6 Yên Dung (2005),”Ra mắt Hiệp Hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, Thời báo kinh tế Sài gòn, (), tr
3.1 Các giải pháp hồn thiện pháp luật về mơi giới bất động sản
Tại khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định: “ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng cũng quy định các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, trừ các dự án xã hội theo Luật Nhà ở. Tuy nhiên thực tế quy định này chưa được thực hiện nghiêm túc. Vì vậy nên quy định chế tài nếu giao dịch khơng qua sàn thì khơng cấp giấy tờ về nhà đất cho các bên có liên quan. Việc quy định này là cần thiết vì nếu mua bán lịng vịng sẽ dẫn đến tình trạng trốn thuế. Trước mắt có thể thí điểm ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh mỗi nơi một sàn giao dịch bất động sản như vậy. Có thể thấy khi lượng giao dịch khơng chính thức có lúc chiếm tới hơn 70% tổng lượng của thị trường, thì quy định nêu trên chưa được thực hiện nghiêm túc là điều dễ hiểu. Tuy nhiên hiện nay hàng hoá ở nhiều sàn giao dịch bất động sản không nhiều, nhiều dự án bất động sản chưa cần lên sàn đã bán hết thì vậy việc quy định về sàn giao dịch bất động sản bị thờ ơ là dĩ nhiên.
Do đó cần phải thúc đẩy về cơ chế chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế. Để quy định trên đây được nhanh chóng áp dụng vào thực tiễn. Khi mọi giao dịch bất động sản đều thông qua sàn được thực hiện nghiêm túc sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước đồng thời cũng hạn chế sự cấu kết của nhà đầu tư với người môi giới để đầu cơ đẩy giá lên cao. Do đó cần phải xây dựng nhiều sàn giao giao dịch bất động sản chuẩn trên phạm vi cả nước để môi giới bất động sản có thể lựa chọn sàn giao dịch cho mình khi tham gia.
Về tổ chức sàn giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153 /2207/NĐ-CP chỉ quy định “Sàn giao dịch bất động sản” Tuy hiện nay trên thị trường bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản còn thể hiện dưới nhiều tên gọi khác nhau như trung tâm, siêu thị, về tên gọi thì khác nhau nhưng thực chất cũng chỉ là sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy cần thống nhất tên gọi duy nhất đó là sàn giao dịch bất động sản. Quy định như vậy sẽ tạo điều kiện cho các tổ chức môi giới cạnh tranh trên thị trường một cách lành mạnh tránh tình trạng tùy tiện trong cách đặt tên.
Tại phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 tại khoản 1.6 quy định Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng tối thiểu 50m2
phục vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động bổ sung. Theo tôi nếu quy định như vậy sẽ gây khó khăn cho các cơng ty bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội bởi giá mặt bằng tại hai thành phố này hiện nay rất đắt. Nếu phải thuê mặt bằng với giá cao, chi phí sẽ tăng lên và phí giao dịch cũng sẽ tăng theo khiến cho sàn giao dịch mất sức hấp dẫn đối với khách hàng. Bên cạnh đó cần phải triển khai quy định về thủ tục chào hàng nhanh gọn để đưa hàng hóa lên giao dịch nhưng phải bảo đảm tính cơng khai, minh bạch và hợp pháp đối với bất động sản đưa lên sàn giao dịch bởi lẽ giá cả bất động sản thường xuyên biến đổi liên tục và tâm lý người dân khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất không muốn mất quá nhiều thời gian cho khâu thủ tục. Nếu quy định thủ tục chào hàng quá rườm rà không thực tế, mất nhiều thời gian sẽ rất khó khăn cho việc mơi giới làm cho sàn giao dịch bất động sản khơng cịn hấp dẫn đối với khách hàng.
Tại Điều 3 phần 3 Thông tư 13/2008/TT-BXD yêu cầu sản phẩm giao dịch qua sàn phải đăng báo, vừa phải quảng cáo trên đài truyền hình địa phương để cơng khai như vậy sẽ làm tăng thêm chi phí. Tất cả những khoản này chủ đầu tư tính vào dự án, khiến giá sản phẩm tăng và người mua phải chịu, ở thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều dự án, nếu mỗi dự án đều phải thông báo trên đài truyền hình của thành phố thì có thể doanh nghiệp phải xếp hàng chờ đến lượt được đăng quảng cáo. Vì vậy theo tơi nên lựa chọn nếu đăng báo thì khỏi phải đăng quảng cáo trên đài truyền hình hoặc ngược lại.
