(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện đan phượng, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ NGUYÊN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 62.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Nguyên Hải NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 download by : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Phạm Thị Nguyên i download by : skknchat@gmail.com năm 2017 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Đỗ Nguyên Hải tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn , Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức UBND huyện Đan Phượng giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng Tác giả luận văn Phạm Thị Nguyên ii download by : skknchat@gmail.com năm 2017 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT vii DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ ix TRÍCH YẾU LUẬN VĂN x THESIS ABSTRACT xii PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Bất động sản 2.1.2 Thị trường bất động sản 2.2 GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.2.1 Khái niệm giá đất định giá đất 2.2.2 Cơ sở giá đất định giá đất 2.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 2.3.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.3.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.3.3 Các yếu tố tác động tới giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.4 KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI 14 2.4.1 Đấu giá QSDĐ Trung Quốc 14 2.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Mỹ 16 2.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 17 2.5 MỘT SỐ KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TẠI VIỆT NAM 17 2.5.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 18 iii download by : skknchat@gmail.com 2.5.2 Tình hình thực cơng tác đấu giá QSD đất số địa phương 23 2.6 NHẬN XÉT ĐÁNH GIÁ CHUNG 29 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 31 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 31 3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 31 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 31 3.4.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Đan Phượng 31 3.4.3 Kết đấu giá đất thị trường bất động sản địa bàn huyện Đan Phượng 31 3.4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2013 - 2016 31 3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 31 3.5.1 Những hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng 31 3.5.2 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 31 3.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.6.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 31 3.6.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 32 3.6.3 Phương pháp so sánh 32 3.6.4 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp 33 3.6.5 Phương pháp nghiên cứu số liệu 33 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng 39 4.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 40 4.3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 41 iv download by : skknchat@gmail.com 4.3.1 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 41 4.3.2 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 41 4.3.3 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 43 4.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 45 4.4.1 Những thuận lợi 45 4.4.2 Một số tồn 45 4.5 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 46 4.5.1 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng 46 4.5.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất địa bàn huyện Đan Phượng 47 4.5.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2013-2016 56 4.6 KẾT QUẢ ĐẤT GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 57 4.6.