Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 603850 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ Hà Nội – 2013 MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.2 Đặc trưng môi giới bất động sản 11 1.1.3 Vai trị mơi giới bất động sản 14 1.2 Quan niệm pháp luật môi giới bất động sản 19 1.2.1 Sự cần thiết pháp luật môi giới bất động sản 19 1.2.2 Những nội dung cần phải có pháp luật môi giới bất động sản 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28 2.1 Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam 28 2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản 28 2.1.2 Sự điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 44 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động sản 49 2.1.4 Quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 60 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam vấn đề pháp lý đặt 65 2.2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 65 2.2.2 Nguyên nhân thực trạng môi giới bất động sản Việt Nam 77 2.2.3 Đánh giá chung hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 82 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 88 3.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản 88 3.1.1 Ban hành quy tắc ứng xử đạo đức nhà môi giới bất động sản 88 3.1.2 Sửa đổi quy định đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng môi giới bất động sản 91 3.1.3 Quy định chế tài hành vi vi phạm hành cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản 92 3.2 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.1 Xây dựng hoàn thiện thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.2 Phát triển tạo lập bất động sản cho thị trường 95 3.2.3 Phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản 98 3.2.4 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản 101 KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản BĐS : Bất động sản LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh không thu hút quan tâm đặc biệt nhà đầu tư ngồi nước mà cịn nhiều người dân xã hội tính hấp dẫn lợi nhuận cao hoạt động kinh doanh mang lại Tuy nhiên, bên cạnh hoạt động kinh doanh nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng ln tiềm ẩn nhiều rủi ro Rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản không gây thiệt hại lớn vật chất cho nhà đầu tư mà để lại hậu nặng nề mặt xã hội, tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư Các rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phá sản Một nguồn vốn lớn xã hội bị “ đóng băng” khó có khả thu hồi Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không ngành ngân hàng mà nhiều ngành sản xuất quan trọng khác đất nước xây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động vô phức tạp thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương chịu tác động sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống thị hiếu người dân.v.v Điều lại làm gia tăng tính rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản Để giải thiểu rủi ro bảo toàn đồng vốn đầu tư, nước phát triển đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản Cùng với việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, xã hội Việt Nam xuất lớp người chuyên đứng làm trung gian môi giới giao dịch bất động sản Đội ngũ góp phần tích cực vào sôi động thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động môi giới thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó việc tổ chức, cá nhân hoạt động cịn mang tính tự phát, thiếu tính chun nghiệp Các quy định mơi giới bất động sản đời kể từ KDBĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành ban hành Do vậy, thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản khơng tránh khỏi khó khăn, trở ngại Để khắc phục trở ngại việc hồn thiện pháp luật môi giới bất động sản cần thiết Tuy nhiên, muốn đưa giải pháp hồn thiện cần có nghiên cứu, đánh giá cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng để nhận xác, cụ thể khiếm khuyết, tồn Với ý nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trường bất