5 Gail Lyons, Hệ thống môi giới bất động sản Mỹ và hoạt động của nó (The U.S brokerage system and its operations) Tài liệu Hội thảo phát triển thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức ngày 24/3/200.
2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và những vấn đề đặt ra
đặt ra
Luật KDBĐS có hiệu lực thi hành và hàng hoạt các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành đã đánh dấu một bước ngoặc quan trọng trong lĩnh vực KDBĐS nói chung và lĩnh vực mơi giới bất động sản nói riêng, đây là sự thay đổi về chất trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Từ ngành nghề kinh doanh khơng có điều kiện đã trở thành ngành nghề kinh doanh có điều kiện, Luật KDBĐS quy định đầu mối cơ quan quản lý, các nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản, điều kiện của chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, quyền và nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới Như vậy Luật KDBĐS ra đời, đây là hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản, tuy nhiên nó vẫn chưa khắc phục được hoàn những mặt yếu kém hiện nay trong lĩnh vực môi giới bất động sản mà chỉ từng bước thực hiện. Bỡi lẽ:
Do môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển trong một thời gian dài nhưng khơng có văn bản pháp luật chuyên ngành trực tiếp điều chỉnh nên hầu như môi giới bất động sản hoạt động tự phát đa dạng về hình thức và chủ thể tham gia thiếu sự kiểm soát và điều tiết của nhà nước.
Việc tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật để áp dụng vào thực tiễn còn quá chậm .
Mặt khác, do có sự chuyển đổi quá lớn trong lĩnh vực môi giới bất động sản từ ngành nghề kinh doanh khơng có điều kiện sang ngành nghề kinh doanh có điều kiện do đó khi Luật KDBĐS có hiệu lực pháp luật việc áp dụng vào thực tiễn gặp những khó khăn nhất định như mơi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Song trên thực tế rất ít những người hành nghề mơi giới có chứng chỉ vì trước đây, ngay cả hiện nay có những người hiện đang đứng đầu cơng ty mơi giới cũng khơng có chứng chỉ hành nghề mơi giới vì trước đây mơi giới bất động sản khơng phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên rất ít nhà mơi giới quan tâm đến vấn đề này.
Để nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước trong lĩnh vực này Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định cá nhân hoạt động môi giới phải qua đào tạo, để được cấp chứng chỉ, người hành nghề mơi giới bất động sản phải có đủ điều kiện như không phải là cán bộ, cơng chức nhà nước, có giấy chứng nhận đã hoàn thành khố đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về mơi giới.
Pháp luật hiện hành quy định người môi giới bất động sản muốn có chứng chỉ người mơi giới phải qua lớp đào tạo của trung tâm đào tạo hoặc các trung tâm địa ốc có chức năng. Sau khi học xong tốt nghiệp, các Sở Xây dựng sẽ cấp chứng
chỉ hành nghề. Hiện nay, Bộ Xây dựng vừa công nhận 22 cơ sở được phép đào tạo về lĩnh vực này, đây là một trong những nhân tố góp phần xây dựng đội ngũ mơi giới chun nghiệp.
Đối với các doanh nghiệp mới đăng ký hoạt động trong ngành môi giới bất động sản vẫn được cơ quan chức năng cấp phép và cho “nợ” chứng chỉ, chậm nhất là cuối năm 2008 doanh nghiệp phải “trả” các chứng chỉ này để đầu năm 2009 áp dụng. Chính việc quy định như vậy nên hiện nay các cơ sở đào tạo sẽ mọc lên rất nhiều.
Hơn nữa Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 quy định về khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản với các điều kiện rất “mở” như không quy định cụ thể cơ sở nào đào tạo, giảng viên nào có kinh nghiệm được phép giảng dạy. Do đó hiện tượng nhiều trung tâm khơng có chất lượng, hoặc “mượn danh” bung ra dạy theo kiểu “thời vụ“ là dễ hiểu. Nhu cầu học chạy đua với thời hạn cuối của Nghị định 153/2007/NĐ-CP đang rất cao.
Bởi lẽ hiện nay nguồn nhân lực trong lĩnh vực này rất lớn nhưng nguồn cung hiện chưa có gì hết. Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang sử dụng nhân lực theo kiểu “tay ngang”. Ngoại trừ một số ít được đào tạo từ nước ngoài, một số từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trườngViệt Nam, còn lại đều chưa qua đào tạo. Vì vậy, họ thường áp dụng kinh nghiệm từ những lĩnh vực khác vào thị trường bất động sản. Ngay cả những người có kinh nghiệm, hay trực tiếp điều hành các công ty về bất động sản cũng không được đào tạo bài bản. Vì thế chất lượng nguồn nhân lực thị trường này vừa thiếu lại vừa yếu.
Vấn đề đào tạo về KDBĐS là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn do những giảng viên chuyên nghiệp về kinh doanh bất động sản hiện nay không nhiều, tài liệu phục vụ cho công tác đào tạo còn thiếu. Nhu cầu nhân lực của ngành bất động sản cũng chuyển động theo nhu cầu của thị trường. Sự chuyển động của ngành bất động sản kéo theo cả hai chỉ số cung và cầu nhân lực của ngành này đều tăng liên tục.