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 23 ô đất khu Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội, huyện Đan Phượng 58 4.6.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà, huyện Đan Phượng, Tp Hà Nội 60 4.6.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà, huyện Đan Phượng 63 4.6.3.1 Căn pháp lý 63 4.6.4 Hiệu kinh tế 66 4.6.5 Hiệu xã hội 68 4.7 ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ CÁN BỘ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 69 4.7.1 Đánh giá người tham gia đấu giá 69 4.7.2 Đánh giá cán thực đấu giá 75 4.8 MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 76 4.8.1 Công tác tổ chức 76 v download by : skknchat@gmail.com 4.8.2 Đối với người tham gia đấu giá 77 4.8.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 77 4.9 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 78 4.9.1 Giải pháp sách, pháp luật 78 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 5.1 KẾT LUẬN 80 5.2 KIẾN NGHỊ 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 vi download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TDP Tổ dân phố TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Kế hoạch sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2017 42 Bảng 4.2 Bảng biến động diện tích loại đất huyện Đan Phượng giai đoạn 2013– 2016 44 Bảng 4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng giai đoạn 2013 – 2016 58 Bảng 4.4 Kết đấu giá 23 ô đất khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội 60 Bảng 4.5 Kết đấu giá 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà 63 Bảng 4.6 Kết đấu giá 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà 65 Bảng 4.7 Hiệu kinh tế công tác đấu giá QSDĐ qua dự án 68 Bảng 4.8 Đánh giá công khai, minh bạch phương án, thông tin dự án 70 Bảng 4.9 Đánh giá việc thực quy chế, trình tự thủ tục đấu giá 71 Bảng 4.10 Đánh giá thành công dự án 73 viii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ Hình 4.1 Vị trí địa lý huyện Đan Phượng 34 Hình 4.2 Biểu đồ trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2016 41 ix download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.8 Đánh giá công khai, minh bạch phương án, thông tin dự án TT Tên dự án Khu Cầu Thông tin lơ đất Có phiếu Số phiếu Khơng Tỷ lệ (%) Tốt Bình thường Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Kém Số Tỷ lệ phiếu 29 29 100,0 0,0 0,0 17 58,6 12 41,4 - - Khu Hồ 28 Hom 28 100,0 0,0 0,0 22 78,5 21,5 - - 27 27 100,0 0,0 0,0 17 62,9 10 37,1 - - 84 84 100,0 0,0 0,0 56 66,6 28 33,4 - - Trũng Vỡ Khu Công khai phương án Tổng số Cụm Tổng 70 download by : skknchat@gmail.com Kết cho thấy, mức độ công khai minh bạch dự án đấu giá QSDĐ 03 dự án huyện Đan Phượng thực tốt thông tin đất chưa rõ ràng mức trung bình Qua tìm hiểu khảo sát cụ thể, hộ dân tham gia đấu giá cách ghi thông tin đất cịn gây khó hiểu cho người xem, hồ sơ in thơng tin đất chữ nhỏ, khó đọc, kích thước cạnh đất cịn bị bỏ sót, khơng ghi rõ ràng mà ghi diện tích chung 4.7.1.2 Đánh giá số lượng lô đất phép đăng ký Qua điều tra, khảo sát trực tiếp hộ gia đình tham gia đấu giá tổng số 84 hộ khảo sát có 82 hộ trả lời đăng ký nhiều ô đất chiếm 97,6%, có hộ có ý kiến khác khơng ghi cụ thể chiếm 2,4% Ngun nhân hộ khảo sát chưa nắm quy chế đấu giá nên khơng biết người đăng ký đấu giá nhiều lô đất lúc 4.7.1.3 Đánh giá việc thực quy chế trình tự thủ tục đấu giá Có 96,5% số người hỏi cho rằng: Hội đồng đấu giá thực quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, tỷ lệ cao, chứng tỏ Hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, quy chế đấu giá niêm yết Tuy nhiên trình tự thủ tục người tham gia đấu giá cịn rườm rà, gây khó khăn, chưa đáp ứng nhu cầu người tham gia Kết thể bảng sau: 71 download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.9 Đánh giá việc thực quy chế, trình tự thủ tục đấu giá Thục quy chế Trình tự thủ tục Tổng STT 21 Tên dự án Khu Cầu Trũng Vỡ Không số Có phiếu Ý kiến khác Đúng trình tự Thủ tục cơng khai trình tự Thủ tục rườm rà Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) 29 96,6 3,4 11 37,9 13 44,8 17,3 7,1 10 35,8 32,1 32,1 25,9 13 48,2 25,9 33,3 35 41,6 21 25,1 22 Khu HồHom 28 92,9 33 Khu Cụm 27 100 Tổng 84 96,5 3,5 28 72 download by : skknchat@gmail.com Qua khảo sát người dân cho từ bắt đầu mua hồ sơ họ phải lại nhiều lần địa điểm bán hồ sơ không cố đinh quán có thời điểm hồ sơ bán UBND xã, có thời điểm bán UBND huyện Bên cạnh đó, cịn phải nộp chứng minh thư, bìa hộ nhiều lần để làm thủ tục tham gia đấu giá Hội đồng đấu giá, UBND xã không hỗ trợ việc photo, in ấn nên nhân dân phải tự làm dẫn đến chậm tiến độ đấu giá 4.7.1.4 Đánh giá giá khởi điểm Qua tổng hợp số phiếu đánh giá hộ gia đình tham gia đấu giá cho thấy 03 dự án quy hoạch khu dân cư tổ chức đấu giá thành công thu kết tốt Đánh giá cụ thể sau: + Dự án Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội: - Giá đất phiên đấu giá so với giá thị trường khảo sát có 16 ý kiến (55,1%) cho giá đưa thấp so với thị trường, 13 ý kiến (44,9%) đánh giá mức bình thường Như thấy việc nghiên cứu giá đất để đưa đấu giá cịn chưa sát với thực tế có chênh lệch đáng kể - Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng thầu khảo sát có 22 ý kiến cho mức chênh lệch bình thường (75,8%) ý kiến cho mức chênh lệch thấp (24,2%) Như vậy, số tiền thu có mức chênh lệch tốt chưa tương xứng với tiềm khu đất + Dự án khu Hồ Hom, xã Liên Hà: - Giá đất phiên đấu giá so với giá thị trường khảo sát có 89,2% (25 phiếu) số người khảo sát cho giá đưa tương xứng với giá đất thị trường, 10,8% (3 phiếu) đánh giá mức cao - Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng thầu khảo sát có 14 ý kiến cho mức chênh lệch bình thường (50%) 14 ý kiến cho mức chênh lệch cao (50%) Như vậy, khu đất đấu giá thành công mang lại hiệu kinh tế tốt cho địa phương Lý có đánh giá khu đất đấu giá có khơng gian bị bó hẹp, mặt giáp khu dân cư thực tế điều ảnh hưởng đến tâm lý người đấu giá, khu đất nằm gần trung tâm hành xã, gần chợ, thuận tiện cho sinh hoạt kinh doanh + Dự án khu Cụm 9, xã Hồng Hà: 73 download by : skknchat@gmail.com - Giá đất phiên đấu giá so với giá thị trường khảo sát có 81,5% (22 phiếu) số người khảo sát cho giá đưa mức bình thường, 18,5% (5 phiếu) đánh giá mức thấp - Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng thầu khảo sát có 10 ý kiến cho mức chênh lệch cao (37,0%); ý kiến cho mức chênh lệch bình thường (33,3%) ý kiến mức chênh lệch thấp (29,7%) Qua điều tra, có đánh giá người tham gia đấu giá tâm lý sốt đất người dân vị trí đất khác tạo nên chênh lệch giá ô đất tương đối cao Những ô đất có vị trí đẹp, giáp ngã 3, ngã thu hút người đấu giá mức cao, cịn đất vị trí xấu có giá thấp dẫn đến việc đánh giá chủ quan toàn dự án đấu giá Thực tế, dự án đấu giá 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà thành công xã Hồng Hà xã miền bãi, ven đê, đất đai hình thành từ lâu đời, diện tích đất sử dụng hộ dân xã rộng ( từ 250m2 – 700 m2/hộ) nên nhu cầu đất đấu giá người dân chưa phải lớn So với số xã miền bãi khác xã Trung Châu tiến hành đấu giá 12 ô đất thôn từ năm 2012 với mức giá sàn 2.500.000 đồng/m2 đến cịn chưa đấu giá thành công, 44 ô đất đấu giá thành công với mức giá cao giá sàn đem lại nguồn thu lớn cho UBND huyện nói chung UBND xã Hồng Hà nói riêng 4.7.1.5 Đánh giá công tác phê duyệt kết làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khảo sát 03 dự án với tổng số 84 phiếu phát đi, có 51 phiếu đánh giá công tác phê duyệt kết làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSD đất có (60,7%), 33 phiếu (39,3%) có ý kiến khác nhiên đa số không ghi lý cụ thể Khi lấy ý kiến