động sản với thể chế nước có kinh tế thị trường phát triển khơng cịn vấn đề Song Việt Nam thị trường bất động sản hình thành cịn sơ khai nên cơng việc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ định số cơng trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như: - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên Hợp quốc - Thị trường bất động sản – Lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.s Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài ấn hành năm 2003 Tuy nhiên, nội dung cơng trình nghiên cứu chủ yếu đề cập vấn đề thị trường bất động sản nói chung góc độ kinh tế Liên quan đến pháp luật môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật học Đặng Văn Được (2005) Tuy nhiên, luận văn hoàn thành trước Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ban hành Sách chuyên khảo “ Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” tiến sỹ Doãn Hồng Nhung Nhà xuất lao động-xã hội phát hành năm 2010 Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu thị trường bất động sản phát triển, hoạt động mơi giới diễn tấp nập Chính vậy, luận văn tơi tập trung nghiên cứu quy định pháp luật môi giới bất động sản, đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp cho nhà mơi giới thị trường bất động sản “đóng băng” Mục đích việc nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn môi giới bất động sản góc độ pháp lý vai trị phát triển thị trường bất động sản nước ta nay, qua góp phần hồn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam, hướng cho nhà môi giới giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng nay… - Phạm vi nghiên cứu luận văn Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà tập trung làm rõ số nội dung sau: Chứng minh đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản tất yếu khách quan Phân tích quy định pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến mơi giới bất động sản Đưa nhận xét quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoạt động có hiệu quả, lành mạnh Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác- Lê nin làm sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng số phương pháp sau: - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích kiện, tượng pháp lý đơn lẻ tổng hợp kinh nghiệm môi giới bất động sản phát sinh sống - Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ điểm hợp lý, hạn chế mối quan hệ với quy định khác hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản - Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với số nước có đặc điểm tương đồng Ý nghĩa việc nghiên cứu Các kết nghiên cứu số kiến nghị đề tài sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học, đồng thời có giá trị tham khảo quan lập pháp, hành pháp tư pháp Bố cục luận văn Ngoài Lời nói đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia làm ba chương Chương 1: Những vấn đề lý luận môi giới bất động sản pháp luật môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam Xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo bạn bè, đồng nghiệp đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tơi hoàn thành luận văn thạc sỹ Dù cố gắng, song trình bày, vấn đề mơi giới bất động sản mẻ Việt Nam thời gian có hạn nên luận văn không tránh khỏi khiếm khuyết định Rất mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo, bạn đồng nghiệp người quan tâm đến luận văn lối cho nhà mơi giới tập trung vào hộ có diện tích vừa nhỏ phù hợp với nhu cầu người dân “Theo ông Nguyễn Mạnh Hà thị Việt Nam có khoảng triệu hộ gia đình Trong gần 8,3% sống độc thân; 16,4% số hộ có người; 22,7% số hộ có người Như vậy, có đến 47,4% số hộ gia đình thị có từ người trở xuống Ngồi ra, cấu hộ gia đình thị có xu hướng ngày nhỏ Từ đó, ơng khẳng định nhu cầu hộ diện tích nhỏ thị Việt Nam tương lai lớn Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết: “Lúc Luật Nhà đời, tư lấy kinh nghiệm từ hộ chung cư cũ diện tích nhỏ Hà Nội với tình trạng cơi nới vơ tội vạ Nếu phát triển hộ diện tích nhỏ, cơi nới tịa nhà cao tầng nguy hiểm