Công tác thẩm định giá TSBĐ được chú trọng ở VCB. Bởi lẽ, TSĐB và giá trị TSĐB thường là điều kiện cần thiết trong việc xem xét hợp đồng tín dụng của NH. Trên lý thuyết, tình hình hoạt động kinh doanh của KH mới tạo ra nguồn trả nợ nhưng những rủi ro về lựa chọn đối nghịch và rủi ro đạo đức gây khó khăn cho NH trong việc thu hồi nợ. Do đó, TSĐB là phương án cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.
2.2.1 Các quy định chung về thẩm định giá TSĐB của VCB
- Để đảm bảo an toàn trong công tác thẩm định giá, NH VCB khuyến khích chi
nhánh thuê tổ chức tư vấn độc lập để thẩm định giá TSĐB. Tuy nhiên, trong trường hợp chi nhánh tự thẩm định giá TSĐB thì phải tiến hành thẩm định giá TSĐB trên cơ sở giá thị trường của TS tại thời điểm xác định kết hợp với các loại giá như: giá Quyết định của NH Nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán, chi phí thực tế, hợp lý để hình thành TS và các yếu tố khác về giá phù hợp với quy định pháp luật về thẩm định giá TS và quy định văn bản này. Trong trường hợp thuê tổ chức tư vấn độc lập thẩm định giá TSĐB thì chi nhánh phải lựa chọn cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định giá có uy tín, kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá thực hiện.
- Đối với TSĐB thuộc đối tượng miễn, giảm thuế hoặc tạm thời được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho nợ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với Nhà nước thì giá trị thẩm định giá phải trừ đi các khoản thuế/ phí được miễn giảm, cho nợ.
- Giá trị TSĐB được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
- Thẩm định giá TSĐB phải lập thành văn bản theo mục đích, hoặc ghi trong hợp
đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng. Khi thẩm định giá TSĐB theo giá trị thị trường thì các thông tin thu thập được từ các nguồn phải dưới hình thức văn bản. Trường hợp không thu thập được các thông tin bằng văn bản, chi nhánh có thể lập Bản ghi chép
khảo sát giá thị trường do bộ phận có trách nhiệm thẩm định tín dụng thực hiện. Thông tin thu được phải được sao chép, ghi rõ nguồn và lưu giữ đầy đủ trong hồ sơ bảo đảm.
2.2.2 Các quy định về thẩm định giá BĐS thế chấp là nhà và đất ở của VCB
- Để tạo điều kiện thuận lợi trong việc thẩm định giá BĐS là đất ở, NH tiến hành
phân chia đất thành những loại chính sau:
+ R02: Quyền sử dụng đất ở và nhà ở (nếu có) của chủ sử dụng đất ở. + R03: Quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu không là chủ sử dụng đất ở. + R04: Căn hộ chung cư/ tập thể.
- Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa theo giá trị thẩm định giá TSBĐ :
+ Đối với quyền sử dụng đất được thế chấp:
• 100% nếu thẩm định giá theo khung giá Nhà nước.
• 70% nếu thẩm định giá theo thị trường
+ Đối với TS gắn liền với đất: 60% giá trị thẩm định giá.
- NH có thể thẩm định giá nhà và đất ở theo khung giá của UBND hoặc thẩm
định giá theo giá trị thị trường tùy thuộc vào các trường hợp cụ thể như sau:
• Định giá theo khung giá của UBND.
Trong những trường hợp sau, quyền sử dụng nhà và đất ở được thẩm định giá theo khung giá của UBND.
- Theo thỏa thuận.
- Không xác định được giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với quyền
sử dụng đất tương tự làm cơ sở tham chiếu thẩm định giá.
- Giá chuyển nhượng trên thị trường bằng hoặc cao hơn không quá 40% khung
giá UBND.
Giá trị thị trường quyền sử dụng đất/nhà ở được xác định dựa trên cơ sở các khu đất/nhà ở có vị trí tương tự tại địa phương có giá chuyển nhượng đăng báo. Ngoài ra, có thể tham khảo giá chuyển nhượng tại các nguồn như: Phòng địa chính phường (xã); giá trị thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức kinh doanh dịch vụ thẩm định giá BĐS, các tổ chức đăng ký hoạt động tư vấn giá BĐS; giá trị thẩm định giá của các tổ chức tín dụng trên địa bàn và các nguồn thông tin phổ biến khác.
Giá trị thị trường được chọn làm cơ sở tham chiếu trong thẩm định giá TSĐB, nhưng giá tham chiếu không được vượt quá tỉ lệ tối đa so với khung giá UBND như sau:
- 300% : đối với BĐS là nhà và đất ở Hà Nội, Tp.HCM.
- 200% : đối với BĐS là nhà và đất ở Huế, Đà Nẵng, Nha trang, Vũng Tàu, Hải
Phòng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Dương.
- 150% : đối với BĐS là nhà và đất ở các địa phương còn lại trong cả nước.
• Tuy nhiên trong hai trường hợp đặc biệt sau, giá trị thị trường được chọn làm cơ sở tham chiếu có thể được thẩm định giá vượt các quy định nêu trên:
Trường hợp giá trị thẩm định giá TSĐB không vượt quá 05 tỷ đồng. Trong trường hợp này, báo cáo thẩm định giá TSĐB phải phân tích rõ cơ sở thẩm định giá quyền sử dụng đất vượt mức trần. Cấp thẩm quyền phê duyệt thẩm định giá chịu trách nhiệm về việc thẩm định giá đảm bảo có đủ cơ sở, thông tin để chứng minh cho việc thẩm định giá phù hợp thị trường.
Trường hợp thuê tư vấn độc lập thẩm định giá TS theo quy định.
Ngoài ra, để đảm bảo an toàn và đảm bảo quyền lợi của mình, NH đưa ra một số lưu ý cụ thể nhằm tránh tình trạng nhận các TSĐB không đủ tiêu chuẩn, đó là:
- Chi nhánh hạn chế nhận bảo đảm đối với trường hợp bên bảo đảm không đồng thời là chủ sở hữu TS/người sử dụng đất đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu TS/quyền sử dụng đất..
- Chi nhánh không được nhận thế chấp nhà ở nếu TS đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khác và/hoặc tổ chức/cá nhân khác
- Chi nhánh lưu ý trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở về việc thế chấp theo quy định của luật nhà ở.
- Trường hợp TS thuộc sở hữu chung phải có văn bản cam kết của các đồng chủ sở hữu về việc chấp thuận cho bên bảo đảm thế chấp tại NH. Văn bản cam kết phải được công chứng theo quy định.
- TS gắn liền với đất, nhà ở phải bảo đảm thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật, có giấy phép xây dựng và các tài liệu liên quan.
2.2.3 Quy trình thẩm định giá TSĐB tại VCB Huế
Sau khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn có TSĐB là BĐS thế chấp, cán bộ tín dụng sẻ xác định những vấn đề về TSĐB cần thẩm định như: mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, xác định các nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. Tiếp theo, cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra BĐS trước khi cho vay bao gồm kiểm tra giấy tờ và kiểm tra thực địa.
- Kiểm tra giấy tờ là kiểm tra tính đầy đủ pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và TS khác gắn liền với đất; giấy chứng nhận sở hữu công trình và/hoặc các giấy tờ hợp lệ khác theo quy định của pháp luật trong đó xác định rõ quyền sử dụng, thế chấp của bên bảm đảm. TS gắn liền với đất, nhà ở phải bảo đảm thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật, có giấy phép xây dựng và các tài liệu liên quan.
- Kiểm tra thực địa là việc cán bộ tín dụng tìm hiểu những thông tin về nhà và đất
như: Vị trí của đất, diện tích của đất, các giới hạn khu đất, diện tích xây dựng tầng một, tổng diện tích sàn, số tầng, mục đích sử dụng của đất và hiện trạng sử dụng của nhà…
Sau khi có đầy đủ thông tin cần thiết cán bộ tín dụng sẽ đề xuất phương pháp
thẩm định giá theo hai phương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí.
- Đối với phương pháp so sánh trực tiếp: Cán bộ tín dụng sẽ thu thập thông tin về
các BĐS so sánh để từ đó đánh giá sự giống và khác nhau giữa BĐS cần thẩm định giá và các BĐS so sánh. Sau khi đánh giá, cán bộ tín dụng sẻ xác định hệ số tương quan giữa BĐS cần thẩm định giá với các BĐS dùng để so sánh. Từ đó, xác định giá trị thị trường tương quan so sánh và cuối cùng sẻ đưa ra giá trị thẩm định giá của TSĐB.
