Pháp luật về môi giới bất động sản ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP H CH MINH PHAN Nữ KHáNH LINH PHáP LUậT Về MÔI GiớI BấT Động sản việt nam LUN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành LuËt Kinh TÕ Mã số 60 38 50 Người hướng dẫn khoa học: PGS-TS PHạM HữU NGHị TP H CH MINH, NM 2008 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu thông tin nêu luận văn trung thực.Các liệu, luận điểm trích dẫn đầy đủ không thuộc ý tưởng kết tổng hợp thân tơi Tác giả luận văn PHAN NỮ KHÁNH LINH Quy ­íc viÕt t¾t - Kinh doanh bÊt động sản KDBĐS - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản - Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Quyết Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức BXD môi giới bất động sản định 29/2007/QĐ- - Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dÉn thùc hiƯn mét sè néi Th«ng t­ 13/2008/TT-BXD dung Nghị định số 153/ 2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản - Cộng hòa Nhân dân CHND Mục lục Mở ĐầU Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu ý nghĩa việc nghiên cứu Bố cục luận văn CHƯƠNG : Những vấn đề chung môi giới bất động sản 1.1 Khái quát thị trường bất động sản 1.2 Hoạt động môi giới thị trường bất động sản 1.2.1 Sự đời môi giới bất động sản 1.2.2 Khái niệm môi giới bất động sản 1.2.3 Đặc trưng môi giới bất động sản CHƯƠNG 2: Thực trạng PHáP LUậT Về MÔI GIớI BấT động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 2.1 Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam 2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản 2.1.2 Quy định hợp đồng môi giới bất động sản 2.1.3 Quy định quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động sản 2.1.4 Quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 2.2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 2.2.2 Nguyên nhân thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 2.2.3 Đánh giá chung hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam 3.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản 3.1.1 Quy định sàn giao dịch bất động sản 3.1.2 Về chế độ thù lao 3.1.3 Quy định xử phạt vi phạm hành cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản 3.1.4 Quy định quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 3.2 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 3.2.1 Xây dựng hoàn thiện thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 1 3 4 5 7 12 15 15 15 25 28 38 41 41 54 57 62 62 62 63 65 66 67 67 3.2.2 Phát triển tạo lập bất động sản cho thị trường 3.2.3 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản 3.2.4 Về nguồn nhân lực Kết luận DANH MụC TàI LIệU THAM KHảO 69 72 76 79 Mở Đầu 1.Tớnh caỏp thieỏt cuỷa ủe taứi Hình thành phát triển loại thị trường hệ tất yếu việc phát triển kinh tế theo chế thị trường, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xà hội ngày sâu sắc Thực đường lối phát triển kinh tế Đảng Nhà nước ta, năm qua, kinh tế Việt Nam dần chuyển tõ c¬ chÕ tËp trung bao cÊp sang c¬ chÕ thị trường Cùng với hệ thống thị trường đà hình thành phát triển, có thị trường bất động sản Thị trường bất động sản sôi động nước ta gia nhập WTO Tại Việt Nam bất động sản chiÕm kho¶ng70% cđa c¶i qc gia” Nh­ vËy, cã thể nói phát triển thị trường bất động sản phát huy sức mạnh nội lực cách hiệu cho việc phát triển kinh tế- xà hội Trong năm qua thị trường bất động sản nước ta đà có chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế- xà hội đất nước với nhịp độ tương đối cao ổn định Cùng với việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, x· héi ViƯt Nam cịng ®· xt hiƯn mét phận người chuyên đứng làm trung gian môi giới giao dịch bất động sản Đội ngũ đà góp phần tích cực vào sôi động thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động môi giới thị trường bất động sản n­íc ta thêi gian qua cịng ®· béc lé nhiều điểm bất cập Đó việc tổ chức, cá nhân hoạt động mang tính tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp; hàng hoá bất động sản chủ yếu chưa cấp chứng nhận chất lượng, hệ thống thông tin bất động sản không đầy đủ thiếu hệ thống; công tác quản lý nhà nước lĩnh vực yếu nên hoạt động môi giới chứa đựng nhiều rủi ro cho người sử dụng