Công tác định giá Bất động sản thế chấp tại VPBank - Thực trạng và giải pháp

Báo cáo thực tập: Công tác định giá Bất động sản thế chấp tại VPBank - Thực trạng và giải pháp

UBND Ủy ban nhân dân

VPBANK Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài

quốc doanh Việt Nam

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các NHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận Vì vậy trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn được các nhà quản trị VPBank xem trọng Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn trong hoạt động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự tồn tại

và phát triển của toàn hệ thống VPBank Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một biện pháp hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS) Nhưng trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàn toàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác Sở dĩ như vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay

giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều Do đó, em chọn đề tài là: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank”.

Mục tiêu nghiên cứu

• Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng

• Đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank

• Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giả pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp

Phạm vi nghiên cứu

• Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá các phương pháp định giá BĐS thế chấp mà ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay

• Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiện tại cơ sở thực tập: Ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội, Số 4 Dã Tượng, Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội

• Thời gian nghiên cứu: từ trước cho đến 28/04/2008

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình nghiên cứu là: duy vật biện chứng, duy vật lịch sử,

Kết cấu, nội dụng

Ngoài mở đầu, kết luật, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm các chương sau:

Chương 1: Cơ sở khoa học của vấn đề định giá BĐS thế chấp

Chương 2: Thực trạng của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại VPBank Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản bảo đảm – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank đã tạo điều kiện giúp đỡ để

em hoàn thành tốt đề tài này!

Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trực tiếp của thầy: TS Nguyễn Thế Phán và sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa BĐS và Địa Chính trường đại học Kinh tế Quốc dân trong quá trình thực hiện luận văn này!

NỘI DUNG

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS

THẾ CHẤP

1 Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp

Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì vậy để hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ bản sau:

1.1 Tài sản

Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ thường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá Vậy để hiểu được thuật ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản

Khái niệm tài sản:

Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật chất

hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu

Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả

các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó

Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền,

giấy tờ có giá và các quyền tài sản

Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật

pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên (thường là nghĩa vụ trả nợ) Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó Các quyền nó thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết

các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người

ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.(Trích trong cuốn “Thị trường BĐS”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Xây Dựng, 2006) Trong ngân hàng VPbank một trong những biện pháp nhằm bảo đảm khoản tiền vay chủ yếu đó là sử dụng BĐS thế chấp hay một cách gọi khác BĐS bảo đảm, vậy BĐS bảo đảm là gì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo đảm?

1.2 Bất động sản thế chấp

1.2.1 Bất động sản

Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:

• Đất đai;

• Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

• Các tài sản khác gắn liền với đất;

• Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất

không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy được coi là BĐS khi có các điều kiện sau:

• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

• Tồn tại lâu dài

Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành những nhóm sau đây:

• Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu cây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu ddaif làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thong: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa

thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị … không coi là BĐS).

• Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định

Các đặc điểm chủ yếu của BĐS

BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó Để định giá được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này Vậy những đặc trưng

đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những tài sản thông thương khác:

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả

năng di dời được

Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền.

Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm

Thứ tư, tính dị biệt của BĐS

Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội

Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa

BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự gia đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐS kia Ví dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực,…BĐS là

loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới các BĐS liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy khi đánh giá giá trị của BĐS các thẩm định viên cần tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ

Hiện nay, thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thương mại vẫn xuất phát

từ hoạt động tín dụng Mà bản thân hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng trong nó những rủi ro, nó tác động đến sự an toàn của ngân hàng Do vậy mà bảo đảm tín dụng là một vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại Mục đích của ngân hàng trong việc đặt

ra bảo đảm tiền vay là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời là cơ sở để mở rộng qui mô tín dụng Hơn nữa, Ngân hàng có quyền phát mãi các tài sản của người vay được dùng làm tài sản bảo đảm đã góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của người vay

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay kinh doanh có nguồn thu nợ thứ nhất là doanh thu đối với cho vay vốn lưu động, hoặc là khấu hao và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn để hình thành tài sản cố định Trong cho vay tiêu dùng, nguồn thu nợ thứ nhất của Ngân hàng là thu nhập của cá nhân khách hàng như: tiền lương, các khoản thu nhập chính (lãi cho vay, lãi các chứng khoán) và các khoản thu nhập khác Trong xem xét đánh giá hoạt động của khách hàng, nếu thấy nguồn thu nợ

thứ nhất chưa có cơ sở vững chắc thì Ngân hàng phải thiết lập các cơ sở pháp lý để có thêm nguồn thu nợ thứ hai Nguồn thu nợ thứ hai bao gồm giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba và đây chính

là khoản dự phòng nếu bất trắc xảy ra

Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hµng vay Tuy nhiên đứng trên góc độ ngân hàng thì để đảm bảo khoản vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi: + Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm

+ Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị và có thị trường tiêu thụ)

+ Có đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay

Vì vậy tài sản được dùng chủ yếu cho hoạt động tín dụng này là BĐS

Và theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của Công ty Tài chính Quốc

tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại

Chính những lý do và những yêu cầu này mà BĐS thế chấp khác với BĐS thông thường khác trong hoạt động định giá Khi định giá đối với các BĐS thông thường khác khi định giá thì giá trị là giá thị trường, giá có khả năng nhất Ngoài ra, còn dựa vào nhiều yếu tố khác như mục đích của người định giá để làm gì: mua hay bán, cho thuê hay cho thuê lại, tâm lý của người mua người bán, xã hội, xu hướng thị trường, Riêng BĐS thế chấp giá trị định giá luôn thấp hơn hoặc gần sát với giá thị trường, trường hợp sát với thị trường là rất ít Chính từ những điều khác nhau này nên trong hoạt động tín

dụng của các ngân hàng có rất nhiều những bất cập xảy ra như: Một BĐS có thể được đem thế chấp ở nhiều nơi, các ngân hàng là người định giá cũng là người cho vay cho nên phần thiệt luôn đứng về phía khách hàng của họ, Do vậy các thẩm định viên trong ngân hàng trong quá trình luôn phải xác định rõ ràng tình trạng pháp lý của BĐS, cũng như giá cả sao cho phù hợp nhất để thu hút khách hàng về phía ngân hàng mình.

1.3.2 Bản chất giá trị

Dưới góc độ nhìn nhận của ngành thẩm định giá, có thể khái quát khái

niệm giá trị tài sản như sau: Giá trị tài sản là biểu hịên bằng tiền về những lợi

ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Nh vËy

giá trị tài sản được xem xét dưới hai khía cạnh sau:

+ Xét về góc độ chủ quan: Giá trị tài sản đối với các cá nhân khác nhau

là khác nhau Ví dụ như một bức tranh của Vangôc, với nh÷ng người am hiểu

nghệ thuật thấy được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để có được bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá giá trị của bức tranh đó là bằng không.

+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại thời điểm nào đó Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt động kinh tế

Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản dựa trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan Chính điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên, giúp thẩm định viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất

Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá thị

trường Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm

thẩm định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc Đó có thể là

giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương lai… Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị

ước tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường là số tiền

ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường Nó tuỳ

thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do dẫn đến

sự phong phú của khái niệm giá trị

Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay không, một tài sản phải có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị: tính pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giao được Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một trong các yếu tố đó, chẳng hạn như tính pháp lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng không.

Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chất tham khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch nào đó Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác suất là nhiều nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong quá trình giao dịch Giá trị đó có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn giá cả thực hiện được trong giao dịch

Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ nhất định

1.3.3 Các nguyên tắc định giá

Nguyên tắc định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính hợp lý giá trị tài sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi sau:1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất

đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản.

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

2/ Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc

độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

từ bất động sản

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo

ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.4/ Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản,

về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan,

nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

5/ Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất

động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

6/ Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

7/ Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.

8/ Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác.

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

11/ Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự

về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có

sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính

“độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

2 Quy trình định giá BĐS thế chấp

2.1 Khái niệm

Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được

bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa

ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy được

Khi một thẩm định viên chấp nhận yêu cầu của khách hàng về định giá bất động sản, thẩm định viên phải có một loại chiến lược lô-gíc để thực hiện công việc Các thẩm định viên coi chiến lược đó là một quy trình định giá; đó chính là việc phân định từng bước đi theo thời gian để đáp ứng ưng cầu của khách hàng Đó cũng là một phương hướng thực hiện công việc mà thẩm định viên sử dụng hàng ngày

Quy trình định giá bao gồm các bước sau:

- Xác định vấn đề

- Lên kế hoạch thẩm định giá

- Thu thập tài liệu (thẩm định hiện trạng)

- Phân tích tài liệu

- Xác định giá trị bất động sản cần định giá

- Lập báo cáo và chứng thư định giá

2.2 Vai trò của quá trình định giá BĐS thế chấp

ViÖc thẩm định tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khi kí kết hợp đồng thế chấp là một bước hết sức quan trọng và bắt buộc phải có Bởi vì có hai lý do như sau:

