Vì vậy, cần phải đổi mới sự quản lý của nước đối với thị trường bất động sản cũng chính là tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động môi giới phát triển đúng hướng. Do đó cần phải nghiên cứu hoạch định cụ thể là tác động của Chính phủ đối với kinh tế bất động sản và các địn bẩy mà Chính phủ có thể sử dụng để điều tiết sự phát triển của thị trường này. Đối với thị trường này, Chính phủ có vai trị rất đặc thù như: Chính phủ có quyền thu hồi đất theo quy định của luật pháp và Hiến pháp. Chính phủ là người đại diện của chủ sở hữu đất đai toàn dân, đồng thời cũng là bên cần đến rất nhiều đất đai cho các dự án đầu tư cơng. Vì vậy, Chính phủ muốn quản lý tốt thị trường bất động sản thì cần phải hiểu rõ quy luật vận hành của thị trường này để có chính sách quản lý phù hợp. Chính sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản tạo cho mơi giới bất động sản có mơi trường phát triển tốt hơn. Công tác này trong thời gian qua thể hiện sự yếu kém. Cơ chế quản lý của nhà nước hiện cịn nhiều bất cập, khơng thống nhất chồng chéo, thị trường bất động sản trong cả nước nói chung cịn kém về tính cơng khai, minh bạch. Quy hoạch khơng dựa trên cơ sở phát triển kinh tế xã hội và cũng là nguyên nhân dẫn đến thiếu ổn định của những thông tin về thị trường bất động sản. Vì vậy cơng tác quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội phải được tổ chức khoa học, có sự phối hợp chặt chẽ giữa các Bộ, Ngành, và giữa các Bộ, Ngành với các vùng kinh tế lớn, vùng kinh tế hành chính; khắc phục sự chậm chạp trong công tác quy hoạch mặt bằng xây dựng và quy hoạch chi tiết để đáp ứng yêu cầu phát triển, thông tin quy hoạch cần phải được công bố đầy đủ. Cần phải tiếp tục xây dựng hệ thống pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch.
Nhà nước cần phải tăng cường kiểm tra giám sát đối với các dự án khu đô thị mới, chung cư, chung cư cao ốc được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua, hứa bán, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán ký trực tiếp giữa công ty chủ đầu tư (hoặc công ty môi giới ) và khách hàng để khi xảy ra tranh chấp nhà nước dễ dàng xử lý và tránh thất thu thuế. Hạn chế những hàng hoá chưa đủ điều kiện vẫn được đưa ra giao dịch, chẳng hạn như dự án chưa được đền bù giải tỏa xong, quy hoạch 1/500 chưa được phê duyệt ; chưa làm xong cơ sở hạ tầng xây dựng móng.
Tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế và sự kiện nước ta gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO tạo bước ngoặt quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam mang nhiều cơ hội cho nền thị trường bất động sản phát triển nhiều cơng ty nước ngồi tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam làm tăng nhu cầu về bất động sản. Chính vì vậy cơng tác quy hoạch xây dựng đơ thị và phát triển của nhà nước phải được đổi mới để theo kịp với tiến trình phát triển đất nước về cơ chế chính sách,
quy trình thủ tục đầu tư của Việt Nam phải đổi mới để phù hợp với thơng lệ quốc tế, nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, hạn chế “cơ chế xin cho” đối với dự án bất động sản lớn, phải cung cấp thông tin thị trường bất động sản một cách hữu hiệu đồng thời đáp ứng nhu cầu về đầu tư kinh doanh bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị, vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phát triển đơ thị; nâng cao tính pháp lý của văn bản quy hoạch. Bên cạnh đó phải có cơ chế tài chính bất động sản phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thị trường bất động sản cần phải tiến hành liên thông với thị trường vốn để cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Từ đó đa dạng hố các sản phẩm bất động sản, tuy nhiên phát triển bất động sản phải đi đôi với quản lý bất động sản thì mới bền vững.
Chính sách quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng phải tuân theo quy luật của thị trường, nhà nước phải lấy thị trường làm thước đo, làm cơ sở để điều tiết đối với các giao dịch bất động sản tơn trọng sự tự do thoả thuận, bình đẳng giữa các tổ chức và cá nhân trong giao dịch bất động sản. Thực tế hiện nay cho thấy chế độ hai giá đối với quyền sử dụng đất và nhà ở là biểu hiện rõ nhất thái độ của nhà nước đối với thị trường bất động sản. Đó cũng là nguyên nhân phát sinh nhiều vấn đề nảy sinh cần giải quyết trong thực tiễn. Thực tế việc đền bù giải phóng mặt bằng, bán nhà ở thuộc quyền sở hữu nhà nước cho người đang thuê là biểu hiện rõ nhất về sự hạn chế của chế độ hai giá này. Riêng trong việc bán nhà ở của Nhà nước hiện đang cho thuê, vì hầu hết người thuê là người có chức có quyền, khi thực hiện chủ trương bán nhà thì khơng mua, nhưng khi thay đổi chính sách thì lại địi mua với giá cũ, tạo ra sự bất ổn trong quan hệ giao dịch bất động sản, là cơ hội cho hoạt động mơi giới khơng chân chính.