dịch vụ Thêm vào đó, quy định pháp luật thị trường bất động sản mỏng hoàn thiện chứa đựng nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, chí không phù hợp với thực tế xu hướng phát triển Trong chủ thể môi giới hoạt động cách tự phát nhà hoạch định sách mò mẫm tìm hiểu để nhận dạng thị trường, loay hoay với số công cụ hành nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực hoạt động thị trường bất động sản Tất nguyên nhân đà góp phần tạo sốt đất, nhà mặt sản xuất thời gian vừa qua mà Nhà nước biện pháp hữu hiệu để xử lý triệt để 1 http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga Kể từ Luật KDBĐS Quốc hội thông qua vµo ngµy 29/6/2006 vµ cã hiƯu lùc thi hµnh vµo ngày 1/7/2007, môi giới bất động sản đà thức xác lập ghi nhận đạo luật Tuy nhiên, qua gần hai năm áp dụng vào thực tế sống, bước đầu có khó khăn định việc ban hành văn hướng dẫn thi hành chậm nên môi giới bất động sản chưa thực vào khuôn khổ pháp lý Do đà ảnh hưởng đến việc thực bảo vệ quyền lợi ích đáng bên tham gia giao dịch môi giới bất động sản Có thể nhận thấy hoạt động môi giới bất ®éng s¶n ë n­íc ta thêi gian qua ch­a với chất, vai trò ý nghĩa Một nguyên nhân khung pháp luật thị trường bất động sản nói chung pháp luật hoạt động môi giới bất động sản nói riêng thiếu, Luật KDBĐS đà đời văn hướng dẫn thi hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP; Thông tư 13/2008/TT-BXD; Quyết định 29/2007/QĐ-BXD đà ban hành nhiều bất cập Xuất phát từ lý trên, đà lựa chọn Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp thạc sỹ luật học 2.Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu xây dựng thị trường bất động sản với thể chế nước có kinh tế thị trường phát triển không vấn đề Song Việt Nam thị trường bất động sản hình thành sơ khai nên công việc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ định số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị có liên quan : - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên hợp quốc (UNDP) - Thị trường bất động sản- Lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.s Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài phát hành năm 2003 Tuy nhiên, nội dung công trình nghiên cứu chủ yếu đề cập vấn đề thị trường bất động sản nói chung góc độ kinh tế Liên quan đến pháp luật môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật học Đặng Văn Được(2005) Tuy nhiên, luận văn hoàn thành Luật KDBĐS năm 2006 chưa ban hành Chính luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật môi giới bất động sản theo Luật KDBĐS năm 2006 đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật Mục đích việc nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn môi giới bất động sản góc độ pháp lý, qua đề xuất số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu luận văn: Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà tập trung lµm râ mét sè néi dung nh­ sau: - Chøng minh đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản Việt Nam tất yếu khách quan - Phân tích quy định pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản - Đưa nhận xét ban đầu quy định pháp luật Việt Nam đối môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác-Lê Nin tư tưởng Hồ Chí Minh làm sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng số phương pháp sau: - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích kiện, tượng pháp lý đơn lẻ tổng hợp kinh nghiệm môi giới bất động sản phát sinh sống - Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích quy phạm pháp luật môi giới bất động sản, làm sáng tỏ điểm hợp lý, hạn chế mối quan hệ chúng với quy định khác hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản - Phương pháp so sánh ph¸p lt: so s¸nh ph¸p lt cđa ph¸p lt ViƯt Nam với số nước có đặc điểm tương đồng ý nghĩa việc nghiên cứu Các kết nghiên cứu số kiến nghị đề tài sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học, đồng thời có giá trị tham khảo quan, tổ chức hữu quan Bố cục luận văn Ngoài Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia làm ba chương: Chương 1: Những vấn đề chung môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Chương 3: giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 1: Những