Tài liệu TIỂU LUẬN: PHÂN TÍCH VIỆC SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG DOANH NGHIỆP docx

Đòn bẩy tài chính : sử dụng chi phí tài trợ cố định nhằm nổ lực gia tăng lợi nhuận cho cổ đông EPS Thể hiện việc sử dụng vốn vay trong nguồn vốn của doanh nghiệp nhằm hivọng gia tăng tỷ

TIỂU LUẬN

ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH VIỆC SỬ DỤNG ĐÒN BẨY

TÀI CHÍNH TẠI CÔNG TY

LỜI MỞ ĐẦU

rong tiến trình toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ, với những xu thế vận động và bốicảnh khách quan của nền kinh tế thế giới và khu vực, với những tác động của tìnhhình kinh tế, chính trị, xã hội… để tránh khỏi bị tụt hậu Việt Nam đang đứng trước thời cơmới và thách thức mới Đối với Việt Nam, trong điều kiện chuyển từ nền kinh tế theo cơchế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường lại có điểm xuất phát thấp, tốc độ tăngtrưởng kinh tế chưa cao, để đưa đất nước phát triển nhanh Đảng ta đã khẳng định ” Pháthuy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài”

T

Nhà bác học vĩ đại Archimedes có câu nói nổi tiếng: "Hãy cho tôi một điểmtựa, tôi sẽ nhấc bổng quả đất lên" Có nghĩa người ta sẽ dựa vào điểm tựa cố định để khuếchđại lực nhằm mục tiêu di chuyển một vật thể nào đó Tương tự trong tài chính người ta sửdụng đòn bẩy tài chính như một công cụ hữu hiệu để khuếch đại dòng tiền Từ đó trên thịtrường chứng khóan các nhà đầu tư có thể phát biểu lại câu này như sau :"Hãy cho tôi mộtđòn bẩy tài chính đủ lớn, tôi có thể nâng hạ thị trường theo ý mình”

Đối với các doanh nghiệp nói chung ngoài nguồn vốn sẵn có để đảm bảo choquá trình kinh doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục và ngày càng mở rộng quy mô,đầu tư mua sắm và đầu tư vào những hoạt động khác, doanh nghiệp cần phải huy độngnguồn vốn từ bên ngoài Những khoản này gọi là những khoản nợ

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ ĐÒN BẨY TRONG

KINH DOANH

1 Đòn bẩy trong doanh nghiệp

Trong lĩnh vực tài chính, thuật ngữ “ đòn bẩy” được sử dụng thường xuyên Cả nhàđầu tư lẫn doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy nợ để tạo ra tỷ suất sinh lợi trên tài sản hoạtđộng lớn hơn Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính không hề là một sự đảm bảo chắc chắnthành công và khả năng xuất hiện các khoản lỗ cũng tăng lên nếu nhà đầu tư hay doanhnghiệp ở vào một vị thế có tỷ lệ đòn bẩy nợ cao Doanh nghiệp thường hay sử dụng 2 loạiđòn bẩy: đòn bẩy hoạt động và đòn bẩy tài chính.

Có ba yếu tố cơ bản của đòn bẩy

+ Lực tác động + Cánh tay đòn + Vật cần bẩy

1.1 Đòn bẩy tài chính (financial leverage)

Đòn bẩy tài chính xuất hiện khi công ty quyết định tài trợ cho phần lớn tài sản củamình bằng nợ vay Các công ty chỉ làm điều này khi nhu cầu vốn cho đầu tư của doanhnghiệp khá cao mà vốn chủ sở hữu không đủ để tài trợ Khoản nợ vay của công ty sẽ trởthành khoản nợ phải trả, lãi vay được tính dựa trên số nợ gốc này

Đòn bẩy tài chính : sử dụng chi phí tài trợ cố định nhằm nổ lực gia tăng lợi nhuận cho

cổ đông (EPS) Thể hiện việc sử dụng vốn vay trong nguồn vốn của doanh nghiệp nhằm hivọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận của doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu hay thu nhập trên mỗi cổphần của công ty

Một doanh nghiệp chỉ sử dụng nợ khi nó có thể tin chắc rằng tỷ suất sinh lợi trên tàisản cao hơn lãi suất vay nợ

1.1.1 Độ bẩy tài chính

)]

1 /(

I EBIT

EBIT DFLEBIT

EPS

EPS EBIT

EPS DFLEBIT

1.1.2 Điểm bàng quan

Theo định nghĩa thì điểm bàng quan là điểm mà tại đó EPS1 =EPS2

Trong đó :

EBIT12 : EBIT bàng quan giữa hai phương án tài trợ 1 và 2

I1 , I2 : lãi phãi trả hàng năm ứng với phương án tài trợ 1 và 2

PD1 , PD2 : cổ tức phải trả hàng năm theo phương án tài trợ 1 và 2

t : thuế suất thuế thu nhập công ty

NS1 , NS2 : số cổ phần thương thường ứng với phương án tài trợ 1 và 2

1.2 Đòn bẩy hoạt động

Đòn bẩy hoạt động liên quan đến kết quả của các cách kết hợp khác nhau giữa chi phí

cố định và chi phí biến đổi Nói rõ ràng hơn thì, tỷ số giữa chi phí cố định và chi phí biến đổi

mà công ty sử dụng đã quyết định đòn cân nợ hoạt động bao nhiêu Một công ty có tỷ số chiphí cố định so với chi phí biến đổi lớn hơn thì được cho là sử dụng đòn bẩy hoạt động nhiềuhơn Và ngược lại nếu chi phí biến đổi của một công ty lớn hơn chi phí cố định thì công tyđược cho là có đòn bẩy hoạt động hơn Đặc điểm ngành mà công ty đang hoạt động cũng

là một nhân tố ảnh hưởng đến việc công ty quyết định nên sử dụng bao nhiêu đòn bẩy

nợ

Một công ty với doanh số ít mà có lợi nhuận biên tế cao được xem là có sử dụng đònbẩy hoạt động cao Mặt khác, một công ty có doanh số lớn với mức lợi nhuân biên tế thấpđược xem là sử dụng đòn bẩy hoạt động thấp

+ Lực tác dụng – Doanh thu thay đổi

+ Cánh tay đòn – Chi phí hoạt động cố định

+ Vật cần bẩy - Lợi nhuận hoạt động

2

2 2

2 , 1 1

1 1

2 ,

1 )( 1 ) ( )( 1 ) (

NS

PD t

I EBIT NS

PD t

1.2.1 Quan hệ giữa lợi nhuận giữa độ bẩy hoạt động với điểm hoà vốn

+ Càng xa điểm hoà vốn , hoạt động lợi nhuận hoặc hoạt động lỗ càng lớn

+ Càng xa điểm hoà vốn độ bẩy hoạt động càng nhỏ

+ Độ bẩy hoạt động tiến đến vô cực khi số lượng sản xuất và tiêu thụ tiến gần điểmhoà vốn

Khi số lượng sản xuất và tiêu thụ càng xa điểm hoà vốn thì độ bẩy càng dần về 1

1.2.2 Công thức đo lường tác động của đòn bẩy hoạt động

1.2.3 Công thức xác định độ bẩy hoạt động theo sản lượng

1.2.4 Công thức xác định độ bẩy hoạt động theo doanh số

VCUP: chi phí biến đổi bình quân

SUP: lợi nhuận của mỗi sản phẩm

Q Q

EBIT EBIT

Q Q

Q F

V P Q

V P Q DOL

) (

EBIT

F

EBIT F

V S

Chi phí cố định bao gồm tất cả những chi phí không biến đổi khi sản phẩm hoặc sản

lượng thay đổi, ví dụ tiền thuê nhà, lương, và tiền điện thoại Những chi phí này sẽ không thay đổi cho dù bạn sản xuất được sản phẩm

Chi phí biến đổi bao gồm tất cả những chi phí sẽ biến đổi dựa trên lượng sản phẩm

sản xuất được, ví dụ nguyên vật liệu Số lượng sản phẩm tăng, sẽ sử dụng thêm nhiều

nguyên vật liệu

Phân tích điểm hoà vốn cần phải được thực hiện đối với tất cả các nguồn doanh thu

1.4 Phân biệt sự khác biệt giữa đòn bẩy tài chính và đòn bẩy hoạt động

Đòn bẩy hoạt động sử dụng chi phí hoạt động cố định nhằm nỗ lực gia tăng lợi nhuận

hoạt động EBIT ( do đặc điểm ngành quyết định )

Đòn bẩy tài chính sử dụng chi phí tài trợ cố định nhằm nỗ lực gia tăng lợi nhuận cho

cổ đông EPS ( có thể lựa chọn thích hợp )

1.5 Ý nghĩa của độ bẩy hoạt động đối với quản trị tài chính

Độ bẩy hoạt động có thể được ví như con dao hai lưỡi

+ Nếu tình hình tốt thì độ bẩy hoạt động sẽ khuyết đại cái tốt lên gấp bội lần

+ Nếu tình hình xấu thì độ bẩy hoạt động cũng sẽ khuyết đại cái xấu gấp bội lần

Nhìn chung giám đốc tài chính không thích hoạt động dưới điều kiện độ bẩy hoạtđộng cao

Minh hoạ là sự kiện ngày 11/09 đối với ngành hàng không và du lịch Mỹ

I EBIT EPS  (  )( 1  ) 

 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 500$ USD

 Những tín hiệu phân tích kỹ thuật thị trường

 Người mô giới cá nhân

2.3 Platinum

 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 5000 $ USD

 Lập biểu đồ chuyên nghiệp

 Phương pháp đòn bẩy từ phòng giao dịch

2.4 Vip

 Ký quỹ tối thiểu lần đầu 10000 $ USD

 Phân tích theo nhu cầu và các cấp độ gọi từ người mô giới

3 Các loại đòn bẩy tài chính thường gặp

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong hoạt động đầu tư nói chung chính là việc các nhàđầu tư ngoài số vốn tự có của mình thì họ sử dụng các nguồn tài trợ bên ngoài với điều kiệntrả lãi để sử dụng cho các hoạt động đầu tư Các nhà đầu tư có thể sử dụng số tiền cao hơngấp nhiều lần so với số vốn thực của mình Điều này sẽ giúp họ kiếm được khoản lợi nhuậncao hơn

3.1 Đầu tư chứng khoán

Đòn bẩy tài chính ở kênh chứng khoán hiện không còn xa lạ với nhà đầu tư Hầu hếtcác nhà đầu tư ít hay nhiều đều sử dụng đòn bẩy tài chính loại này , cụ thể là các nhà đầu tư

cá nhân hoặc các tổ chức ( công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, tổ chức tài chính hoặc cácdoanh nghiệp)

Các chủ thể hỗ trợ vốn hay chính là người cung cấp đòn bẩy tài chính là các công tychứng khoán(CTCK), các NHTM ( Ngân hàng thương mại ), các quỹ đầu tư và có thể là cácnhà đầu tư cá nhân cho nhau vay tiền…

Những hình thức của việc áp dụng đòn bẩy tài chính vào hoạt động đầu tư chứng khoán

Cho vay cầm cố chứng khoán ( nghiệp vụ repo ) là việc thế chấp, thường là cổ phiếu

(cả niêm yết và OTC), để vay tiền của CTCK hoặc ngân hàng trong một thời gian nhất định,mức vay thường được tính bằng 20 - 50% thị giá, tùy theo quy định của bên nhận cầm cố

Nếu cổ phiếu của nhà đầu tư được chấp nhận thì công ty chứng khoán sẽ làm một hợpđồng có thời hạn 3 tháng, 6 tháng, hoặc một năm, đồng thời nhà đầu tư phải làm giấy chuyểnnhượng cổ phiếu này (tức là bán) cho công ty chứng khoán theo đúng thời hạn ghi trên hợpđồng

Khi hết hạn, nhà đầu tư mang tiền đến thanh lý hợp đồng, công ty chứng khoán sẽ làmgiấy chuyển nhượng sang tên chứng khoán lại cho nhà đầu tư Nhà đầu tư phải trả lại số tiềnbằng giá công ty chứng khoán mua ban đầu cộng với lãi suất cho vay tùy theo thời hạn repo

Ứng trước tiền bán chứng khoán ( nghiệp vụ Margin ) tức là để thực hiện nghiệp

vụ này, các CTCK phải hợp tác với ngân hàng, đứng ra làm trung gian nhằm giúp kháchhàng có thể nhận được tiền bán chứng khoán trước ngày T+3 Chỉ cần có thông báo kết quảlệnh bán đã được khớp là khách hàng hoàn toàn có thể làm hợp đồng xin ứng trước tiềnchứng khoán đã bán với mức phí quy định Một số công ty thực hiện ứng trước tiền chokhách hàng ngay sau khi có kết quả khớp lệnh và khách hàng có thể dùng để mua chứngkhoán ngay trong phiên giao dịch Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao phần lớn

là những nhà đầu tư mạo hiểm, thích lướt sóng

Bản chất của nghiệp vụ ứng trước tiền bán chứng khoán là dịch vụ cấp tín dụng chonhà đầu tư: khi bán chứng khoán xong, phải sau 3 ngày làm việc tiền mới về tài khỏan,

muốn có tiền ngay, nhà đầu tư phải vay tiền từ công ty chứng khoán hoặc từ ngân hàng, tàisản thế chấp chính là dòng tiền bán chứng khoán về sau

Giao dịch ký quỹ (Margin Trading) là việc nhà đầu tư mua cổ phiếu có sử dụng hạn mức tín dụng do CTCK môi giới cấp Nó được đảm bảo bằng khoản ứng trước bằng tiền hoặc thế chấp bằng chính cổ phiếu được mua Vì vậy, thông thường những nhà đầu tư nào dự đoán giá tăng sẽ thực hiện giao dịch ký quỹ.

- Ngoài ra còn có các hình thức như các CTCK cho các nhà đầu tư vay dựa trên vốn

mà CTCK tự thu xếp hoặc các nhà đầu tư có thể vay trực tiếp NHTM, các quỹ đầu tư, tổchức tài chính khác…

Ví dụ điển hình là trong năm 2008 và đầu năm 2009, thị trường chứng khoán luôntrong trạng thái ảm đạm, nhưng cuối 2009, đòn bẩy tài chính là một trong những nguyênnhân dẫn tới chỉ số chứng khoán biến động mạnh, thị trường có tính thanh khoản nhanh bởi

vì dòng tiền đổ vào chứng khoán đột nhiên mạnh lên, và một trong nguyên do đó nguồn tiền

từ đòn bẩy tài chính xuất phát từ công ty chứng khoán

Ví dụ : Giả sử có một căn nhà được bán với giá 270 triệu đồng Việc sử dụng đòn bẩy

tài chính ở vụ mua bán này như sau : Người mua chi có 70 triệu mà thôi, và 200 triệu đồngcòn lại, người mua đã đi vay ngân hàng với lãi suất 11%/năm Và đặt giả thuyết khi thịtrường lên, người này bán được căn nhà lớn hơn 270 triệu đồng đó

Sau 1 năm bán được 400 triệu Sau khi trừ tiền lãi và gốc trả cho ngân hàng là 222triệu Lợi nhuận được 400 triệu – 222 triệu = 178 triệu 178 triệu nộp thuế cho nhà nước là(178 x 25% = 44.5 triệu) Vậy lợi nhuận sau thuế sẽ là 133,5 triệu Tỷ suất đầu tư đạt 190%.

3.3 Đầu tư vàng

Cũng tương tự như với 2 loại đầu tư trên Đầu tư vàng cũng sử dụng nguyên lý đònbẩy tài chính Trong đó, nghiệp vụ đòn bẩy tài chính là yếu tố giúp người ta có thể với sốtiền nhỏ nhưng vẫn tham gia được số lượng vàng lớn Sàn vàng sẽ cho nhà đầu tư vay mộtlượng tiền lớn gấp nhiều lần số vốn để mua khống bán khống, gọi là đòn bẩy tài chính.Không có một lĩnh vực kinh doanh nào mà người kinh doanh lại được vay một khoản tiềnlớn gấp hơn chục lần vốn mà không cần tài sản, không cần thế chấp… như kinh doanh vàngtrên sàn

Trên thế giới có hàng trăm sàn môi giới (brocker) về giao dịch vàng và ngoại hối, mỗisàn đưa ra một tỷ lệ đòn bẩy khác nhau, từ 1:100 đến 1:500 Tuy nhiên để bảo vệ nhà đầu tư,Hiệp hội giao dịch tương lai (NFA, hay còn gọi là Hiệp hội bảo vệ nhà đầu tư) ra quy địnhchỉ sử dụng đòn bẩy 1:100, sàn giao dịch môi giới nào muốn được NFA kết nạp vào làm hộiviên thì phải theo tỷ lệ này

Chẳng hạn chỉ với 5 triệu là được sàn cho vay 145 triệu, mua bán được 5 lượng vàng(vàng dưới 30 triệu/lượng)

Khi các sàn vàng thành lập thì dã kinh doanh vàng tài khoản là phải dùng đến công cụđòn bẩy tài chính Đa số cho vay gấp từ 14 đến 19 lần số vốn mà nhà đầu tư bỏ ra ký quỹ.Trường hợp sàn vàng Sài Gòn của ACB, sàn VGB cho vay khoảng gấp trên 13 lần, sàn vàngThế giới cấp đòn bẩy khoảng 19 lần là những ví dụ điển hình

3.4 Đầu tư hàng hoá xăng dầu , gas ( Đòn bẩy tài chính tại các nước phát triển)

Đây là đòn bẩy tài chính khá mạng đối với các ngân hàng và các tập đoàn tài chính đaquốc gia , trữ lượng dầu có thể làm thay đổi cục diện tài chính rất nhiều

Trong buổi cảnh hiện nay tại Việt Nam khi mà tình hình giá dầu trong nước dược nhànước bảo hộ và không bị thả nỗi thì việc mở một sàn giao dịch xăng dầu là rất khó

Giá xăng dầu gần như gián tiếp và đôi khi trực tiếp tác động lên giá trị hàng hoá lẫngiá trị đồng tiền trong nước Giá xăng dầu tăng dẫn đến việc giá hàng hoá cũng tăng theo ,lạm phát tăng cao dẫn đến đồng tiền nội địa mất giá so với đồng ngoại tệ.

Thế nhưng dù rằng đây là một đòn bẩy tài chính khá mới mẻ tại Việt Nam nhưng vẫnđược nhiều tập đoàn chú ý đến và thực hiện Các tập đoàn sử dụng nguồn tiền vốn có hoặcvay ngân hàng mở một tài khoản tại thị trường các thị trường có kinh doanh loại hàng hoáxăng dầu và gas

Brent oil ( BRT )

Wti oil ( OIL )

Gas oil ( GAS )

Healting oil ( HEO)

Cũng giống như giao dịch tại sàn vàng các nhà đầu tư phải ký quỹ để thực hiện cácgiao dịch đối với loại hàng hoá mình cần mua , đây cũng là một kênh đầu tư khá mới mẻ đốivới các nhà đầu tư

Thế nhưng đây cũng là một kênh đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn các sàn giao dịchkhác giá cả xăng dầu biến động gần như theo từng giây và khó có thể dự trù được khi nàogiá đạt được mức thấp nhất hay cao nhất

Các nhà đầu tư tại thị trường này gần như đúng trên cán cân tài chính , để đưa ra cácquyết định mang tính chiến lược lâu dài hay những chiến lược ngắn hạn giam hàng trong gtay nhà đầu tư để ép giá trị hàng hoá lên để kiếm lời trong thời gian ngắn chỉ độ vài giây

Khi số dư tự do đang nhàn rỗi các nhà đầu tư không biết phải quyết định ra sao khikhông thể mua hàng hoá khi mà hàng hoá biến động theo xu hướng đi lên nhanh và có thểđang tiến đến gần chu kỳ đi xuống để ổn định giá làm tăng vị thế mua , giảm vị thế bán Cácnhà đầu tư có thể uỷ quyền tài chính của mình cho các nhà đầu tư đang có vị thế bán cao để

họ sử dụng vốn của mình một cách hợp lý và chia lời trên từng đơn vị hàng hoá

Việc quyết định giao cho nhà đầu tư nào cũng là mợt quyết định khá khó khi ta phảikiếm được nhà đầu tư nào đang kiềm giữ hàng hoá và thường là các tập đoàn lớn và cũng cóthể là các nhà đầu tư nhỏ có vận may khi kinh doanh theo xu hướng

Điển hình là HSBC đây là mộ ngân hàng toàn cầu có nguồn vốn lớn , và đòn bẩy tàichính của ngân hàng này ngoài việc kinh doanh các nghiệp vụ ra còn sử dụng các đòn bẩy đểlàm tăng vốn hoá , và đòn bẩy mà ngân hàng này sử dụng chính là kinh doanh hàng hoá cónhiều biến động nhất

4 Một số khái niệm thường gặp

4.1 Độ nghiêng đòn bẩy kinh doanh ( đòn bẩy hoạt động ) DOL là phần trăm thay

đổi trong EBIT do 1 % thay đổi trong doanh thu

4.2 Độ nghiêng đòn bẩy tài chính DFL là phần trăm thay đổi trong thu nhập mỗi cổ

phần EPS do 1 % thay đổi trong EBIT

4.3 Độ nghiêng đòn bẩy tổng hợp DTL là phần trăm thay đổi trong EPS do 1 %

thay đổi trong doanh thu

4.4 Rủi ro kinh doanh : liên quan đến tính không chắc chắn trong thu nhập EBIT

Rủi ro kinh doanh do tính bất ổn trong doanh thu và mức độ sử dụng đòn bẩy kinh doanh( hoạt động đặc trưng của doanh nghiệp )

4 5 Rủi ro tài chính : liên quan đến tính khả biến tăng thêm của thu nhập trên mỗi cổ

phần do việc sử dụng các chi phí tài chính cố định

4.6 Rủi ro thanh toán : rủi ro thường gặp phải trong các giao dịch thanh toán quốc tế

, các khoản tiền đã dược chuyển đi để thanh toán cho đối tác nhưng đối tác vẫn chưa thanhtoán cho phía thanh toán trước ( NHTM ) , điều này có thể do nhiều nguyên nhân phá sản ,không có khả năng thanh toán , lừa đảo

4.7.

Rủi ro thanh khoản : rủi ro liên quan đến một giao dịch mà do tình trạng chợ

chiều , biến động của thị trường có chiều hướng đi xuống làm cho tài sản kém hấp dẫn ,được thể hiện qua việc chênh lệch giá mua và giá bán

Rủi ro kiệt giá tài chính : liên quan đến những thay đổi những nhân tố như lãi

suất vay , giá cổ phiếu , giá hàng hoá và tỷ giá trong đổi ngoại tệ , ngoại hối

4.9 Vị thế mua ( long position ) : những nhà đầu tư đang ở trạng thái nắm giữ ( sở

hữu ) tài sản được gọi là những người đầu cơ giá lên , họ có xu hướng đẩy giá lên cao vì giá

càng tăng thì vị thế mua của họ càng lời

4.10 Vị thề bán ( short position ) : những nhà đầu tư đã thực hiện bán khống ( short

selling ) hoặc đang ở trạng thái nợ tài sản ( phải mua lại tài sản trong tương lai , cầm cố tài

sản ) được gọi là những người đầu cơ giá xuống , họ có xu hướng dẩy giá xuống thấp thì vị

thế bán của họ càng lời

4.11 Hợp đồng kỳ hạn : là một thoả thuận giữa hai bên , người mua và người bán ,

trong đó yêu cầu giao một hàng hoá tại một thời điểm trong tương lai với giá cả được thoảthuận và đồng ý hôm nay ( áp dụng cho các nghiệp vụ repo trong giao dịch chứng khoán vàbất dộng sản , vàng )

4.12 Hợp đồng giao sau : là một hợp hợp đồng kỳ hạn đã được tiêu chuẩn hoá

chúng được giao dịch trên một sàn giao dịch và được điều chỉnh trên thị trường hằng ngàytrong đó các khoản lỗ của một bên được chi trả cho bên còn lại ( áp dụng cho nghiệp vụmargin trong giao dịch chứng khoán và bất dộng sản,vàng )

5 Phân tích mối quan hệ giữa EBIT và EPS

Phân tích sự ảnh hưởng của những phương án tài trợ khác nhau ( trái phiếu ,cổ phiếuthường ,cổ phiếu ưu đãi ) lên EBIT

Xác định EPS theo 3 cách

+ Xác định điểm bàng quan ( đại số và hình học)

+ Xác định điểm bàng quan giữa tài trợ cổ phiếu thường và nợ

Ý nghĩa : Nếu EBIT thấp hơn điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếuthường tạo ra được EPS cao hơn phương án tài trợ bằng nợ

Nếu EBIT vượt qua điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếuthường tạo ra được EPS thấp hơn phương án tài trợ bằng nợ hay nói ngược lại là phương ántài trợ bằng nợ cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu

+ Xác định điểm bàng quan giữa tài trợ cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi

Ý nghĩa : Nếu EBIT thấp hơn điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếuthường tạo ra được EPS cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi

Nếu EBIT vượt qua điểm bàng quan thì phương án tài trợ bằng cổ phiếuthường tạo ra được EPS thấp hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi hay nói ngược lại

là phương án tài trợ bằng cổ phiếu ưu đãi cao hơn phương án tài trợ bằng cổ phiếu

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH Ở VIỆT NAM VÀ TRÊN TOÀN THẾ GIỚI

1 Tại sao các công ty và doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính

Sử dụng đòn bẩy tài chính

+ Gia tăng chi phí huy động vốn cố định+ Gia tăng lợi nhuận trên mỗi cỗ phiếu thướngMức tăng lợi nhuận EPS lớn hơn tăng chi phí => tạo ra được lợi nhuận cho cổ đông

1.Thị trường bất động sản tại Việt Nam khi sử dụng đòn bẩy tài chính

Sự phát triển ồ ạt không kiểm soát của các công ty Bất động sản đã dẫn đến thịtrường bất động sản bị đống băng trong thời gian dài và kéo theo các dịch vụ về nhà đất

Triển vọng của thị trường bất động sản tại Việt Nam không phải trong ngắn hạn và ởtầm nhìn trung và dài hạn bởi còn gặp phải nhiều khó khăn

Nền kinh tế phát triển quá nóng trong năm 2007 khiến Việt Nam đang đối mặt vớitình trạng lạm phát cao Tiếp theo dó là những chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủkhiến thị trường chứng khoán cũng như bất động sản suy giảm Các chính sách trên đã thắtchặt tín dụng trong bối cảnh lạm phát , doanh nghiệp trong nước không chỉ khó khăn trongtiếp cận vốn vay trong nước mà kể cả đối với nguồn vốn nước ngoài , chính vì thế mà các

doanh nghiệp đã sử dụng các đòn bẩy để chèo lái doanh nghiệp vượt qua tình hình kinh tếchung

Ta thấy việc dùng đòn bẩy đã tạo nên lợi nhuận cho nhà đầu tư Hiện nay tỷ lệ cho vaybất động sản gia tăng cao và nóng qua từng năm, nhất là năm 2007-2008 Điều đó càng tạothuận lợi cho các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy này để gia tăng tỷ suất lợi nhuận cho mình

Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 và chính sách thắt chặt tiền tệ đã dập tắt cơn sốt cục bộ ở Đà Nẳng và Hà Nội Không những vậy, NHNN buộc các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16% khiến nguồn vốn cho bất động sản gần như cạn kiệt; giá nhà đất bắt đầu suy giảm; nhiều doanh nghiệp bất động sản bên bờ vực phá sản

Thị trường bất động sản là một thị trường lớn nên doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản chắc chắn phải là những doanh nghiệp “ túi sâu , mũ cứng” Nên để có thể kiếm lời từđòn bẩy tài chính này thật sự rất khó khăn trong giai đoạn nay Vốn vay bỏ vào đòn bẩy tàichính bất động sản khó giải ngân dẫn đến doanh nghiệp không có khả năng thanh toán chongân hàng khi chưa bán được bất động sản

1.2.Thị trường vàng tai Việt Nam khi sử dụng đòn bẩy trước khi đóng cửa trong

thời gian bất ổn

Do việc sử dụng đòn bẩy tài chính không được cân nhắc và các chính sách quản lývàng chưa thật sự chặc chẽ và chế độ mậu dịch thả nỗi có kiểm soát của nhà nước đã đưađến việc Sàn giao dịch vàng tại Việt Nam đóng cửa

CHƯƠNG III : ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC NHƯỢC ĐIỂM KHI SỬ DỤNG ĐÒN BẨY TÀI

CHÍNH Ở VIỆT NAM

Một công ty đồng thời có tỷ lệ đòn bẩy hoạt động và đòn bẩy tài chính cao thì sẽ rấtrủi ro trong đầu tư khá lớn Một tỷ lệ đòn bẩy hoạt động cao có nghĩa là doanh nghiệp đang

tạo ra ít doanh thu nhưng có lợi nhuân biên tế trên mỗi đơn vị sản phẩm cao Điều này tiềm

ẩn rủi ro cho việc dự báo chính xác doanh thu trong tương lai Chỉ cần một sự sai lệch nhỏtrong dự báo doanh thu so với thực tế diễn ra thì nó đã có thể tạo ra một khoảng cách sai lệchđáng kể giữa dòng tiền thực tế và dòng tiền theo dự toán

Điều này rất quan trọng, nó có thể sẽ ảnh hưởng lớn đến khả năng hoạt động của công

ty trong tương lai Rủi ro doanh nghiệp gặp phải sẽ tăng lên cực đại khi tỷ lệ đòn bẩy hoạtđộng cao kết hợp thêm với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao trong khi tỷ suất sinh lợi trên tài sảnkhông cao hơn mức lãi suất vay nợ

Từ đó có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (ROE) và lợi nhuận củadoanh nghiệp

1 Ý nghĩa của đòn bẩy tài chính đối với doanh nghiệp

Mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính doanh nghiệp được sử dụng ở hệ số nợ (hệ số nợ =

Nợ phải trả / tổng tài sản) Doanh nghiệp có hệ số nợ cao thể hiện doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính ở mức độ cao và ngược lại

Doanh nghiệp càng sử dụng nhiều vốn vay thì nguy cơ mất thanh toán càng lớn; (vì doanh nghiệp sử dụng vốn vay làm nảy sinh nghĩa vụ tài chính phải thanh toán lãi vay cho các chủ nợ bất kễ doanh nghiệp đạt được mức lợi nhuận trước lãi vay và thuế là bao nhiêu đòng thời doanh nghiệp pahỉ có nghĩa vụ hoàn trả vốn gốc cho các chủ nợ)

Doanh nghiệp sử dụng nợ vay, một mặt nhằm bù đắp sự thiết hụt vốn trong hoạt động kinh doanh mặt khác hy vọng gia tăng dược tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu Bỡi lẽ khi sử dụng vốn vay, doanh nghiệp phải trả tiền lãi vay , đây là chi phí cố dịnh tài chính, nếu doanhnghiệp tao ra được EBIT từ vốn vay lớn thì sau khi trả tiền lãi vay và thuế thu nhập, phần lợimhuận còn lại dôi ra thuộc chủ sở hữu của doanh nghiệp

Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính không phải lúc nào củng đem lại tính tích cựcho chủ sở hữu doanh nghiệp nó củng có thể gây ra tác đọng tiêu cục đối với doanh nghiệp khi doanh nghiệp sử dụng không có hiệu quả số vốn vay, nếu EBIT nhỏ hơn lãi vay phải trả

thì nó làm giảm sut nhanh hơn tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu và nếu đoanh nghiệp bị lỗ thì càng lỗ nặng nề hơn.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính của giới đầu tư tại Việt Nam đã là khá phổ biến với hoạt động đầu tư bất động sản trong những năm qua, đặc biệt là khu vực phía Nam Đối với thị trường chứng khoán, đòn bẩy tài chính được áp dụng chủ yếu trong thời kỳ thị trường tăng trưởng trong năm 2009

Xét về bản chất, hoạt động sử dụng đòn bẩy tài chính có thể hiểu là việc sử dụng vốn vay (thay vì vốn tự có) để đầu tư sinh lời và được tính trên số vốn vay/tổng tài sản Đứng trên quan điểm như vậy, đòn bẩy tài chính có thể được thực hiện trên cả góc độ đầu tư vào các tài sản (chứng khoán, vàng, bất động sản) và góc độ doanh nghiệp (sử dụng vốn vay để tăng cường hiệu quả hoạt động của mình

Năm 2009 việc sử dụng đòn bẩy tài chính đã làm tăng mạnh tính thanh trên thị trường chứng khoán Đòn bẩy đã được áp dụng ngay từ thời kỳ tăng trưởng đầu của thị trường và trở nên phổ biến tại con sóng đi lên thứ hai (từ giữa tháng 7/2009) khiến cho thanh khoản thịtrường tăng mạnh, đỉnh điểm vào tháng 10/2009 có nhiều phiên liên tiếp giao dịch đạt giá trị quanh mốc 5.000 tỷ đồng

Một trong những nguyên nhân dẫn tới việc sử dụng đòn bẩy là chi phí vốn vay trở nênrất thấp sau khi Ngân hàng Nhà nước đã cắt giảm lãi suất cơ bản từ 14% xuống còn 8% Chính sách hỗ trợ lãi suất thậm chí đưa chi phí vốn của những doanh nghiệp được vay ưu đãixuống mức chỉ còn 6%/năm Chi phí thấp khiến cho rủi ro đối với sử dụng đòn bẩy thấp hơn (do số lãi phải trả khi tất toán là hơn) và điều này đã dẫn tới việc công cụ này được sử dụng phổ biến

Đòn bẩy tài chính, là một trong những nguyên nhân dẫn tới việc chỉ số chứng khoán biến động rất mạnh trong năm 2009 Tính rủi ro hệ thống của thị trường cũng tăng lên tương ứng với mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính trung bình của nhà đầu tư Khi thị trường đi xuống, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ lập tức bán ra khi đã chạm ngưỡng cắt lỗ củamình nhằm giảm thiểu rủi ro Thực tế thì đòn bẩy tài chính được coi là một trong những

nguyên nhân chính của hầu hết các cuộc khủng hoảng kinh tế gần đây Chẳng hạn, cuộc khủng hoảng trong các năm 2008 - 2009 là hệ quả của việc người dân Mỹ tận dụng vốn vay lãi suất thấp khi FED duy trì chính sách lãi suất thấp vào những năm 2001 - 2004 để vực dậynền kinh tế sau khủng hoảng dotcom năm 2000-2001 Số vốn vay này được đầu tư vào một tài sản có tính rủi ro cao (nhà đất) do giá nhà đất đã liên tục tăng mạnh trong cùng thời gian

đó Khi lãi suất tăng lên liên tục và nhiều nhà đầu tư sử dụng quá nhiều đòn bẩy phải bán ra

đã dẫn tới làn sóng bán tháo bất động sản, quá trình giảm đòn bẩy (de-leveraging) đã lan ra các lĩnh vực khác (doanh nghiệp, tiêu dùng cá nhân) khiến khủng hoảng trở nên rất trầm trọng

Triển vọng sử dụng đòn bẩy trong năm 2010

Trong năm 2010, việc sử dụng đòn bẩy tài chính có một số thuận lợi đáng kể

Thứ nhất, việc thông qua các quy định về ký quỹ sẽ khiến cho việc sử dụng đòn bẩy

tài chính dễ dàng hơn với nhà đầu tư, ngoài ra cũng tăng tính minh bạch và giảm rủi ro hệ thống cho thị trường

Thứ hai, nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm hơn từ những bài học về sử dụng đòn

bẩy tài chính trong năm 2009 và sẽ chọn lọc hơn, sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả hơn

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các yếu tố không thuận lợi Lãi suất cơ bản có khả năng tăng cao hơn nhằm kiềm chế lạm phát và tạo ổn định cho kinh tế vĩ mô Thực tế, lãi vay của các công ty chứng khoán đối với hoạt động đòn bẩy tài chính hiện đã lên tới mức 18% - 20%/năm so với khoảng 14% trong năm 2009 Lãi vay này (vốn dựa trên lãi cho vay tiêu dùng) sẽ tăng lên khi lãi suất tăng lên Chi phí vay vốn cao hơn sẽ khiến cho nhà đầu tư thận trọng hơn khi sử dụng công cụ này Thêm vào đó, thị trường sẽ có ít biến động mạnh so với năm 2009 và xu hướng biến động trong ngắn hạn là không rõ ràng Với chính sách vĩ mô thiên về cân bằng giữa ổn định và tăng trưởng thay vì chính sách vị tăng trưởng trong năm

2009, luồng vốn cho vay để đầu cơ vào các tài sản rủi ro cũng sẽ bị kiểm soát chặt chẽ

1.1 Thị trường chứng khoán : Hậu quả khôn lường của các nghiệp vụ Repo và Margin

Kê từ sau tháng 3/2009, ngay sau khi Chính phủ có gói kích thích kinh tế ,không ít cáccông ty chứng khoán mạnh dạn áp dụng tỷ lệ đòn bẩy lên tới 50%, có những công ty còn chocác khách hàng lớn vay 60%-80% Thời gian này, tỷ lệ cho vay cầm cố chứng khoán từ 20-50% thị giá với lãi suất khoảng 10.5 % -13 % /năm Việc sử dụng đòn bẩy đã làm có nhữngcông ty chứng khoán đã có cuộc bứt phá mạnh về thứ bậc thị phần môi giới và số lượng tàikhoản nhà đầu tư Bởi vì trong bối cảnh nhà đầu tư không dư dả về vốn, thị trường lình xình,động thái này làm cho các nhà đầu tư lạc quan hơn

Nếu cổ phiếu lên giá theo đúng dự đoán, nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận dương.Ngược lại, nếu cổ phiếu đứng giá hoặc giảm giá thì nhà đầu tư sẽ bị thua lỗ (Trường hợp nàylại phù hợp với kỳ vọng của những nhà đầu tư giao dịch bán khống - short sales)

Nếu giá thị trường của cổ phiếu này sụt giảm càng mạnh thì khoản lỗ này của nhà đầu

tư càng lớn Ngoài ra, không phải tất cả các cổ phiếu đều có thể được giao dịch ký quỹ

Như vậy có thể thấy giao dịch ký quỹ có những ảnh hưởng tốt nhưng cũng tiềm ẩnnhiều rủi ro đối với nhà đầu tư và làm tổn hại tới hoạt động của TTCK Vì thế, cũng tương

tự như giao dịch bán khống, giao dịch ký quỹ chỉ được các TTCK áp dụng khi đạt tới mộttrình độ phát triển nhất định

Thực tế, trên TTCK Việt Nam, một số CTCK đã thực hiện các hình thức hỗ trợ kháchhàng như cho phép tỷ lệ ký quỹ thấp hơn quy định, hoặc có dịch vụ ứng trước tiền bánchứng khoán chưa về tài khoản của khách hàng Để góp phần hạn chế rủi ro có thể gặp phải

Khắc phục nhược điểm của nghiệp vụ repo và margin

Vì đây là hai nghiệp vụ vô cùng mới mẻ tại thị trường chứng khoáng tại Việt Nam nênvẫn chưa có chế tài và các biện pháp phòng ngừa hay can thiệt của NHNN

Để khắc phục tình trạng sử dụng hai nghiệp vụ trên không hiệu quả thì các nhà đầu từlẫn các công ty mô giới chứng khoáng cần xem xét các thông tin về thị giá của chứngkhoáng , đánh giá theo nhiều chiều và tăng mức rủi ro của cổ phiếu khi thực hiện nghiệp vụnày

Thật chất rằng đối với việc cầm cố tài sản là rất phức tạp , các công ty mô giới chứngkhoáng nếu nhìn theo góc độ là một tiệm cầm đồ hay đứng trên góc độ là một ngân hàngcho vay có thế chấp , thì việc phá mãi tài sản hay thanh lý tài sản là không thể tránh khỏi khi

mà đối tượng cầm cố hay vay không có khả năng chi trả cho khoảng tiền mình đã vay

Điều này đương nhiên khi mà ngày đáo hạn càng đến gần mà chủ tài sản vẫn chưa cóđộng tháichi trả nợ Điều này đã nãy sinh ra việc thẩm định và xác định giá trị thật sự của tàisản cầm cố một cách chính xác nhất mà chỉ có thể dùng các phương pháp ước lượng haykhấu hao sử dụng tài sản để đưa ra giá trị hiện tại