trực tiếp hộ trúng thầu cho công tác cấp giấy chứng nhận cịn rườm rà, chưa thơng thoáng, làm người dân phải lại nhiều lần Như vậy, cơng tác sau đấu giá huyện cịn chưa tốt, có nhiều ý kiến trái chiều cơng tác cấp giấy chứng nhận Do đó, UBND huyện Đan Phượng cần có phương hướng chấn chỉnh đảm bảo quyền lợi người tham gia đấu giá dự án sau 4.7.1.6 Đánh giá thành cơng dự án Qua bảng 4.10 thấy, mức độ đánh giá thành công 03 dự án mức Nguyên nhân dẫn đến đánh giá phụ thuộc vào giá trúng đấu giá, quy trình, thủ tục tham gia đấu giá yếu tố quan trọng công tác cấp giấy 74 download by : skknchat@gmail.com chứng nhận sau đấu giá Các hộ khảo sát cho công tác cấp giấy chứng nhận sau đấu giá nhiều thủ tục rườm rà, gây khó khăn, phức tạp cho người dân Từ cho thấy phối hợp phòng ban UBND huyện chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo quyền lợi, lợi ích kịp thời cho người trúng đấu giá Bảng 4.10 Đánh giá thành công dự án TT Tên dự án Tổng số phiếu Khu Cầu Trũng Vỡ Khu Hồ Hom, xã Liên Hà Khu Cụm 9, xã Hồng Hà Tổng Đánh giá toàn trình đấu giá Tốt Bình thường Kém Số Tỷ lệ Số Số Tỷ lệ Tỷ lệ phiếu (%) phiếu phiếu 29 18 62,0 11 38,0 0 28 14 50,0 14 50,0 0 27 18 66,6 33,4 0 50 59,5 34 40,5 0 84 4.7.2 Đánh giá cán thực đấu giá 4.7.2.1 Đánh giá công khai, minh bạch thông tin dự án Khi lấy ý kiến dự án đấu giá đất có cơng khai hay khơng có 100% cán trả lời dự án công khai minh bạch xây dựng theo nhu cầu địa phương 4.7.2.2 Đánh giá quy chế trình tự thủ tục Qua kết tổng hợp cho thấy, trình thực đấu giá hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, quy chế theo hướng dẫn UBND huyện Đan Phượng văn pháp luật Nhà nước 4.7.2.3 Đánh giá nghĩa vụ tài thủ tục cấp GCN QSDĐ Qua điều tra hộ gia đình 03 dự án nghiên cứu, 100% ý kiến điều tra cho trúng đấu giá hộ dân bàn giao mặt cấp GCN QSDĐ theo quy định pháp luật 4.7.2.4 So sánh đánh giá người dân đánh giá cán 03 dự án đấu giá Tiến hành so sánh thông qua khảo sát 03 dự án địa bàn huyện Đan Phượng ý kiến đánh giá người dân cán tham gia điều tra có khác số mực đánh sau: 75 download by : skknchat@gmail.com - Tiêu chí đánh giá cơng khai, minh bạch: 100% người dân cán khảo sát cho thông tin dự án dấu giá thông báo rộng rãi, công khai phương tiện thơng tin loa, đài, báo chí, trang web huyện ủy Đan Phượng,…Tuy nhiên có 66,6% người dân hài lịng với thơng tin chi tiết lơ đất đấu giá, 33,4% cịn lại đánh giá mức trung bình Vấn đề có đánh giá khác này, người dân cho thông tin chi tiết lơ đất cịn chưa rõ ràng, gây khó hiểu cho người xem việc in ấn khơng tốt, thơng tin ghi kích thước cịn nhỏ, khơng đầy đủ - Tiêu chí đánh giá quy chế trình tự, thủ tục: 100% cán 96,5 % người dân cho dự án thực quy chế theo quy chế đấu giá UBND huyện ban hành Điều thể nghiêm túc việc thực tổ chức phiên đấu giá địa bàn huyện Tuy nhiên, có 21% phiếu ý kiến người dân cho trình tự thủ tục làm cịn chưa 25,1% có ý kiến thủ tục cịn rườm rà Sở dĩ có mâu thuẫn cơng tác tổ đấu giá chưa tổ chức chuyên nghiệp, việc bố trí nhân vị trí Hội đồng đấu giá chưa hợp lý nên gây khó khăn cho người dân việc hoàn thiện thủ tục để tham gia đấu giá - Đánh giá việc thực nghĩa vụ tài sau đấu giá việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá: 100% người dân thực tốt nghĩa vụ tài sau trúng đấu giá cho Nhà nước 100% hộ trúng đấu giá cấp Giấy chứng nhận QSDĐ có 60,7% người dân hài lịng, 39,3% cịn lại cho cơng tác cấp Giấy chứng nhận cịn chậm, gây nhiều phiền hà cho người dân Điều cho thấy phối hợp phòng ban huyện chưa tốt, chưa kịp thời 4.8 MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 4.8.1 Công tác tổ chức - Để đưa khu đất vào đấu giá cịn q nhiều thủ tục; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian Điển hình dự án đấu giá quyền sử dụng đất 23 ô đất khu Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội, kể