- Đối với phương pháp chi phí: Cán bộ tín dụng sẻ xác định giá trị của BĐS là
đất tương tự như phương pháp so sánh trực tiếp. Đối với công trình trên đất, cán bộ tín dụng phải xác định đơn giá trên m2, tỷ lệ khấu hao, diện tích xây dựng của công trình trên đất đó. Từ đó, áp dụng công thức để tính toán và đưa ra giá trị của công trình trên đất cần thẩm định giá. Sau đó cộng hai kết quả thẩm định giá đất và công trình trên đất sẽ ra giá trị TSĐB cần thẩm định giá.
Sau khi cán bộ tín dụng thống nhất giá trị của BĐS cần thẩm định giá thì tiến hành lập biên bản thẩm định giá, yêu cầu KH lập hồ sơ tín dụng và hồ sơ thế chấp. Tiếp đó, cán bộ tín dụng sẽ trình các hồ sơ này lên cấp phó phòng, trưởng phòng để rà soát và kiểm tra lại. Hồ sơ hợp lệ sẽ được phê duyệt và tiến hàng giải ngân cho KH. Trường hợp KH vay vốn với giá trị lớn, vượt mức phê duyệt của cấp phòng thì phải trình lên những cấp thẩm quyền cao hơn (Giám đốc, Tổng Giám đốc, Hội đồng tín dụng…). Ngoài ra, hoạt động của phòng KH thể nhân còn có sự liên quan, phối hợp cùng với nhiều phòng, ban khác. Bên cạnh đó, định kỳ, cán bộ tín dụng phải tiến hành tái thẩm định giá trị TSĐB và kiểm tra TSĐB để kịp thời phát hiện và có các biện pháp xử lý, kiểm soát các vấn đề phát sinh.
Ngoài sự hợp tác chặt chẽ, hiệu quả giữa các nguồn nhân lực, NH VCB còn áp dụng một số quy định chặt chẽ, cụ thể nhằm phục vụ công tác thẩm định giá TSĐB nhà và đất ở.
2.2.4 Ví dụ minh hoạ
Nhóm đã quyết định đưa ra ví dụ dưới đây để minh hoạ cho bài nghiên cứu của mình. Bởi sau một thời gian ngắn học hỏi và được trao đổi các kiến thức, kinh nghiệm thực tế với anh Nguyễn Minh Đức – Trưởng phòng cùng các cán bộ phòng KH thể nhân thì đây là một ví dụ điển hình trong quá trình thẩm định giá BĐS là nhà và đất ở của VCB. Thông qua ví dụ này nhóm có thể nhìn nhận một cách tổng quát về quy trình thẩm định giá trong thực tế, đánh giá được hầu hết những khó khăn và hạn chế lớn nhất còn tồn tại trong quá trình thẩm định giá BĐS tại VCB chi nhánh Huế trong suốt thời gian qua.
2.2.4.1. Mục đích
Thẩm định giá TSĐB cho nhiệm vụ trả nợ vay của KH Lê Ca với VCB Huế.
2.2.4.2. Thời điểm thẩm định giá: Ngày 10/10/2011.
2.2.4.3. Cơ sở đánh giá
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số phát hành Y723365; địa chỉ thửa đất tại KQH Bắc Hương Sơ- GĐ3, xã Hương Sơ, thành phố Huế. Số cấp giấy chứng minh quyền sử dụng dất 00383QSDĐ/1938-200403-92 do UBND thành phố Huế cấp ngày 26/05/2008 cho ông bà Lê Ca- Nguyễn Thị Bé.
Giấy phép xây dựng số 466/GPXD do UBND thành phố Huế cấp ngày 25/11/2009.
Hồ sơ thiết kế nhà ở.
Căn cứ công văn số 382/NHNY.CSTD ngày 02/04/2007 của Tổng Giám Đốc NHNT VN.
Căn cứ quyết định số 30/QĐ-VCB.CSTD ngày 20/01/2011 của Tổng Giám Đốc NHNT VN về việc ban hành hướng dẫn thực hiện CS BĐTD.
