MỘT SỐ TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT TRONG THỰC TIỄN XÉT XỬ ÁN TÍN DỤNG TẠI TÒA ÁN 1. Tình huống pháp lý 1 (Trích Bản án KDTM phúc thẩm số 3322016KDTMPT ngày 1732016 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng B và Công ty Q): Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP B Bị đơn: Công ty TNHH Q Ngân hàng TMCP B cho Công ty TNHH Q vay số tiền 22 tỷ đồng, thời hạn vay là 96 tháng (đáo hạn ngày 22012017). Mục đích vay vốn: Bổ sung vốn kinh doanh. Khoản vay nói trên được bảo đảm bởi các tài sản sau đây: Quyền sử dụng 13.860 m2 đất thuê thuộc Lô B4, B5 Cụm công nghiệp – dân cư Nhị Xuân, huyện Hóc Môn và tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng nhà xưởng (tài sản hình thành trong tương lai) theo Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty Q đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền vốn và lãi nên Ngân hàng B yêu cầu Tòa án buộc Công ty Q phải trả các khoản nợ nói trên và các khoản lãi phát sinh cho đến khi hết nợ; trường hợp Công ty Q không trả nợ thì Ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự phát mãi các tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng. Công ty Q thống nhất với lời trình bày của ngân hàng về các hợp đồng tín dụng đã ký kết, xác nhận công ty còn nợ ngân hàng số tiền vốn là 29.312.500.000 đồng và đồng ý trả nợ gốc cho ngân hàng nhưng xin thời hạn 12 tháng. Về tiền lãi, đề nghị ngân hàng xem xét giảm lãi cho công ty. Tuy nhiên, Công ty Q không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng đòi phát mãi tài sản gắn liền với đất của công ty vì đây là hợp đồng vô hiệu, Ngân hàng không thể yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất của công ty trong khi không thể phát mãi được quyền sử dụng đất (vì là đất thuê chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và nhà xưởng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hướng xử lý: Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 1632006NĐCP ngày 29122006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 112012NĐCP ngày 22022012), tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch, trong đó bao gồm cả tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 1632006NĐCP nói trên (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 112012NĐCP), đối với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu nhưng bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý. Trường hợp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm. Mặt khác, theo quy định tại Khoản 2 Điều 68 Nghị định 1632006NĐCP, trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất (hoặc việc thế chấp quyền sử dụng đất không có hiệu lực như trong vụ án này) thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận với các bên liên quan. Do đó, Ngân hàng B dựa vào các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã ký giữa các bên (số 016TC2009 ngày 21012009 và số 0024TC2010 ngày 2852010) để yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất nói trên là có căn cứ, cần được chấp nhận. Bản án sơ thẩm lấy lý do công trình nhà xưởng của Công ty Q (xây dựng trên đất thuê) chưa được cấp giấy chứng nhận để không chấp nhận yêu cầu này của ngân hàng là không có cơ sở, cần được sửa lại cho phù hợp. Ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty Q cho rằng Ngân hàng B không thể yêu cầu phát mãi tài sản gắn liền với đất của Công ty Q do không thể phát mãi quyền sử dụng đất và nhà xưởng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu là không có căn cứ pháp luật để chấp nhận. 2. Tình huống pháp lý 2 (Trích Bản án KDTM sơ thẩm số 7662013KDTMST ngày 0872013 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng N và Công ty ĐKQ, và các bản án, quyết định có liên quan): Nguyên đơn: Ngân hàng N Bị đơn: Công ty TNHH ĐKQ Theo đơn khởi kiện, ngày 1632010, Ngân hàng N ký với Công ty ĐKQ hợp đồng tín dụng theo đó NH đồng ý cho Cty ĐKQ vay số tiền là 2.300.000.000 đồng. Tài sản thế chấp là căn nhà số 162 VTT, Q.Tân Bình thuộc chủ quyền của ông TVS và bà LTK theo Hợp đồng thế chấp tài sản chứng nhận ngày 1632010 tại Phòng Công chứng số 7 TPHCM. Thực hiện hợp đồng này, bị đơn đã được giải ngân qua 2 khế ước nhận nợ gồm khế ước ngày 1732010 là 1.500.000.000 đồng và khế ước ngày 1832010 là 800.000.000 đồng. Do cty không trả nợ khi đến hạn, NH khởi kiện yêu cầu công ty phải trả ngay số nợ gốc còn thiếu và tiền lãi tạm tính đến ngày 1652013 là 3.197.000.000 đồng, Nếu đến hạn không trả toàn bộ nợ trên thì yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Công ty ĐKQ xác nhận công ty có ký vay Ngân hàng N, tài sản thế chấp là căn nhà số 162 VTT, Q.Tân Bình thuộc chủ quyền của ông TVS và bà LTK. Thực hiện hợp đồng, công ty chỉ trả được một phần tiền lãi do tình hình tài chính công ty gặp khó khăn, nay xác nhận nợ gốc còn thiếu là 2.300.000.000 đồng và lãi phát sinh, nay công ty không còn khả năng thanh toán, xin Tòa giải quyết theo quy định pháp luật. Đối với việc bảo lãnh, phía người liên quan cho rằng do hợp đồng ủy quyền bị làm giả, công ty không liên quan vì không biết việc ông S đưa người khác mạo danh bà K đến phòng công chứng lập hợp đồng ủy quyền nên ông S phải chịu hoàn toàn trách nhiệm từ việc ủy quyền thế chấp tài sản cho công ty vay nợ ngân hàng. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là bà NTBĐ xác nhận ngày 832010 ông TVS đưa một người phụ nữ lên Phòng Công chứng số 1 TPHCM khai là vợ ông tên LTK kèm theo có CMND lập hợp đồng ủy quyền cho bà được quyền thế chấp căn nhà 162 VTT, TB để vay tiền ngân hàng, việc ủy quyền được công chứng hợp pháp. Sau đó, ngày 1632010, bà đã thế chấp tài sản trên tại Ngân hàng N để đảm bảo cho Công ty ĐKQ vay nợ là 2,3 tỷ đồng, hợp đồng thế chấp được công chứng tại Phòng công chứng số 7 TPHCM và đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên môi trường quận Tân Bình theo quy định. Đến giữa tháng 42010, Công chứng viên gọi bà lên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng ủy quyền ngày 832010, bà không đồng ý thì công chứng viên cho bà biết lý do vì ông S đưa người khác giả bà K lên làm ủy quyền, sau đó làm áp lực nên bà đồng ý ký hủy bỏ ủy quyền vào ngày 1442010. Ngoài ra, bà còn xác nhận khi ký hợp đồng ủy quyền bà thực hiện với tư cách là cá nhân nên bà không có trách nhiệm gì trong việc trả nợ thay ông S và bà K. Khi hợp đồng ủy quyền bị hủy bỏ bà không liên hệ với Ngân hàng vì bà nghĩ rằng đây là trách nhiệm của bên chủ tài sản vì chính ông S là người thực hiện hành vi ủy quyền và đưa người khác giả mạo vợ mình ký ủy quyền chứ bà và Công ty ĐKQ không có lỗi, do đó, không đồng ý cho rằng hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Sở dĩ ông S ủy quyền cho bà thế chấp tài sản bảo lãnh cho Công ty ĐKQ vay nợ ngân hàng là do ông S thiếu nợ chồng bà (đã chết ngày 2542011). Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là ông TVS trình bày: Ông là chồng bà LTK, xác nhận tài sản thế chấp để bị đơn vay vốn tại ngân hàng mặc dù ghi tên vợ chồng nhưng không phải là tài sản chung của vợ chồng, vì đây là tài sản riêng của bà K được gia đình cho riêng. Tuy nhiên, ông xác nhận thời điểm lập hợp đồng ủy quyền giả mạo cho đến nay ông chưa xác nhận bằng văn bản tài sản đó là tài sản riêng của bà K theo quy định pháp luật. Về việc thế chấp tài sản trên, bà K không hay biết vì ông cần tiền để làm công việc riêng nên có người giới thiệu cho ông gặp ông H và bà Đ, với điều kiện là phải có giấy tờ để thế chấp, vì không muốn cho vợ biết nên ông đã lén lấy giấy tờ nhà số 162 VTT Tân Bình đưa ông H và bà Đ làm giả CMND và đưa người khác giả là vợ ông để thực hiện việc ủy quyền thế chấp cho bà Đ. Sau đó, ông nhận thấy việc làm trên là phạm pháp nên yêu cầu ông H và bà Đ hủy bỏ ủy quyền và trả lại giấy tờ chủ quyền nhà cho ông nhưng họ không thực hiện vì đã cầm giấy tờ nhà thế chấp tại Ngân hàng N. Sau đó, cơ quan điều tra khởi tố vụ án làm giả giấy tờ ủy quyền nên ông đã bị bắt giam và bị phạt tù 8 tháng, nay đã chấp hành án xong. Vì vậy, ông không còn trách nhiệm dân sự liên quan đến hợp đồng ủy quyền giả nữa, đồng thời ông không trực tiếp vay tiền Ngân hàng nên không chấp nhận cho ngân hàng phát mãi tài sản thế chấp. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là bà LTK trình bày: Ngay từ đầu, hợp đồng ủy quyền cho bà Đ được thế chấp tài sản của bà K đã bị làm giả (bản án hình sự sơ thẩm đã xác nhận ông S làm giả) nên bà K không chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp là căn nhà số 162 VTT quận Tân Bình vì hợp đồng ủy quyền giữa ông S, bà K với bà Đ vô hiệu dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm pháp luật. Đồng thời, hợp đồng thế chấp vi phạm khoản 5 Điều 144 Bộ luật Dân sự vì bà Đ là đại diện theo pháp luật cũng là thành viên công ty, làm chủ sở hữu công ty là giao dịch với chính mình nên hợp đồng này vô hiệu toàn bộ. Do đó, yêu cầu Tòa án tuyên bố: Hợp đồng ủy quyền giữa ông TVS, bà LTK với bà Đ ngày 832010 theo chứng nhận của Phòng công chứng số 1 TPHCM là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 1632010 giữa Ngân hàng N và bà Đ để bảo lãnh vay vốn cho Công ty ĐKQ là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Buộc Ngân hàng N hoàn trả cho bà LTK bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản chính tờ khai lệ phí trước bạ cùng các bản chính giấy tờ kèm theo. Hướng xử lý: Tòa sơ thẩm lần 1 (TAND TPHCM): Vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp. Tòa phúc thẩm lần 1 (Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TPHCM): Hủy một phần bản án sơ thẩm, giao cấp sơ thẩm giải quyết lại yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp vì cho rằng không thể thi hành án nếu vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp. Tòa sơ thẩm lần 2 (TAND Q10): Tiếp tục vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp (như sơ thẩm lần 1). Tòa phúc thẩm lần 2 (TAND TPHCM): Vô hiệu toàn bộ hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp (theo quan điểm của Tòa phúc thẩm lần 1). Tòa giám đốc thẩm (TAND cấp cao tại TPHCM): Hủy toàn bộ bản án phúc thẩm lần 2, giao TAND TPHCM xét xử phúc thẩm lại vì cho rằng vẫn có thể thi hành án được nếu vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp. Tòa phúc thẩm lần 3 (TAND TPHCM): Vô hiệu một phần hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp. 3. Tình huống pháp lý 3 (Trích Bản án KDTM phúc thẩm số 8742018KDTMPT ngày 2892018 của TAND TPHCM về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng N và Công ty H) Nguyên đơn: Ngân hàng N Bị đơn: Công ty cổ phần H Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông L, bà H Nguyên đơn trình bày: Ngày 0692012, Công ty cổ phần H ký Hợp đồng tín dụng vay của Ngân hàng N số tiền gốc là: 10.997.286.000 đồng; thời hạn rút vốn vay là 12 tháng, thời hạn vay cho từng lần nhận nợ là 09 tháng, nhằm mục đích bổ sung vốn lưu động của công ty. Để bảo đảm khoản vay này, Công ty H và bà H, ông L (do bà H đại diện theo Hợp đồng ủy quyền ngày 2492010 tại Văn phòng công chứng B) đã đồng ý thế chấp bất động sản là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tọa lạc tại đường PĐL, quận B (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 67912008GCN do UBND quận B cấp ngày 13102008) theo Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 0692012, công chứng tại Văn phòng công chứng S và đã đăng ký giao dịch đảm bảo tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận B ngày 0692012. Do Công ty H không thanh toán nợ gốc và lãi vay đúng hạn nên Ngân hàng N đã khởi kiện Công ty H và bên thế chấp, yêu cầu Tòa án buộc Công ty H phải thực hiện ngay việc trả nợ theo Hợp đồng tín dụng đã ký, số tiền nợ tạm tính đến ngày 18102017 là 17.011.254.418 đồng (Trong đó, nợ gốc : 10.766.487.770 đồng, nợ lãi : 6.244.766.648 đồng), tiền lãi tiếp tục phát sinh theo hợp đồng tín dụng đã ký cho đến khi thanh toán hết khoản tiền nợ gốc. Trường hợp Công ty H không thanh toán đầy đủ và bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật và các tài sản khác thuộc sở hữu của công ty để trả toàn bộ số tiền nợ gốc và lãi vay cho Ngân hàng. Bị đơn trình bày: Xác nhận Công ty cổ phần H có vay của Ngân hàng N số tiền là 10.997.286.000 đồng theo Hợp đồng tín dụng ngày 0692012, hiện còn nợ Ngân hàng số tiền tạm tính đến ngày 18102017 là 17.011.254.418 đồng. Hiện nay, Công ty H không có khả năng thanh toán nên đồng ý bán nhà để thanh toán số nợ trên trong thời gian sớm nhất. Do tình hình khó khăn lâu dài và công ty còn các khoản nợ khác, nên đề nghị Ngân hàng đồng ý cho trả vốn và giảm toàn bộ tiền lãi. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà H, trình bày: Bà xác nhận bà có ký Hợp đồng thế chấp tài sản nói trên. Bà mong phía ngân hàng tạo điều kiện để bà và ông L tự bán nhà và hỗ trợ bà, ông L trong thời gian tìm người mua nhà, cũng như khi khách hàng có yêu cầu về hồ sơ nhà đất. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập, ông L, trình bày: Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 0692012 vô hiệu vì những căn cứ sau: 1. Vi phạm về thẩm quyền ký kết Hợp đồng thế chấp tài sản: Người ký tên bên được bảo đảm trên Hợp đồng thế chấp là ông T, trong khi ông T chưa được Hội đồng quản trị bổ nhiệm chức danh Giám đốc. Những thành viên Hội đồng quản trị không biết gì về cuộc họp ngày 3082012 (Biên bản họp Hội đồng quản trị về việc đồng ý vay vốn kinh doanh tại Ngân hàng N). 2. Vi phạm nguyển tắc thẩm định tài sản thế chấp và quy định về đăng ký giao dịch đảm bảo: Tại biên bản định giá tài sản bảo đảm, các bên xác định tài sản thế chấp là căn nhà cấp 2, kết cấu 3 tầng, sân thượng với tổng diện tích là 349,4m2 . Trong khi đó, hiện trạng căn nhà đã xây 5 tầng từ năm 2008 theo Giấy phép xây dựng do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 1182008 với tổng diện tích là 500m2. Ngân hàng không thực hiện đầy đủ và chi tiết các bước theo quy trình được quy định tại Điều 30 Luật giá 2012, dẫn tới sự khác biệt về số tầng và diện tích. Trong Hợp đồng thế chấp, Ngân hàng ghi không đúng tên tài sản thế chấp (ghi nhầm sang một địa chỉ khác). Như vậy là sai về đối tượng thế chấp. Cũng tại Hợp đồng thế chấp, bà H với tư cách bên thế chấp nhưng khi ký tên đóng đấu lại với tư cách của công ty và đóng dấu công ty. Như vậy là sai tư cách. 3. Hợp đồng tín dụng không ghi ngày, chỉ ghi tháng 9 năm 2012. Vậy tài sản thế chấp được bảo đảm cho khoản vay nào? Theo hợp đồng tín dụng ngày nào? 4. Hợp đồng tín dụng ghi tên bà H với tư cách Chủ tịch Hội đồng quản trị, nhưng ký tên và đóng dấu với tư cách Giám đốc. Như vậy, bà H cùng lúc tồn tại 2 chức danh tại Công ty cổ phần H là sai. 5. Hợp đồng thế chấp tài sản và Hợp đồng tín dụng ký ngày 0692012 thì Công ty cổ phần H vẫn sử dụng con dấu cũ đã hết hạn pháp lý sử dụng. Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp tài sản ngày 0692012 vô hiệu và yêu cầu Ngân hàng N trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên và các giấy tờ liên quan khác cho ông L. Nhận định và hướng xử lý của Tòa án: Tại phiên tòa phúc thẩm, ông L xác nhận có ký Hợp đồng ủy quyền ngày 2492010 tại Văn phòng Công chứng B, trong đó có nội dung ủy quyền cho bà H thay mặt ông bảo lãnh thế chấp cho bên thứ ba phần sở hữu của ông trong quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ đường PĐL, quận B căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do UBND quận B cấp ngày 13102008 (Dưới đây gọi tắt là Giấy chứng nhận 6791). Ông L cũng xác nhận trước khi ký hợp đồng ủy quyền nói trên, vào năm 2008, ông đã tiến hành phá dỡ căn nhà cũ (3 tầng) được ghi trong Giấy chứng nhận 6791 và xây dựng lại căn nhà mới hoàn toàn gồm 5 tầng theo Giấy phép xây dựng được cấp vào tháng 8 năm 2008 nhưng chưa làm thủ tục hoàn công và căn nhà mới này tồn tại từ thời điểm đó cho đến nay (được xác định theo Bản vẽ hiện trạng công trình trong Chứng thư thẩm định giá ngày 2592018 của Công ty CP Định giá T). Ông L giải thích việc ghi tài sản thế chấp trên đất theo Giấy chứng nhận 6791 mà không ghi theo thực trạng là để tạo thuận lợi cho bà H thế chấp, bảo lãnh cho công ty H vay vốn của các ngân hàng. Bà H cũng thống nhất xác nhận biết rõ sự việc như lời trình bày nói trên của ông L. Đại diện nguyên đơn tại phiên tòa phúc thẩm cũng xác nhận trước khi ký Hợp đồng thế chấp ngày 0692012, đại diện ngân hàng có đến thẩm định tài sản bảo đảm vào ngày 0592012 và cũng biết rõ tài sản trên đất được thế chấp tại địa chỉ đường PĐL, quận B là căn nhà mới xây 5 tầng, không phải là căn nhà 3 tầng được ghi trong Giấy chứng nhận 6791, nhưng do căn nhà mới xây này chưa được cấp giấy chứng nhận nên hồ sơ tín dụng và hợp đồng thế chấp vẫn phải ghi theo Giấy chứng nhận 6791 để được công chứng. Như vậy, thực tế khi ký hợp đồng ủy quyền và hợp đồng thế chấp nói trên, các bên liên quan đều biết rõ tài sản thế chấp trên đất tại địa chỉ đường PĐL, quận B là căn nhà mới xây 5 tầng chưa được cấp giấy chứng nhận, không phải là tài sản gắn liền với đất được ghi trong Giấy chứng nhận 6791, nhưng vì nhu cầu vay vốn của Công ty H và quy định của pháp luật về việc công chứng hợp đồng, các bên vẫn ký hợp đồng với nội dung ghi nhận về tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận 6791 mà không ghi theo hiện trạng tài sản tại thời điểm ký hợp đồng. Các bên liên quan cũng xác nhận khi ký các hợp đồng ủy quyền và thế chấp nói trên, không có bên nào nhầm lẫn hoặc bị lừa dối về đối tượng tài sản thế chấp. Từ sự xác nhận nói trên của các bên liên quan, có đủ cơ sở để xác định việc ủy quyền và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận 6791 ghi trong Hợp đồng ủy quyền ngày 2492010 và Hợp đồng thế chấp ngày 0692012 là giao dịch giả tạo, không có thật (vì các bên đều biết đối tượng của hợp đồng không tồn tại tại thời điểm ký hợp đồng) nhằm che dấu giao dịch thật là việc thỏa thuận ủy quyền và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo hiện trạng tại thời điểm ký hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2005, giao dịch giả tạo này bị vô hiệu, giao dịch thật bị che dấu là việc ủy quyền và thế chấp tài sản gắn liền với đất theo hiện trạng vẫn có hiệu lực vì giao dịch thật này có đủ các điều kiện quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm 2005; các quy định của pháp luật có liên quan đến hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (các điều 323 và 343 Bộ luật Dân sự năm 2005; Khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005; các điều 9 và 10 Nghị định số 1632006NĐCP ngày 29122006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm) không buộc giao dịch này phải có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký mới có hiệu lực. Còn việc thế chấp quyền sử dụng đất tại địa chỉ nói trên thì đã được công chứng đúng với thực tế (tại Văn phòng Công chứng S) và được đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 0692012 (tại Văn phòng đăng ký quyền sử đất quận B), nên đã phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định tại các điều 10 và 11 Nghị định số 1632006NĐCP ngày 29122006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, không có căn cứ để cho rằng giao dịch này vô hiệu.
MỘT SỐ TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT TRONG THỰC TIỄN XÉT XỬ ÁN TÍN DỤNG TẠI TỊA ÁN Tình pháp lý (Trích Bản án KDTM phúc thẩm số 332/2016/KDTM-PT ngày 17/3/2016 TAND TPHCM tranh chấp hợp đồng tín dụng Ngân hàng B Công ty Q): Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP B Bị đơn: Công ty TNHH Q Ngân hàng TMCP B cho Công ty TNHH Q vay số tiền 22 tỷ đồng, thời hạn vay 96 tháng (đáo hạn ngày 22/01/2017) Mục đích vay vốn: Bổ sung vốn kinh doanh Khoản vay nói bảo đảm tài sản sau đây: Quyền sử dụng 13.860 m2 đất thuê thuộc Lô B4, B5 Cụm công nghiệp – dân cư Nhị Xn, huyện Hóc Mơn tài sản gắn liền với đất cơng trình xây dựng nhà xưởng (tài sản hình thành tương lai) theo Hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai Trong q trình thực hợp đồng, Cơng ty Q vi phạm nghĩa vụ toán tiền vốn lãi nên Ngân hàng B u cầu Tịa án buộc Cơng ty Q phải trả khoản nợ nói khoản lãi phát sinh hết nợ; trường hợp Cơng ty Q khơng trả nợ Ngân hàng quyền yêu cầu quan thi hành án dân phát tài sản chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng Công ty Q thống với lời trình bày ngân hàng hợp đồng tín dụng ký kết, xác nhận cơng ty nợ ngân hàng số tiền vốn 29.312.500.000 đồng đồng ý trả nợ gốc cho ngân hàng xin thời hạn 12 tháng Về tiền lãi, đề nghị ngân hàng xem xét giảm lãi cho công ty Tuy nhiên, Công ty Q không chấp nhận yêu cầu ngân hàng đòi phát tài sản gắn liền với đất cơng ty hợp đồng vô hiệu, Ngân hàng yêu cầu phát tài sản gắn liền với đất công ty phát quyền sử dụng đất (vì đất th chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhà xưởng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Hướng xử lý: Theo quy định Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm (đã sửa đổi, bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012), tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai mà pháp luật khơng cấm giao dịch, bao gồm tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Theo quy định Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP nói (đã sửa đổi, bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP), tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu bên bảo đảm chưa đăng ký bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản đến hạn xử lý Trường hợp tài sản bảo đảm hình thành tương lai bị xử lý để thực nghĩa vụ dân quan nhà nước có thẩm quyền kết xử lý tài sản bảo đảm để thực thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản có kết xử lý tài sản bảo đảm Mặt khác, theo quy định Khoản Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất (hoặc việc chấp quyền sử dụng đất khơng có hiệu lực vụ án này) xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận với bên liên quan Do đó, Ngân hàng B dựa vào hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai ký bên (số 016/TC-2009 ngày 21/01/2009 số 0024/TC-2010 ngày 28/5/2010) để yêu cầu phát tài sản gắn liền với đất nói có cứ, cần chấp nhận Bản án sơ thẩm lấy lý cơng trình nhà xưởng Cơng ty Q (xây dựng đất thuê) chưa cấp giấy chứng nhận để không chấp nhận yêu cầu ngân hàng khơng có sở, cần sửa lại cho phù hợp Ý kiến Luật sư bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho Cơng ty Q cho Ngân hàng B yêu cầu phát tài sản gắn liền với đất Công ty Q phát quyền sử dụng đất nhà xưởng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu khơng có pháp luật để chấp nhận Tình pháp lý (Trích Bản án KDTM sơ thẩm số 766/2013/KDTM-ST ngày 08/7/2013 TAND TPHCM tranh chấp hợp đồng tín dụng Ngân hàng N Công ty ĐKQ, án, định có liên quan): Nguyên đơn: Ngân hàng N Bị đơn: Công ty TNHH ĐKQ Trang 2/27 Theo đơn khởi kiện, ngày 16/3/2010, Ngân hàng N ký với Công ty ĐKQ hợp đồng tín dụng theo NH đồng ý cho Cty ĐKQ vay số tiền 2.300.000.000 đồng Tài sản chấp nhà số 162 VTT, Q.Tân Bình thuộc chủ quyền ơng TVS bà LTK theo Hợp đồng chấp tài sản chứng nhận ngày 16/3/2010 Phịng Cơng chứng số TPHCM Thực hợp đồng này, bị đơn giải ngân qua khế ước nhận nợ gồm khế ước ngày 17/3/2010 1.500.000.000 đồng khế ước ngày 18/3/2010 800.000.000 đồng Do cty không trả nợ đến hạn, NH khởi kiện yêu cầu công ty phải trả số nợ gốc cịn thiếu tiền lãi tạm tính đến ngày 16/5/2013 3.197.000.000 đồng, Nếu đến hạn không trả tồn nợ u cầu phát tài sản chấp để thu hồi nợ Công ty ĐKQ xác nhận cơng ty có ký vay Ngân hàng N, tài sản chấp nhà số 162 VTT, Q.Tân Bình thuộc chủ quyền ơng TVS bà LTK Thực hợp đồng, công ty trả phần tiền lãi tình hình tài cơng ty gặp khó khăn, xác nhận nợ gốc cịn thiếu 2.300.000.000 đồng lãi phát sinh, công ty khơng cịn khả tốn, xin Tịa giải theo quy định pháp luật Đối với việc bảo lãnh, phía người liên quan cho hợp đồng ủy quyền bị làm giả, công ty không liên quan khơng biết việc ơng S đưa người khác mạo danh bà K đến phịng cơng chứng lập hợp đồng ủy quyền nên ơng S phải chịu hồn tồn trách nhiệm từ việc ủy quyền chấp tài sản cho cơng ty vay nợ ngân hàng Người có quyền nghĩa vụ liên quan bà NTBĐ xác nhận ngày 8/3/2010 ơng TVS đưa người phụ nữ lên Phịng Công chứng số TPHCM khai vợ ông tên LTK kèm theo có CMND lập hợp đồng ủy quyền cho bà quyền chấp nhà 162 VTT, TB để vay tiền ngân hàng, việc ủy quyền cơng chứng hợp pháp Sau đó, ngày 16/3/2010, bà chấp tài sản Ngân hàng N để đảm bảo cho Công ty ĐKQ vay nợ 2,3 tỷ đồng, hợp đồng chấp công chứng Phịng cơng chứng số TPHCM đăng ký chấp Phịng Tài ngun mơi trường quận Tân Bình theo quy định Đến tháng 4/2010, Công chứng viên gọi bà lên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng ủy quyền ngày 8/3/2010, bà khơng đồng ý cơng chứng viên cho bà biết lý ơng S đưa người khác giả bà K lên làm ủy quyền, sau làm áp lực nên bà đồng ý ký hủy bỏ ủy quyền vào ngày 14/4/2010 Ngồi ra, bà cịn xác nhận ký hợp đồng ủy quyền bà thực với tư cách cá nhân nên bà trách nhiệm việc trả nợ thay ơng S bà K Khi hợp đồng ủy quyền bị hủy bỏ bà khơng liên hệ với Ngân hàng bà nghĩ trách nhiệm bên chủ tài sản ơng S người thực hành vi ủy quyền đưa người khác giả mạo vợ ký ủy quyền bà Cơng ty ĐKQ khơng có lỗi, đó, khơng đồng ý cho hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp bị vô hiệu Sở dĩ ông S ủy quyền cho bà chấp tài sản bảo lãnh cho Công ty ĐKQ vay nợ ngân hàng ông S thiếu nợ chồng bà (đã chết ngày 25/4/2011) Người có quyền nghĩa vụ liên quan ơng TVS trình bày: Ông chồng bà LTK, xác nhận tài sản chấp để bị đơn vay vốn ngân hàng ghi tên vợ chồng tài sản chung vợ chồng, Trang 3/27 tài sản riêng bà K gia đình cho riêng Tuy nhiên, ông xác nhận thời điểm lập hợp đồng ủy quyền giả mạo ông chưa xác nhận văn tài sản tài sản riêng bà K theo quy định pháp luật Về việc chấp tài sản trên, bà K không hay biết ơng cần tiền để làm cơng việc riêng nên có người giới thiệu cho ơng gặp ơng H bà Đ, với điều kiện phải có giấy tờ để chấp, khơng muốn cho vợ biết nên ông lấy giấy tờ nhà số 162 VTT Tân Bình đưa ơng H bà Đ làm giả CMND đưa người khác giả vợ ông để thực việc ủy quyền chấp cho bà Đ Sau đó, ơng nhận thấy việc làm phạm pháp nên yêu cầu ông H bà Đ hủy bỏ ủy quyền trả lại giấy tờ chủ quyền nhà cho ông họ không thực cầm giấy tờ nhà chấp Ngân hàng N Sau đó, quan điều tra khởi tố vụ án làm giả giấy tờ ủy quyền nên ông bị bắt giam bị phạt tù tháng, chấp hành án xong Vì vậy, ơng khơng trách nhiệm dân liên quan đến hợp đồng ủy quyền giả nữa, đồng thời ông không trực tiếp vay tiền Ngân hàng nên không chấp nhận cho ngân hàng phát tài sản chấp Người có quyền nghĩa vụ liên quan bà LTK trình bày: Ngay từ đầu, hợp đồng ủy quyền cho bà Đ chấp tài sản bà K bị làm giả (bản án hình sơ thẩm xác nhận ông S làm giả) nên bà K không chấp nhận yêu cầu phát tài sản chấp nhà số 162 VTT quận Tân Bình hợp đồng ủy quyền ông S, bà K với bà Đ vô hiệu dẫn đến hợp đồng chấp vô hiệu vi phạm pháp luật Đồng thời, hợp đồng chấp vi phạm khoản Điều 144 Bộ luật Dân bà Đ đại diện theo pháp luật thành viên công ty, làm chủ sở hữu cơng ty giao dịch với nên hợp đồng vơ hiệu tồn Do đó, u cầu Tòa án tuyên bố: - Hợp đồng ủy quyền ông TVS, bà LTK với bà Đ ngày 8/3/2010 theo chứng nhận Phịng cơng chứng số TPHCM vô hiệu vi phạm pháp luật - Hợp đồng chấp tài sản ngày 16/3/2010 Ngân hàng N bà Đ để bảo lãnh vay vốn cho Công ty ĐKQ vô hiệu vi phạm pháp luật - Buộc Ngân hàng N hoàn trả cho bà LTK giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tờ khai lệ phí trước bạ giấy tờ kèm theo Hướng xử lý: - Tịa sơ thẩm lần (TAND TPHCM): Vơ hiệu phần hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp - Tòa phúc thẩm lần (Tòa phúc thẩm TAND tối cao TPHCM): Hủy phần án sơ thẩm, giao cấp sơ thẩm giải lại yêu cầu phát tài sản chấp cho thi hành án vô hiệu phần hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp - Tịa sơ thẩm lần (TAND Q10): Tiếp tục vơ hiệu phần hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp (như sơ thẩm lần 1) Trang 4/27 - Tịa phúc thẩm lần (TAND TPHCM): Vơ hiệu tồn hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp (theo quan điểm Tòa phúc thẩm lần 1) - Tòa giám đốc thẩm (TAND cấp cao TPHCM): Hủy toàn án phúc thẩm lần 2, giao TAND TPHCM xét xử phúc thẩm lại cho thi hành án vơ hiệu phần hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp - Tịa phúc thẩm lần (TAND TPHCM): Vơ hiệu phần hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp Tình pháp lý (Trích Bản án KDTM phúc thẩm số 874/2018/KDTM-PT ngày 28/9/2018 TAND TPHCM tranh chấp hợp đồng tín dụng Ngân hàng N Công ty H) Nguyên đơn: Ngân hàng N Bị đơn:Cơng ty cổ phần H Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông L, bà H - Nguyên đơn trình bày: Ngày 06/9/2012, Cơng ty cổ phần H ký Hợp đồng tín dụng vay Ngân hàng N số tiền gốc là: 10.997.286.000 đồng; thời hạn rút vốn vay 12 tháng, thời hạn vay cho lần nhận nợ 09 tháng, nhằm mục đích bổ sung vốn lưu động công ty Để bảo đảm khoản vay này, Công ty H bà H, ông L (do bà H đại diện theo Hợp đồng ủy quyền ngày 24/9/2010 Văn phịng cơng chứng B) đồng ý chấp bất động sản quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tọa lạc đường PĐL, quận B (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 6791/2008/GCN UBND quận B cấp ngày 13/10/2008) theo Hợp đồng chấp tài sản ngày 06/9/2012, công chứng Văn phịng cơng chứng S đăng ký giao dịch đảm bảo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận B ngày 06/9/2012 Do Công ty H khơng tốn nợ gốc lãi vay hạn nên Ngân hàng N khởi kiện Công ty H bên chấp, yêu cầu Tòa án buộc Công ty H phải thực việc trả nợ theo Hợp đồng tín dụng ký, số tiền nợ tạm tính đến ngày 18/10/2017 17.011.254.418 đồng (Trong đó, nợ gốc : 10.766.487.770 đồng, nợ lãi : 6.244.766.648 đồng), tiền lãi tiếp tục phát sinh theo hợp đồng tín dụng ký toán hết khoản tiền nợ gốc Trang 5/27 Trường hợp Công ty H khơng tốn đầy đủ bên chấp khơng thực nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật tài sản khác thuộc sở hữu cơng ty để trả tồn số tiền nợ gốc lãi vay cho Ngân hàng - Bị đơn trình bày: Xác nhận Cơng ty cổ phần H có vay Ngân hàng N số tiền 10.997.286.000 đồng theo Hợp đồng tín dụng ngày 06/9/2012, cịn nợ Ngân hàng số tiền tạm tính đến ngày 18/10/2017 17.011.254.418 đồng Hiện nay, Cơng ty H khơng có khả toán nên đồng ý bán nhà để toán số nợ thời gian sớm Do tình hình khó khăn lâu dài cơng ty khoản nợ khác, nên đề nghị Ngân hàng đồng ý cho trả vốn giảm toàn tiền lãi - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà H, trình bày: Bà xác nhận bà có ký Hợp đồng chấp tài sản nói Bà mong phía ngân hàng tạo điều kiện để bà ơng L tự bán nhà hỗ trợ bà, ông L thời gian tìm người mua nhà, khách hàng có yêu cầu hồ sơ nhà đất - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có u cầu độc lập, ơng L, trình bày: Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng chấp tài sản ngày 06/9/2012 vơ hiệu sau: Vi phạm thẩm quyền ký kết Hợp đồng chấp tài sản: Người ký tên bên bảo đảm Hợp đồng chấp ông T, ông T chưa Hội đồng quản trị bổ nhiệm chức danh Giám đốc Những thành viên Hội đồng quản trị khơng biết họp ngày 30/8/2012 (Biên họp Hội đồng quản trị việc đồng ý vay vốn kinh doanh Ngân hàng N) Vi phạm nguyển tắc thẩm định tài sản chấp quy định đăng ký giao dịch đảm bảo: Tại biên định giá tài sản bảo đảm, bên xác định tài sản chấp nhà cấp 2, kết cấu tầng, sân thượng với tổng diện tích 349,4m2 Trong đó, trạng nhà xây tầng từ năm 2008 theo Giấy phép xây dựng Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 11/8/2008 với tổng diện tích 500m2 Ngân hàng không thực đầy đủ chi tiết bước theo quy trình quy định Điều 30 Luật giá 2012, dẫn tới khác biệt số tầng diện tích Trong Hợp đồng chấp, Ngân hàng ghi không tên tài sản chấp (ghi nhầm sang địa khác) Như sai đối tượng chấp Trang 6/27 Cũng Hợp đồng chấp, bà H với tư cách bên chấp ký tên đóng đấu lại với tư cách cơng ty đóng dấu cơng ty Như sai tư cách Hợp đồng tín dụng khơng ghi ngày, ghi tháng năm 2012 Vậy tài sản chấp bảo đảm cho khoản vay nào? Theo hợp đồng tín dụng ngày nào? Hợp đồng tín dụng ghi tên bà H với tư cách Chủ tịch Hội đồng quản trị, ký tên đóng dấu với tư cách Giám đốc Như vậy, bà H lúc tồn chức danh Công ty cổ phần H sai Hợp đồng chấp tài sản Hợp đồng tín dụng ký ngày 06/9/2012 Cơng ty cổ phần H sử dụng dấu cũ hết hạn pháp lý sử dụng Đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng chấp tài sản ngày 06/9/2012 vô hiệu yêu cầu Ngân hàng N trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nói giấy tờ liên quan khác cho ông L Nhận định hướng xử lý Tòa án: Tại phiên tịa phúc thẩm, ơng L xác nhận có ký Hợp đồng ủy quyền ngày 24/9/2010 Văn phịng Cơng chứng B, có nội dung ủy quyền cho bà H thay mặt ông bảo lãnh chấp cho bên thứ ba phần sở hữu ông quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa đường PĐL, quận B theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất UBND quận B cấp ngày 13/10/2008 (Dưới gọi tắt Giấy chứng nhận 6791) Ông L xác nhận trước ký hợp đồng ủy quyền nói trên, vào năm 2008, ơng tiến hành phá dỡ nhà cũ (3 tầng) ghi Giấy chứng nhận 6791 xây dựng lại nhà hoàn toàn gồm tầng theo Giấy phép xây dựng cấp vào tháng năm 2008 chưa làm thủ tục hồn cơng nhà tồn từ thời điểm (được xác định theo Bản vẽ trạng cơng trình Chứng thư thẩm định giá ngày 25/9/2018 Công ty CP Định giá T) Ơng L giải thích việc ghi tài sản chấp đất theo Giấy chứng nhận 6791 mà không ghi theo thực trạng để tạo thuận lợi cho bà H chấp, bảo lãnh cho công ty H vay vốn ngân hàng Bà H thống xác nhận biết rõ việc lời trình bày nói ơng L Đại diện nguyên đơn phiên tòa phúc thẩm xác nhận trước ký Hợp đồng chấp ngày 06/9/2012, đại diện ngân hàng có đến thẩm định tài sản Trang 7/27 bảo đảm vào ngày 05/9/2012 biết rõ tài sản đất chấp địa đường PĐL, quận B nhà xây tầng, nhà tầng ghi Giấy chứng nhận 6791, nhà xây chưa cấp giấy chứng nhận nên hồ sơ tín dụng hợp đồng chấp phải ghi theo Giấy chứng nhận 6791 để công chứng Như vậy, thực tế ký hợp đồng ủy quyền hợp đồng chấp nói trên, bên liên quan biết rõ tài sản chấp đất địa đường PĐL, quận B nhà xây tầng chưa cấp giấy chứng nhận, tài sản gắn liền với đất ghi Giấy chứng nhận 6791, nhu cầu vay vốn Công ty H quy định pháp luật việc công chứng hợp đồng, bên ký hợp đồng với nội dung ghi nhận tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận 6791 mà không ghi theo trạng tài sản thời điểm ký hợp đồng Các bên liên quan xác nhận ký hợp đồng ủy quyền chấp nói trên, khơng có bên nhầm lẫn bị lừa dối đối tượng tài sản chấp Từ xác nhận nói bên liên quan, có đủ sở để xác định việc ủy quyền chấp tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận 6791 ghi Hợp đồng ủy quyền ngày 24/9/2010 Hợp đồng chấp ngày 06/9/2012 giao dịch giả tạo, khơng có thật (vì bên biết đối tượng hợp đồng không tồn tại thời điểm ký hợp đồng) nhằm che dấu giao dịch thật việc thỏa thuận ủy quyền chấp tài sản gắn liền với đất theo trạng thời điểm ký hợp đồng Căn theo quy định Điều 129 Bộ luật Dân năm 2005, giao dịch giả tạo bị vô hiệu, giao dịch thật bị che dấu việc ủy quyền chấp tài sản gắn liền với đất theo trạng có hiệu lực giao dịch thật có đủ điều kiện quy định Điều 122 Bộ luật Dân năm 2005; quy định pháp luật có liên quan đến hình thức hợp đồng chấp nhà tài sản khác gắn liền với đất (các điều 323 343 Bộ luật Dân năm 2005; Khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005; điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm) khơng buộc giao dịch phải có cơng chứng, chứng thực đăng ký có hiệu lực Cịn việc chấp quyền sử dụng đất địa nói cơng chứng với thực tế (tại Văn phịng Công chứng S) đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 06/9/2012 (tại Văn phòng đăng ký quyền sử đất quận B), nên phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định điều 10 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, khơng có giao dịch vô hiệu Trang 8/27 Các sai sót nội dung Hợp đồng chấp ngày 06/9/2012 mà ông L Luật sư bảo vệ quyền lợi cho ông L nêu đơn kháng cáo phiên tòa phúc thẩm việc ghi sai địa tài sản chấp (tại Điều 4.3.1), tên Biên kiểm định ngày 05/9/2012 (Điều 3.1), số thứ tự khoản Điều (Khoản 8.5 ghi trùng lắp), đóng dấu Công ty H không chỗ … lỗi đánh máy, lỗi sử dụng dấu, hợp đồng chấp bị vô hiệu Yêu cầu ông L việc trưng cầu giám định chữ ký thành viên Hội đồng quản trị Công ty cổ phần H Biên họp Hội đồng quản trị mà công ty đưa vào hồ sơ làm thủ tục vay tiền ngân hàng thuộc phạm vi tranh chấp thành viên cơng ty, Tịa án nhân dân TPHCM giải vụ án khác, không thuộc phạm vi giải vụ án Theo Quyết định giải khiếu nại ngày 19/6/2017 Tòa án nhân dân cấp cao TPHCM, quan hệ pháp luật hai vụ án độc lập với Mặt khác, theo quy định Khoản Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm bị vô hiệu mà bên thực phần tồn hợp đồng giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Do đó, yêu cầu nguyên đơn đòi phát tài sản chấp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất địa đường PĐL, quận B theo trạng tài sản có cứ, phù hợp với quy định Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 điều 351, 355 Bộ luật Dân năm 2005, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu có sở, pháp luật Kháng cáo ông L yêu cầu hủy án sơ thẩm cho Hợp đồng chấp ngày 06/9/2012 bên bị vô hiệu khơng có để chấp nhận MỘT SỐ VỤ ÁN TÍN DỤNG KHÁC Vụ án 1: Theo đơn khởi kiện, Ngân hàng A có cho Công ty cổ phần C vay 49.000.000.000 đồng Mục đích vay: mua nhà lập trường tiểu học bổ sung vốn kinh doanh Nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng trước thời hạn yêu cầu bị đơn toán số tiền vốn nợ 46.700.000.000 đồng lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng nói Trang 9/27 Tài sản đảm bảo quyền thuê tài sản gắn liền với đất 13 biệt thự cổ Đà Lạt, Lâm Đồng nhà số A9 UVK, quận Bình thạnh, TP HCM Công ty C làm chủ sở hữu Hợp đồng chấp nhà số A9 UVK công chứng số Phòng công chứng số TPHCM chứng nhận ngày 07/9/2005 đăng ký giao dịch đảm bảo Trung tâm thông tin tài nguyên – môi trường đăng ký nhà đất TPHCM ngày 07/9/2005 Nếu thời hạn mà bị đơn không trả nợ phát tài sản chấp nói để thu hồi nợ cho ngân hàng Người có quyền lợi, nghóa vụ liên quan: UBND tỉnh Lâm Đồng xác nhận có ủy quyền cho Sở Tài tỉnh Lâm Đồng ký Hợp đồng cho thuê biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước với Công ty C Công ty C tóan 13.790.000.000đ tiền quyền thuê 13 biệt thự thời hạn năm từ ngày 17/11/2005 đến 17/11/2010 Khi công ty C đem quyền thuê 13 biệt thư nói chấp ngân hàng để vay tiền không báo cho UBND tỉnh biết Mặt khác, hợp đồng không qui định công ty C quyền chấp quyền thuê 13 biệt thự để vay tiền UBND tỉnh Lâm Đồng không đồng ý phát quyền thuê13 biệt thự để trả nợ cho ngân hàng Toà án triệu tập hợp lệ bị đơn Công ty C để hoà giải xét xử Công ty C vắng mặt nên không lấy lời khai Vụ án : Ngày 25/9/2006, bà PTKL có ký HĐTD vay Ngân hàng K 700.000.000 đồng, thời hạn vay 12 tháng Tài sản bảo đảm nợ vay quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 220/69H 220/69K HHT, quận Bình Thạnh, TPHCM bà NTB ông NVL đứng tên tự nguyện chấp Trang 10/27 tỉnh Bình Dương (theo Giấy chấp tài sản công chứng) Do Công ty HL không toán nợ nên Ngân hàng C khởi kiện yêu cầu công ty phải toán khoản nợ nói yêu cầu phát tài sản chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng Công ty HL xác nhận số nợ gốc Ngân hàng N yêu cầu đề nghị xem xét lại việc tính lãi phát sinh công ty gặp nhiều khó khăn tài Đối với yêu cầu Ngân hàng C bên chưa xác định số dư nợ, đồng thời Công ty HL không thỏa thuận với ngân hàng tỷ lệ giá trị quyền sử dụng đất chấp cho Ngân hàng C giá trị tài sản gắn liền với đất khung kho Zamil Steel chấp cho Ngân hàng N Do đó, việc hòa giải không thành Tòa án phải đưa vụ án xét xử Vụ án 4: Ngày 30/12/2009, Ngân hàng P có cho Công ty cổ phần AP vay nợ theo Hợp đồng tín dụng hạn mức Khế ước nhận nợ ký ngày 30/12/2009 với số tiền vay 5.800.000.000 đồng, thời hạn vay đến ngày 03/5/2010, lãi suất 13,2%/năm Tài sản bảo đảm cho khoản nợ nói quyền sử dụng 1.854 m2 đất ông TVA bà NTH tọa lạc huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (theo Hợp đồng chấp ngày 05/02/2010 công chứng đăng ký chấp) 1.000 thép thuộc quyền sơ hữu Công ty AP (theo Hợp đồng cầm cố ngày 