vấn đề chung môi giới bất động sản 1.1 Khái quát thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nơi diễn việc mua bán trao đổi bất động sản, thị trường mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản bao gồm loại nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, bất động sản khác theo quy định pháp luật Cũng loại thị trường khác, thị trường bất động sản xuất kinh tế hàng hoá, kinh tế thị trường đà phát triển đến trình độ định Thị trường bất động sản có chức đưa người có nhu cầu trao đổi bất động sản đến với nhau; xác định giá cho bất động sản giao dịch; phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu phát triển bất động sản sở tính cạnh tranh thị trường Thị trường bất động sản ngày ®· trë thµnh mét bé phËn cÊu thµnh quan träng thiếu hệ thống loại thị trường cđa bÊt kú qc gia nµo cã nỊn kinh tÕ phát triển Bởi kinh tế thị trường vốn, lao động bất động sản bao gồm đất đai, nhà công trình xây dựng yếu tố ban đầu thiếu trình sản xuất hàng hoá Chính vậy, để đáp ứng nhu cầu yếu tố đầu vào trình sản xuất đòi hỏi thị trường yếu tố đầu vào phải hình thành Một nhân tố có tính định đời thị trường bất động sản bất động sản phải trở thành hàng hoá Pháp luật nước nước ta thừa nhận đất đai, nhà, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng bất động sản Tuy nhiên, bất động sản mang giao dịch, trao đổi thị trường bất động sản Không giống loại hàng hoá thông thường, bất động sản để coi hàng hoá giao dịch thị trường đòi hỏi phải xác định chủ sở hữu phải phép tham gia thị trường Vì vậy, thị trường bất động sản hình thành phát triển phụ thuộc vào bất động sản coi hàng hoá, nghĩa phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản hoạch cụ thể Thời gian qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong dự án nhà để bán trả dần cho thuê dành cho ®èi t­ỵng cã møc thu nhËp thÊp ch­a ®­ỵc quan tâm mức Thị trường nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu xà hội tình trạng cung bất động sản không đáp ứng đủ cầu Hàng hoá đất đai chưa tạo lập đầy đủ, kịp thời có chất lượng để đáp ứng nhu cầu trực tiếp người sử dụng Để môi giới thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh ổn định, thị trường bất động sản cần phải phát triển ổn định tránh tình trạng sốt giá liên tục lại trầm lắng Do cần phải có sách điều chỉnh thuế đất theo hướng hạn chế đầu mua bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao trường hợp bán nhà đất vòng 02 năm kể từ mua Thuế suất tính kinh doanh bất động sản với thuế suất 25-28% chênh lệch giá mua bán; phát triển tạo lập bất động sản nhà có quy mô, chất lượng giá phù hợp Quỹ đất phát triển nhà cho thuê nhà xà hội phải triển khai chuẩn bị từ quy hoạch phát triển đô thị Ngoài quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có quy mô từ 10 trở lên pháp luật nhà ở, quy hoạch phát triển đô thị, phải bảo đảm quỹ đất để xây dựng nhà cho thuê nhà xà hội chiếm 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị; cải tiến trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư, điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường, quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán hàng hoá tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản không bán công khai qua sàn giao dịch bị áp dụng chế tài không cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng, së h÷u Cho vay tín dụng người thực có nhu cầu, nên hạn chế người vay để mua bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, người có nhu cầu nhà thực cần cho vay để cải thiện nhà Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm trường hợp vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản Đôn đốc kiểm tra dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giũ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời 11 3.2.3 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nước ta tự phát hình thành vào cuối thập kỷ 90 kỷ trước 10 năm qua đà trải qua vài đợt phát triển nóng lạnh Khuôn khổ pháp lý tương đối hoàn chỉnh đời năm gần đây, bắt đầu việc ban hành Luật Đất đai (2003 thay cho Luật năm 1993, Luật Xây dựng 2003, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Nhà năm 2005) Tuy nhiên đến có Luật Kinh doanh bất