- Luật của uỷ ban mỹ thuật đô thị Delhi 1973: luật này đựơc thực thi nhằm kiểm soát chất lợng thẩm mỹ của môi trờng đô thị Ngoài việc khuyến khích chất l
a. Hệ thống quy họach phát triển tại Indo
Có hai hệ thống quy hoạch phát triển khác nhau tại Indo: “quy hoạchvùng” và “quy hoạch mặt bằng”. Mặc dù những hệ thống này là riêng rẽ nhng chúng có mối liên hệ với nhau.
Cả hai chức năng “quy hoạch ngành” và “quy hoạch mặt bằng” đều đợc thự hiện bởi 3 cấp chính quyền: trung ơng, vùng hay tỉnh và đại phơng. Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và các khía cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach, đồng thời bao trùm toàn bộ khu vực hành chính thuộc thẩm quyền của nó.ở cấp trung ơng, quy hoạch đợc thực hiện trên quy mô lớn bởi uỷ ban quy hoạch phát triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và các sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xây dựng thông qua một sắc lệnh tổng thống. Đây là cơ quan liên ngành và chức năng chính của nó là xây dựng chính sách phát triển. Cơ quan này do Bộ trởng Nhà nớc về quy họach phát triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là ngời đứng đầu Bappenas.
Các chính quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xây dựng các kế hoạch ngành (kinh tế – xã hội) cũng nh các quy họach mặt bằng tại vùng của địa phơng mình. Những kế họach này đợc thực hiện dới sự phối hợp của Uỷ ban quy hoạch phát triển vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chính quyền địa phơng, Bappeda Tingkat II chịu trách nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành.
Một quy hoạch bao gồm môt loạt các chơng trình phát triển đợc nêu rõ dới dạng tổng thể, bao trùm không chỉ kinh tế mà còn cả khía cạnh khác nh: chính trị, xã hội, văn hoá, tôn giáo, mặt bằng Nh… ng việc quy hoach mặt bằng chú trọng hơn là phát triển mặt bằng, thậm chí cho dù tất cả các mặt khác của phát triển cũng đợc xem xét một cách toàn diện.
Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trình quy họach tập trung quy trình quy hoạch phân cấp. Hai cấp của chính quyền địa phơng (tỉnh và thành phố) có trách nhiệm xây dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phơng. Về nguyên
tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của các cơ chế dới lên và trên xuống. Tuy nhiên, vì cơ cấu hành chính coi trọng quyền hành tập trung, nên trong thực tế, quy hoạch trên xuống phổ biến hơn. Các chính quyền đô thị hoạt động dới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ.
Vì thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo đợc h- ớng dẫn và kiểm soát bởi các công cụ của các kế hoạch mặt bằng mang tính pháp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soát các chơng trình phát triển đô thị. Tất cả các lọai giấy phép liên quan đến phát triển đất hay sử dụng đất phải đợc dựa trên cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phòng điạ phơng của Tổng cục địa chính đợc phép cấp giấy phép thuận địa điểm phát triển khu dân c hay công nghiệp, nếu các đề xuất này hợp với kế hoạch mặt bằng và khả thi.
b. Mối quan hệ giữa quản lý đất và cung cấp cơ sở hạ tầng.
Một phơng pháp đảm bảo đất sẵn dành cho phát triển các phơng tiện và dịch vụ công cộng tại Indo là trao cho chính quyền quyền thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng – một vấn đề quan trọng đợc công chúng và xã hội rất quan tâm.
Theo sắc lệnh Tổng thống số 55/1993 việc điều chỉnh thủ tục cấp đất xây dựng các công trình công ích và phát triển cơ sở hạ tầng đối với 14 nhóm cơ sở hạ tầng và dịch vụ công ích đợc Chính phủ triển khai và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này Chính phủ đợc phép sử dụng quy trình thu hồi và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhóm này quy hoạch mặt bằng đã đợc duyệt trong vùng 14 nhóm dịch vụ công ích và cơ cấu hạ tầng bao gồm:
• Đờng xá, hệ thống thoát nớc và hệ thống cống rãnh.
• Đập nớc, hồ chứa và các dịch vụ nớc khác kể cả hệ thống tới tiêu.
• Bệnh viện công và trung tâm y tế cộng cộng.
• Bến cảng, cảng biển và nhà ga.
• Các cơ sở tôn giáo.
• Chợ do Nhà nớc đầu t hay chợ “INPRES” (các chợ này đợc xây bằng những loại vốn vay đặc biệt từ chính quyền trung ơng).
• Nghĩa trang Nhà nớc.
• Các dịch vụ công cộng phòng chống thiên tai nh: lũ lụt, hoạt động của núi lửa v. v…
• Các phơng tiên thể thao.
• Đài phát thanh và truyền hình, các phơng tiện hỗ trợ.
• Các văn phòng Chính phủ.
• Các phơng tiện của quân đội Indo.
Đối với những phơng tiện của quân đội công ích mà không nằm trong những phơng tiện nêu trên, các sắc lệnh đặc biệt của tổng thống cần phải đợc sử dụng có thể thực hiện các công việc có liên quan đợc xem là có tầm quan trọng chung.
Mặc dù tất cả các dịch vụ công ích xã hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dân c hiện tại đợc cung cấp và phát triển các hạng mục công ích và xã hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiên quyết để Chính phủ phê duyệt những đề xuất phát triển bất cứ loại hình BĐS nào. Điều kiện này đợc đa vào giấy phép xây dựng.
Một phơng pháp khác dùng để cung cấp các phơng tiện và dịch vụ cơ sở hạ tầng qua quản lý đợc gọi là tái điều chỉnh đất. Tái điều chỉnh đất đề cập đến việc sắp xếp lại các lô đất, kể cả các quyền đất đai hoặc mục đích sử dụng đất đựơc trang bị đờng phụ, các phơng tiện địa phơng và những phơng tiện hỗ trợ khác theo yêu cầu. Điều kiện tiên quyết tối thiểu với tái điều chỉnh đất ít nhất 85% chủ đất (đất của những ngời này chiếm trên 85% diện tích) đồng ý tái điều chỉnh đất.
Việc thực hiện dự án tái điều chỉnh đất đợc thực hiện bằng các nhóm công tác khác nhau:
- Nhóm chuyên trách thực hiện các đề xuất tái điều chỉnh đất ở cấp thành phố và các đô thị tự trị.
Quá trình quản lý đất đai ở Indonexia đợc chia thành 2 phần: phần cứng và phần mềm:
♦ Phần mềm bao gồm các nội dung sau:
• Chính sách đất đô thị
• Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất đô thị
• Các thủ tục quy hoạch mặt bằng đô thị
• Luật và các quy định đất đai
• Các thủ tục cấp các loại giấy phép cần thiết
• Các thủ tục cấp đất
• Các thủ tục xác nhận quyền sở hữu sử dụng đất đai
• Các thể chế
♦ Phần cứng bao gồm các khía cạnh kỹ thuật:
• Thu hồi đất đô thị
• Thuế đất
• Đền bù đất
• Phát triển đất
• Hệ thống thông tin đất
• Quy hoạch và sử dụng đất đô thị
• Giám sát và kiểm soát phát triển đất
II.Các bài học kinh nghiệm về quản lý thị trờng BĐS đối với Việt Nam.
Qua nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đô thị của một số nớc ở phần trên có thể rút ra một số điểm kết luận mà các nhà quản lý BĐS Việt Nam cần lu ý nhất là trong lĩnh vực quản lý đất đai nh sau: