Thực trạng công tác thẩm định giá bđs là nhà và đất ở tại NH thương mại cổ phần (TMCP) ngoại thương việt nam (VCB) – chi nhánh huế

Phần I: MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với một nền kinh tế, dù trong thời kì khủng hoảng hay phát triển thì hoạt động của hệ thống ngân hàng luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng bởi nó là cầu nối dẫn vốn đến các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Trong điều kiện hiện nay khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế thấp, mặc dù đã có nhiều chuyển biến tích cực nhưng các ngân hàng (NH) vẫn gặp không ít khó khăn trong hoạt động tín dụng của mình, đa phần chỉ tập trung cho vay các khách hàng (KH) truyền thống có tài chính lạnh mạnh. Việc đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng đang gặp tình trạng cung cầu không gặp nhau: có những KH sẵn sàng trả lãi suất cao nhưng NH không thể cho vay vì không đủ điều kiện; KH đủ điều kiện lại không muốn vay, trong khi đó lượng tiền gửi vào lại quá nhiều, thừa vốn khiến cho hoạt động của NH trở nên kém hiệu quả. Hoạt động cho vay của NH thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, chính vì vậy vấn đề an toàn trong hoạt động tín có tác động mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống NH. Để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể xảy ra, thông thường NH yêu cầu KH khi muốn vay vốn cần phải có tài sản đảm bảo (TSĐB). Phần lớn TSĐB đều là bất động sản (BĐS) - các tài sản (TS) có giá trị lớn. Giá trị của BĐS góp phần ảnh hưởng đến quyết định cho vay từ đó có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng và lợi thế cạnh tranh của NH. Do đó, công tác thẩm định giá trị TSĐB (BĐS) có vai trò rất quan trọng. Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị của TSĐB mà ở đây là BĐS nhà và đất ở còn nhiều bất cập, hạn chế khiến cho việc xác định giá trị BĐS thường không sát với giá trị thị trường. Chính vì vậy nhóm chúng em đã chọn đề tài: " Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS là nhà và đất ở tại NH Thương mại cổ phần (TMCP) Ngoại Thương Việt Nam (VCB) – chi nhánh Huế " để tiến hành nghiên cứu. 2. Mục tiêu nghiên cứu. - Khái quát, hệ thống các cơ sở khoa học lý luận về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại NH. 1 - Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại NH TMCP Ngoại Thương Vietcombank: chất lượng công tác thẩm định giá, những kết quả đạt được cũng như những hạn chế, nhược điểm còn tồn tại. - Đề xuất các phương án góp phần hoàn thiện nâng cao hiệu quả chất lượng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp và phương hướng hoạt động của NH TMCP Ngoại Thương Vietcombank trong tương lai. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. - Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở. - Phạm vi nghiên cứu  Về nội dung: đề tài tập trung vào thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở cũng như đánh giá các phương pháp định giá được sử dụng tại NH TMCP Ngoại Thương VCB chi nhánh Huế.  Về không gian: Phòng KH thể nhân, NH VCB chi nhánh Huế.  Về thời gian: Trong giai đoạn 2010-2012 4. Phương pháp nghiên cứu. Đề tài được thực hiện dựa trên sự kết hợp của nhiều phương pháp: - Phương pháp thu thập số liệu : một mặt nhóm đã tham khảo một số các bài khoá luận, luận văn tại thư viện trường cũng như trên internet, mặt khác nhóm đã đến chi nhánh VCB Huế để xin số liệu và phỏng vấn trực tiếp các cán bộ ở đó nhằm tìm hiểu thêm các kiến thức thực tế làm cơ sở cho bài nghiên cứu. - Phương pháp thống kê : nhóm đã sử dụng phương pháp này để hệ thống hoá và chỉnh lý lại các số liệu đã thu thập được trong quá trình tiếp xúc thực tế tại VCB chi nhánh Huế. - Phương pháp so sánh: nhóm sử dụng khi xác định xu hướng, tốc độ tăng, tốc độ phát triển… của các chỉ tiêu. 2 - Phương pháp phân tích tổng hợp: sau khi tiến hành phân tích các tài liệu, thông tin và số liệu có được để nắm vững cũng như hiểu sâu hơn về các vấn đề liên quan đến đề tài thì nhóm đã tổng hợp, liên kết lại để có được một tổng thể thống nhất chặt chẽ. 5. Cấu trúc đề tài Nội dung đề tài gồm 3 chương: 1. Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp. 2. Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở tại phòng KH thể nhân tại VCB Huế. 3. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại VCB chi nhánh Huế. Phần II : NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. 1.1 TS thế chấp và vai trò của thế chấp BĐS trong phát triển KT – XH. 1.1.1 Khái niệm và phân loại BĐS thế chấp 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: BĐS là các TS không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó; Các TS khác gắn liền với đất đai và các TS khác do pháp luật quy định. 1.1.1.2 Khái niệm về thế chấp BĐS Là hình thức mà bên đi vay dùng TS là BĐS thuộc sở hữu của mình, hoặc của bên bảo lãnh để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt quá hạn) đối với bên cho vay. 1.1.1.3 Phân loại BĐS thế chấp BĐS được phân chia thành nhiều loại với nhiều đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Do đó, BĐS thế chấp cũng rất đa dạng, bao gồm: 3 - Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó và các TS khác gắn liền với đất. - Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. - Trường hợp thế chấp TS có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc TS thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ đó chỉ thuộc TS thế chấp nếu các bên có thoả thuận. - Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ TS thế chấp cũng thuộc TS thế chấp nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Trường hợp TS thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc TS thế chấp. - Các TS khác theo quy định của pháp luật. 1.1.2 Tiêu chuẩn BĐS thế chấp Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để vay vốn đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện cần phải có gồm: - BĐS đó thuộc quyền sở hữu của bên đi vay, bên bảo lãnh. Đối với quyền sử dụng đất thì bên đi vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật. - BĐS đó phải được pháp luật cho phép giao dịch tức là không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm kí hợp đồng bảo đảm và bên đi vay phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. - BĐS phải đảm bảo dễ chuyển nhượng. 4 1.2 Khái quát chung về thẩm định giá BĐS 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS Có nhiều khái niệm kinh tế được sử dụng trong lý thuyết thẩm định giá nhưng nhìn chung thì: Thẩm định giá trị BĐS là sự ước tính về giá trị, xác thẩm định giá cả hợp lý của các quyền TS, BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể, trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. 1.2.2 Vai trò của thẩm định giá BĐS Giá trị của BĐS là căn cứ cần thiết để thực hiện các quyết định liên quan đến quản lý, mua bán, sử dụng BĐS (cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng,…) hay đền bù khi Nhà nước thu hồi đất đầu tư, thừa kế. Do đó, thẩm định giá BĐS có tầm quan trọng, giúp xác thẩm định giá trị thị trường của BĐS, hỗ trợ cho các công tác quản lý, sử dụng BĐS được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác. 1.2.3 Các căn cứ thẩm định giá BĐS Thẩm định giá BĐS là một việc khó khăn, phức tạp. Người làm công tác thẩm định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm tốt với với tất cả sự thay đổi thường xuyên của thị trường. Để xác thẩm định giá của một BĐS chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình thẩm định giá phải gắn liền với mục đích thẩm định giá vì các mục đích khác nhau thì một TS có giá trị khác nhau tương đối. Khi thẩm định giá một BĐS, thông thường người ta dựa vào những căn cứ sau: - Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng BĐS, tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất với BĐS tại thời điểm thẩm định giá. - Dựa vào các yếu tố cấu thành của TS BĐS như giá trị của nhà, giá trị của đất được sử dụng (gồm quy mô, vị trí pháp lý của mảnh đất, diện tích đất ) 5 - Dựa vào khả năng cạnh tranh và các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS. Mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau nên việc thẩm định giá căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả và tốt nhất của BĐS. - Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như thay đổi các chính sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa, tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi của con người. 1.2.4 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho TS. Tuy nhiên, một TS đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS đó. - Nguyên tắc cung - cầu. Giá trị của một TS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về TS đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của TS đó cũng tác động đến cung và cầu về TS. Giá trị của TS thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về TS. - Nguyên tắc thay thế. Trong trường hợp hai hay nhiều TS có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những TS đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của TS này đến TS khác. Khi hai TS có tính hữu ích như nhau, TS nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì TS đó sẽ bán được trước. - Nguyên tắc đóng góp. 6 Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành. Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào TS khi xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS. - Nguyên tắc cân bằng. Các yếu tố cấu thành của TS cần phải cân bằng để TS đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của TS, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không. Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy. - Nguyên tắc thay đổi. Giá trị BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thị trường theo thời gian sử dụng. Có bốn nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá BĐS là kinh tế, xã hội, chính phủ và môi trường. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, diễn ra liên tục. Do đó, ước tính giá thị trường hay thẩm định giá trên cơ sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm thẩm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo. - Nguyên tắc phù hợp. BĐS tạo ra phải phù hợp với nhu cầu thị trường, đầy đủ về mặt pháp lý giấy tờ thủ tục trong xây dựng và sử dụng theo quy định của Pháp luật, phù hợp với môi trường… thì giá trị của BĐS mới duy trì và đạt mức hữu dụng cao nhất. - Nguyên tắc cạnh tranh. Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh. Ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với TS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các TS với nhau và giữa TS này với TS khác. Do đó, giá trị của TS được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường. 7 - Nguyên tắc dự báo. Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng của việc dự kiến về thị phần của người tham gia thị trường, các yếu tố ảnh hưởng tới giá,… Dự tính trước những thay đổi của các yếu tố này và triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua giúp ước tính giá trị BĐS. - Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm. Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS - Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai. 1.2.5 Cơ sở giá trị để thẩm định giá BĐS 1.2.5.1 Giá thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS Giá trị thị trường của một TS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau: - Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của TS; giá chuyển nhượng về TS thực tế có thể so sánh được trên thị trường. - Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho TS. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến TS trên thị trường. 8 - Kết quả khảo sát thực tế. 1.2.5.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá BĐS Giá trị phi thị trường của TS là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị TS đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị TS bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị TS chuyên dùng, giá trị TS có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế  Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, cán bộ thẩm định có thể sử dụng giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Tuy nhiên, để bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa việc xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, cán bộ thẩm định phải tuân theo các bước sau: - Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá. - Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với TS được thẩm định giá. - Xác định rõ mục đích của thẩm định giá TS. - Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá. Khảo sát thực tế TS cần thẩm định giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết. - Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình thẩm định giá. - Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá. Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ trong báo cáo thẩm định giá. - Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá. 9 1.3 Các phương pháp thẩm định giá BĐS Có 5 phương pháp thẩm định giá BĐS và mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định. Do đó, việc lựa chọn một phương pháp thẩm định giá thích hợp đối với BĐS cụ thể sẽ dựa vào 3 yếu tố cơ bản: - Mục đích thẩm định giá. - Tính chất, đặc điểm của TS cần thẩm định giá. - Điều kiện, tính chất thông tin thị trường. 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 1.3.1.1 Khái niệm Phương pháp thẩm định giá so sánh trực tiếp là việc xác thẩm định giá trị BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở so sánh một cách trực tiếp với giá bán của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó. 1.3.1.2 Nội dung của phương pháp Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐS thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với BĐS đang thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìm giá trị thích hợp cho BĐS đang thẩm định giá. 1.3.