động sản rõ Bộ Xây dựng thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung môi giới bất động sản nói riêng Vì Bộ chưa kịp đóng vai trò chủ trì phối hợp với Bộ có liên quan chủ yếu Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài việc hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản Đại hội VIII Đảng Cộng sản Việt Nam năm 1996 đà đặt nhiêm vụ Tổ chức, quản lý tốt thị trường bất động sản12 Đến Đại hội IX năm 2001 nhắc lại nhấn mạnh phải thúc đẩy hình thành, phát triển bước hoàn thiện loại thị trường chưa có sơ khai thị trường bất động sản13 Tiếp Đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam năm 2006 nhấn mạnh theo hướng cụ thể phải: Phát triển thị trường bất động sản bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, làm cho đất đai thực chuyển thành nguồn vốn phát triển, thị trường bất động sản nước 11 http://tintuc.timnhanh.com/kinh_te/nha_dat/20080326/35A7431F/ Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII (1996), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.100 12 13 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX (2001), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.100 có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa nhà đầu tư bất động sản lớn hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản 14 Như nhiệm vụ quản lý, phát triển thị trường bất động sản đề phải đến 10 năm xác định Bộ, Ngành phải gánh vác nhiệm vụ Sự chậm chạp thời gian vừa qua đà ảnh hưởng gây trở ngại lớn cho phát triển thị trường bất động sản toàn kinh tế quốc dân Hiện doanh nghiệp bất động sản nói chung doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản nói riêng phát triển ngày nhiều tín hiệu đáng mừng toán khó cho quan quản lý vĩ mô cấp nhà nước nhiều lúng túng việc bám sát động thái thị trường, đặc biệt thị trường từ đầu năm 2008 đến Thực tế cho thấy quan quản lý cấp nhà nước vòng vòng việc quản lý doanh nghiệp bất động sản, quản lý nguồn vốn vào thị trường, đặc biệt việc hoạch định sách để theo kịp diễn biến thị trường bất động sản theo phương thức lâu dài, phát triển đất nước Theo phân cấp quản lý nay, Bộ Xây dựng quản lý nhà (có cục quản lý nhà), Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất, Bộ Tài lo sách tiền tệ, thuế việc cấp phép cho tập đoàn, công ty bất động sản theo Luật Doanh nghiệp đà phân cấp xuống địa phương Cho nên theo góc độ nghĩa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đến quan quản lý, chưa kể Sở Kế hoạch Đầu tư (theo cấp địa phương) Bộ Kế hoạch Đầu tư theo cấp trung ương, dự án đầu tư nước hiệu quản lý nhiều bất cập Do trước phát triển ạt doanh nghiệp bất động sản, đà đến lúc Nhà nước nên có định hướng quản lý điều tiết hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng thể chế pháp luật rõ ràng, nghĩa cần Bộ luật Bất động sản để thực cho có hiệu phát triển lâu dài, bền vững theo lộ trình hội nhËp vµo nỊn kinh tÕ thÕ giíi cđa ViƯt Nam mà đó, ngành bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn thu hút nhiều dự án đầu tư nước tương lai 14 Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.81 Vì vậy, cần phải đổi quản lý nước thị trường bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động môi giới phát triển hướng Do cần phải nghiên cứu hoạch định cụ thể tác động Chính phủ kinh tế bất động sản đòn bẩy mà Chính phủ sử dụng để điều tiết phát triển thị trường Đối với thị trường này, Chính phủ có vai trò đặc thù như: Chính phủ có quyền thu hồi đất theo quy định luật pháp Hiến pháp Chính phủ người đại diện chủ sở hữu đất đai toàn dân, đồng thời bên cần đến nhiều đất đai cho dự án đầu tư công Vì vậy, Chính phủ muốn quản lý tốt thị trường bất động sản cần phải hiểu rõ quy luật vận hành thị trường để có sách quản lý phù hợp Chính phát triển ổn định bền vững thị trường bất động sản tạo cho môi giới bất động sản có môi trường phát triển tốt Công tác thời gian qua thể yếu Cơ chế quản lý nhà nước nhiều bất cập, không thống chồng chéo, thị trường bất động sản nước nói chung tính công khai, minh bạch Quy hoạch không dựa sở phát triển kinh tế xà hội nguyên nhân dẫn đến thiếu ổn định thông tin thị trường bất động sản Vì công tác quy hoạch tổng thể kinh tế xà hội phải tổ chức khoa