Nguyên tắc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt tr ong toàn bộ quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản . Đối với các tài sản là nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng đó , các tài sản khác gắ n liền với đất đai , quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở thì vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trước tiên thực hiện theo phương thức mà các bên trong hợp đồng tín dụng đã thỏa thuận. Trước khi thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay thì các ngân hàng thương mại thực hiện các thủ tục như : thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp, bên bảo lãnh về việc cho xử lý tài sản , đăng ký thông báo yêu cầu xử lý bất động sản theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm . Các ngân hàng thương mại được quyền ấn định thời điểm xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản không quá mười lăm ngày kể từ ngày đăng ký thông báo yêu cầu xử
lý tài sản bảo đả m tiền vay theo quy định ; có trách nhiệm phối hợp với bên bảo đảm chuẩn bị xử lý bất động sản. Các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thể thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản như : bán đấu gi á tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở , nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm ; khởi kiện ra tòa án.
Trong thực tế, việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản để thu hồi nợ tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam còn gặp nhiều vướng mắc . Về xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận giữa các ngân hàng thương mại và bên bảo đảm, Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm: thực hiện theo thỏa thuận của các bên . Tuy nhiên , việc các ngân hàng thương mại tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm , bên giữ tài sản , các ngân hàng thương mại chưa được toàn quyền xử lý tài sản trong khuôn khổ của pháp luật . Nếu bên bảo đảm có hành vi gian lận , lừa đảo và cá n bộ làm việc tại các cơ quan chức năng ở địa phương có hành vi bao che và không trung thực thì ai sẽ là người gánh chịu những rủi ro về việc không xử lý được tài sản bảo đảm ? Đó chính là ngân hàng , vì việc xử lý tài sản bảo đảm bị kéo dài và không b iết bao giờ ngân hàng mới thu hồi được vốn vay, như trường hợp sau:
Ngày 20/9/2005, Chi nhánh Ngân hàng A ở Thanh Hóa đã ký hợp đồng tín dụng ngắn hạn cho ông Nguyễn Văn T vay tiền với mục đích mua nguyên vật liệu để sản xuất, kinh doanh, với biện pháp bảo đảm cho khoản vay là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bà Lê Thị H (địa chỉ: số 08/50B - Phố X, phường Y, Thành phố Thanh Hóa ), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bà H cung cấp có số TT16 QSDĐ/103/UBTP cấp ngày 01/6/2000. Mặc dù khi nhận thế chấp, ngân hàng đã thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật (có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường Y về việc bà H có đất tại địa phương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên, đã
thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, khi nhận thế chấp có đi xác minh thực tế mảnh đất mà bà H thế chấp).
Tuy nhiên, đến khi ông T không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay, ngân hàng đề nghị xử lý quyền sử dụng đất mà bà H đã thế chấp để thu hồi nợ mới "ngã ngửa" ra là mảnh đất mà bà H đang thế chấp tại ngân hàng không phải thuộc quyền sử dụng của bà H, mặc dù mảnh đất là có thật, xác nhận của Ủy ban nhân dân phường Y là có thật nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là giả. Như vậy, lý do vì sao mà Ủy ban nhân dân địa phương (phó Chủ tịch phường) xác nhận tại thời điểm thế chấp rằng bà H có đất tại địa phương ? Như vậy, ngân hàng phải chịu rủi ro, người vay không có khả năng trả nợ, tài sản bảo đảm không có, vốn vay không được thu hồi .
Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, bất kỳ ngân hàng nào cũng hầu như tin tưởng tuyệt đối vào việc có xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương nơi có đất là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định đất đó có tồn tại "thật" trên thực tế hay không, bởi vì không ai khác ngoài Ủy ban nhân dân địa phương là người thay mặt Nhà nước theo dõi, quản lý đất đai tại địa phương. Tuy nhiên, xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương không phải lúc nào cũng an toàn cho các ngân hàng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Ví dụ trên là lời cảnh báo cho các ngân hàng thương mại về việc kiểm tra, xem xét tính chính xác của các giấy tờ , thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm , đây là bước khởi điểm nhưng cũng ảnh hưởng t rực tiếp đến quá trình xử lý tài sản bảo đảm là bước thứ yếu trong hoạt động cho vay của ngân hàng. Bên cạnh đó , ngân hàng cần có các cán bộ pháp chế để thực hiện các thủ tục về bảo đảm tiền vay là bất động sản cũ ng như xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản vì đây là loại tài sản đặc thù , hầu hết các giao dịch liên quan đến loại tài sản này đều phải công chứng , chứng thực , do vậy sự hợp tác trung thực , đúng đắn của các cơ quan chức năng ở địa phương , các văn phòng công chứng , các công chứng viên sẽ giúp cho ngân hàng thương
mại thực hiện được các giao dịch có liên quan đến tài sản bảo đảm là bất động sản nhanh chóng , an toàn, hợp pháp . Từ đó, ngân hàng sẽ không bị lâm v ào hoàn cảnh như ví dụ ở trên , tài sản bảo đảm không còn , không cần phải thực hiện thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm và ngân hàng hoàn toàn mất khả năng chủ động trong việc thu hồi vốn của mình .
2.2.2. Phƣơng thƣ́c xƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong trƣờng hợp không có thỏa thuận trong trƣờng hợp không có thỏa thuận