từ hoàn thiện hạ tầng khu đấu giá đến triển khai để tổ chức đấu giá gần năm để hồn thiện thủ tục, ngun nhân việc điều tra giá đất diễn chậm không thống UBND xã Tân Hội Mức giá ban đầu đưa thấp so với mức giá sàn đấu giá ý kiến điều tra chủ quan cán 76 download by : skknchat@gmail.com điều tra cho khu đất không nằm gần trung tâm xã ba bề giáp đất nông nghiệp Việc đẩy giá sàn lên cao không thu hút số lượng người đấu giá Tuy nhiên, Tân Hội xã có diện tích nhỏ gần huyện dân số lại đông nhất, xét kinh tế chung, người dân Tân Hội có lượng ngoại tệ lớn nên nhu cầu đất người dân cao Cán không điều tra kỹ nên dẫn đến việc chậm trễ công tác triển khai - Thủ tục đề nghị UBND thành phố định phê duyệt giá khởi điểm chậm kéo dài nên UBND huyện khơng có đủ để phê duyệt phương án đấu giá thông báo đấu giá - Việc kiểm sốt lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người khơng đủ khả tài tham gia đấu giá nhiều dẫn đến đẩy giá đất đấu giá lên cao - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chế tài để xử phạt - Công tác tuyên truyền thông tin lô đất đáu giá không thường xuyên chưa sâu rộng Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu đất đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao 4.8.2 Đối với người tham gia đấu giá - Thị trường bất động sản trầm lắng, sức mua nhân dân số xã xa trung tâm huyện thấp - Nhiều trường hợp người tham gia đấu giá cố ý bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc Ở hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá để đầu đất đai - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao hon nhiều lần so với giá quy định) - Những người kinh tế trung bình khó tiếp cận hình thức đấu giá vốn bỏ lớn 4.8.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Đối với dự án đấu giá QSDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch không tốt dẫn đến tinh trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô 77 download by : skknchat@gmail.com - Đối với dự án đấu giá đất thực thành công sau tạo bảng giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất Đó nguyên nhân làm cho dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất lân cận chậm tiến độ thực - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, nên thường dẫn đến việc xây dựng sai so với giấy phép xây dựng 4.9 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 4.9.1 Giải pháp sách, pháp luật - Kịp thời cập nhật văn liên quan đến đấu giá QSDĐ để đạo, triển khai, phối hợp để công tác đấu giá QSDĐ đem lại hiệu cao - Hoàn thiện quy chế đấu giá tạo hành lang pháp lý thơng thống để tạo thuận lợi cho người tham gia đấu giá - Chỉ đạo, đẩy mạnh phối hợp phịng ban huyện để hồn thiện thủ tục sau đấu giá nhanh chóng cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho người trúng đấu giá thời hạn - Tiếp tục phát huy công tác tổ chức thực xây dựng dự án, bám sát thực tế vị trí, đặc điểm lơ đất đấu giá - Cần có chế tài xử phạt nghiêm khắc tình trạng đầu cơ, mua bán lại, thông thầu để đẩy giá đất - Xây dựng phương án quy hoạch tổng thể hợp lý để đảm bảo khu đất dự kiến đấu giá có vị trí tốt có khả liên kết tốt với cơng trình hạ tầng xã hội khác - Tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng giá Nên rút bớt thủ tục rườm rà, không cần thiết, tránh việc người dân phải lại nhiều lần để làm hồ sơ đấu giá 4.9.2 Giải pháp kỹ thuật - Số lượng lô đất đưa đấu giá phải tính tốn dựa vào nhu cầu thị hiếu người dân để vừa đảm bảo diện tích lơ đất theo quy định Nhà nước, vừa tận dụng tối đa diện tích chia lơ từ tăng giảm số lô đất đấu giá cách hợp lý, đảm bảo nhu cầu nhân dân nguồn kinh phí thu qua đấu giá 78 download by : skknchat@gmail.com - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - UBND huyện cần quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thơng qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất Đối với dự án đấu giá QSDĐ cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để người đấu giá thấy tiềm phát triển lơ đất - Các quy trình dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án - UBND huyện cần đạo phòng ban thành lập tổ công tác gồm đầy đủ thành phần để khảo sát, điều tra giá đất thị trường khách quan, cụ thể, sâu tìm hiểu đời sống, sinh hoạt nhu cầu người dân địa phương để đưa mức giá sàn hợp lý nhất, phù hợp với dự án cự thể - Hồ sơ mời tham gia đấu giá cần chi tiết, cụ thể hơn, đặc biệt thông tin ô đất đấu giá Nên có thơng tin rõ ràng kích thước, diện tích, vị trí, quy mơ đất đấu giá để người dân tiện theo dõi - UBND xã có đất đấu giá cần hỗ trợ người dân có nhu cầu việc hồn thiện hồ sơ photo, in ấn, đánh máy, hướng dẫn ghi thông tin,… để cơng tác triển khai thực nhanh chóng 4.9.3 Giải pháp chế tài - Quy định thời gian nộp tiền xây dựng tiến độ đóng tiền theo sát với thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ để người tham gia đấu giá có thời gian thu xếp, chuẩn bị tài - Giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước - Quản lý tài chặt chẽ tránh trường hợp người dân đăng ký đấu giá tự ý hủy cọc 79 download by : skknchat@gmail.com PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Qua q trình nghiên cứu cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Đan Phượng, rút số kết luận sau: Huyện Đan Phượng huyện ngoại thành thuộc vùng Đồng châu thổ sông Hồng chịu tác động lớn q trình thị hóa thủ Hà Nội Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện diễn sôi nổi, mạnh mẽ, thu hút nhà đầu tư đảm bảo nguồn tài lớn cho địa phương Trong giai đoạn 2013 – 2016 , UBND huyện Đan Phượng tổ chức 37 phiên đấu giá với tổng diện tích đất đấu giá 34.050,96 m2, 13 xã thị trấn thu ngân sách 560 tỷ đồng mang lại nguồn ngân sách lớn cho địa phương đầu tư sở hạ tầng phát triển kinh tế - xã hội Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá QSDĐ thuộc 03 xã thấy, công tác đấu giá địa bàn thành công người tham gia đấu giá đánh giá cao: - Nghiên cứu 03 dự án đấu giá QSDĐ cho thấy nhìn chung thực tốt theo quy định pháp luật quy chế đấu giá QSDĐ UBND huyện Đan Phượng Nhà nước tổ chức đấu giá có kết đấu giá thành cơng cao số lượng lô đất đưa đấu giá 01 phiên có chủ; 100% nguời trúng đấu giá hồn thành nghĩa vụ tài nhận GCN QSDĐ, người dân dần ổn định đời sống, sinh hoạt - Hội đồng đấu giá thực tốt văn pháp luật Nhà nước, Chính phủ UBND huyện Đan Phượng quy chế đấu giá QSDĐ nên tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ quy trình, thủ tục hình thức đấu giá 100% người tham gia đấu giá đánh giá dự án thông báo công khai, minh bạch; 96,5% ý kiến nhận xét Hội đồng làm theo quy chế đưa - Công tác đấu giá QSDĐ đem lại hiệu nhiều mặt kinh tế mà xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Tuy vậy, hạn chế như: Công tác giải thủ tục sau kết thúc đấu giá chưa người dân đánh giá cao Theo khảo sát có 80 download by : skknchat@gmail.com 30/84(35,7%) ý kiến khơng hài lịng với cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau trúng đấu giá Công tác xác định giá khởi điểm chưa sát với giá thị trường nên số tiền thu qua 03 dự án chưa thực so với tiềm khu đất đấu giá Bên cạnh công tác tuyên truyền cho dự án chưa rộng rãi nên thành phần tham gia đấu giá chủ yếu người địa phương số xã lân cận 5.2 KIẾN NGHỊ Qua q trình nghiên cứu cơng tác đấu giá địa bàn huyện Đan Phượng, hạn chế thời gian kinh phí nên đề tài thực nghiên cứu tổng quan công tác đấu giá QSDĐ số dự án tiêu biểu (03 dự án) địa bàn huyện giai đoạn 2013 - 2016 Để hoàn diện công tác đấu giá QSDĐ giai đoạn tiếp theo, xin đưa số ý kiến kiến nghị sau: - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phương