học, có phối hợp chặt chẽ Bộ, Ngành, Bộ, Ngành với vùng kinh tế lớn, vùng kinh tế hành chính; khắc phục chậm chạp công tác quy hoạch mặt xây dựng quy hoạch chi tiết để đáp ứng yêu cầu phát triển, thông tin quy hoạch cần phải công bố đầy đủ Cần phải tiếp tục xây dựng hệ thống pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch Nhà nước cần phải tăng cường kiểm tra giám sát dự án khu đô thị mới, chung cư, chung cư cao ốc giao dịch dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua, hứa bán, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán ký trực tiếp công ty chủ đầu tư (hoặc công ty môi giới ) khách hàng để xảy tranh chấp nhà nước dễ dàng xử lý tránh thất thu thuế Hạn chế hàng hoá chưa đủ điều kiện đưa giao dịch, chẳng hạn dự án chưa đền bù giải tỏa xong, quy hoạch 1/500 chưa phê duyệt ; chưa làm xong sở hạ tầng xây dựng móng Tiến trình hội nhËp kinh tÕ qc tÕ vµ sù kiƯn n­íc ta gia nhập tổ chức thương mại giới WTO tạo b­íc ngt quan träng cho nỊn kinh tÕ ViƯt Nam mang nhiều hội cho thị trường bất động sản phát triển nhiều công ty nước tìm kiếm hội đầu tư vào Việt Nam làm tăng nhu cầu bất động sản Chính công tác quy hoạch xây dựng đô thị phát triển nhà nước phải đổi để theo kịp với tiến trình phát triển đất nước chế sách, quy trình thủ tục đầu tư Việt Nam phải đổi để phù hợp với thông lệ quốc tế, nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản, hạn chế chế xin cho dự án bất động sản lớn, phải cung cấp thông tin thị trường bất động sản cách hữu hiệu đồng thời đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản ngày tăng đô thị, vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư phát triển đô thị; nâng cao tính pháp lý văn quy hoạch Bên cạnh phải có chế tài bất động sản phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thị trường bất động sản cần phải tiến hành liên thông với thị trường vốn để cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Từ đa dạng hoá sản phẩm bất động sản, nhiên phát triển bất động sản phải đôi với quản lý bất động sản bền vững Chính sách quản lý nhà nước thị trường bất động sản phải tuân theo quy luật thị trường, nhà nước phải lấy thị trường làm thước đo, làm sở để điều tiết giao dịch bất động sản tôn trọng tự thoả thuận, bình đẳng tổ chức cá nhân giao dịch bất động sản Thực tế cho thấy chế độ hai giá quyền sử dụng đất nhà biểu rõ thái độ nhà nước thị trường bất động sản Đó nguyên nhân phát sinh nhiều vấn đề nảy sinh cần giải thực tiễn Thực tế việc đền bù giải phóng mặt bằng, bán nhà thuộc quyền sở hữu nhà nước cho người thuê biểu rõ hạn chế chế độ hai giá Riêng việc bán nhà Nhà nước cho thuê, hầu hết người thuê người có chức có quyền, thực chủ trương bán nhà không mua, thay đổi sách lại đòi mua với giá cũ, tạo bất ổn quan hệ giao dịch bất động sản, hội cho hoạt động môi giới không chân Nhà nước cần phải kiểm tra kiểm soát xử lý vi phạm hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động giao dịch buông lỏng Nhiều sách đà có hiệu lực việc hướng dẫn triển khai chậm Cần hoàn chỉnh hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ trung ương, nâng cao trình độ lực chuyên môn đội ngũ cán công chức để thực thi nhiệm vụ giao 3.2.4 Về nguồn nhân lực + Cần phải xây dựng đào tạo đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp có trình độ chuyên môn để bổ sung cho lĩnh vực hoạt động vấn đề vô cần thiết cấp bách Hiện nguồn nhân lực cho ngành bất động sản nói chung lĩnh vực môi giới bất động sản nói riêng vừa thiếu vừa yếu thị trường bất động sản nóng bỏng hấp dẫn Tình trạng thiếu hụt diễn tất khâu có khâu môi giới Nguyên nhân dẫn đến thiếu hụt thị trường bất động sản đà phát triển nhanh so với công tác đào tạo nhân cho lĩnh vực Có thể thấy đầu tư vào bất động sản kênh đầu tư hấp dẫn Chính đời lớn mạnh hàng loạt công ty bất động sản nước, với đơn vị từ lĩnh vực khác mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực này, tạo nên mức cầu nhân lực lớn, dẫn ®Õn sù thiÕu hơt Trong lÜnh vùc m«i giíi nhu cầu nhân lực ngành lớn nguồn cung chưa có hết Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam sử dụng nhân lùc theo kiĨu “tay ngang” Ngo¹i trõ mét sè Ýt người đào tạo từ nước ngoài, số học ké từ doanh nghiệp nước