Vả lại, nghĩ hộ phải cho gia đình ở, gia đình phải từ người trở lên… nên quy định diện tích tối thiểu 45m2 Nhưng tình hình xã hội thay đổi Do đó, Bộ Xây dựng kiến nghị sửa đổi quy định diện tích tối thiểu Luật Nhà việc quy định cứng diện tích hộ tối thiểu chung cho vùng miền, loại hình nhà chưa thật phù hợp”[50] Nhưng trước hết điều cần làm giai đoạn phải chia nhỏ hộ Hiện Thành phố Hồ Chí Minh có 45.000 hộ đưa vào sử dụng sản phẩm dành cho người có thu nhập thấp chiếm khoảng 40%, cịn lại trung cao cấp Các giao dịch thành công thời gian qua chủ yếu thuộc phân khúc 11-15 triệu đồng m2 khiến phân khúc nhà giá trị cao ế ẩm hộ 100 m2 có giá thành cao, khó tiêu thụ Tiêu chuẩn dự án hộ nhỏ 50-70 m2 phải có hai hộ vừa 80-90 m2 hộ lớn 100 m2 gây khó khăn cho việc tiêu thụ sản phẩm 97 Sở Xây dựng cho giải pháp xem xét chia nhỏ diện tích hộ từ 80-100 m2 xuống 45-55 m2 để giá bán phù hợp với túi tiền người dân Ngồi ra, cần có sách linh hoạt cấu sản phẩm dự án nhà Theo đó, nhà thương mại, thu nhập thấp có cấu khác cho phù hợp với thị trường kế hoạch phát triển địa phương Hiện người dân cần nhà diện tích vừa đủ để sinh hoạt, giá vừa túi tiền phải có tiện ích kèm 3.2.3 Phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản Môi giới bất động sản loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động muốn phát triển đòi hỏi hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản v.v phải phát triển cách tương thích Do đó, hồn thiện pháp luật kinh doanh môi giới bất động sản phải đặt tổng thể q trình hồn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Điều có nghĩa hồn thiện quy định môi giới bất động sản phải song hành với việc hoàn thiện quy định định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản tổ chức, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Đặc biệt hoàn thiện quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản ảnh hưởng lớn đến hoạt động môi giới bất động sản, Hiện quan quản lí sàn giao dịch bất động sản trung ương Cục quản lí nhà thị trường bất động sản Bộ Xây dựng địa phương sở xây dựng tỉnh, thành phố Kiểu quản lí quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành mà chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà rắc rối 98 Khi doanh nghiệp muốn thành lập sàn giao dịch bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với quản lí địa phương sở xây dựng, sở xây dựng địa phương lại trình lên Bộ xây dựng Quá trình trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt giấy tờ, gây nhiều thời gian cho doanh nghiệp tâm lí ngại hành doanh nghiệp quan nhà nước Doanh nghiệp quan nhà nước chưa "gặp nhau" nên việc doanh nghiệp phản ánh đề xuất chế sách với quan lí nhà nước để hồn thiện mơi trường pháp lí khơng thuận tiện khó tới nơi Đồng thời nhà nước khơng quản lí trực tiếp sàn giao dịch mà việc nắm bắt thơng tin cịn thiếu xác khơng thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí điều tiết thị trường Sự tác động quan quản lí nhà nước sàn giao dịch bất động sản thường thông qua hiệp hội bất động sản Khi doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản muốn phản ánh sách nhà nước họ thường thông qua hiệp hội bất động sản hiệp hội bất động sản đề xuất ý kiến với quan nhà nước Còn nhà nước muốn nắm bắt thơng tin, muốn đề sách quản lí phù hợp với thực tiễn phải thu thập ý kiến doanh nghiệp thông qua hiệp hội bất động sản Khi doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản có hành vi vi phạm pháp luật trách nhiệm thuộc quan quản lí địa phương sở xây dựng Các sở xây dựng địa phương điều tra xem xét tiến hành xử lí vi phạm theo quy định pháp luật sau báo cáo lên Bộ xây dựng tình hình hoạt động chung sàn giao dịch Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể pháp luật việc tiến hành tra kiểm tra sàn giao dịch Việc kiểm tra hoạt động sàn chủ yếu lại tiến hành thông qua quan thuế quan kiểm tốn Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo sàn giao dịch chưa 99 có trường hợp bị kiểm tra xử lí Đây vấn đề thể cơng tác quản lí nhà nước cịn yếu nhiều