Thứ nhất, BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất động sản

làm tài sản đảm bảo là rất nhiều Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác, đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi mà thế chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho

họ chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra được lợi ích hai lần Ví dụ như doanh nghiệp muốn vay vốn để mở rộng sản xuất, họ có thể thế chấp nhà xưởng máy móc nhưng vẫn được hoạt động sản xuất kinh doanh bình thường

Và lại BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trường, có thể tăng đột biến, nhưng lại cũng có thể “đóng băng” Nên việc định giá BĐS bảo đảm là một công việc thực sự cần thiết trong các Ngân hàng

Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của những doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam Những tài sản quả thực có giá trị để đảm bảo cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án ở nước ta cũng chưa thực sự phát triển Nên việc dùng BĐS để đảm bảo cho khoản vay của các doanh nghiệp là rất lớn

Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã được

định giá mà các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay

Thứ ba, là vì khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn

bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để đảm bảo có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn cho vốn vay Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên

hợp đồng tín dụng thấy thoả mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình thành.

Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị trường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra

Không thể hiểu định giá BĐS thế chấp ở một khâu đầu vào vay vốn, mà còn phải xem xét cả khâu phát mãi tài sản trong trường hợp xấu xảy ra Nếu tài sản không được định giá thì sẽ gây đến thiệt hại cho khách hang và cho cả Ngân hang như một ví dụ được minh chứng cụ thể sau: Cơ sở cán láng vải Chí Thanh địa chỉ đăng kí tại số 45/15 đường Thái Phiên, phường 8, quận 11 thành phố Hồ Chí Minh đã được dùng làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại ngân hang và lúc này giá trị BĐS thế chấp được xác định là 800 triệu đồng; một thời gian sau khi khách hàng không thanh toán được khoản nợ, ngân hang

đã phát mại BĐS thế chấp đó mà không biết giá trị tài sản có đủ để thanh toán

nợ hay không; hoặc là khách hang có bị thiệt hay không nếu như giá trị BĐS

đó cao hơn cả khoản vay

Nhận thực được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và tài sản nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thồng pháp lý quy định vấn đề đó Mới đầu là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và theo quá trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã được sửa đổi bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP, và ngày một hoàn thiện hơn

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS (ảnh hưởng

đến giá trị BĐS thế chấp)

+ Tình trạng vật chất của bất động sản: Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình

dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang thiết bị và thiết kế.

+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và công dụng hữu ích của BĐS như: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trưng về địa lí như: Tình trạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan Đây cũng

là một căn cứ để xác định xem BĐS đã được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay chưa

+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và được bảo vệ của pháp luật đối với tài sản Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh xảy ra hiện tượng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý đêt chứng minh

Ví dụ như là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền thuê Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp đồng cho thuê

+ Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho người sử dụng nó Nghĩa là một BĐS có ích lợi cho người sử dụng, thỏa mãn những nhu cầu của họ, tạo

ra một dòng tiền thu nhập đều đặn so với những cá nhân khác không có sử dụng hợp pháp BĐS Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế: Một BĐS như căn hộ chung cư thường thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể

do nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng có một nguyên nhân hết sức quan trọng là ở tầng một họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán được Như vậy căn hộ chung cư tầng một đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho người sử dụng nó một dòng tiền

+ Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan Do BĐS không chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất Mà tạo nên các công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, xi măng nếu yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng thay đổi theo.

+ Chính sách của chính phủ Vì nếu giả sử như một mảnh đất đã nằm trong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó với những người khác sẽ giảm đi nhiều

+ Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luật cung cầu Do BĐS là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việc tăng cung là không thể nhanh lên thường đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạn nhất định

+ Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hưởng đến giá trị BĐS đó là nhân tố văn hóa xã hội; chính vì một trong những đặc điểm của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng Ví dụ như những người sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh

+ Và các yếu tố khác như là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS

3 Các phương pháp định giá BĐS

Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để dịnh giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:

+ Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào

+ Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường

+ Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá

Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn

các phương pháp khác được dung mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất Sau đây là một số phương pháp hay dùng nhất:

b Nội dung của phương pháp

Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐS thường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây

mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm gia giá trị thích hợp cho BĐS đang định giá

c Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.

