4 Thái Bá Cẩn,Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
2.1.3 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giớ
bất động sản
2.1.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên môi giới bất động sản
Theo quy định tại Điều 48 Luật KDBĐS thì quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được quy định như sau:
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản có quyền thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật KDBĐS. Đây là quyền cơ bản được quy định tại khoản khoản 1 Điều 48. Họ có quyền tìm kiếm những đối tác đáp ứng các điều kiện mà khách hàng yêu cầu để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên được môi giới trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Để thực hiện việc môi giới, Khoản 2 Điều 48 cịn quy định bên mơi giới được quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản để bên môi giới kiểm chứng thông tin của bất động sản đưa vào giao dịch.
Bên cạnh đó cũng xuất phát từ nguyên tắc của hoạt động môi giới là hoạt động môi giới phải công khai, trung thực, đúng pháp luật (khoản 2 Điều 44 Luật KDBĐS). Vì vậy trung thực là bảo đảm sự an tồn của khách hàng khi sử dụng dịch vụ trung gian này nên để thực hiện tốt cơng việc mơi giới, bên mơi giới có
quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản để bên môi giới xem xét những thông tin và tài liệu của bất động sản đó có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch hay khơng. Làm tốt cơng việc này chính là để đảm bảo quyền lợi cho các bên trong quan hệ giao dịch mà họ chắp nối.
Khoản 3 Điều 48 Luật KDBĐS quy định tổ chức, cá nhân mơi giới bất động sản có quyền được hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng. Trong hoạt động môi giới bất động sản, động cơ khiến người mơi giới thực hiện các hành vi mơi giới đó là sự hấp dẫn của các khoản thù lao. Thù lao môi giới là khoản tiền mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giới khi bên môi giới đem đến cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng dự định đó là biểu hiện cụ thể và sinh động nhất của lợi ích mà bên mơi giới nhận được khi tham gia vào quan hệ trung gian giữa các bên giao dịch bất động sản.
Quyền được hưởng thù lao của bên môi giới bất động sản từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản (khoản 1 Điều 46 Luật KDBĐS). Điều đó có nghĩa là việc các bên được mơi giới có ký được hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hay không hoặc không thực hiện hợp đồng đã giao kết cùng không làm ảnh hưởng đến quyền hưởng thù lao của bên môi giới, quy định như vậy là phù hợp với chức năng của bên môi giới, tránh thiệt hại cho bên môi giới nhằm hạn chế việc bên được môi giới trốn tránh thực hiên nghĩa vụ trả thù lao trong quan hệ môi giới. Bởi lẽ bên môi giới chỉ là người trung gian chắp nối quan hệ giữa những bên có nhu cầu giao dịch bất động sản với nhau, còn các bên được chắp nối có giao kết được hợp đồng hay không hầu như không thuộc về ý chí của bên mơi giới. Tất nhiên, mức độ thành công của giao dịch sẽ là thước đo mà theo đó các bên có quyền thỏa thuận về khoản thù lao mà bên môi giới sẽ được hưởng. Nhưng rõ ràng việc các bên giao dịch ký kết hợp đồng với nhau chỉ là biểu hiện cụ thể về khả năng chắp nối của bên mơi giới chứ khơng có nghĩa là hành vi mơi giới lúc đó mới hồn thành.
Thực tế các trung tâm môi giới bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay cũng đã thực hiện như vậy. Khi bên môi giới đem đến cho bên được môi giới những thông tin về người muốn tham gia giao dịch bất động sản theo thỏa thuận nghĩa là họ đã cung cấp cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng nhất định thì có nghĩa rằng họ đã phải bỏ cơng sức và chi phí nhất định để làm việc đó, do đó họ phải được hưởng thù lao là hoàn toàn hợp lý.
Hiện nay, các trung tâm môi giới bất động sản ở nước ta thường thu một khoản phí nhất định có tính tượng trưng của bên được môi giới để trang trải trong hoạt động mơi giới gọi là phí giao dịch. Đây có thể là chi phí tối thiểu của bên mơi giới trong việc tìm kiếm đối tác cho người nhờ mơi giới trong một khoản thời gian xác định. Nếu bên được môi giới không sử dụng dịch vụ của bên mơi giới thì khoản thu đó có thể được xem là khoản chi phí cho việc mơi giới, nhưng khơng có kết quả, nhưng nếu giao dịch thành cơng thì bên mơi giới sẽ được hưởng thù lao. Tuy nhiên Luật KDBĐS lại khơng có quy định nào quy định bên môi giới được hưởng chi phí mơi giới.
Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được mơi giới. Điều này có nghĩa dù giá của giao dịch cao hay thấp cũng không làm ảnh đến mức thù lao môi giới bất động sản.
Nếu như khoản tiền thù lao mà bên môi giới đựơc hưởng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản thì ngược lại đối với khoản tiền hoa hồng môi giới bất động mà bên môi giới được hưởng khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản(khoản 1 Điều 47 Luật KDBĐS). Như vậy theo quy định này nếu bên được môi giới không ký được hợp đồng thì bên mơi giới sẽ khơng được hưởng khoản tiền này.
Luật KDBĐS còn quy định rất rõ ràng cách tính mức hoa hồng môi giới mà bên mơi giới được hưởng có thể do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.
Bên cạnh quyền hưởng thù lao và hoa hồng mơi giới thì tổ chức, cá nhân mơi giới bất động sản cịn có quyền thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới. Quyền này được quy định tai khoản 4 Điều 48 Luật KDBĐS. Điều này có nghĩa là pháp luật thừa nhận việc liên kết giữa các tổ chức và cá nhân môi giới trong hoạt động môi giới lại với nhau. Bởi lẽ trong hoạt động môi giới, nếu tổ chức cá nhân này có nhiều công việc mà họ cần phải nhờ tổ chức, cá nhân khác giúp đỡ thì họ có quyền nhờ tổ chức cá nhân môi giới khác đảm nhận thực hiện thay công việc cho
họ. Đối với tổ chức cá nhân môi giới bất động sản mục tiêu của họ là được hưởng thù lao cho nên việc thuê tổ chức cá nhân khác để liên kết với họ nhằm thực hiện công việc môi giới bất động sản không chỉ đem lại lợi ích to lớn khơng chỉ đối với bên môi giới mà ngay cả đối với bên được môi giới. Tuy nhiên họ vẫn phải là người chịu trách nhiệm chính đối với khách hàng bởi vì chính họ là người đứng ra ký kết hợp đồng môi giới với khách hàng. Liên quan đến vấn đề này, “Luật bất động sản Mỹ cho phép có sự liên kết hổ trợ giữa các bang trong một mục tiêu xác định để thực hiện môi giới bất động sản5”.
Một trong những hoạt động mà bên môi giới thường hay thực hiện đó là hổ trợ cho các bên được mơi giới trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Để một người đồng ý tham gia vào giao dịch bất động sản dự định bên môi giới phải giới thiệu một cách khéo léo có tính thuyết phục và thỏa mãn được tất cả các thắc mắc của người đó về vấn đề có liên quan đến giao dịch đó vì các chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản thường thay đổi. Muốn vậy thì bên mơi giới phải thu thập thơng tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản để cung cấp thông tin, hổ trợ về mặt pháp lý cho khách hàng, đây cũng là quyền của bên môi giới mà Luật Kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 5 Điều 48.
Trong hoạt động môi giới, quan hệ môi giới dựa trên cơ sở hợp đồng nên quy định bên mơi giới có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên Luật KDBĐS không quy định cụ thể việc đơn phương chấm dứt hợp đồng môi giới bất động sản nhưng do Luật KDBĐS có xác lập mối quan hệ với Bộ luật Dân sự nên việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cần phải căn cứ vào điều 426 Bộ luật Dân sự để giải quyết. Tuy nhiên bên môi giới đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho khách hàng biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thì phần hợp đồng chưa thực hiện sẽ chấm dứt, nghĩa là hợp đồng được coi là chấm dứt kể từ thời điểm bên vi phạm nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng từ bên bị vi phạm. Khi hợp đồng bị chấm dứt bên có nghĩa vụ khơng phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng các bên phải thanh toán phần hợp đồng đã được thực hiện.