Mặt khác Nhà nước cần thành lập sàn giao dịch bất động sản và liên kết các sàn với nhau để người mua thuận tiện hơn trong việc tìm sản phẩm cũng như so sánh các sản phẩm cùng loại với nhau để người dân và những nhà đầu tư nhỏ lẽ yên tâm hơn khi giao dịch qua sàn.
3.1.2 Về chế độ thù lao
Có thể hiểu thù lao là khoản tiền mà bên được môi giới phải trả cho bên môi giới khi được bên môi giới đã tạo điều kiện cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng hoặc cung cấp hổ trợ thông tin cho các bên được môi giới trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng với người thứ ba. Tuy nhiên, nếu bên môi giới vi phạm nghĩa vụ cung cấp thơng tin khơng chính xác thì khơng được hưởng thù lao. Do đó cần bổ sung quy định việc loại trừ quyền hưởng thù lao nếu bên môi giới vi phạm nghĩa vụ cung cấp thơng tin khơng chính xác.
Để tránh tình trạnh giá bất động sản bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trường bởi bên môi giới được hưởng hai lần thù lao trong một quan hệ giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung quy định đối với trường hợp hai bên trong một quan hệ hợp đồng giao dịch bất động sản đều là các bên được môi giới có giao kết hợp đồng mơi giới với bên mơi giới thì khi giao dịch thành cơng bên mơi giới cũng chỉ được hưởng một khoản thù lao mà không đồng thời được hưởng cả hai khoản thù lao theo thoả thuận trong các hợp đồng môi giới. Quy định này là hồn tồn hợp lý bởi bên mơi giới chỉ phải thực hiện một hành vi chắp nối các bên được môi giới trong quan hệ giao dịch bất động sản đó mà thơi. Khi đó, thù lao mơi giới có thể được chia đều cho cả hai bên nếu bên môi giới cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho giao dịch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác và ghi rõ trong hợp đồng về vấn đề này. Tất nhiên, khi quy định như vậy thì Quy chế hoạt động môi giới cũng phải đưa ra được quy định rõ ràng về mức tối đa thù lao mà bên môi giới được hưởng.
Nhưng dù quy định của pháp luật về vấn đề này có rõ ràng đến mấy thì cũng chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý và khó có thể ngăn chặn được những hành vi thiếu đạo đức của bên môi giới, nếu bên được môi giới không hiểu biết về pháp luật. Bởi khi pháp luật không cho phép bên môi giới được hưởng đồng thời hai khoản thù lao trong một quan hệ giao dịch bất động sản mà họ đã chắp nối, thì bằng mọi cách họ cố tình tạo ra sự liên kết với người mơi giới khác để cùng chắp nối giao dịch đó nhằm để hưởng cả hai khoản thù lao mà các bên được môi giới đã hứa hẹn trả. Trong những trường hợp như vậy, thì những quy định của pháp luật đối với chế độ thù lao môi giới bất động sản cũng trở nên bất lực (xem sơ đồ sau). Bên môi giới Bên môi giới Bên được môi giới Giao dịch bất động sản Bên được môi giới
3.1.3 Quy định về xử phạt vi phạm hành chính cá nhân, tổ chức mơi giới bất động sản
Để chấn chỉnh tình trạng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực môi giới bất động sản để hướng việc quản lý môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả, lập lại trật tự kỷ cương trong lĩnh vực này cần phải ban hành quy định về xử phạt vi phạm hành chính cá nhân, tổ chức mơi giới bất động sản. Vì việc xác định hành vi vi phạm pháp luật môi giới bất động sản ở mức độ nào được coi là “nhẹ” và ở mức độ nào được coi là ” nặng” để từ đó có biện pháp xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 17 Luật KDBĐS là hết sức khó khăn. Đây sẽ là nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ tuỳ tiện” trong việc xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS của cơ quan thực thi pháp luật và xử lý không thống nhất giữa các địa phương. Chẳng hạn cùng một hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực môi giới bất động sản, địa phương này xác định ở mức độ nhẹ nên xử lý bằng biện pháp hành chính nhưng ở địa phương khác lại coi là vi phạm ở mức độ nặng nên hành vi vi phạm đó bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Chính kẽ hở trong quy định của pháp luật (Điều17, Luật KDBĐS) dễ làm cho các vụ vi phạm pháp luật về lĩnh vực môi giới bất động sản vốn đã nhiều lại khơng có căn cứ pháp lý vững chắc để giải quyết cho thỏa đáng, hợp pháp làm cho quyền lợi của những người sử dụng dịch vụ bị xâm phạm nghiêm trọng mà khơng được pháp luật bảo vệ.
