Bất động sản được phân ra rất nhiều loại, tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong hoạt động định giá và tránh các vướng mắc công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã quy định các loại bất động sản được định giá bao gồm: Nhà biệt thự; nhà phố, căn hộ; Nhà xưởng, kho tàng; Khách sạn, Resort, nhà hàng, cao ốc; đất đai và các công trình trên đất, trang trại; các công trình công nghiệp và dân dụng khác.
Sàn giao dịch bất động sản V-Reex với đối tác chiến lược là VPBANK có quan hệ với nhiều ngân hàng thương mại cổ phần. Vì vậy, trong các hoạt động tín dụng Ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình. Đến nay, hoạt động định giá tài sản thế chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều Ngân hàng. Nhưng với nhiều ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu do cán bộ tín dụng
kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về định giá tài sản thế chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này còn chưa cao. Rất nhiều trường hợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tìm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng về giá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn.
Những vướng mắc trong khâu định giá tài sản thế chấp và cầm cố cũng gây ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay. Về phía các cá nhân, doanh nghiệp, việc định giá tài sản quá thấp gây ra thiệt thòi khiến họ không vay được đủ lượng vốn mà họ cần. Về phía các ngân hàng, số liệu mà các doanh nghiệp cung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm tra chứng thực thông tin này khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại và chất lượng chưa cao.
Trong nhiều trường hợp các ngân hàng không đủ điều kiện và năng lực để định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáo định giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn. Khi đó sự tham gia của các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp như V-Reex là rất cần thiết để xác bất động sản một cách khoa học và khách quan.
Mỗi một công ty, một ngân hàng sử dụng những quy định và tiêu chuẩn khác nhau về bất động sản nhưng đối với V-Reex tư vấn cho khách hàng với mọi mục đích, ví dụ: Khách hàng đến cần tư vấn và sử dụng dịch vụ định giá để vay vốn cũng như khách hàng sử dụng dịch vụ để tính thuế V-Reex sẽ cung cấp dịch vụ định giá với cùng một mức giá thị trường cho các mục đích định giá trên. Tùy vào mục đích, đối tượng định giá và khách hàng mà công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản lại có những quy định và tiêu chuẩn định giá khác nhau phù hợp với những yêu cầu, đáp ứng những đòi hỏi giản đơn đến khắt khe nhất của khách hàng nhưng vẫn tuân theo những quy định và tiêu chuẩn định giá của Nhà nước về bất động sản, cụ thể:
Các giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản
* Chứng nhận: giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản.
* Pháp nhân: giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có).
* Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương (nếu tài sản không thuộc sở hữu của khách hàng yêu cầu thẩm định giá).
* Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vay vốn).
Thẩm định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
* Nếu không có giấy quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thì phải có giấy tờ sau: Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà; Hợp đồng mua bán; Bản đồ hiện trạng, vị trí; Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công; Tờ khai lệ phí trước bạ; Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Quyết định giao đất; Tờ khai nộp thuế quyền sử dụng đất; Bản đồ hiện trạng, vị trí (nếu có).
Thẩm định giá trị công trình xây dựng
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình; Hợp đồng thuê đất (nếu đất thuê); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định giao, thuê đất; Giấy xác nhận đền bù; Biên lai đóng tiền thuê đất; Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có); Giấy phép xây dựng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Bản vẽ (thiết kế, hoàn công); Hồ sơ quyết toán (nếu có); Hồ sơ thiết kế; Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
2.2.4. Các phương pháp định giá áp dụng tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
Hiện nay, ở công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư.
Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp. Phương pháp vốn hóa và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập – những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị.
Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng. Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất.
2.2.5. Quy trình định giá bất động sản của công ty cổ phần sản giao dịch bất động sản Việt Nam
Quy trình thẩm định giá chung của công ty
Định giá là một khoa học và nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản. Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phân tích thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành các quan điểm chủ quan của người định giá. Là khoa học vì nó phải trải qua quá trình thu thập và phân tích dữ liệu, áp dụng các nguyên tắc và phương pháp định giá để tính toán, đưa ra kết quả cuối cùng. Tất cả các quá trình này đều đòi hỏi người định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thức chuyên môn sâu rộng, nắm bắt được xu hướng thị trường và thực hiện các tác nghiệp theo một quy trình định giá nhất định. Quy trình này phải được xây dựng như một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được. Tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, quy trình này gồm các bước sau đây:
• Xác định vấn đề
• Lên kế hoạch thẩm định giá
• Thu thập tài liệu
• Vận dụng và phân tích tài liệu
• Đánh giá giá trị tài sản cần định giá
• Báo cáo thẩm định giá (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
a. Xác định vấn đề
Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:
• Địa chỉ hành chính: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã…
• Theo mô tả pháp lý: hồ sơ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp, quy định thửa đất trên sơ đồ trích thửa.
• Các quyền của người sở hữu bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất.