Nhà nước cũng cần phải kiểm tra kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất động sản, nhất là hoạt động giao dịch cịn bng lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai cịn chậm. Cần hồn chỉnh hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ trung ương, nâng cao trình độ năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ công chức để thực thi nhiệm vụ được giao.
3.2.4 Về nguồn nhân lực
+ Cần phải xây dựng đào tạo một đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp có trình độ chun mơn để bổ sung cho lĩnh vực hoạt động này là vấn đề vô cùng cần thiết và cấp bách. Hiện nay nguồn nhân lực cho ngành bất động sản nói chung và trong lĩnh vực môi giới bất động sản nói riêng vừa thiếu vừa yếu trong khi thị trường bất động sản đang rất nóng bỏng và hấp dẫn. Tình trạng thiếu
hụt diễn ra ở tất cả các khâu trong đó có khâu mơi giới. Nguyên nhân dẫn đến thiếu hụt là do thị trường bất động sản đã phát triển quá nhanh so với công tác đào tạo nhân sự cho lĩnh vực này. Có thể thấy đầu tư vào bất động sản đang là một kênh đầu tư hấp dẫn. Chính vì vậy sự ra đời và lớn mạnh của hàng loạt các công ty bất động sản trong nước, cùng với những đơn vị từ lĩnh vực khác mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực này, tạo nên một mức cầu nhân lực quá lớn, dẫn đến sự thiếu hụt. Trong lĩnh vực môi giới nhu cầu nhân lực trong ngành này rất lớn nhưng hiện nguồn cung chưa có gì hết. Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay đang sử dụng nhân lực theo kiểu “tay ngang”. Ngoại trừ một số ít người được đào tạo từ nước ngoài, một số được “học ké” từ các doanh nghiệp nước ngồi đầu tư vào Việt Nam, cịn lại đều chưa qua đào tạo.
Vì vậy lượng nhân lực này thường áp dụng kinh nghiệm từ những lĩnh vực khác vào lĩnh vực môi giới bất động sản. Ngay cả những người có kinh nghiệm lâu năm hay trực tiếp điều hành các công ty về môi giới bất động sản cũng khơng được đào tạo bài bản. Vì thế chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản nói chung và cho lĩnh vực mơi giới nói riêng vừa thiếu lại vừa yếu. Mặc dù thị trường bất động sản phát triển quá nhanh khiến nguồn nhân lực được đào tạo ra không đáp ứng kịp. Nhưng chúng ta cũng không nên đổ tội cho thị trường mà phải tìm ra nguyên nhân cơ bản đó là do chưa dự báo trước được nhu cầu của thị trường trong khi đã có kế hoạch đào tạo từ rất nhiều năm, đến khi thị trường tăng trưởng nhanh lại rơi vào tình trạng thiếu nhân lực. Hơn nữa chúng ta đang đào tạo nhiều ngành theo nhu cầu của người học chứ không phải theo nhu cầu của thị trường. Việc giáo dục trong ngành bất động sản nói chung và lĩnh vực mơi giới nói riêng hiện nay đang chạy theo sự phát triển chứ khơng đón đầu được sự phát triển.
Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động mơi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, cịn tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ khơng đăng ký thì chưa thể thống kê được. Phần lớn các cá nhân hoạt động mơi giới nhà đất riêng lẽ khơng có nghề nghiệp, khơng được đào tạo, tư vấn kiến thức. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ. Do đó hoạt động của lực lượng này gây tình trạng nhũng nhiễu thơng tin, cản trở việc kiểm sốt thị trường của Chính phủ 15.
Bên cạnh đó Việt Nam đã gia nhập WTO nên việc cạnh tranh trên thị trường kinh doanh bất động sản ngày càng khốc liệt hơn, do đó việc đào tạo đội ngũ hành nghề mơi giới chuyên nghiệp là vấn đề cần thiết. Đây không chỉ là trách nhiệm của nhà nước mà ngay cả các chủ thể tham gia vào lĩnh vực môi giới bất động sản hiện nay đều thấy cần phải đựơc trang bị kỷ lưỡng về kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế.
Hiện nay chưa có một dự báo hoặc một thống kê nào để thấy được mỗi năm lĩnh vực môi giới bất động sản cần bao nhiêu nhân lực, việc đào tạo và cấp chứng chỉ của chúng ta hiện nay đang diễn ra quá chậm, mặc dù các cơ quan chức năng đã có chiến lược tăng tốc để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các doanh nghiệp. Chính vì vậy cần phải xây dựng đào tạo một đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp có trình độ chun mơn để bổ sung cho lĩnh vực hoạt động này là vấn đề vô cùng cần thiết và cấp bách.
