MỤC LỤC
Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác, đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi mà thế chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho họ. Thứ ba, là vì khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để đảm bảo có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn cho vốn vay. Nếu tài sản không được định giá thì sẽ gây đến thiệt hại cho khách hang và cho cả Ngân hang như một ví dụ được minh chứng cụ thể sau: Cơ sở cán láng vải Chí Thanh địa chỉ đăng kí tại số 45/15 đường Thái Phiên, phường 8, quận 11 thành phố Hồ Chí Minh đã được dùng làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại ngân hang và lúc này giá trị BĐS thế chấp được xác định là 800 triệu đồng;.
Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình trên đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh xảy ra hiện tượng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý đêt chứng minh. Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác, mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản. Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tài sản, đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và một số loại tài sản khác.
Vì vậy số lượng khách đến với ngân hàng không ngừng tăng qua các năm điều này thể hiện rất rừ qua cỏc bỏo cỏo kết quả kinh doanh hàng năm và những thành tích cũng như những danh hiệu ngân hàng đạt được do nhà nước trao tặng. Mặt khỏc, phũng thẩm định tài sản bảo đảm tại vị trớ số 04 Dã Tượng, Hoàn Kiếm, HN của ngân hàng VPBank đây là vị trí tốt nhu cầu vay vôn cũng như khả năng tiếp cận khách hàng rất dẽ dàng cho nên khối lượng công việc dành cho phòng càng tăng hơn nữa hiện tại rất thiếu nhân viên. Nhưng ưu điểm của phòng là toàn bộ nhân viên đều là những người tốt nghiệp đại học, trên đại học và là những cán bộ trẻ tuổi nên rất nhiệt tình, ham học hỏi, có tình thầm trách nhiệm cao trong công việc.
Và phần lớn số nhân viên trong phòng không được đào tạo đúng chuyên ngành định giá (trừ trưởng phòng được đào tạo nghiệp vụ định giá và chị Vũ Thị Mai Hương tốt nghiệp đại học chuyên ngành định giá).
- Ngoài ra, có thể thuê cơ quan có chức năng, cơ quan chuyên môn đánh giá trong các trường hợp sau: Mức giá theo quy định của nhà nước chênh lệch lớn so với mức giá thị trường; Mức giá sổ sách kế toỏn theo dừi chờnh lệch so với mức giỏ thị trường; Nhõn viờn Thẩm định TSBĐ không đủ căn cứ xác định giá; Do khách hàng yêu cầu. Nhưng định giá BĐS là tài sản bảo đảm còn gặp khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhưng có trường hợp phải đem phát mãi thì cũng ít nhất một năm sau mới được thực hiện, cho nên khoảng cách giữa thời gian định gía với thời điểm phát mãi BĐS là chứa đựng rủ ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn, cũng là rủi ro cho chính hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Tiếp tục thi công công trình hình thành sau vốn vay theo tiến độ và theo một thời hạn cụ thể nhân viên phòng Thẩm định Tài sản bảo đảm phải xuống tận nơi có công trình đang thi công để định giá lại tài sản đang hình thành đó xem giá trị mới của công trình là bao nhiêu; sau đó lại thực hiện cho giải ngân theo tiến độ công trì.
Qua việc phân tích những ví dụ cụ thể nêu trên thì ta thấy việc định giá tài sản đảm bảo không chỉ dừng lại ở việc định giá làm yếu tố đầu vào cho khoản vay mà còn phải định giá trong suốt thời gian trả nợ để xem tài sản đảm bảo có những biến động nào; trường hợp tài sản hình thành sau vốn vay là một minh chứng, và cả khi tài sản thực hiện phát mãi.
- Với công trình sử dùng trên đất này nhằm mục đích để kinh doanh, nên định giá theo phương pháp tập hợp chi phí như trên là không phù hợp mà nên chọn cách thức định giá khác sao cho phù hợp hơn, có thể là định giá bằng phương pháp đầu tư. - Trong tiêu chuẩn thẩm định giá IVSC có nói đến nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nhưng trong phương pháp định giá nói trên hình như nguyên tắc đó chỉ là lờ mờ hình thành trong tư tưởng của các cán bộ thẩm định và phương hướng chỉ đạo của Ngân hàng. - Sử dụng phương pháp chi phí để ước tính như nhau các ngôi nhà là không được, vì mỗi ngôi nhà có một mục đích sử dụng riêng tuỳ vào từng chủ sở hữu; như ngôi nhà được dùng để ở, có cái được cho thuê.
- Trong biờn bản định giỏ mà cỏn bộ thẩm định đưa ra khụng núi rừ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng.
- Nhà nước ban hành khung giá đất và đơn giá mét vuông xây dựng điều đó là cơ sở để ngân hàng dựa vào để thực hiện công việc thẩm định giá của mình, Đó là giá trị của mảnh đất trống không khi nào có giá trị lại thấp hơn hoặc bằng khung giá đất. - Nếu thực hiện chi tiết như những gì mà lý luận đưa ra thì kinh phí cho hoạt động thẩm định giá là rất lớn, ví dụ như mỗi BĐS mục tiêu phải đi tìm tối thiểu từ 3 đến 6 BĐS chứng cớ là việc không thể thực hiện được. - Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá BĐS đã được thực hiện; gây cho khó khăn trong công tác tìm kiếm BĐS tương tự, mà có khi ngay trong ngân hàng đã được thực hiện định giá.
Ví dụ như việc quản lý giá BĐS là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Chính, nhưng việc cấp giấy phép hoạt động xây dựng là thuộc thẩm quyền của Bộ Xây Dựng, còn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
Vì vậy vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; Nó giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh. Chính phủ ngoài việc định hướng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá, những nguyên tắc thẩm định giá, những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá, còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp thẩm định viên có các chuyên gia trong và ngoài nước đào tạo. Thứ tư, là tạo một mối quan hệ giữa trung tâm thẩm định giá và sở tư pháp, vì các BĐS khi thực hiện phát mãi cũng cần phải định giá lại để xác định lại giá trị BĐS mà có giá trị về mặt pháp lý.
Đồng thời tạo ra nguồn thông tin đáng tin cậy làm đầu vào cho quá trģnh định giá BĐS và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của BĐS không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tương lai.