bất cập Chính phải thành lập quan chuyên môn tập trung thống chuyên quản lí hoạt động sàn giao dịch bất động sản Cơ quan trực thuộc Bộ Xây dựng trực tiếp quản lí sàn giao dịch bất động sản phạm vi nước Với cấu quản lí quản lí nhà nước trực tiếp quản lí sàn giao dịch bất động sản Như doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản nhà nước "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau) Điều có ý nghĩa trực tiếp doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản nhà nước Các thơng tin thị trường mà quản lí nhà nước thu thập từ sàn giao dịch bảo đảm xác minh bạch Cịn doanh nghiệp phản ánh ý kiến trực tiếp tới quan quản lí chun ngành ln hỗ trợ quan nhà nước thơng qua việc ban hành chế sách phù hợp, quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho doanh nghiệp có mơi trường pháp lí ổn định Với quan quản lí cấu quản lí có ý nghĩa to lớn là: khu vực sàn giao dịch bất động sản hạn chế phụ thuộc vào thị trường bất động sản, vào nhà đầu tư nhà đầu đầu Bởi, với thực trạng quản lí trước nhà nước sàn giao dịch ln chịu tác động mạnh mẽ nhà đầu tư nhà đầu thể qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch Họ bảo sàn giao dịch nghe Họ ấn định giá cịn sàn hưởng hoa hồng theo phần trăm bán sản phẩm Đây lí giải thích đời sàn giao dịch không mang lại hiệu cho thị trường bất động sản phát triển ổn định minh bạch đặc biệt không mang lại hiệu cho cơng tác quản lí nhà nước Bởi sàn giao dịch khơng thể hoạt động độc lập tự chủ khơng có chuyện thông tin sàn công khai minh bạch Nhưng thực 100 cấu quản lí cục diện sàn giao dịch bất động sản thị trường bất động sản thay đổi 3.2.4 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nước ta tự phát hình thành vào cuối thập kỷ 90 kỷ trước 10 năm qua trải qua vài đợt phát triển nóng lạnh Khn khổ pháp lý tương đối hoàn chỉnh đời năm gần đây, bắt đầu việc ban hành Luật Đất đai 2003 thay cho Luật đất đai năm 1993, Luật Xây dựng 2003, LKDBĐS năm 2006 Luật Nhà 2006 Tuy nhiên đến có LKDBĐS rõ Bộ Xây dựng thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung mơi giới bất động sản nói riêng Vì Bộ chưa kịp đóng vai trị chủ trì phối hợp với hộ có liên quan chủ yếu Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài việc hồn thiện thể chế thị trường bất động sản Mặc dù từ Đại hội VIII năm 1996 đặt nhiệm vụ “ Tổ chức, quản lý tốt thị trường bất động sản”[27] Đại hội IX năm 2001 nhắc lại phải “ thúc đẩy hình thành, phát triển bước hồn thiện loại thị trường chưa có sơ khai thị trường bất động sản” [28] Tiếp Đại hội X năm 2006 nhấn mạnh cụ thể phải: “Phát triển thị trường bất động sản bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, làm cho đất đai thực chuyển thành nguồn vốn phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa nhà đầu tư bất động sản lớn Hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản” [29] Như nhiệm vụ quản lý, phát triển thị trường bất động sản đề phải đến 10 năm xác định bộ, ngành phải gánh vác nhiệm vụ Sự chậm chạp thời 101 gian vừa qua ảnh hưởng gây trở ngại lớn cho phát triển thị trường bất động sản toàn kinh tế quốc dân Hiện doanh nghiệp bất động sản nói chung doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực mơi giới bất động sản nói riêng phát triển ngày nhiều tín hiệu đáng mừng tốn khó cho quan quản lý vĩ mô cấp nhà nước nhiều lúng túng việc bám sát động thái thị trường, đặc biệt thị trường từ đầu năm 2008 đến Thực tế cho thấy quan quản lý cấp nhà nước “ lòng vòng” việc quản lý doanh nghiệp bất động sản, quản lý nguồn vốn vào thị trường, đặc biệt việc hoạch định sách để theo kịp diễn biến thị trường bất động sản theo phương thức lâu dài, phát triển đất nước Theo phân cấp quản lý nay, Bộ Xây dựng quản lý nhà (có cục quản lý nhà), Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất, Bộ Tài lo sách tiền tệ, thuế cịn việc cấp phép cho tập đồn, cơng ty bất động sản theo Luật Doanh nghiệp phân cấp xuống địa phương Cho nên theo góc độ nghĩa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đến quan quản lý, chưa kể