tiện thơng tin đại chúng có kế hoạch đấu giá QSDĐ để thu hút thêm nhiều nguời tham gia - Cần đưa quy chế phù hợp với nghị định 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản để cung cấp thông tin đầy đủ, dễ hiểu cho người tham gia đấu giá - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thông tin, quảng cảo cho dự án tiến hành đấu giá - Đầu tư hạ tầng đồng trước đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để thu hút nhiều người đấu giá - Phối hợp chặt chẽ phòng ban UBND huyện để công tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất sau đầu giá thuận tiện cho nhân dân 81 download by : skknchat@gmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC giá khởi điểm chế độ tài đấu giá QSDĐ Bộ Tài nguyên Môi trường- Bộ Tư pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2015) Thông tư số 02/2015/ TT-BTNMT quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Bộ Tư pháp (2014) Thông tư số 18/2014/TT-BTP Hướng dẫn việc bán đấu giá tài sản quy định Nghị định số 53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013 Chính phủ thành lập, tổ chức hoạt động công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Đặng Diệp Hân (2015) Bình luận giá đất theo quy định pháp luật hành phân tích tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai, truy cập ngày 24/10/2015 http://www.dhluathn.com/2015/10/binh-luan-ve-gia-at-theoquy-inh-cua.html Đặng Hùng Võ (2007) Định hướng phát triển thị BĐS giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hố đất nước Tài liệu sử dụng cho nói chuyện “Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Hernando De Soto, dẫn theo Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản 10 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đấu giá QSDĐ xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định 11 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất Nhà Xuất nông nghiệp, Hà Nội 82 download by : skknchat@gmail.com 12 Lê Minh Trường (2015) Công ty luật minh khuê, Chuyên đề: Thị trường BĐS, truy cập ngày 28/08/2015 https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat- dai/chuyen-de-thi-truong-bat-dong-san.aspx 13 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS 14 Nguyễn Đình Bồng (2005) Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 15 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 16 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc, Tạp chí tài số 10/2012 17 Phùng Thị Hà (2011) Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn thành phố Vinh, tình Nghệ An 18 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 19 Phùng Ngọc Phương (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ q trình thị hoá 20 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013 21 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015) Bộ luật dân 2015 22 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ, Việt Nam 23 UBND huyện Đan Phượng (2013, 2014, 2015,2 016) Báo cáo kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng 24 UBND huyện Đan Phượng (2013, 2014, 2015, 2016) Các báo cáo hàng năm phòng Tài nguyên môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phịng Tài – kế hoạch, phịng Quản lý thị, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất 25 UBND huyện Đan Phượng Quy chế đấu giá địa bàn huyện Đan Phượng 83 download by : skknchat@gmail.com PHỤ LỤC 84 download by : skknchat@gmail.com ... Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử. .. - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nhằm thực tốt công tác đấu giá nâng cao hiệu đấu giá quyền sử. .. thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng qua năm theo tiêu: Số dự án đấu giá, số đất đấu giá thành công, số lại, giá đưa đấu giá giá thực bán theo thời điểm, mục đích sử dụng