30/12/2009 đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 31/12/2009) Lô thép cầm cố nói giao cho Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ bảo vệ NL quản lý theo Hợp đồng bảo quản, quản lý hàng hóa nhập để cầm cố, chấp ký ngày 30/12/2009 NH, Công Trang 13/27 ty AP Công ty NL, có thỏa thuận việc rút hàng khỏi kho thực có đồng ý bên nhận cầm cố NH Quá trình thực hợp đồng, dù ngân hàng nhắc nợ nhiều lần Công ty AP để nợ hạn nhiều kỳ liên tiếp Để cấn trừ phần khoản nợ, NH P phối hợp với Công ty AP bán 721,22 thép cầm cố, số thép lại 14 cuộn, tương đương 278,78 Tuy nhiên, tháng 01/2010, Công ty NL tự ý xuất kho bàn giao cho Công ty AP 14 cuộn thép nói mà đồng ý NH, dẫn đến phần nợ vay Công ty AP tài sản bảo đảm Đến ngày 22/6/2010, Công ty AP nợ Ngân hàng P tổng cộng 1.570.000.000 đồng, nợ gốc 1.550.000.000 đồng nợ lãi 20.000.000 đồng Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty AP người có quyền lợi, nghóa vụ liên quan phải toán toàn nợ gốc, nợ lãi lãi phát sinh cho NH, buộc Công ty AP Công ty NL liên đới hoàn trả 14 cuộn thép cho NH để bảo đảm toán nợ vay; Công ty AP người có quyền lợi, nghóa vụ liên quan không tự nguyện toán nợ cho phép áp dụng biện pháp cưỡng chế xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho ngân hàng Công ty AP xác nhận có ký Hợp đồng tín dụng Khế ước vay tiền kiêm giấy nhận nợ ngày 30/12/2009 hợp đồng chấp ngày 05/02/2010 04/5/2010 Xác nhận số nợ gốc lại 1.550.000.000 đồng cố gắng trả nợ sớm cho ngân hàng Người có quyền lợi, nghóa vụ liên quan ông TVA bà NTH trình bày: Đề nghị ngân hàng cho Công ty AP tháng để trả nợ Nếu sau tháng Công ty AP không trả nợ đề nghị ngân hàng phát Trang 14/27 tài sản chấp sà lan theo Hợp đồng chấp ngày 04/5/2010 mà không phát tài sản ông A, bà H đứng tên chủ sử dụng tài sản cho Công ty AP mượn Công ty NL xác nhận việc xuất thép mà chưa có ý kiến ngân hàng nhân viên Công ty NL làm mà chưa có ý kiến lãnh đạo công ty Tuy nhiên, Công ty AP đồng ý chịu trách nhiệm toàn việc xuất hàng nên Công ty NL cho xuất hàng Đề nghị Tòa án không đưa Công ty NL vào tham gia tố tụng vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghóa vụ liên quan xin vắng mặt phiên hòa giải xét xử Vụ án 5: Theo đơn khởi kiện, ngày 14/04/2011, Ngân hàng K cấp tín dụng cho Công ty ĐN theo Hợp đồng cung cấp hạn mức tín dụng Khế ước nhận nợ cam kết trả nợ số 5051 ngày 03/4/2012, chi tiết sau: - Hạn mức tín dụng cấp: 20.000.000.000 đồng - Số tiền thực tế giải ngân: 3.200.000.000 đồng - Thời hạn vay: 04 tháng (từ ngày 03/04/2012 đến ngày 03/08/2012) - Mục đích vay: Thanh tốn tiền mua hàng - Lãi suất cố định: 21,39%/năm Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, Cty ĐN chấp toàn quyền đòi số nợ gốc, nợ lãi, tiền phạt, bồi thường thiệt hại phát sinh từ Hợp đồng mua bán hàng hóa Cty ĐN bên thứ ba Chi nhánh Công ty TN Biện pháp bảo đảm nêu ghi nhận cụ thể Hợp đồng chấp tài sản quyền đòi nợ đăng ký giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản Tp.Hồ Chí Minh ngày 03/04/2012 Chứng từ pháp lý tài sản chấp nêu gồm: - Hợp đồng mua bán hàng hóa số 31/ĐN-CNTN/2012 ngày 14/03/2012 - Hóa đơn 0001464 ngày 19/03/2012 Trang 15/27 - Biên giao nhận hàng hóa ngày 19/03/2012 - Biên xác nhận công nợ ngày 03/04/2012 Ngày 03/04/2012, Ngân hàng tiến hành giải ngân cho Cty ĐN số tiền 3.200.000.000 đồng Quá trình thực hợp đồng, Cty ĐN vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ toán nợ vay Ngân hàng nhiều lần nhắc nợ, thông báo cho Cty ĐN số nợ hạn công ty không thực cam kết tốn nợ vay Bên cạnh đó, Ngân hàng liên hệ với Chi nhánh Cty TN việc yêu cầu thực nghĩa vụ toán khoản phải thu Chi nhánh Cty TN không thực nghĩa vụ phải tốn nợ thơng báo Ngân hàng Tính đến ngày 07/11/2014, Cty ĐN cịn nợ Ngân hàng sau: - Nợ gốc: 2.968.023.598 đồng - Nợ lãi: 1.982.180.447 đồng (gồm lãi hạn: 138.332.743 đồng, lãi hạn: 1.761.737.187, lãi phạt: 82.110.517 đồng) Tổng cộng: 4.950.204.045 đồng Nay Ngân hàng khởi kiện có yêu cầu cụ thể sau: - Buộc Cty ĐN phải toán cho Ngân hàng số nợ án có hiệu lực pháp luật Cty ĐN cịn tiếp tục chịu lãi theo lãi suất qui định hợp đồng tín dụng ký kể từ ngày 08/11/2014 toán hết nợ - Trường hợp Cty ĐN không thực thực không nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng yêu cầu kê biên, phát tài sản bảo đảm là: Tồn quyền địi số nợ gốc, nợ lãi, tiền phạt, bồi thường thiệt hại phát sinh từ Hợp đồng mua bán hàng hóa Cty ĐN bên thứ ba Công ty TN để thu hồi nợ Bị đơn xác nhận Ngân hàng trình bày việc ký kết Hợp đồng cung cấp hạn mức tín dụng, Khế ước nhận nợ cam kết trả nợ ngày 03/04/2012 Hợp đồng chấp tài sản quyền đòi nợ ngày 03/04/2012 hồn tồn thật Q trình thực hợp đồng vay, Cty ĐN vi phạm nghĩa vụ trả nợ Tính đến ngày 07/11/2014, Cty ĐN cịn nợ Ngân hàng số tiền ngân hàng trình bày Trang 16/27 Vì Cty ĐN gặp khó khăn nên đề nghị Ngân hàng khơng tính lãi phạt cho phép công ty trả hết nợ thời hạn 12 tháng Việc Cty ĐN ký kết hợp đồng mua bán hàng hóa ngày 14/03/2012 với Chi nhánh Cty TN hoàn toàn dựa vào tin cậy lẫn Khi ký kết hợp đồng, Cty ĐN không yêu cầu Chi nhánh Cty TN xuất trình văn ủy quyền để chứng minh Chi nhánh Cty TN ký hợp đồng Khi tiến hành chấp quyền địi nợ, Cty ĐN khơng thơng báo cho Cty TN - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Cơng ty TN trình bày: Chi nhánh Cty TN Hà Nội đơn vị phụ thuộc Cty TN (trụ sở TPCHM) Chi nhánh phép hoạt động theo ủy quyền qui chế Cty TN Theo qui chế, chi nhánh phép ký kết hợp đồng kinh doanh phù hợp ngành nghề kinh doanh ghi giấy phép giá trị hợp đồng không vượt 500.000.000 đồng Nếu tổng giá trị hợp đồng vượt 500.000.000 đồng chi nhánh phải báo cáo giải trình Cty TN chấp thuận văn chi nhánh thực Việc ông T đại diện Chi nhánh Cty TN ký kết hợp đồng ngày 14/03/2012 với Cty ĐN hợp đồng có tổng giá trị lên đến 4.587.600.000 đồng chưa chấp thuận hay ủy quyền Cty TN vượt chức nhiệm vụ giao Vì hợp đồng trái pháp luật Việc Cty ĐN chấp quyền đòi nợ Cty ĐN hợp đồng ngày 14/03/2012 cho Ngân hàng hồn tồn khơng Nay Cty TN đề nghị xác định hợp đồng chấp nói vơ hiệu Việc giải tranh chấp Cty ĐN Cty TN liên quan đến hợp đồng mua bán hàng hóa ngày 14/03/2012 giải vụ án khác Cty TN khơng u cầu Tịa án giải hậu pháp lý việc hợp đồng chấp bị tuyên vô hiệu + Ông ĐNT Giám đốc Chi nhánh Cty TN Hà Nơi xác nhận có ký kết hợp đồng mua ban hàng hóa ngày 14/03/2012 ký biên xác nhận công nợ ngày 03/04/2012 Chi nhánh Cty TN Hà Nội đơn vị phụ thuộc Cty TN hoạt động theo Giấy phép qui chế Cty Thanh Niên Theo Quy chế Chi nhánh ký kết hợp đồng trị giá không vượt 500.000.000 đồng Nếu tổng giá trị hợp đồng vượt 500.000.000 đồng chi nhánh phải xin ý kiến Tuy nhiên thực tế có số hợp đồng chi nhánh ký trước báo cáo sau Cơng ty chấp thuận Vì Trang 17/27 ký kết hợp đồng ngày 14/03/2012 chi nhánh không xin ý kiến, dự kiến sau thực xong báo cáo sau cho Cty Tuy nhiên Chi nhánh chưa kịp báo cáo Ngân hàng khởi kiện Tòa án nên đến chi nhánh chưa chấp thuận Cty TN cho thực hợp đồng Vụ án 6: Nguyên đơn (Ngân hàng N) trình bày: Ngày 11/02/2011, Ngân hàng N Cơng ty T ký Hợp đồng tín dụng với nội dung: - Hạn mức cấp tín dụng: 30.000.000.000 đồng - Thời hạn 12 tháng - Lãi suất thời điểm ký hợp đồng tín dụng 16,5%/năm, lãi suất hạn 150% lãi suất cho vay áp dụng hợp đồng Tài sản chấp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tọa lạc đường Nguyễn Du, phường Bến Thành, Quận Chủ sở hữu ông Đ bà N, bà T làm đại diện theo Hợp đồng ủy quyền lập Phịng Cơng chứng số 5, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 19/10/2009 chấp cho Ngân hàng N để đảm bảo cho Công ty T vay vốn theo Hợp đồng chấp ngày 14/02/2011 lập Phịng Cơng chứng số 5, đăng ký giao dịch bảo đảm Phịng Tài ngun Mơi trường Quận ngày 14/02/2011 Theo thỏa thuận lãi suất điều chỉnh giảm xuống 16%/năm từ ngày 21/3/2012 giảm xuống cịn 13%/năm áp dụng từ ngày 21/6/2012 Tính đến ngày 14/4/2015, Cơng ty T cịn nợ ngân hàng từ hợp đồng tín dụng nêu số tiền 50.184.375.000 đồng, gồm: + Nợ gốc: 30.000.000.000 đồng + Nợ lãi: 20.184.375.000 đồng (tạm tính đến ngày 