Sở Kế hoạch Đầu tư ( theo cấp địa phương) Bộ Kế hoạch Đầu tư theo cấp trung ương, dự án đầu tư nước ngồi hiệu quản lý cịn nhiều bất cập Do đó, trước phát triển ạt doanh nghiệp bất động sản, đến lúc Nhà nước nên có định hướng quản lý điều tiết hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản nói riêng thể chế pháp luật rõ ràng, nghĩa cần Bộ luật bất động sản để thực cho có hiệu phát triển lâu dài, bền vững theo lộ trình hội nhập vào kinh tế giới Việt Nam mà đó, ngành bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn thu hút nhiều dự án đầu tư nước tương lai 102 Vì vậy, cần phải đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản chũng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mơi giới phát triển hướng, cần phải nghiên cứu hoạch định cụ thể tác động Chính phủ kinh tế bất động sản địn bẩy mà Chính phủ sử dụng để điều tiết phát triển thị trường Đối với thị trường Chính phủ có vai trị đặc thù Chính phủ có quyền thu hồi đất theo quy định luật pháp Hiến pháp Chính phủ người đại diện chủ sở hữu đất đai toàn dân, đồng thời bên cần đến nhiều đất đai cho dự án đầu tư cơng Vì vậy, Chính phủ muốn quản lý tốt thị trường bất động sản cần phải hiểu rõ quy luật vận hành thị trường để có sách quản lý phù hợp Chính phát triển ổn định bền vững thị trường bất động sản tạo cho mơi giới bất động sản có mơi trường phát triển tốt Công tác thời gian qua thể yếu kém, chế quản lý nhà nước cịn nhiều bất cập, khơng thống nhất, chồng chéo, thị trường bất động sản nước nói chung cịn tính cơng khai minh bạch Quy hoạch không dựa sở phát triển kinh tế xã hội nguyên nhân dẫn đến thiếu ổn định thông tin thị trường bất động sản Vì vậy, cơng tác quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội phải tổ chức khoa học, có phối hợp chặt chẽ bộ, ngành bộ, ngành với vùng kinh tế lớn, vùng kinh tế hành chính, khắc phục chậm chạp công tác quy hoạch mặt xây dựng quy hoạch chi tiết để đáp ứng yêu cầu phát triển, thông tin quy hoạch cần phải công bố đầy đủ Cần phải tiếp tục xây dựng hệ thống pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hoạt động cơng khai, minh bạch Chính sách quản lý nhà nước thị trường bất động sản phải tuân theo quy luật thị trường, nhà nước phải lấy thị trường làm thước đo, làm sở để điều tiết giao dịch bất động sản tơn trọng 103 tự thỏa thuận bình đẳng tổ chức cá nhân giao dịch bất động sản Thực tế việc đền bù giải phóng mặt bằng, bán nhà thuộc quyền sở hữu nhà nước cho người thuê biểu rõ hai giá Riêng việc bán nhà Nhà nước cho thuê, hầu hết người thuê người có chức có quyền, thực chủ trương bán nhà khơng mua, thay đổi sách lại địi mua với giá cũ, tạo bất ổn quan hệ giao dịch bất động sản, hội cho hoạt động mơi giới khơng chân Nhà nước cần phải kiếm tra xử lý vi phạm hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động giao dịch cịn bng lỏng Nhiều sách có hiệu lực việc hướng dẫn triển khai cịn chậm Cần hồn chỉnh hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ trung ương, nâng cao trình độ lực chun mơn đội ngũ cán công chức thực thi nhiệm vụ giao Để quản lý hệ thống doanh nghiệp, cá nhân hoạt động mơi giới bất động sản có hiệu vấn đề thành lập quan tra chuyên nghành, kiểm tra hoạt động doanh nghiệp, cá nhân việc làm cần thiết Bởi nhà nước quản lý doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản cách ban hành quy định pháp luật Tuy nhiên quy định pháp luật lúc doanh nghiệp, cá nhân chấp hành cách nghiêm chỉnh Chính mà cần phải có quan tra giám sát hoạt động doanh nghiệp, cá nhân để phát xử lý kịp thời hành vi vi phạm, lách luật doanh nghiệp 104 KẾT LUẬN Môi giới bất động sản hoạt động tất yếu thị trường bất động sản thực chức góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản phát triển ổn định bền vững, thực chức đưa người mua người bán đến với hỗ trợ cho việc giao dịch Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mơ hình phù hợp, chiến lựơc phát triển hợp lý làm sôi động thị trường, có tác dụng kích cầu, mở rộng nhiều kênh phân phối Qua tạo điều kiện thuận lợi giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, người tiêu dùng có hội phục vụ tốt Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đời, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới rõ ràng, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản pháp luật bảo hộ Đồng thời Luật kinh doanh bất động sản khắc phục yếu hoạt động môi giới, định hướng cho môi giới bất động sản phát triển lành mạnh với quy chế sàn giao dịch tạo sân chơi lành mạnh bình đẳng, minh bạch cho chủ thể tham gia hoạt động môi giới Với quy định mơi giới ngành nghề kinh doanh có điều kiện bước nâng cao trình độ đội ngũ môi giới hướng đội ngũ môi giới hoạt động chuyên nghiệp Bên cạnh quy chế pháp lý tổ chức cá nhân môi giới quy định rõ ràng, minh bạch nhằm tránh rủi ro cho khách hàng sử dụng dịch vụ Qua việc nghiên cứu đề tài: “ Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam” sâu nghiên cứu, phân tích làm rõ nội dung chủ yếu sau đây: Tìm hiểu, phân tích lý giải nội dung khái niệm, đặc điểm môi giới bất động sản theo khoa học pháp lý Việt Nam Phân tích, tìm hiểu quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản trước có Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 105 giai đoạn từ có Luật kinh doanh bất động sản Đặc biệt nghiên cứu quy định pháp luật vấn đề bối cảnh nước ta phát triển kinh tế theo chế thị trường thời kỳ hội nhập để làm rõ bước phát triển cụ thể, đồng thời bất cập cần nghiên cứu, sửa đổi thời gian tới Tìm hiểu quy định pháp luật số nước giới môi giới bất động sản để từ tìm điểm tương đồng quốc gia vấn đề này, đồng thời khác biệt quy định pháp luật nước có điều kiện kinh tế trị xã hội khác Đi sâu nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật dân sự, chế định pháp luật khác môi giới bất động sản để làm rõ sở pháp lý, điều kiện tổ chức cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều chỉnh Luật kinh doanh bất động sản hợp đồng môi giới bất động sản, quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động sản, quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản Từ sở tìm hiểu tình hình hoạt động mơi giới bất động sản Việt Nam, tìm hiểu nguyên nhân thực trạng môi giới bất động sản Việt Nam đưa nhận xét đánh giá chung hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam thời gian qua Qua tìm hiểu thực trạng thực tiễn áp dụng quy định pháp luật môi giới bất động sản thời gian qua vướng mắc, khó khăn thực tiễn áp dụng bất cập cần sớm nghiên cứu, sửa đổi thời gian tới Trên sở tơi đưa số giải pháp nhằm củng cố hoàn thiện quy định pháp luật môi giới bất động sản thời gian tới Một số giải pháp mặt thực tiễn nhằm tìm lối cho hoạt động môi giới giai đoạn thị trường bất động sản “ đóng băng” 106 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Lan Anh (2005), “ Môi giới nhà đất hướng tới chuyên nghiệp”, Báo Thương mại, tr20-21 Nhật Anh (2005), Lừa đảo mua bán nhà đất Hà Nội: vụ chiếm đoạt 12 tỷ đồng, Báo Thương mại, tr17-18 Th.s Vũ Anh (2004), Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (27), tr12-13 Th.s Vũ Anh (2011), Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (8), tr17 Trần Thanh Bình (2008), Khi giá nhà đất tăng phi mã, Báo Thanh niên, (44) Bộ Tư pháp (2009), Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản, Thông tin khoa học pháp lý, (5) Bộ Xây dựng, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trình đào tạo bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Bộ Xây dựng, Thông tư 13/ 2008/ TT – BXD hướng dẫn số điều trong Nghị định 153/2007/ NĐ- CP phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản TS Nguyễn Đình Bồng (2005), “ Pháp luật đất đai bất động sản”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường (25) 10 Thái Bá Cẩn, Ths Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài Chính, Hà Nội 11 Chính phủ, Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19/05/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản 107 12 Chính phủ, Nghị định153/2007/ NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 13 Chính