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO thị trường bất động sản đang tỏ rõ nguồn vốn đầu tư đổ vào. Do đó việc nâng cao trình độ nguồn nhân lực trong lĩnh vực bất động sản cũng chính là lợi thế để đưa thị trường này phát triển nhanh và minh bạch.
Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản theo hướng chun mơn hố. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu về thông tin và môi giới ngày càng lớn. Do đó xuất hiện nhiều trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất. Nhiều tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản được thành lập và hoạt động dưới các hình thức như công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh Hoạt động của các công ty này rất đa dạng nhưng chủ yếu là hoạt động môi giới, thông tin tư vấn cho người mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản với phương thức hoạt động khá bài bản. Những cơng ty này tìm kiếm “nguồn hàng từ các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng cập nhật thông tin rồi liên hệ giao dịch với khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề có trụ sở làm việc, và các thơng tin đưa ra có độ tin cậy khá cao. Ví dụ: Cơng ty quản lý và khai thác bất động sản REE, công ty TNHH tư vấn – thương mại-dịch vụ địa ốc Hồng Qn(thành phố Hồ Chí Minh) hoạt động môi giới với 12 chi nhánh, trung tâm trong cả nước và một văn phòng tại San Jose(Mỹ), Thiên Bảo Long hoạt động tiếp thị. Các công ty có vốn đầu tư nước ngồi cũng hoạt động mơi giới nhà ở, văn phịng khá sơi nổi trên thị trường như công ty cổ phần Việt Nam Land SSG Ltd liên doanh giữa Việt Nam và Hồng Kông. Công ty liên doanh Thu Duc House- Dawon do Hàn Quốc đầu tư.
Kế đến khơng thể khơng kể đến các văn phịng nhà đất với số lượng nhiều vô kể. Chỉ cần một căn phòng 3-4m2, vài tấm bản đồ quy hoạch, một chiếc điện thoại bàn là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất. Các văn phòng này làm ăn manh mún, nhìn chung khơng mấy hiệu quả. Bên cạnh đó cũng có một số trung tâm ra đời chỉ nhằm phục vụ hoặc ăn theo một số dự án sau đó giải tán mà không cần đăng ký kinh doanh. Cũng đã xuất hiện một đội ngũ là cán bộ, công chức, đặc biệt trong một số ngành nghề như địa chính tham gia hoạt động mơi giới bán chuyên nghiệp để kiếm lời do họ biết được những thông tin về bất động sản qua công việc của họ. Những đối tượng này hoạt động dưới cái áo công vụ mà trên thị trường gọi là “mơi giới chính sách”. Thực chất đây là những cá nhân khơng đăng ký kinh doanh khơng có chứng chỉ mơi giới.
Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẽ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chun mơn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng được. Với cách hoạt động chộp giật như vậy thông tin bất động sản mà họ đưa ra nhiều lúc khơng mấy chính xác, thường khơng chịu sự giám sát của cơ quan nào.
Tóm lại, các chủ thể tham gia môi giới bất động sản trong thời gian qua rất đa dạng thể hiện tự phát của hoạt động này. Do trong một thời gian dài môi giới bất động sản hoạt động khơng có định hướng, khơng có văn bản pháp luật nào trực tiếp điều chỉnh, Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS chỉ mới được ban hành gần 2 năm nay và từng bước tổ chức triển khai thực hiện nên chưa thể kịp thời chấn chỉnh được hoạt động mơi giới mang tính tự phát. Bắt đầu từ ngày 1/1/2009 thì mơi giới bất động sản mới chính thức hoạt động theo nguyên tắc ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Do thị trường bất động sản phát triển nhanh, các tổ chức, cá nhân kinh doanh trên lĩnh vực này không ngừng gia tăng về số lượng nên Hiệp hội bất động sản Việt Nam được thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu liên kết giữa các tổ chức, cá nhân đó với nhau trong một mục tiêu. Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về KDBĐS, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. “Tháng 2/2005 Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng đã được thành lập với 598 thành viên, trong đó có 433 doanh nghiệp và 165 cá nhân. Hiệp hội bất động sản Việt Nam ra đời với tơn chỉ mục đích nhằm tư vấn cho chính quyền về cơng tác quản lý thị trường bất động sản có hiệu quả 6”. Điều 15 Luật KDBĐS cũng đã ghi nhận quy định về Hiệp hội bất động sản. Hiện nay, Hiệp hội bất động sản đã có vai trị rất quan trọng trong việc tuyên truyền pháp luật, hổ trợ cho các doanh nghệp về pháp luật, tham gia đóng góp ý kiến trong các dự thảo pháp luật Tuy nhiên do chưa được quan tâm đúng mức nên đến nay hoạt động Hiệp hội bất động sản Việt Nam chỉ mới dừng lại ở vai trò là một tổ chức nghề nghiệp mà chưa có vị trí quan trọng trong đời sống thị trường bất động sản.
Hoạt động môi giới trong thời gian qua đã đóng vai trị rất quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Các hình thức mơi giới trên thị trường rất đa dạng đem đến cho người sử dụng những sản phẩm dịch vụ chất lượng ngày càng tốt hơn.
Nhưng nhìn góc độ khác, có thể nhận thấy về mơi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang thể hiện sự méo mó của thị trường và sự yếu kém của pháp luật. Có thể thấy trên thị trường bất động sản nước ta hiện nay xuất hiện các hình thức mơi giới vừa đa dạng vừa hiện đại nhưng không theo quy định của pháp luật,