đầu tư vào Việt Nam, lại chưa qua đào tạo Vì lượng nhân lực thường áp dụng kinh nghiệm từ lĩnh vực khác vào lĩnh vực môi giới bất động sản Ngay người có kinh nghiệm lâu năm hay trực tiếp điều hành công ty môi giới bất động sản không đào tạo Vì chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản nói chung cho lĩnh vực môi giới nói riêng vừa thiếu lại vừa yếu Mặc dù thị trường bất động sản phát triển nhanh khiến nguồn nhân lực đào tạo không đáp ứng kịp Nhưng không nên đổ tội cho thị trường mà phải tìm nguyên nhân chưa dự báo trước nhu cầu thị trường đà có kế hoạch đào tạo từ nhiều năm, đến thị trường tăng trưởng nhanh lại rơi vào tình trạng thiếu nhân lực Hơn đào tạo nhiều ngành theo nhu cầu người học theo nhu cầu thị trường Việc giáo dục ngành bất động sản nói chung lĩnh vực môi giới nói riêng chạy theo phát triển không đón đầu phát triển Theo thống kê chưa đầy đủ, nước có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, 1600 đơn vị có chức kinh doanh nhà đất có đăng ký, tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký chưa thể thống kê Phần lớn cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẽ nghề nghiệp, không đào tạo, tư vấn kiến thức Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thân mối quan hệ Do hoạt động lực lượng gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường Chính phủ 15 15 http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga Bên cạnh Việt Nam đà gia nhập WTO nên việc cạnh tranh thị trường kinh doanh bất động sản ngày khốc liệt hơn, việc đào tạo đội ngũ hành nghề môi giới chuyên nghiệp vấn đề cần thiết Đây không trách nhiệm nhà nước mà chủ thể tham gia vào lĩnh vực môi giới bất động sản thấy cần phải đựơc trang bị kỷ lưỡng kiến thức chuyên môn kinh nghiÖm thùc tÕ HiÖn ch­a cã mét dù báo thống kê để thấy năm lĩnh vực môi giới bất động sản cần nhân lực, việc đào tạo cấp chứng diễn chậm, quan chức đà có chiến lược tăng tốc để đáp ứng nhu cầu sử dụng doanh nghiệp Chính cần phải xây dựng đào tạo đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp có trình độ chuyên môn để bổ sung cho lĩnh vực hoạt động vấn đề vô cần thiết cấp bách + Cần phải xây dựng tài liệu chuẩn để đào tạo cho sinh viên tất giáo trình dịch lại từ giáo trình nước trình dạy thử nghiệm giáo trình nước phù hợp có hệ thống pháp luật ổn định, áp dụng vào giảng dạy nước ta chưa đà phù hợp hệ thống luật pháp bất động sản không đồng Chính thân việc đào tạo loay hoay, khiến cho thị trường nhân lực môi giới bất động sản thêm khát Mặc dù Bộ Xây dựng vừa có Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD quy định chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, định đà phần cải thiện nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản nói chung lĩnh vực môi giới nói riêng thời gian qua đồng thời tạo điều kiện cho hoạt động môi giới hướng tới chuyên nghiệp Nhưng Quyết định 29/2007/TT-BXD có điều kiện rộng không quy định cụ thể sở phép đào tạo, giảng viên có kinh nghiệm cụ thể phép giảng dạy Chính thế, tượng nhiều trung tâm chất lượng mượn danh bung dạy theo kiểu thời vụ dễ hiểu Trong nhu cầu học chạy đua với thời hạn cuối Nghị định 153/2007/NĐ-CP cao Vì cần phải đưa quy định chặt chẽ để hạn chế sở đào tạo không đảm bảo chất lượng xuất mục tiêu chuyên nghiệp hoá đội ngũ môi giới thông qua đào tạo cấp chứng hành nghề khó đạt được, dẫn đến tình trạng chất lượng đào tạo đội ngũ môi giới không đảm bảo chất lượng làm ảnh hưởng đến chiến lược phát triển ổn định thị trường bất động sản Như để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh có hiệu sở cho môi giới bất động sản phát triển Vì thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản cần phải hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản thêi kú héi nhËp hiƯn ë n­íc ta Kết luận Môi giới bất động sản thức xác lập ghi nhận tầm đạo luật Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2006 Nó hoạt động tất yếu thị trường bất động sản thực chức góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản phát triển ổn định bền vững; thực chức đưa người mua người bán đến với hổ trợ cho việc giao dịch Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý làm sôi động thị trường, có tác dụng