phủ, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 14 Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2008), Giáo trình Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức sở bất động sản, Hà Nội 15 Công ty cổ phần phát triển nguồn nhân lực CEO (2008), Giáo trình đào tạo Mơi giới bất động sản, Hà Nội 16 PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh 17 PGS.TS Hồng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, Nhà xuất xây dựng, Hà Nội 18 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII(1996), Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr100 19 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ IX(2001), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr100 20 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX (2001), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr81 21 Đặc san báo Đầu tư (2008, 2009, 2010), Toàn cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam, Bộ kế hoạch đầu tư, Hà Nội 22 Đặng Văn Được (2006), Hướng dẫn thực pháp luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Lao động- Xã hội, Hà Nội 23 Duyên Hà (2003), “Quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt”, Tạp chí Địa chính, (4), tr20-21 108 24 Th.s Nguyễn Hồ Phi Hà(2009), “ Thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản Việt Nam nay”, Tạp chí nhà quản lý, ( 68) 25 Trọng Hà (2008), “ Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển nhanh”, Tạp chí bất động sản, (49), tr8 26 Lưu Đức Khải – Hà Huy Ngọc (2009), “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam”, Tạp chí quản lý kinh tế, (24), tr 25-26 27 Quốc hội, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992 ( sửa đổi, bổ sung năm 2001) 28 Quốc hội, Bộ luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1995, 2005 29 Quốc hội, Luật Doanh nghiệp năm 1999, 2005 30 Quốc hội, Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 31.Quốc hội, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 32.Quốc hội, Luật Nhà năm 2005 33 Th.s Lưu Quốc Thái(2006), “Về vấn đề đầu đất đai thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (1), tr15-16 34 Thủ tướng Chính phủ, Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản 35 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nơi 36 Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2000), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội, Tr 51 – 52, 364-365 38 Hoàng Việt (1999), Vấn đề sở hữu ruộng đất kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 109 39 Nguyễn Như Ý(2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội , tr.760 TÀI LIỆU TIẾNG ANH 40 Gail Lyons, The U.S brokerage system and its operations, Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/03/2005 TRANG WEB 41.http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2009/03/3ba0d6d9/ 42.http://www.vnrea.vn/vnrea/hoatdongcuavnrea/kehoachhoatdong/ct-khhd_2 43.http://thitruongbatdongsanhanoi.batdongsan.com.vn/gioi-dau-co-gamhang-dat-nen-bi-lam-gia-oaRwJNutOvw1.html 44.http://www.gdla.gov.vn/index.php?option=com_content&task=view&id=2 012&Itemid=238 45.http://www.tienphong.vn/dia-oc/576780/Co-dat-muu-sinh-thoi-khunghoang-tpov.html 46.http://vnmedia.vn/VN/bat-dong-san/tintuc/91_275885/nguyen_nhan_khien_bat_dong_san_dong_bang.html 47.http://www.daotaobatdongsan.info/hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-taimy/ 48 http://seochatluong.com/bat-dong-san.html 49.http://www.sanbatdongsan.net.vn/PortletBlank.aspx/6154D269D9BC4B3 CBABEE822FD662424/View/Moi-gioi-bat-dongsan/Dao_duc_nghe_nghiep_trong_moi_gioi_bat_dong_san/?print=210996215 505 50.http://dantri.com.vn/c76/s76-602081/giai-phap-vuc-day-thi-truong-batdong-san.htm 51.http://www.nguoiduatin.vn/nha-dau-tu-nuoc-ngoai-ket-bat-dong-san-vietnam-a29395.html ngày 27-01-2012 110 52.http://www.chineselawyer.biz/vi/china-laws/30 contract-law-of-thepeoples-republic-of-china.html 53.http://www.nhadatdiaoc.net/index.php/nhan-vat/197-minh-phungepco.html 54 http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/9285.saga 111