Trường hợp trên đối với tài sản ít biến động vậy nếu đối với tài sản nhiều biến độngnhư cổ phiếu thì để đến thời điểm đáo hạn thì cổ phiếu bị rớt giá , nhà đầu tư không mua lại

cổ phiếu , công ty mô giới phải phát mã cổ phiếu đó , việc này dẫn đến thất thoát tiền bạccủa công ty mô giới ngay tại thời điểm cho vay và phần thu lại không đủ trang trải chokhoảng vay của chủ đầu tư

Để khắc phục nhược điểm này thì khi giá trị thị trường của cổ phiếu đang duoc749cầm cố gảm đến giá trị ghi trong hợp đồng thì công ty mô giới có thể bán để có thể đảm bảophần tiền vốn bỏ ra cho nhà đầu tư vay Và nhà đầu tư phải chấp nhận sẽ mất cổ phiếu khigiá trị thị trường xuống đến mức mà giá trị ghi trên hợp đồng mua bán đã ghi

1.2 Thị trường bất động sản : Nơi nuôi tham vọng và niềm tin và đôi lúc khó vững chắc

Tại các đô thị lớn của Việt Nam, giá nhà ở thường tăng gấp 3-4 lần so với tốc độ tăngthu nhập bình quân đầu người Đồng thời, khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc

độ tăng thu nhập ngày càng doãng ra Bởi vậy, đại đa số người dân vẫn rất khó có đủ nguồntài chính để thực hiện nhu cầu mua nhà, ngay cả trong thời điểm thị trường bất động sản tuộtdốc

Tính từ năm 2000 đến 2011, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần, cao hơn nhiều

so với giá lên của các kênh đầu tư khác Chẳng hạn, vàng tăng 7,3 lần, giá tiêu dùng: 2,2 lần,USD: 1,5 lần, lãi suất tiết kiệm gần 2,2 lần Nhiều cơ quan quản lý cho rằng giá nhà ở được

đẩy lên cao, chủ yếu là do hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn diễn raphổ biến.

Giá cao là vì không minh bạch

Tuy nhiên, theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tàichính quốc gia, nguyên nhân chính dẫn đến giá bất động sản tăng cao trong thời gian dài vừaqua không phải do giới đầu cơ

Nếu do đầu cơ thì chỉ có thể gây sốt giá trong thời gian ngắn và chỉ có thể đẩy giá lên10-15% chứ không thể tăng đến hàng trăm phần trăm và kéo dài trong nhiều năm được Bởivậy, nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do quản lý bất động sản không minh bạch,không hiệu quả

Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khẳng định, tốc độ tăng dân nhập cư nhanh, nhu cầu

về nhà ở ngày càng lớn nhưng hạn chế trong quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản,

về quy hoạch, xây dựng là nguyên nhân khiến giá bất động sản, nhất là nhà ở tăng cao

Để hoàn thành một dự án bất động sản thông thường phải mất từ 3-5 năm xây dựng vàkhoảng 3 năm triển khai các loại thủ tục hành chính Thời gian kéo dài, thủ tục phức tạp,tham nhũng trong lĩnh vực đất đai còn nhiều và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đấtcòn yếu kém là những lý do làm giá bất động sản ở Hà Nội, Tp.HCM thuộc “top cao” nhấtcủa thế giới

Tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung còn thấp, thời gianchuẩn bị đầu tư cũng là yếu tố quan trọng tác động về giá Tại Hà Nội, giai đoạn chuẩn bịđầu tư dự án tương đối khó khăn, phiền hà và mất nhiều thời gian Hơn nữa, chi phí đất ở HàNội tương đối cao Điều đó làm giá bán nhà ở cũng cao

Khi nền kinh tế phát triển, nhiều người có kỳ vọng kinh tế thời gian tới sẽ tốt hơn, thunhập cao hơn nên đưa dòng tiền vào đầu tư, đặc biệt là bất động sản nhằm bảo toàn vốn Sốlượng người dân chuyển về các thành phố lớn để sinh sống, làm việc, học hành ngày cànglớn Nhu cầu chỗ ở ngày càng cao, trong khi diện tích đất trong nội thành ngày càng hạn chế,việc đền bù, giải toả ngày càng tốn kém, lạm phát cao khiến giá nhà ngày càng tăng Trong

thời điểm thị trường đình trệ, giá nhà ở cũng khó giảm xuống mức mà người dân với thunhập trung bình có thể tiếp cận được.

Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản còn khó khăn, mặc dù đếnnay, thị trường này đã hoàn toàn thuộc về người mua, giá giảm mạnh và nguồn cung phânkhúc trung cấp đã nhiều hơn

Theo thống kê của Công ty CBRE, trong quý 1/2012 thị trường nhà ở tại Hà Nộichứng kiến mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008 Thống kê cho thấy 53% sốcăn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m2, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhàđất năm 2007

Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán mới có giá dưới

30 triệu đ/m2 và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m2 Các vị trí hấp dẫn như MỹĐình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở quanh mức 1.000 USD/m2.Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích thước và mức độ hoàn thiện căn

hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn

Hạ giá vẫn khó thanh khoản

Song trên thực tế, sự hạ giá vẫn chưa thể xua tan không khí ảm đạm của thị trường bấtđộng sản Ông Lê Hoàng Hoán, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Việt lý giải, thị trường bấtđộng sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp vớinhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầucủa người dân Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫnkhông thể thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộnhưng thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảngvừa thừa vừa thiếu Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thunhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở

Chị Hoàng Ngân Hà ở Thanh Xuân, Hà Nội chia sẻ, hiện nay, trên thị trường, cókhông ít dự án chung cư mới chào bán với giá khoảng 20 triệu đ/m2, thấp hơn nhiều so với