Căn cứ quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về việc quy định các loại đất năm 2011 thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế.
Căn cứ Quyết định số 369/QD_UBND ngày 30/01/2011 của UBND thành phố Huế về việc ban hành đơn giá nhà ở, công trình kiến trúc làm cơ sở xây dựng giá trị bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
2.2.4.4. Thực trạng nhà đất * Đất:
- Vị trí: 01 (đường Nguyễn Lâm).
- Loại đường: 5C.
- Diện tích: 110,0 m2
.
- Các giới hạn khu đất:
+ Phía trước: Đường quy hoạch rộng 11,5m. + Phía sau: Nhà dân.
+ Hai bên: Đất trống.
* Nhà ở (TS gắn liền với đất )
- Diện tích xây dựng tầng một: 90,20 m2.
- Tổng diện tích sàn: 180,40 m2
- Đặc điểm xây dựng cơ bản: Nhà ở 2 tầng, tường xây gạch dày 15 cm, quét vôi,
mái ngói, nền lát gạch xi măng in hoa.
- Hiện trạng sử dụng: Đang ở và làm sở kinh doanh nước uống đóng chai và mua
bán gas.
2.2.4.5. Phương pháp thẩm định giá
Đối với thửa đất ( thẩm định giá quyền sử dụng đất): Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá (giá giao dịch và rao bán trên thị trường).
Đối với nhà ở (thẩm định giá TS gắn liền với đất): Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp với khung giá bồi thường nhà cửa vật liệu kiến trúc theo quyết định
369/QĐ-UBND ngày 30/1/2011 của UBND thành phố Huế về việc ban hành đơn giá nhà ở, công trình kiến trúc làm cơ sở xây dựng giá trị bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế.
2.2.4.6. Phân tích kết quả thẩm định giá.
Trên cơ sở các tài liệu do bên bảo đảm cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường, với phương pháp thẩm định giá được áp dụng trong tính toán, hai bên thống nhất việc định giá TS là quyền sử dụng đất và nhà ở (TS gắn liền với đất) tại Lô H23, KQH Bắc Hương Sơ- GĐ3 (đường Nguyễn Lâm), phường An Hòa, thành phố Huế tại thời điểm 10/10/2011 như sau:
Thẩm định giá thửa đất (thẩm định giá quyền sử dụng đất).
Với thực trạng đất như vậy nếu áp dụng đơn giá đất do UBND tỉnh Thừa Thiên
Huế là 1.200.000 đ/m2 và chiếu theo quy định của VCB Việt Nam với địa bàn tỉnh
Thừa Thiên Huế là việc định theo giá trị thị trường không được vượt quá 200% so với
khung giá UBND tỉnh Thừa Thiên Huế thì mức khống chế tối đa tính theo khung giá
UBND tỉnh thừa Thiên Huế là :
Max = 1.200.000 đồng x 200% x 110 m2 = 264.000.000đ
Tuy nhiên, xét thấy giá trị của TSĐB trong trường hợp này có thể xác định được giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất tương tự làm cơ sở ở tham chiếu định giá nên nếu xác định ở mức tối đa theo khung giá này thì không phản ánh đúng đắn giá trị thị trường của TSĐB. Do vậy trong trường hợp này, cán bộ thẩm định của VCB Huế sử dụng phương pháp so sánh trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá (giá giao dịch và rao bán trên thị trường).
Cơ sở thẩm định giá: NH dựa vào giá trị của 3 TS so sánh có sự tương đồng tốt với TSĐB (thửa đất).
Nội dung TS SS1 TS SS2 TS SS3
Mô tả TS so sánh
Đất tại KQH Tái định cư Hương Sơ giai đoạn I, TP.Huế (giao dịch năm
Đất tại Lô G22 KQH Hương Sơ, TP.Huế
(trang web
Đất tại KQH Hương Sơ (đường Nguyễn Lâm), P.Hương Sơ,
2011) (HĐ chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức bán đấu giá số 60/HĐ- CNQSDĐ).
muabannhadat.com.vn) TP.Huế (trang web
rongbay.com) Giá (đồng) Rao bán 550.000.000 đồng (5.000.000 đ/m2 x