+ Cần phải xây dựng tài liệu chuẩn để đào tạo cho sinh viên vì hiện nay tất cả các giáo trình đều được dịch lại từ giáo trình của nước ngoài và cũng đang trong quá trình dạy thử nghiệm vì giáo trình của nước ngồi chỉ phù hợp khi có một hệ thống pháp luật ổn định, áp dụng vào giảng dạy tại nước ta chưa chắc đã phù hợp khi hệ thống luật pháp về bất động sản khơng đồng bộ. Chính vì bản thân việc đào tạo cịn đang loay hoay, càng khiến cho thị trường nhân lực môi giới bất động sản thêm “khát”.
Mặc dù Bộ Xây dựng vừa có Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD quy định về chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về mơi giới, định giá và quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, quyết định này cũng đã phần nào cải thiện được nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản nói chung và lĩnh vực mơi giới nói riêng trong thời gian qua đồng thời cũng tạo điều kiện cho hoạt động môi giới hướng tới chuyên nghiệp. Nhưng Quyết định 29/2007/TT-BXD có các điều kiện rất rộng như khơng quy định cụ thể cơ sở nào được phép đào tạo, giảng viên nào có kinh nghiệm cụ thể được phép giảng dạy. Chính vì thế, hiện tượng nhiều trung tâm khơng có chất lượng hoặc “mượn danh” bung ra dạy theo kiểu “thời vụ” là dễ hiểu. Trong khi đó nhu cầu học chạy đua với thời hạn cuối của Nghị định 153/2007/NĐ-CP đang rất cao. Vì vậy cần phải đưa ra quy định chặt chẽ hơn để hạn chế những cơ sở đào tạo không đảm bảo chất lượng xuất hiện mục tiêu chun nghiệp hố đội ngũ mơi giới thông qua đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề sẽ khó đạt được, dẫn đến tình trạng chất lượng đào tạo của đội ngũ môi giới sẽ
không đảm bảo chất lượng làm ảnh hưởng đến chiến lược phát triển ổn định thị trường bất động sản.
Như vậy để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh có hiệu quả là cơ sở cho mơi giới bất động sản phát triển. Vì vậy thơng qua thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản chúng ta cần phải hoàn thiện hơn về pháp luật kinh doanh bất động sản nhất là trong thời kỳ hội nhập hiện nay ở nước ta.
Kết luận
Mơi giới bất động sản được chính thức xác lập và ghi nhận ở tầm một đạo luật là trong Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2006. Nó là một trong những hoạt động tất yếu của thị trường bất động sản bởi nó thực hiện chức năng góp phần lành mạnh hố thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững; nó thực hiện chức năng đưa người mua và người bán đến với nhau và hổ trợ cho việc giao dịch. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mơ hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ làm sơi động thị trường, có tác dụng kích cầu, mở rộng nhiều kênh phân phối. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi giúp các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có nhiều cơ hội được phục vụ tốt hơn.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới được rõ ràng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được pháp luật bảo hộ. Đồng thời Luật kinh doanh bất động sản đã khắc phục được những yếu kém trong hoạt động môi giới, định hướng cho môi giới bất động sản phát triển lành mạnh với quy chế sàn giao dịch tạo sân chơi lành mạnh bình đẳng, minh bạch cho các chủ thể tham gia hoạt động môi giới. Với quy định môi giới là ngành nghề kinh doanh có điều kiện đã từng bước nâng cao trình độ của đội ngũ mơi giới và huớng đội ngũ môi giới hoạt động chuyên nghiệp. Bên cạnh đó quy chế pháp lý của tổ chức cá nhân môi giới được quy định rõ ràng, minh bạch nhằm tránh rủi ro cho khách hàng sử dụng dịch vụ. Luật hiện hành cũng quy định cơ quan đầu mối quản lý hoạt động môi giới bất động sản.
Qua việc nghiên cứu đề tài:”Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam” tôi đã lần lượt đi sâu nghiên cứu, phân tích và làm rõ những nội dung chủ yếu sau đây:
1.Tìm hiểu, phân tích và lý giải các nội dung của khái niệm, đặc điểm của môi giới bất động sản theo khoa học pháp lý Việt Nam.
2. Phân tích, tìm hiểu các quy định của pháp luật Việt Nam về môi giới bất động sản trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và giai đoạn từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản cho đến nay. Đặc biệt là nghiên cứu các quy định của pháp luật về vấn đề này trong bối cảnh đất nước ta đang phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường và thời kỳ hội nhập để làm rõ được những bước phát triển cụ thể; đồng thời cũng chỉ ra những bất cập cần nghiên cứu, sửa đổi trong thời gian tới.
3. Tìm hiểu các quy định của pháp luật một số nước trên thế giới về môi giới bất động sản để từ đó tìm ra những điểm tương đồng giữa các quốc gia về vấn đề này; đồng thời cũng chỉ ra sự khác biệt căn bản trong các quy định của pháp luật ở các nước có điều kiện kinh tế chính trị xã hội khác nhau.
4. Đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật kinh doanh bất động sản và