6 Yên Dung (2005),”Ra mắt Hiệp Hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, Thời báo kinh tế Sài gòn, (), tr
3.2 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản
Hiện nay hoạt động môi giới bất động sản đã được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS. Tuy nhiên để các quy định đó khi áp dụng vào thực tiễn có hiệu quả và khả thi hay khơng cịn phụ thuộc vào những quy định khác có liên quan đến hoạt động này. Môi giới bất động sản chỉ ra đời và tồn trong thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản phát triển đến một trình độ nhất định. Vì vậy hồn thiện pháp luật về môi giới bất động sản đồng thời phải hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy để hoạt động môi giới phát triển lành mạnh mà chỉ chú trọng đến việc hồn thiện các quy định về mơi giới thì sẽ khơng ổn lúc này sẽ xảy ra tình trạng hoạt động mơi giới tự phát, thiếu tính chun nghiệp như đã xảy ra trong thời gian qua khơng khắc phục được một cách triệt để. Vì vậy muốn hoạt động môi giới bất động sản hoạt động đúng hướng, lành mạnh, có hiệu quả cần phải có những giải pháp để hổ trợ hoạt động này.
3.2.1 Xây dựng và hoàn thiện các thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản
Mơi giới bất động sản có hoạt động và phát triển lành mạnh, đúng hướng hay khơng cịn phụ thuộc vào các thể chế trong thị trường bất động sản có hồn thiện, hoạt động có hệ thống và hiệu qủa hay không. Các thể chế thị trường bất động sản gồm có cơ quan đăng ký, giao dịch và thông tin về bất động sản, lưu trữ kỹ lưỡng các sổ sách về quyền sở hữu bất động sản cho phép tiếp cận tự do thông tin này do đó thị trường bất động sản sẽ phải có một hệ thống đăng ký và quản lý các dữ liệu về bất động sản thống nhất. Đây chính là mục tiêu tồn tại của các thể chế này.
Cơ quan đăng ký bất động sản, nơi lưu trữ thơng tin về bất động sản có thể giúp đỡ thông báo thông tin quyền sở hữu đối với bất động sản. Cơ quan đăng ký bất động sản do nhà nước thành lập có vai trị cung cấp cho công chúng đầy đủ các thông tin khẳng định quyền sở hữu hợp pháp của bất động sản với khoản chi phí thấp. Khi các chi phí về thu thập thông tin bất động sản thấp cũng đồng thời làm cho chi phí mơi giới sẽ giảm. Để thực hiện được điều này, cần phải ban hành một đạo luật thống nhất đó là Luật Đăng ký bất động sản và tổ chức lại hệ thống
quản lý nhà nước về bất động sản từ trung ương đến địa phương phải bảo đảm sự thống nhất và đồng bộ. Theo đó Luật Đăng ký bất động sản quy định thống nhất việc đăng ký bất động sản, bao gồm cả đăng ký cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với nhà, đất và các bất động sản khác. Việc xây dựng mơ hình cơ quan đăng ký tập trung sẽ giảm chi phí về thời gian, tài chính cho người dân trong việc yêu cầu nhà nước ghi nhận quyền đối với bất động sản và tìm hiểu thơng tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Nếu làm được điều này thì chi phí cho mơi giới cũng giảm xuống.
Chúng ta có thể lựa chọn một số mơ hình cơ quan đăng ký bất động sản như sau: mơ hình thứ nhất; cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo ngành dọc từ trung ương đến địa phương không phụ thuộc vào Uỷ ban nhân dân cùng cấp; mơ hình thứ hai: Xây dựng một hệ thống duy nhất tại địa phương do Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh quản lý; có tư cách pháp nhân, là đơn vị sự nghiệp có thu, hạch tốn độc lập; mơ hình thứ ba: Giữ hệ thống đăng ký bất động sản hai cấp như mơ hình văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay.