kích cầu, mở rộng nhiều kênh phân phối Qua tạo điều kiện thuận lợi giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, người tiêu dùng có nhiều hội phục vụ tốt Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đời, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới rõ ràng, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản pháp luật bảo hộ Đồng thời Luật kinh doanh bất động sản đà khắc phục yếu hoạt động môi giới, định hướng cho môi giới bất động sản phát triển lành mạnh với quy chế sàn giao dịch tạo sân chơi lành mạnh bình đẳng, minh bạch cho chủ thể tham gia hoạt động môi giới Với quy định môi giới ngành nghề kinh doanh có điều kiện đà bước nâng cao trình độ đội ngũ môi giới huớng đội ngũ môi giới hoạt động chuyên nghiệp Bên cạnh quy chế pháp lý tổ chức cá nhân môi giới quy định rõ ràng, minh bạch nhằm tránh rủi ro cho khách hàng sử dụng dịch vụ Luật hành quy định quan đầu mối quản lý hoạt động môi giới bất động sản Qua việc nghiên cứu đề tài:Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam đà sâu nghiên cứu, phân tích làm rõ nội dung chủ yếu sau đây: 1.Tìm hiểu, phân tích lý giải nội dung khái niệm, đặc điểm môi giới bất động sản theo khoa học pháp lý Việt Nam Phân tích, tìm hiểu quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản trước có Luật Kinh doanh bất động sản 2006 giai đoạn từ có Luật Kinh doanh bất động sản Đặc biệt nghiên cứu quy định pháp luật vấn đề bối cảnh đất nước ta phát triển kinh tế theo chế thị trường thời kỳ hội nhập để làm rõ bước phát triển cụ thể; đồng thời bất cập cần nghiên cứu, sửa đổi thời gian tới Tìm hiểu quy định pháp luật số nước giới môi giới bất động sản để từ tìm điểm tương đồng quốc gia vấn đề này; đồng thời khác biệt quy định pháp luật nước có điều kiện kinh tế trị xà hội khác Đi sâu nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật dân chế định pháp luật khác môi giới bất động sản để làm rõ sở pháp lý, điều kiện tổ chức cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản hợp đồng môi giới bất động sản, quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động sản, quản lý Nhà nước hoạt động môi giới bất động sản Từ sở tìm hiểu tình hình hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam; tìm hiểu nguyên nhân thực trạng môi giới bất động sản Việt Nam đưa nhận xét đánh giá chung hoạt động môi giới bất động s¶n ë ViƯt Nam thêi gian qua Qua tìm hiểu thực trạng thực tiễn áp dụng quy định pháp luật môi giới bất động sản thời gian qua đà vướng mắc, khó khăn thực tiễn áp dụng bất cập cần sớm nghiên cứu, sửa đổi thời gian tới Trên sở đà đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật môi giới bất động sản thời gian tới dANH MụC tài liệu tham khảo I Văn pháp luật Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai ngày 29/12/1987 Quốc hội Luật Đất đai ngày 14/7/1993 Quốc hội Bộ luật Dân sù ngµy 09/11/1995 cđa Qc héi Lt sè 13/1999/QH 10 ngµy 12/6/1999 cđa Qc héi vỊ doanh nghiƯp Luật Hợp đồng nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa(1999), (Tài liệu theo dịch Tổ chức hợp tác quốc tế JICA Nhật Hà nội cung cÊp) Lt sè 13/2003/QH11 ngµy 26/11/2003 cđa Qc hội đất đai Luật số 18/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội hợp tác xà 10 Luật số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội xây dựng 11 Bé lt sè 33/2005/QH ngµy 14/6/2005 cđa Qc héi vỊ dân 12 Luật số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc héi vỊ doanh nghiƯp 13 Lt sè 56/2005/QH 11 ngµy 29/11/2005 cđa Qc héi vỊ nhµ ë 14 Lt sè 63/2006/QH11 ngµy 29/6/2006 cđa Qc héi vỊ Kinh doanh bÊt động sản 15 Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 16 Nghị định số 03/2000/NĐ-CP ngày 3/2/2000 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Luật Doanh nghiệp 17 Nghị định số 109/2004/NĐ-CP ngày 2/4/2004 Chính phủ đăng ký kinh doanh 18 Nghị định số 125/2004/NĐ-CP ngày 19/5/2004 cđa ChÝnh phđ vỊ sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè điều Nghị định số 03/2000/NĐ-CP ngày 3/2/2000 hướng dẫn thi hành số điều Luật Doanh nghiệp 19 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 20 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 Chính phủ quy định chi tiết thu tiền sử dụng đất 