• Những hạn chế của phương pháp

- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế

- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp

- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh

- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

• Kết luận

- Người đánh giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.Tất cả những yếu tố

và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá

- Mặc dù cần phải thận trọng trong việc sử dụng phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vằng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp

- Tất cả các hạn chế trên cho thấy để thực hiện tốt phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới

có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

d Điệu kiện vận dụng

- Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất đồng nhất

- So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây

- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường

- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

- Thị trường cần ổn định

e Lĩnh vực sử dụng phương pháp

Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp sau:

Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng

và các nhóm cửa hiệu

Các mảnh đất trống

Ngoài ra, phương pháp định giá so sánh trực tiếp được sử dụng như đầu vào cho các phương pháp định giá khác như phương pháp định giá chi phí, phương pháp thặng dư

Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thẩm định giá có

sự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính được sử dụng để thẩm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế

3.2 Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương

pháp thầu khoán)

a Khái niệm

Phương pháp định giá chí phí được hình thành bởi nguyên tắc thay thế

và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay đổi

- Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế

- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS cần định giá tương đương với chi phí làm ra một BĐS như vậy và coi đây như một vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự

b Nội dung của phương pháp

Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp cả hai phương pháp định giá so sánh và phương pháp định giá chi phí Khi thực hiện phương pháp này thì ta phải ước tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị của đất Sau đó ta cộng giá trị chúng lại thì ra giá trị BĐS cần định giá

Để ước tính giá trị công trình trên đất ta phải thực hiện ước tính chi phí xây dựng hiện hành đối với những công trình trên đất, rồi thực hiện ước tính mức độ giảm giá của công trình Và cuối cùng là trừ số tiền giảm giá ra khỏi chi phí xây dựng ta được giá trị công trình trên đất

Để ước tính giá trị của mảnh đất ta coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

c Đánh giá phương pháp định giá chí phí

- Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.

- Phương pháp này không có giá trị khi đưa ra giá trị dự báo phù hợp nên

ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả

d Điệu kiện áp dụng phương pháp

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

- Thị trường cần ổn định

- Người định giá cần có kiến thức về lĩnh vực xây dựng, kĩ thuật

- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường

- Phương pháp định giá chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS

e Lĩnh vực áp dụng phương pháp

-Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại bất động sản

có mục đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học

- Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù.

- Định giá để bảo hiểm Ở nước ta chưa có, nhưng các nước khác BĐS được bảo hiểm trong các trường hợp không may xảy ra do nhiều nguyên nhân Ví dụ, BĐS đó kí hợp đồng vời một công ty bảo hiểm và trong điều kiện hợp đồng còn hiệu lực, không may BĐS này bị hỏa hoạn Trong trường hợp này các thẩm định viên phải định giá để đền bù thiệt hại cho chủ sở hữu bằng cách định giá giá trị chi phí tái tạo BĐS này

- Là phương pháp thông dụng của người tham giá đầu thâu hay kiểm tra đấu thầu

- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

• Kết luận

Phương pháp định giá chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm của thẩm định viên Do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có sự biểu hiện thái quá

3.3 Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập)

a Khái niệm

Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại

- Được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

- Nếu đầu tư vào BĐS có thể dự báo được các khoản thu nhập do BĐS mang lại Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS không được đầu tư

nhưng người ta cũng có thể dự báo một cách chính xác những thu thập bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư.

b Nội dung phương pháp

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển hóa các thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá của BĐS

1

0

) 1 (

Trong đó:

Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.Ft: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.I: Tỷ suất hiệm tại hóa (tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

c Đánh giá phương pháp đầu tư

• Ưu điểm

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư Tóm lại, phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF)

- Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi có các chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

• Hạn chế của phương pháp

- Khi phân tích các thương vụ, cầm phải tiến hành điểu chỉnh nhiều mặt: Vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiển thuê trong tương lai,…

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham

số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan

d Điều kiện áp dụng phương pháp

- Những BĐS phù hợp với phương pháp này: Căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ

- Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập

- Chủ yếu dụng để định giá BĐS tạo thu nhập

- Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi phí để có được nó

- Các mức tiền cho thuê BĐS (các thu nhập từ BĐS) được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn hiệu lực

- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn để có được BĐS

3.4 Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại, phương pháp

lý thuyết)

a Khái niệm

- Đây là phương pháp dùng để định giá BĐS pháp triển

- Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư,

có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo

- Giá trị thực của một BĐS, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đâu tư vào BĐS hay dự án đó

b Nội dung phương pháp thặng dư

Giá trị

BĐS mục

tiêu

= Giá trị còn lại +

Các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêuGiá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển

+

Chi phí tài chính

+

Chi phí khác có liên quan

+

Lợi nhuận của nhà đầu

tư xây dựngTổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp đầu tư

c Đánh giá phương pháp thặng dư

về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

• Hạn chế của phương pháp thặng dư

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

d Điều kiện áp dụng phương pháp

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi

ro, phân tích xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tài sản,

đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và một số loại tài sản khác

b Nội dung phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản Thu nhập thực này sau đó được chuyển thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp thặng dư

c Đánh giá phương pháp lợi nhuận

• Ưu điểm

Phương pháp lợi nhuận định giá các BĐS mà giá trị của chúng phụ thuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương định giá khác

• Hạn chế của phương pháp

- Chỉ sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo ra lợi nhuận

- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản

- Muống làm việc tốt theo phương pháp này thẩm định viên phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS đó

d Điều kiện áp dụng phương pháp lợi nhuận

- Sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo thu nhập như: khách sạn, nhà nghỉ, rạp chiếu bóng

- Các số liệu phải chính xác

- Việc định lãi xuất vốn hóa phải được thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường

Kết luận

Bất kì một hiện tượng sự vật nào cũng có hai mặt đối lập nhau, chúng có thể là khả quan khi ở trong trường hợp này, nhưng lại là bất lợi trong trường hợp khác Và các phương pháp nêu trên cũng vậy có những phương pháp tỏ ra hơn phương pháp trong điều kiện nàu nhưng ở điều kiện khác thì ngược lại Nhưng có thể nói phương pháp so sánh trực tiếp là có cơ sở chắc chắn để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Sở dĩ như vậy là bởi vì dữ liệu mà chúng ta sử dụng đã diễn ra trên thị trường, được thị trường thừa nhận, nó cũng chính là bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh chấp Những phương pháp còn lại thì chỉ mang tính ước đoán trong tương lai Và cũng qua nghiên cứu ở chương 1 ta cũng thấy rõ được vai trò to lớn của việc định giá tài sản bảo đảm nói chung và BĐS thế chấp nói riêng trong lĩnh vực hoạt động tín dụng ngân hàng Đó là bảo đảm khoản tiền vay một cách chắc chắn mà vẫn đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, để từ đó nâng cao được năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP

TẠI VPBANK

1 Tình hình cơ bản của VPBank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá BĐS thế chấp

1.1 Tình hình chung VPBank

1.1.1 Sự hình thành và phát triển của ngân hàng

Địa chỉ: Số 8 Lê thái tổ, Hoàn kiếm, Hà nội.

Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBANK) được thành lập theo giấy phép hoạt động sè 0042/NH-GP của Thống đốc Ngân hµng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/08/1993 với thời gian hoạt động 99 năm Ngân hµng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/09/1993 theo giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/09/1993

Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND Sau đó do nhu cầu phát triển, theo thời gian VPBank đã nhiều lần tăng vốn điều lệ §ến tháng 8 năm 2006 vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng Và vừa qua ngân hµng đã được chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược nước ngoài là ngân hµng OCBC- một ngân hµng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ nâng lên trên 750 tỷ đồng Và dự định sẽ xin nâng vốn điều lệ lên trên 1000 tỷ đồng vào cuối năm 2006 Và hiện nay vốn điều lệ của ngân hàng VPBank đã lên 15000 tỷ đồng vào tháng 7/2007 Năm

2007 có thể coi là một năm băn lề, đánh dấu nhiều sự kiện quan trọng của VPBank Đến tháng 12/2007, các chỉ tiêu hoạt động cơ bản của VPBank đều đạt và vượt so với kế hoạch Tổng tài sản đạt 20.000 tỷ đồng Tổng nguồn vốn

huy động đạt gần 15.500 tỷ đồng trong đó từ các tổ chức kinh tế và dân cư là 12.000 tỷ đồng (tăng 125% so với cùng kỳ năm 2006) Tổng dư nợ cho vay đạt hơn 13.000 tỷ đồng Lợi nhuận trước thuế đạt 313 tỷ đồng (tăng gấp 2 lần

so với năm 2006)

Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý mở rộng quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn Cuối năm 1993, Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank được phép mở thêm chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 11/1994, VPBank được phép

mở thêm chi nhánh Hải Phòng và tháng 7/1995 được mở thêm chi nhánh Đà Nẵng Trong năm 2004, NHNN đã có văn bản chấp thuận cho VPBank được

mở thêm 3 chi nhánh mới là chi nhánh Hà Nội trên cơ sở tách bộ phận trực tiếp kinh doanh trên địa bàn Hà Nội ra khỏi Hội sở, chi nhánh Huế, chi nhánh Sài Gòn Trong năm 2005, VPBank tiếp tục được mở thêm một số chi nhánh nữa đó là chi nhánh Cần Thơ, chi nhánh Quảng Ninh, chi nhánh Vĩnh Phúc, chi nhánh Thanh Xuân, chi nhánh Thăng Long, chi nhánh Tân Phú, chi nhánh Cầu Giấy, chi nhánh Bắc Giang Cũng trong năm 2005, NHNN đã chấp thuận cho VPBank được nâng cấp một số phòng giao dịch thành chi nhánh là phòng giao dịch Cát Linh, phòng giao dịch Trần Hưng Đạo, phòng giao dịch Giảng

Võ, phòng giao dịch Hai Bà Trưng, phòng giao dịch Chương Dương Trong năm 2006, VPBank tiếp tục được NHNN cho phép mở thêm phòng giao dịch

Hồ Gươm (đặt tại Hội sở chính của ngân hang), phòng giao dịch Vĩ Dạ, phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánh Huế), phòng giao dịch Bách Khoa, phòng giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội), phòng giao dịch Tân Bình (trực thuộc chi nhánh Hồ Chí Minh), phòng giao dịch Cẩm Phả (trực thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng giao dịch Phạm Văn Đồng (trực

thuộc chi nhánh Thăng Long), phòng giao dịch Hưng Lợi (thuộc chi nhánh Cần Thơ) Bên cạnh mở rộng mạng lưới giao dịch trên đây, trong năm 2006, VPBank cũng đã mở thêm hai công ty trực thuộc đó là công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản, công ty chứng khoán.

Tính đến tháng 8 năm 2006, hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các tỉnh, thành phố của đất nước là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, VÜnh Phúc, Bắc Giang và 2 công ty trực thuộc Năm 2006 đã mở thêm các chi nhánh mới tại Vinh, Thanh Hoá, Nam Định, Nha Trang, Bình Dương, Đông Nai, Kiên Giang và các phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn hệ thống VPBank lên

50 chi nhánh và phòng giao dịch Hiện tại mạng lưới hoạt động của VPBank

đã lên tới 130 Chi nhánh và điểm giao dịch tại hầu khắp các tỉnh trên cả nước, đưaVPBank đứng vào top 5 các NHTM cổ phần có mạng lưới giao dịch lớn nhất hiện nay tại Việt Nam

1.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPbank

Sơ đồ cơ cấu tôt chức (organisational chart) `

Đại hội cổ đông Hội đồng quản trị

Ban kiểm soát Hội đồng tín dụng

Ban điều hành Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ Các ban tín dụng

Phòng kế toán Hội sở

Phòng ngân quỹ

Phòng tổng hợp và Quản lý chi nhánh

Phòng thanh toán quốc tế % kiếu hối Phòng thu hồi nợ

Văn phòng VPbank

Trung tâm tin học

Trung tâm kiều hối Phát chuyển tiền nhanh W U Trung tâm đào tạo

1.1.3 Tổ chức nhân sự

Số lượng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên 2600 người Trong đó là phần lớn cán bộ nhân viên có trình độ đại học và trên đại học (chiếm 87%) Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnh của ngân hàng, giúp ngân hµng ®ương đầu được với sự cạnh tranh Do đã những năm vừa qua ngân hµng đã quan tâm tới công tác nâng cao chất lượng công tác quản trị nhân sự

1.1.4 Lĩnh vực hoạt động

- Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân

- Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước

- Vay vốn ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác

- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức cá nhân

- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá

- Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành

- Thực hiện thanh toán giữa các khách hµng

- Thực hiện kinh doanh ngoại tệ

- Huy động nguồn vốn từ nước ngoài

- Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh toán quốc tế

- Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hình thức, đặc biệt là chuyển tiền nhanh Western Union

1.2 Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần đây

1.2.1 Tình hình hoạt động tín dụng trước năm 2007

Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu lớn cho ngân hàng Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng lành mạnh, an toàn và hiệu quả được VPBank đặc biệt quan tâm