Như vậy khi cơ quan đăng ký bất động sản được thành lập thì cơ quan này phải có đủ cán bộ, phương tiện đăng ký tài sản, cập nhật sự thay đổi của bất động sản (hiện vật, giá trị, chủ sở hữu) cung cấp thông tin về bất động sản cho các đối tượng cần mua, bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lý về bất động sản. Ngoài ra các lĩnh vực khác như đo đạc bản đồ địa chính có thể giao cho khu vực tư nhân đảm nhiệm. Bên cạnh đó nhà nước cũng cần phải ban hành văn bản cho các tổ chức hoạt động trong thị trường bất động sản tiếp tục hình thành và mở rộng hoạt động có hiệu quả. Sự phát triển của các tổ chức sẽ góp phần nâng cao chất lượng của hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản.
Công khai, minh bạch thông tin bất động sản là vấn đề cần thiết bên cạnh đó về cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần phải được chú trọng.
Tóm lại việc hình thành một hệ thống thơng tin thường xun về thị trường bất động sản bằng việc lưu trữ kỹ lưỡng và cho phép tiếp cận thông tin về bất động sản một cách tự do làm cho thị trường bất động sản hoạt động bền vững và ổn định, giảm chi phí giao dịch và có thể hạn chế tình trạng đầu cơ quá mức vào bất động sản, mua bán ngầm, trốn lậu thuế. Điều quan trọng là sẽ làm giảm nguy cơ nền kinh tế bong bóng góp phần hạn chế sự biến động của giá cả bất động sản do tác động của tình trạng thiếu thơng tin. Hạn chế của hoạt động môi giới là lợi dụng thiếu thông tin để lừa đảo. Hiện tượng này cũng sẽ giảm đáng kể.
Hoạt động mơi giới bất động sản có phát triển lành mạnh và đúng hướng hay khơng cịn phụ thuộc vào sự phong phú và đa dạng của bất động sản tham gia thị trường. Đối với bất động sản khi được đảm bảo bằng chất lượng bằng những giấy tờ chứng nhận của nhà nước cũng sẽ tạo tâm lý yên tâm cho các bên tham gia giao dịch thông qua môi giới sẽ làm cho chất lượng của hoạt động môi giới ngày càng được nâng cao.
Phát triển và tạo lập bất động sản cho thị trường không những thể hiện ở việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản để đưa vào lưu thơng trên thị trường mà cịn phải tạo điều kiện cho các tổ chức cá nhân tạo lập mới các bất động sản. Bởi tình trạng khan hiếm về hàng hố sẽ làm cho thị trường đứng trước những cơn sốt khó lường bởi sự bắt tay của người đầu cơ và mơi giới. Tuy nhiên, nếu hàng hố phong phú, đa dạng nhưng không đảm bảo chất lượng cũng gây ra rủi ro cho những người tham gia giao dịch.
Hiện nay trên thị trường bất động sản Việt Nam hàng hoá tham gia giao dịch rất đa dạng, phong phú không chỉ dừng lại là nhà ở, quyền sử dụng đất mà cịn có văn phịng cho th, căn hộ cao cấp, nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp. Nhưng vấn đề chứng nhận về chất lượng vẫn chưa rõ ràng. Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 còn thể hiện sự bất cập như thừa nhận cả những hàng hoá chưa được cấp các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được tham gia thị trường. Đối với những trường hợp như vậy khó định hướng cho hoạt động môi giới phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp, tất nhiên sẽ xuất hiện nhiều rủi ro cho những người tham gia giao dịch, khó tránh khỏi nguy cơ xuất hiện những hành vi lừa đảo.
Thật vậy để thị trường bất động sản và môi giới bất động sản phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch, ổn định, bền vững, tránh được các giao dịch “ngầm”, hiện tượng “đầu cơ “ xảy ra, trước hết nhà nước cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các cơng trình xây dựng gắn liền với đất cho các đối tượng sử dụng đất và sở hữu nhà ở, cơng trình. Tuy nhiên hiện nay hầu như ai có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở thì đến cơ quan nhà nước để xin, còn cơ quan nhà nước thì thờ ơ, gây khó khăn phiền hà khơng coi đó là trách nhiệm của mình.
Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất nên một tỷ lệ rất lớn bất động sản trở thành hàng hoá kém chất lượng khi tham gia giao dịch trên thị trường. Theo Nghị quyết 07/2007 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2008 thì việc hợp thức hố nhà đất phải hoàn thành vào năm 2010. Nghị quyết cịn u cầu Chính phủ “gộp”
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất thành một và giao cho một cơ quan đầu mối thực hiện. Chính phủ cịn có trách nhiệm chỉ đạo đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phấn đấu đến đầu năm 2010 toàn quốc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất.
Tuy nhiên, kể từ ngày 01/01/2008, mọi giao dịch về nhà, đất (chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang là vấn đề nóng. Tuy nhiên, thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua công việc này diễn ra hết sức chậm chạp hiện còn rất nhiều người dân hiện chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tích cực xoay sở để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng hiện nay cũng đang gặp nhiều lúng túng trong khâu cấp giấy chứng nhận. Vì vậy cần phải tiếp tục đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề cần phải chú trọng.
Vừa qua Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề nghị phương án “một giấy” là “giấy đỏ” bổ sung để thực hiện xong việc hợp thức hoá nhà đất trên cả nước vào năm 2010 theo Nghị quyết 07 năm 2007 của Quốc hội. Tuy nhiên việc cấp một giấy đi vào thực tế sẽ bị vướng bởi Luật đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện bắt buộc đối với mọi trường hợp đang sử dụng đất, trong khi Luật Nhà ở lại quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ thực hiện đối với chủ sở hữu có u cầu.
Ngồi ra, hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đóng vai trị rất quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong thời gian qua hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nước ta có sự thiếu bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa thực sự bảo đảm. Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư nói chung đã được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức cá nhân trong nước với tổ chức cá nhân nuớc ngồi cịn có sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), hoạt động tự phát nằm ngồi tầm kiểm sốt của nhà nước do đó trên thị trường luôn xảy ra tình trạng căng thẳng, một phần do hoạt động đầu cơ bắt tay với môi giới, một phần do thị trường bất động sản phát triển cịn mang tính tự phát, thiếu chiến lược kế
hoạch cụ thể. Thời gian qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối với các dự án là nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó các dự án nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có mức thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội do đó tình trạng cung về bất động sản khơng đáp ứng đủ cầu. Hàng hố là đất đai cũng chưa được tạo lập đầy đủ, kịp thời có chất lượng để đáp ứng nhu cầu trực tiếp của người sử dụng.
Để môi giới trên thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và ổn định, thì thị trường bất động sản cũng cần phải phát triển ổn định tránh tình trạng sốt giá liên tục rồi lại trầm lắng.
Do đó cần phải có các chính sách như điều chỉnh thuế đất theo hướng hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao đối với trường hợp bán nhà đất trong vòng 02 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất bằng 25-28% chênh lệch giá mua bán; phát triển và tạo lập bất động sản đối với nhà ở có quy mơ, chất lượng và giá cả phù hợp. Quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội phải được triển khai chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đơ thị. Ngồi quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mơ từ 10 ha trở lên trong pháp luật về nhà ở, khi quy hoạch phát triển đô thị, phải bảo đảm quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển đơ thị; cải tiến trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư, điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng.
Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường, quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp
cận trực tiếp các thơng tin mua bán hàng hố của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản nếu không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ bị áp dụng chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu, chỉ nên hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, cịn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm các trường hợp vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản. Đôn đốc kiểm tra các dự án, kiên quyết thu hồi các nền đất mà người mua đầu cơ găm giũ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời 11.
3.2.3 Đổi mới sự quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản nước ta mới tự phát hình thành vào cuối thập kỷ