14/4/2015) Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lần gốc lãi tổng cộng: 47.779.375.000 đồng sau án có hiệu lực pháp luật yêu cầu tiếp tục trả lãi số dư nợ gốc thực nợ theo lãi suất nợ hạn kể từ ngày 18/11/2014 bị đơn trả hết nợ theo hợp đồng tín dụng nói với mức lãi suất hạn 19,5%/năm Trang 18/27 Nếu bị đơn khơng trả nợ nguyên đơn quyền yêu cầu quan có thẩm quyền xử lý tài sản bảo đảm quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đường Nguyễn Du, phường Bến Thành, Quận theo Hợp đồng chấp ngày 14/02/2011 để thu hồi nợ Trường hợp xử lý tài sản chấp mà không đủ thu hồi gốc lãi phát sinh nguyên đơn có quyền tiếp tục yêu cầu quan có thẩm quyền kê biên phát tài sản khác bị đơn nguyên đơn thu hết nợ - Bị đơn (Cơng ty T) trình bày: Ngày 11/02/2011, Ngân hàng N Cơng ty T có ký Hợp đồng tín dụng theo cơng ty vay 30.000.000.000 đồng với thời hạn vay 12 tháng, lãi suất 16.5%, lãi suất hạn 150% lãi suất hạn Nay Ngân hàng N yêu cầu Công ty T trả nợ gốc, nợ lãi tạm tính đến ngày 14/4/2015 tổng cộng 50.184.375.000 đồng Hiện nay, Cơng ty T hồn tồn khả trả số nợ trên, Công ty T đề nghị Tòa án cho phát tài sản bảo đảm cho khoản vay hợp đồng tín dụng nói quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tọa lạc đường Nguyễn Du, phường Bến Nghé, Quận theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất UBND TPHCM cấp Hợp đồng chấp ngày 14/02/2011 Đề nghị phù hợp với quy định pháp luật theo Hợp đồng ủy quyền ngày 19/10/2009 Phịng Cơng chứng số 5, ơng Đ bà N ủy quyền cho bà T với quy định Khoản Điều 31 Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định chi tiết quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất; Điểm 2.1 khoản Mục I thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTPBTNMT ngày 13/6/2006 chấp quyền sử dụng đất người thứ ba mà luật đất đai gọi bảo lãnh quyền sử dụng đất; Điểm a tiểu mục 1.1 Mục I thông tư 04 ngày 13/6/2006 khoản Điều 72 Nghị định 63/2006/NĐCP ngày 29/6/2006 quy định bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định luật đất đai hiểu chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (ơng Đ, bà N, bà T) trình bày: Hợp đồng ủy quyền lập Phịng Cơng chứng số ngày 19/10/2009 vợ chồng ông Đ, bà N với bà T thể hiện: Ông Đ, bà N ủy quyền cho bà T quyền “Thay mặt ông Đ, bà N quản lý, sử dụng, cho thuê, lý cho thuê, sửa chữa, xin phép xây dựng, hoàn cơng, đóng loại thuế, đăng ký, thê chấp, xóa chấp, bán chuyển nhượng tặng cho, hủy hợp đồng mua bán – chuyển nhượng, hủy hợp đồng tặng cho tài sản: Trang 19/27 Căn nhà đất đường Nguyễn Du, phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Nhà đất Quận huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh Qua nội dung ủy quyền nêu trên, ông Đ, bà N không ủy quyền cho bà T dùng tài sản ông bà chấp để bảo lãnh cho người khác vay tiền Khi bà T chấp tài sản ông bà bảo lãnh cho người khác vay chưa đồng ý ông bà vi phạm hợp đồng ủy quyền nói Yêu cầu phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Ngân hàng N pháp luật vì: Hình thức Hợp đồng chấp ngày 14/02/2011 không quy định pháp luật bà T người đại diện theo ủy quyền ông Đ, bà N chủ sở hữu bất động sản người thứ quan hệ pháp luật vay tài sản Ngân hàng N Công ty T theo quy định Điều 361 Bộ luật Dân năm 2005, người trực tiếp vay tài sản chấp tài sản theo quy định Điều 342 Bộ luật Dân năm 2005 Ngân hàng N, bà T Công ty T ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân vi phạm nghiêm trọng hình thức hợp đồng theo Điều 342 Điều 361 Bộ luật Dân năm 2005 Nội dung Hợp đồng chấp ngày 14/02/2011 không quy định pháp luật vì: 2.1 Tại Điều hợp đồng nêu phạm vi đảm bảo hợp đồng không xác định đối tượng nghĩa vụ đảm bảo theo quy định hợp đồng tín dụng ngày 11/02/2011 2.2 Hơn nữa, quy định mục 6.2 Điều hợp đồng trái pháp luật Về trình tự, thủ tục: Ơng Đ, bà N chủ sở hữu bất động sản để đảm bảo thực nghĩa vụ chấp nhận việc bảo lãnh chấp nêu Khi hợp đồng công chứng, khơng có xác định ký tên, điểm để thể ý chí chủ sở hữu vi phạm nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu Yêu cầu Tòa án hủy bỏ hợp đồng chấp nói buộc Ngân hàng N phải có trách nhiệm hồn trả tồn giấy tờ liên quan đến tài sản chấp Trang 20/27 Tại án dân sơ thẩm số 12/2015/KDTM-ST ngày 14/4/2015, Tòa án cấp sơ thẩm định: - Chấp nhận phần yêu cầu nguyên đơn, buộc Công ty T phải trả cho Ngân hàng N khoản tiền nợ gốc 30 tỷ đồng, nợ lãi tính đến ngày 14/4/2015 20.184.375.000 đồng (tổng cộng 50.184.375.000 đ) số tiền lãi phát sinh từ ngày 15/4/2015 đến ngày trả hết nợ gốc theo mức lãi suất nợ hạn quy định hợp đồng tín dụng - Chấm dứt việc cho thuê nhà đường Nguyễn Du, Quận ông Đ với Công ty P - Chấp nhận yêu cầu độc lập bà T, hủy Hợp đồng chấp ngày 14/02/2011; buộc Ngân hàng N trả cho bà T loại giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, Hợp đồng mua bán ngày 10/3/2008 Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 12/3/2008 Ngày 22 25/4/2015, Công ty T Ngân hàng N nộp đơn kháng cáo án sơ thẩm, ngân hàng u cầu Tịa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, chấp nhận toàn yêu cầu ngân hàng bác yêu cầu độc lập bà T, Cơng ty T kháng cáo tồn án sơ thẩm Tại phiên tòa phúc thẩm: - Nguyên đơn: Yêu cầu Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa phần án sơ thẩm, bác yêu cầu độc lập bà T, chấp nhận yêu cầu phát tài sản bảo đảm ngân hàng - Bị đơn: Yêu cầu Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa phần án sơ thẩm, bác yêu cầu độc lập bà T, chấp nhận yêu cầu phát tài sản bảo đảm ngân hàng kháng cáo nguyên đơn, đồng thời buộc Công ty T trả lãi cho ngân hàng theo lãi suất hạn trả hết nợ gốc tình hình tài cơng ty gặp khó khăn (Cơng ty xác nhận ngân hàng tính lãi theo thỏa thuận hợp đồng) - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (ông Đ, bà N, bà T ông H đại diện): Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo nguyên đơn bị đơn - Ý kiến Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn: + Bản án sơ thẩm tun hợp đồng chấp vơ hiệu khơng xác Khoản Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ, Thơng tư liên Trang 21/27 ngành số 03, Khoản Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ, Thơng tư liên ngành số 04 quy định bảo lãnh quyền sử dụng đất thê chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, bà T dựa vào hợp đồng ủy quyền để chấp bảo lãnh cho Công ty T vay tiền ngân hàng phù hợp với phạm vi ủy quyền quy định pháp luật + Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo nguyên đơn, sửa phần án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn yêu cầu khởi kiện nguyên đơn, bác yêu cầu độc lập bà T - Ý kiến Luật sư bảo vệ quyền lợi cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: + Căn hợp đồng ủy quyền, ông Đ, bà N ủy quyền cho bà T chấp nhà đường Ngũn Du, Quận 1, khơng có ủy quyền bảo lãnh Bà T đem chấp cho Ngân hàng N bảo lãnh cho Công ty T vay vốn chưa có đồng ý ơng Đ, bà N vượt phạm vi ủy quyền + Ông Đ, bà N có văn khơng thừa nhận hợp đồng chấp nói Do đó, hợp đồng chấp bị vơ hiệu khơng làm phát sinh nghĩa vụ bên + Ngân hàng đưa nhà Nguyễn Du, Quận vào chấp cho ngân hàng (ghi vào hợp đồng tín dụng) chưa có hợp đồng chấp trái quy định pháp luật Công ty T khơng có quyền dùng nhà Ngũn Du, Quận để chấp cho ngân hàng + Hợp đồng tín dụng ký không với quy định cho vay Ngân hàng N Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo nguyên đơn bị đơn, giữ nguyên án sơ thẩm, Vụ án 7: - Nguyên đơn (Ngân hàng C) trình bày: Ngày 24/06/2011, Ngân hàng C Cơng ty Đ có ký kết Hợp đồng tín dụng nguyên tắc với số tiền cho vay tối đa 150.000.000.000 đồng để thi cơng cơng trình cơng ty theo hợp đồng tín dụng cụ thể Thời hạn cho vay 12 tháng Trang 22/27 Tài sản bảo đảm cho khoản vay nói quyền tài sản thuộc sở hữu Công ty Đ phát sinh từ hợp đồng thi công Công ty Đ chủ đầu tư Ngoài ra, khoản vay cịn có bảo lãnh bên thứ ba Tổng Công ty cổ phần X theo Hợp đồng bảo lãnh ngày 21/06/2011; Phụ lục hợp đồng số 01 kèm theo 21/06/2011 Thư bảo lãnh vay vốn ngày 21/06/2011; Thư gia hạn bảo lãnh vay