21 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Nhà 22 Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5/9/2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Doanh nghiệp 23 Nghị định 153/2007 /NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 24 Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8/1/2008 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản 25 Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 26 Thông tư số 13 /2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 27 Quyết định 29 /2007 QĐ-BXD ngày 31/12/2007 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy định chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản II Các công trình nghiên cứu, báo 28 Trọng Hà (2008), Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển nhanh , Tạp chí Bất động sản, (49), tr 6-7 29 Hiếu Hạnh (2003), Cần hoàn thiện khung pháp lý giao dịch bảo đảm , Báo Pháp luật (No 45) 30 Phạm Sỹ Liêm (2003), Xây dựng thể chế cho thị trường bất động sản , Tạp chí Kinh doanh Cuộc sống (No 11) 31 Gail Lyons, Hệ thống môi giới bất động sản Mỹ hoạt động (The U.S brokerage system and its operations), Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/3/2005 32 Ngân hàng giới (2002), Báo cáo phát triển giới năm 2002 xây dựng thể chế hỗ trợ thị trường, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 33 Nhóm phóng viên điều tra (2005), Một cò đất làm khổ nhiều người , Báo Pháp luật Việt Nam, (136), tr 34 Lê Đình Thắng (2004), Một số giải pháp góp phần ổn định thị trư- ờng bất động sản Việt Nam , Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (25) 35 Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt (2004), Một số vấn đề sở hữu ë n­íc ta hiƯn nay, NXB ChÝnh trÞ qc gia, Hà Nội 36 Trịnh Huy Thục, Thị trường bất động sản Việt Nam khó khăn triển vọng, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/3/2005 37 Đức Trường (2008), Cần công cụ tài đủ mạnh để điều tiết thị trường bất động sản , Tạp chí Bất động sản, (51), tr 32-33 38 Cẩm Tú ( 2008), Thực hư dự án hộ cao cấp ma , Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh, (108), tr 49 39 Trương Anh Tuấn, Hoạt động môi giới- tư vấn nhà đất thành phố Hồ Chí Minh: Thực trạng xu hướng phát triển Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/3/2005 40 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 41 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 42 Hoàng Vân (2008), Một giấy cho nhà, đất , Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh (045) 43 Hoàng Việt (1999), Vấn đề sở hữu ruộng đất kinh tế hàng hoá nhiều thành phần Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 44 Tường Vy, Tiền mua đất rộng? Những bất cập Quyết định 97, Thời báo Kinh tế Việt Nam số 211, ngày 15/12/2004 45 Viện Ngôn ngữ học, (1997), Từ điển tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Đà Nẵng tr 618 III Tài liệu lấy từ trang Web 46 Trần Thanh Bình, Khi giá nhà đất tăng phi mÃ, http://www.baongay.com/Khi_gi%C3%A1_nh%C3%A0_%C4%91%E1% BA%A5t_t%C4%83ng_phi_m%C3%A3-16-12905.html/ 47 Q H, Bắt giám đốc lừa đảo môi giới nhà http://beta.baomoi.com/Home/PhapLuat/www7.congan.com.vn/Mot-giamdoc-bi-bat-ve-toi-lua-dao/1410819.epi 48 Bùi Nhơn, Loạn tiếp thị nhà đất http://www.phapluattp.vn/news/kinh-te/view.aspx?news_id=200630 49 Sa Ga, Môi giới bất động sản đôi điều cần suy nghĩ, http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga 50 Bộ Xây dựng, Sáu giải pháp bình ổn thị trường bất động sản, http://tintuc.timnhanh.com/kinh_te/nha_dat/20080326/35A7431F/ 51 An Nguyên, Mua suất dù ¸n h·y cÈn träng, http://www.thanhnien.com.vn/Nhadat/ThitruongBDS/2008/3/9/229404.tno ... giới CHƯƠNG 2: Thực trạng PHáP LUậT môI giới bất động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 2.1 Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Pháp luật hoạt động môi giới. .. chung môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Chương 3: giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt. .. đời môi giới bất động sản 1.2.2 Khái niệm môi giới bất động sản 1.2.3 Đặc trưng môi giới bất động sản CHƯƠNG 2: Thực trạng PHáP LUậT Về MÔI GIớI BấT động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động