Vì vậy, cần sớm ban hành Nghị định xử phạm vi phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và mơi giới bất động sản nói riêng để đáp ứng kịp thời những yêu cầu cấp thiết của cuộc sống, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để xử lý thỏa đáng những trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản.
3.1.4 Quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản
Bộ Xây dựng cần phải xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản, trong đó có định hướng phát triển đội ngũ môi giới chuyên nghiệp và hệ thống các tổ chức, cá nhân mơi giới có trình độ, uy tín đáp ứng nhu cầu của thị trường, tiến tới từng bước giảm và loại bỏ những tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản thiếu chuyên nghiệp, nằm ngồi sự kiểm sốt của Nhà nước.
Căn cứ vào các giải pháp nêu trên, việc quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản cũng cần phải được hồn thiện cho phù hợp. Vì theo quy định của Nghị định 153/2007/NĐ-CP tại Điều 22 có quy định Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng, theo Thông tư 13/2008/TT-BXD tại khoản 2 có quy định Sở Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương về các hoạt động môi giới, định giá bất động sản trên phạm vi địa bàn, Luật KDBĐS cũng đã quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có điều kiện về chứng chỉ hành nghề môi giới đồng thời phải đăng ký kinh doanh.
Do vậy, theo tôi nếu đã giao cho Bộ Xây dựng đã thực hiện việc quản lý nhà nước đối với hoạt động mơi giới thì nên giao cho Bộ Xây dựng có quyền cấp giấy phép hoạt động đối với chi nhánh, văn phòng đại diện của các tổ chức, cá nhân mơi giới nước ngồi tại Việt Nam; ở địa phương, Sở Xây dựng thực hiện việc cấp đăng ký kinh doanh môi giới của các tổ chức, cá nhân trong phạm vi địa phương mình theo quy định mà không cần quy định thực hiện đăng ký kinh doanh tại phòng đăng ký kinh doanh cấp Tỉnh hoặc cấp Huyện theo các quy định của Luật Doanh nghiệp 2005 về đăng ký kinh doanh, tránh tình trạng cơ quan đăng ký kinh doanh chỉ khai sinh mà khơng kiểm sốt được hoạt động của các tổ chức, cá nhân này.
Cơ sở của kiến nghị này trước hết đó là hiện nay tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 2 Nghị định 153/2007/NĐ-CP đã có quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng hiện nay Bộ Xây dựng đang quản lý; quyền sử dụng đất tham gia thị trường theo quy định của Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý về đất đai với tư cách là tài nguyên quan trọng của quốc gia. Thứ hai, thị trường bất động sản chủ yếu hoạt động ở thị trường thứ cấp, trong đó mơi giới bất động sản chủ yếu hoạt động với các loại nhà và cơng trình xây dựng, cịn mơi giới chuyển quyền sử dụng đất thì rất hạn chế do xu hướng phát triển của thị trường bất động sản và chủ yếu giao dịch này được thực hiện ở thị trường sơ cấp. Thứ 3 là Bộ Xây dựng là cơ quan được giao nhiệm vụ về quản
lý đơn giá xây dựng cơng trình . Thứ 4 hiện nay Hiệp Hội bất động sản Việt Nam đang do Bộ Xây dựng quản lý.
Bên cạnh đó Thơng tư 13/2008/TT-BXD cũng có quy định “Văn phịng mơi giới bất động sản” nhưng không quy định rõ ràng tư cách pháp lý của Văn phịng mơi giới bất động sản trong việc ký hợp đồng với khách hàng. Do đó cần phải có quy định cụ thể hơn.