vốn ngày 26/12/2011 Từ tháng 06/2011 đến tháng 10/2011, Ngân hàng C giải ngân cho Công ty Đ tổng cộng (9 đợt): 59.463.615.087 đồng Nay Ngân hàng C yêu cầu Công ty Đ trả số tiền nợ cịn thiếu tính đến ngày 26/10/2012 174.341.252.187 đồng, đó: - Nợ gốc : 146.043.334.653 đồng - Lãi vay hạn : 21.428.728.864 đồng - Lãi phạt hạn : 6.869.188.669 đồng Ngoài ra, Cơng ty Đ cịn phải tiếp tục chịu lãi dư nợ gốc theo mức lãi suất hạn qui định hợp đồng tín dụng trả hết nợ cho Ngân hàng Nếu Công ty Đ chưa trả nợ không trả đủ số tiền Tổng Cơng ty cổ phần X phải thực nghĩa vụ bảo lãnh trả thay số tiền bị đơn nợ nguyên đơn theo cam kết Thư bảo lãnh ngày 21/06/2011, Thư gia hạn bảo lãnh ngày 26/12/2011 Thư gia hạn bảo lãnh vay vốn (lần 2) số ngày 15/6/2012 Tổng Công ty X Đối với tài sản chấp đề nghị Tòa án giải theo quy định pháp luật Trường hợp số nợ phải trả vượt phạm vi bảo lãnh Thư bảo lãnh vay vốn nguyên đơn có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án phát tài sản chấp để thu hồi tiếp số nợ vượt phạm vi bảo lãnh Về yêu cầu độc lập Tổng Công ty cổ phần X, nguyên đơn có ý kiến sau : Tổng Cơng ty cổ phần X tham gia vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nguyên đơn có yêu cầu, trường hợp bị đơn khơng thực nghĩa vụ trả nợ Tổng Công ty cổ phần X phải thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bị đơn theo thư bảo lãnh cam kết Trong trường hợp Tòa án tuyên bị đơn phải thực nghĩa vụ trả nợ cho nguyên đơn, Trang 23/27 dẫn tới trường hợp Tổng Công ty cổ phần X phải thực nghĩa vụ trả nợ thay Chính vậy, Tổng Cơng ty cổ phần X coi bên thứ ba tham gia tố tụng đứng phía bị đơn Như vậy, vào Điều 177 Bộ luật Tố tụng dân 2004 (được sửa đổi, bổ sung năm 2011), Tổng Công ty cổ phần X không quyền đưa yêu cầu độc lập Tổng Công ty cổ phần X tham gia tố tụng đứng phía bị đơn Mặt khác, Tổng Công ty cổ phần X yêu cầu tuyên bố vô hiệu Thư bảo lãnh vay vốn ngày 21/6/2011 Thư gia hạn bảo lãnh vay vốn ngày 26/12/2011 quan điểm Tổng Cơng ty cổ phần X nhằm từ chối thực nghĩa vụ với nguyên đơn Quan điểm xem xét q trình giải vụ án khơng coi yêu cầu độc lập Việc phát hành thư bảo lãnh Tổng Công ty cổ phần X khơng bị vơ hiệu hình thức nội dung pháp luật - Bị đơn (Cơng ty Đ) trình bày: Xác nhận Cơng ty Đ Ngân hàng C có ký Hợp đồng tín dụng nguyên tắc ngày 24/6/2011 hợp đồng tín dụng cụ thể ngày 27/06/2011 nguyên đơn trình bày với tổng số tiền vay nợ 146.043.334.653 đồng Để đảm bảo nợ vay, Công ty Đ có ký Hợp đồng bảo lãnh ngày 21/06/2011 với Tổng Công ty X hợp đồng chấp quyền đòi nợ ký ngày 22/6/2011 nguyên đơn trình bày Sở dĩ Cơng ty Đ chưa trả nợ cho Ngân hàng C kinh doanh thua lỗ Công ty Đ buộc phải sử dụng nguồn toán chủ đầu tư để tái phục vụ thi công, trả nợ nhà cung cấp, tiền lương nhân công, Trong trường hợp Công ty Đ trả nợ cho Ngân hàng C bị đơn yêu cầu Tổng Công ty cổ phần X trả nợ gốc lãi thay cho Công ty Đ theo cam kết Thư bảo lãnh ngày 21/06/2011, Thư gia hạn bảo lãnh ngày 26/12/2011 Thư gia hạn bảo lãnh vay vốn (lần 2) ngày 15/6/2012 Tổng Công ty cổ phần X Bị đơn không đồng ý với Tổng Công ty cổ phần X việc yêu cầu Tịa án tun vơ hiệu thư bảo lãnh việc ban hành thư bảo lãnh với trình tự quy định theo quy chế bảo lãnh Tổng Công ty cổ phần X - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (Tổng Cơng ty cổ phần X) trình bày: Ngày 21/06/2011, Tổng Cơng ty cổ phần X có phát hành Thư bảo lãnh vay vốn cho Công ty Đ vay vốn lưu động Ngân hàng C với số tiền bảo lãnh Trang 24/27 150.000.000.000 đồng Thời hạn bảo lãnh từ 21/06/2011 đến 31/12/2011 Tuy nhiên, đến thời điểm kết thúc bảo lãnh, Công ty Đ chưa cân đối nguồn vốn để trả nợ ngân hàng nên đề nghị Tổng Công ty gia hạn Thư bảo lãnh vay vốn Do đó, ngày 26/12/2011, Tổng Cơng ty phát hành Thư gia hạn bảo lãnh vay vốn để gia hạn thư bảo lãnh vay vốn nói dựa số dư nợ Công ty Đ Số tiền gia hạn bảo lãnh 146.043.334.653 đồng; Thời hạn gia hạn bảo lãnh từ 31/12/2011 đến 31/05/2012 Đồng thời, Cơng ty Đ đưa hình thức đảm bảo trả nợ vay quyền thu từ giá trị khối lượng hồn thành cơng trình đơn vị thực năm 2012, Tổng Công ty cổ phần X cho thời hạn hợp đồng tín dụng ngun đơn Cơng ty Đ khơng ngày 31/12/2011 nguyên đơn Công ty vi phạm quy định nên thư bảo lãnh Tổng Công ty phát hành không phát sinh nghĩa vụ Tổng Công ty theo hợp đồng tín dụng ngun đơn Cơng ty Đ Ngồi ra, hợp đồng tín dụng cụ thể xác định tài sản bảo đảm tiền vay tài sản chấp tương ứng theo hợp đồng chấp ký Như vậy, Thư bảo lãnh Tổng Công ty cổ phần X phát hành không phát sinh nghĩa vụ Tổng Công ty theo hợp đồng tín dụng ngun đơn Cơng ty Đ Ngân hàng không hành động để bảo vệ quyền lợi Cơng ty Đ vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, cụ thể Công ty Đ thu tiền từ hợp đồng phát sinh quyền đòi nợ tài sản bảo đảm mà khơng tốn cho ngân hàng; Công ty Đ tự ý bán 30 hộ có đối trừ nghĩa vụ với chủ đầu tư Hành vi bán 30 hộ, xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp ngân hàng mà cịn có dấu hiệu tội phạm hình Trường hợp này, ngân hàng hồn tồn có quyền khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên hợp đồng chuyển nhượng hộ vô hiệu để thu nợ, ngân hàng không hành động Với việc bảo đảm quyền địi nợ phát sinh từ hợp đồng thi cơng thực tế việc ký kết thoả thuận ba bên nêu cho thấy, ngân hàng Cơng ty Đ hồn tồn bù trừ nghĩa vụ Do vậy, trường hợp, Tổng Công ty X khơng phải thực nghĩa vụ, Khoản Điều 366 Bộ luật Dân quy định: "Bên bảo lãnh thực nghĩa vụ bảo lãnh trường hợp bên nhận bảo lãnh bù trừ nghĩa vụ với bên bảo lãnh" Trang 25/27 Bởi lẽ trên, Tổng Công ty X không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Mặt khác, Tổng Cơng ty X có đơn u cầu độc lập đề nghị Tòa án tuyên Thư bảo lãnh ngày 21/06/2011 Thư gia hạn bảo lãnh số ngày 26/12/2011 Tổng Công ty X vô hiệu Việc phát hành bảo lãnh vay vốn cho công ty thành viên hoạt động thường xuyên Tổng Công ty X Tuy nhiên, mang tính đại diện cho Cơng ty thành viên theo phương thức thực nghĩa vụ bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh (thực tế thể Bảo lãnh nêu trên) Quy trình thực việc phát hành bảo lãnh theo Quy chế bảo lãnh ban hành kèm theo Quyết định ngày 21/7/2009 Hội đồng quản trị; Có giao kết Hợp đồng bảo lãnh; Bên bảo lãnh phải nộp phương án vay vốn; Tổng Cơng ty X có thu phí bảo lãnh Việc Tổng Công ty X thường xuyên phát hành Thư bảo lãnh vay vốn "hoạt động Ngân hàng" (theo quy định Điều 4.12 4.14 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010), vi phạm điều cấm pháp luật (Điều 8.2 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010) Như vậy, Bảo lãnh Tổng Công ty X bị vơ hiệu Đề nghị Tồ án chấp nhận yêu cầu độc lập Tổng Công ty X theo đó, tun vơ hiệu thư bảo lãnh vay vốn nói Ngồi ra, hiểu Bảo lãnh theo quy định Bộ luật Dân không phù hợp, lẽ: Việc bảo lãnh Tổng Công ty X biện pháp bảo đảm tín chấp, mà tín chấp theo quy định Điều 372 Bộ luật Dân việc tổ chức xã hội đảm bảo cho cá nhân hộ gia đình nghèo Tóm lại ý kiến Tổng Cơng ty X: * Về hiệu lực thư bảo lãnh Tổng Công ty X: Yêu cầu tuyên bố thư bảo lãnh vơ hiệu người ký (Phó Tổng giám đốc) khơng có thẩm quyền nội dung thư bảo lãnh hoạt động bảo lãnh ngân hàng, vi phạm điều cấm pháp luật (do Tổng Công ty X khơng phải tổ chức tín dụng) * Về thứ tự ưu tiên xử lý giao dịch bảo đảm: Yêu cầu xử lý giao dịch bảo đảm khác (các hợp đồng chấp quyền đòi nợ Công ty Đ) trước xử lý giao dịch bảo lãnh Tổng Công ty X Trang 26/27 Trang 27/27 ... cầu vụ án này, đề nghị Tòa án xét xử theo quy định pháp luật (Nếu có tranh chấp với bà B, ông L, khởi kiện thành vụ án khác) Vụ án 3: Căn Hợp đồng tín dụng vay bắt buộc không toán nợ tín dụng thư,... với quy định Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 điều 351, 355 Bộ luật Dân năm 2005, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu có sở, pháp luật Kháng cáo ông L yêu cầu hủy án sơ thẩm cho Hợp... Hợp đồng tín dụng với nội dung: - Hạn mức cấp tín dụng: 30.000.000.000 đồng - Thời hạn 12 tháng - Lãi suất thời điểm ký hợp đồng tín dụng 16,5%/năm, lãi suất hạn 150% lãi suất cho vay áp dụng hợp