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp • Ưu điểm: - Phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng. - Thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ ràng, được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS • Nhược điểm: 10 [...]... Người thẩm đ nh giá có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm đ nh giá để ước t nh giá trị BĐS 19 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm đ nh giá - Báo cáo thẩm đ nh giá thể hiện hữu h nh công việc đã làm của người thẩm đ nh giá Toàn bộ quá tr nh thẩm đ nh giá được tr nh bày trong báo cáo thẩm đ nh giá - Chứng thư thẩm đ nh giá tr nh bày tóm tắt quá tr nh thẩm đ nh giá, kết quả thẩm đ nh giá và các... có nh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả thẩm đ nh giá - Báo cáo thẩm đ nh giá và chứng thư thẩm đ nh giá được gửi cho KH và được lưu giữ tại văn phòng thẩm đ nh giá CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM Đ NH GIÁ BĐS THẾ CHẤP LÀ NH VÀ ĐẤT Ở TẠI NHTMCP VCB CHI NH NH HUẾ 2.1 Một số nét khái quái quát về VCB Huế 2.1.1 Giới thiệu chung về VCB Huế 2.1.1.1 Thông tin cơ bản về VCB Huế Chi. .. quy đ nh chung về thẩm đ nh giá TSĐB của VCB - Để đảm bảo an toàn trong công tác thẩm đ nh giá, NH VCB khuyến khích chi nh nh thuê tổ chức tư vấn độc lập để thẩm đ nh giá TSĐB Tuy nhiên, trong trường hợp chi nh nh tự thẩm đ nh giá TSĐB thì phải tiến h nh thẩm đ nh giá TSĐB trên cơ sở giá thị trường của TS tại thời điểm xác đ nh kết hợp với các loại giá nh : giá Quyết đ nh của NH Nh nước (nếu có), giá. .. đ nh về thẩm đ nh giá BĐS thế chấp là nh và đất ở của VCB - Để tạo điều kiện thuận lợi trong việc thẩm đ nh giá BĐS là đất ở, NH tiến h nh phân chia đất th nh những loại ch nh sau: + R02: Quyền sử dụng đất ở và nh ở (nếu có) của chủ sử dụng đất ở + R03: Quyền sở hữu nh ở của chủ sở hữu không là chủ sử dụng đất ở + R04: Căn hộ chung cư/ tập thể - Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa theo giá trị thẩm đ nh giá TSBĐ... đất được thế chấp: • 100% nếu thẩm đ nh giá theo khung giá Nh nước • 70% nếu thẩm đ nh giá theo thị trường + Đối với TS gắn liền với đất: 60% giá trị thẩm đ nh giá - NH có thể thẩm đ nh giá nh và đất ở theo khung giá của UBND hoặc thẩm đ nh giá theo giá trị thị trường tùy thuộc vào các trường hợp cụ thể nh sau: • Đ nh giá theo khung giá của UBND Trong nh ng trường hợp sau, quyền sử dụng nh và đất. .. chấp Bước 1: Xác đ nh nh ng vấn đề về TS cần thẩm đ nh giá - Xác đ nh BĐS cần thẩm đ nh giá: nội dung này cần tìm hiểu về đặc điểm, đặc t nh kỹ thuật, kinh tế, pháp lý của BĐS đó - Xác đ nh mục đích thẩm đ nh giá - Xác đ nh KH, yêu cầu của KH, nh ng người sử dụng kết quả thẩm đ nh giá - Nh ng điều kiện ràng buộc trong xác đ nh đối tượng thẩm đ nh giá - Xác đ nh thời điểm thẩm đ nh giá và nguồn dữ liệu... với công tr nh trên đất, cán bộ tín dụng phải xác đ nh đơn giá trên m2, tỷ lệ khấu hao, diện tích xây dựng của công tr nh trên đất đó Từ đó, áp dụng công thức để t nh toán và đưa ra giá trị của công tr nh trên đất cần thẩm đ nh giá Sau đó cộng hai kết quả thẩm đ nh giá đất và công tr nh trên đất sẽ ra giá trị TSĐB cần thẩm đ nh giá Sau khi cán bộ tín dụng thống nh t giá trị của BĐS cần thẩm đ nh giá. .. giống và khác nhau giữa BĐS cần thẩm đ nh giá và các BĐS so s nh Sau khi đ nh giá, cán bộ tín dụng sẻ xác đ nh hệ số tương quan giữa BĐS cần thẩm đ nh giá với các BĐS dùng để so s nh Từ đó, xác đ nh giá trị thị trường tương quan so s nh và cuối cùng sẻ đưa ra giá trị thẩm đ nh giá của TSĐB - Đối với phương pháp chi phí: Cán bộ tín dụng sẻ xác đ nh giá trị của BĐS là đất tương tự nh phương pháp so s nh. .. về quy tr nh thẩm đ nh giá trong thực tế, đ nh giá được hầu hết nh ng khó khăn và hạn chế lớn nh t còn tồn tại trong quá tr nh thẩm đ nh giá BĐS tại VCB chi nh nh Huế trong suốt thời gian qua 2.2.4.1 Mục đích Thẩm đ nh giá TSĐB cho nhiệm vụ trả nợ vay của KH Lê Ca với VCB Huế 2.2.4.2 Thời điểm thẩm đ nh giá: Ngày 10/10/2011 2.2.4.3 Cơ sở đ nh giá Giấy chứng nh n Quyền sử dụng đất số phát h nh Y723365;... phương pháp thẩm đ nh giá được áp dụng trong t nh toán, hai bên thống nh t việc đ nh giá TS là quyền sử dụng đất và nh ở (TS gắn liền với đất) tại Lô H23, KQH Bắc Hương Sơ- GĐ3 (đường Nguyễn Lâm), phường An Hòa, th nh phố Huế tại thời điểm 10/10/2011 nh sau: Thẩm đ nh giá thửa đất (thẩm đ nh giá quyền sử dụng đất) Với thực trạng đất nh vậy nếu áp dụng đơn giá đất do UBND t nh Thừa Thiên Huế là 1.200.000 . trường. Ch nh vì vậy nh m chúng em đã chọn đề tài: " Thực trạng công tác thẩm đ nh giá BĐS là nh và đất ở tại NH Thương mại cổ phần (TMCP) Ngoại Thương Việt. là nh và đất ở tại phòng KH thể nh n tại VCB Huế. 3. Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm đ nh giá BĐS thế chấp tại VCB chi nh nh Huế. Phần