Thoả thuận với khách hàng về mức phí dịch vụ: cần đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiến tới ký hợp đồng dịch vụ. Mức phí thẩm định giá bất động sản ở công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được quy định như sau:
Bảng quy định về mức phí định giá Bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam
Bảng 2: Phí thẩm định Bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ
STT Giá trị Bất động sản (Triệu VNĐ) Phí định giá (VNĐ)
1 50 – 200 400.000 2 201 – 300 500.000 3 301 – 400 600.000 4 401 – 500 700.000 5 501 – 600 800.000 6 601 – 700 900.000 7 701 – 800 1.000.000 8 801 – 900 1.100.000 9 901 – 1000 1.200.000 10 1001 – 1200 1.300.000 11 1201 – 1400 1.400.000 12 1401 – 1600 1.500.000 13 1601 – 1800 1.600.000 14 1801 – 2000 1.700.000 15 2001 – 2200 1.800.000 16 2201 - 2400 1.900.000 17 2401 – 2600 2.000.000 18 2601 – 2800 2.100.000 19 2801 – 3000 2.200.000 20 3001 – 3200 2.300.000 21 3201 - 3400 2.400.000 22 3401 – 3600 2.500.000 23 3601 – 3800 2.600.000
24 3801 – 4000 2.700.000 25 4001 – 4200 2.800.000 26 4201 – 4400 2.900.000 27 4401 – 4600 3.000.000 28 4601 – 4800 3.100.000 29 4801 – 5000 3.200.000 30 5001 – 5500 3.300.000 31 5501 – 6000 3.400.000 32 6001 – 6500 3.500.000 33 6501 – 7000 3.600.000 34 7001 – 7500 3.700.000 35 7501 – 8000 3.800.000 36 8001 – 8500 3.900.000 37 8501 – 9000 4.000.000 38 9001 – 9500 4.100.000 39 9501 – 10.000 4.200.000 40 Ngoại thành DT< 100 m2 7.000VNĐ/ m2 41 Ngoại thành 100<DT<200m2 6.000VNĐ/ m2 42 Ngoại thành DT> 200 m2 5.000VNĐ/ m2
(Nguồn thông tin: Phòng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam)
Bảng 3: Phí thẩm định Bất động sản có giá trị trên 10 tỷ
STT Giá trị Bất động sản (Triệu VNĐ) Phí định giá ( VNĐ)
1 10.000 – 10.500 4.200.000 2 10.501 – 11.000 4.500.000 3 11.001 – 11.500 4.800.000 4 11.501 – 12.000 5.100.000 5 12.001 -12.500 5.700.000 6 12.501 – 13.000 6.000.000 7 13.001 – 13.500 6.300.000 8 13.501 – 14.000 6.600.000 9 14.001 – 14.500 6.900.000 10 14.501 – 15.000 7.200.000 11 15.001 – 15.500 7.500.000 12 15.501 – 16.000 7.800.000 13 16.001 – 16.500 8.100.000 14 16.501 – 17.000 8.400.000 15 17.001 – 17.500 8.700.000 16 17.501 – 18.000 9.000.000 17 18.001 – 18.500 9.300.000 18 18.501 – 19.000 9.600.000 19 19.001 – 19.500 9.900.000 20 19.5001 – 20.000 10.200.000 21 20.001 – 20.500 10.500.000 22 20.501 – 21.000 10.800.000 23 21.001 – 21.500 11.100.000 24 21.501 – 22.000 11.400.000 25 22.001 – 22.500 11.700.000 26 22.501 – 23.000 12.000.000 27 23.001 – 23.500 12.300.000 28 23.501 – 24.000 12.600.000 29 24.001 – 24.500 12.900.000 30 24.501 – 25.000 13.200.000 31 25.001 – 25.500 13.500.000 32 25.501 – 26.000 13.800.000 33 26.001 – 26.500 14.100.000 34 26.501 – 27.000 14.400.000 35 27.001 – 27.500 14.700.000
36 27.501 – 28.000 15.000.000
37 28.001 – 28.500 15.300.000
38 28.501 – 29.000 15.600.000
39 29.001 – 29.500 15.900.000
40 29.501 – 30.000 16.200.000
41 Từ 30 tỷ trở lên phí thỏa thuận
(Nguồn thông tin: Phòng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam)
b. Lên kế hoạch định giá
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường
- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh - Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu. Các nguồn tài liệu sử dụng được phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
Với bất động sản, đó là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của Chính phủ và chính quyền địa phương, số liệu của các hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chỉ số kinh tế hàng tháng được công bố trên các báo và tạp chí cũng là nguồn tư liệu có thể sử dụng được. Dù thu thập ở đâu, các số liệu này cũng phải được kiểm định lại tính đúng đắn và chính xác.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu: bao gồm có việc xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, phân biệt những phần việc nào chuyên viên định giá phải đích thân tiến hành, phần việc nào có thể uỷ nhiệm cho người khác.
- Vạch ra đề cương báo cáo định giá. Tại công ty cổ phần sàn giap dịch bất động sản Việt Nam có sẵn các mẫu báo cáo định giá. Tuỳ vào đặc điểm của tài sản và phương pháp định giá đã lựa chọn, chuyên viên định giá sẽ đưa ra một hình thức trình bày báo cáo định giá thích hợp.
tính toán xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.
c. Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Khảo sát hiện trường
Trong khâu này, chuyên viên thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sát hiện trường.
Với bất động sản, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữa…Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.
* Thu thập tài liệu
Trong quá trình thu thập tài liệu phải chú ý lựa chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản. Tức là các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá, nhưng chuyên viên định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của tài sản.
• Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
• Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
• Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh: tài liệu về mua bán, chi phí, thu nhập…
• Kiểm chứng số liệu thu thập được
Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.
d. Phân tích tài liệu
tác phân tích bao gồm:
• Phân tích thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá.
• Phân tích tài sản: phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
• Phân tích so sánh: phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán