Các yếu tố ảnh hưởng đến giá định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

Nguyên tắc định giá bất động sản

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu thế của thị trường. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.

Quy trình định giá bất động sản

Nguyên tắc này khẳng định: Không có người mua nào trả giá cao hơn chi phí để có một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương với bất động sản mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức.Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá so sánh cho nên muốn áp dụng phương pháp này, Bất động sản mục tiêu cần phải có thị trường, có các Bất động sản thay thế. Vì vậy để sử dụng phương pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau: Chất lượng thông tin thu thập được phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra được, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có thể so sánh được nhưng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá thì điều này cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có những kiến thức nhất định về xây dựng, có kinh nghiệm định giá và thường được áp dụng cho những trưòng hợp định giá bất động sản công như trường học, bệnh viện, nhà thờ..nhằm xác định giá trị đền bù giải phóng mặt bằng khi dỡ bỏ do nhà nước thu hồi, nhằm phục vụ cho tính thuế, bảo hiểm, thế chấp.

Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu với một hợp đồng trong đó người chiếm hữu trả cho người sở hữu một số tiền, tức là người chủ sở hữu đó nhường quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là điểm hấp dẫn những nhà đầu tư muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản mà thị trường Bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu tư như vậy. Là sự kết hợp vật lý giữa các yếu tố tạo ra Bất động sản (nguyên, nhiên vật liệu, lao động, đấy đai, yếu tố khác…) sẽ tạo ra thu nhập và duy trì khả năng sinh lời tối đa của Bất động sản.  Nguyên tắc ngoại ứng:. Những ảnh hưởng tiêu cực từ bên ngoài luôn tác động đến giá của Bất động sản mục tiêu, đặc biệt là đối với những Bất động sản tạo thu nhập, vì vậy người định giá phải chú ý đến nguyên tắc này khi tiến hành định giá. Các phương pháp vốn hóa. * Phương pháp vốn hóa trực tiếp:. Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp. = ) Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung và áp dụng cho một đặc tính của Bất động sản, áp dụng cho những Bất động sản toàn quyền sở hữu.

Hoạt động định giá

Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Bất động sản khi đã được định giá có nghĩa là đã được minh bạch hóa toàn bộ các thông tin liên quan.Vậy hoạt động định giá góp phần làm minh bạch hóa các bất động sản được niêm yết trên sàn, từ đó làm tăng thanh khoản của bất động sản và thúc đẩy các dịch vụ đi kèm phát triển và tạo ra lợi nhuận cho sàn, chính vì vậy hoạt động định giá có vai trò quyết định và hỗ trợ các dịch vụ khác của sàn phát triển: Hoạt động định giá có tốt thì dịch vụ môi giới, dịch vụ tín dụng mới phát triển, hoạt động định giá tốt thì mới giảm được rủi ro và tăng hiệu quả đầu tư, khai thác bất động sản.

Quy định và tiêu chuẩn định giá

Mỗi một công ty, một ngân hàng sử dụng những quy định và tiêu chuẩn khác nhau về bất động sản nhưng đối với V-Reex tư vấn cho khách hàng với mọi mục đích, ví dụ: Khách hàng đến cần tư vấn và sử dụng dịch vụ định giá để vay vốn cũng như khách hàng sử dụng dịch vụ để tính thuế V-Reex sẽ cung cấp dịch vụ định giá với cùng một mức giá thị trường cho các mục đích định giá trên. * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình; Hợp đồng thuê đất (nếu đất thuê); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định giao, thuê đất; Giấy xác nhận đền bù; Biên lai đóng tiền thuê đất; Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có); Giấy phép xây dựng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Bản vẽ (thiết kế, hoàn công); Hồ sơ quyết toán (nếu có); Hồ sơ thiết kế; Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành. Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữa…Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.

Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa

Bất động sản cần định giá thuộc địa phận quận Ba Đình là một trong những quận nằm trung tâm Thành phố Hà Nội, rất gần tuyến phố chính Đội Cấn – Nguyễn Khánh Toàn – Hoàng Quốc Việt là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc các tuyến phố đều là các cửa hàng kinh doanh thời trang, điện máy, nhà hàng ăn uống,…Ngoài ra còn có rất nhiều trụ sở của các tổ chức cụng ty lớn được đặt tại đõy. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Hệ thống cấp điện là hệ thống cấp điện của thành phố, dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành phố; vị trí thuận lợi như gần tuyến giao thông chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học….