Thực tế giao dịch bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại cho thấy rằng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất (như nhà ở , nhà văn phòng , nhà xưởng, công trình xâ y dựng ...) là loại tài sản được sử dụng phổ biến nhất . Một phần vì các tài sản này thường có giá trị lớn , mặt khác lại dễ quản lý và gần như khơng bị hao mòn , hỏng hóc như các tài sản khác . Tuy vậy, gần như tương xứ ng với những ưu thế của nó , việc xử lý loại tài sản này đang là một công việc làm "nhức đầu" các cán bộ ngân hàng .
Nét đặc thù của tài sản bảo đảm là bất động sản đó là quyền sử dụng đất. Khác với quy định về x ử lý các loại tài sản khác , Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp như sau :
Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được
xử lý theo thỏa thuận ; nếu kh ông có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án [38].
Quy định này trên thực tế đang gây khó cho các ngân hàng thương mại, vì một khi đã xử lý tài sản bảo đảm t hì chủ tài sản rất ít khi hợp tác với ngân hàng để có thể xử lý theo thỏa thuận . Khi đó, các ngân hàng thương mại không còn cách nào kh ác buộc phải khởi kiện ra t òa án để giải quyết tranh chấp. Mà như chúng ta biết , thủ tục giải quyết một vụ án dân sự theo quy định của pháp luật hiện hành trả i qua rất nhiều công đoạn , tốn thời gian , công sức, nên rất ít khi được các ngân hàng thương mại lựa chọn . Vì những lý do đó , quy định của pháp l uật chưa phù hợp với thực tiễn giao lưu dân sự , không bảo đảm yêu cầu thu hồi vốn nhanh chóng cho các ngân hàng thương mại .
Ngoài ra, bản thân quy định nêu trên cũng chứa đựng mâu thuẫn . Một mặt ghi nhận cho các bên được quyền tự do thỏa thuận về cách thức , biện pháp xử lý tài sản bảo đảm ; mặt khác , lại gián tiếp công nhận cho bên thế chấp quyền phủ nhận các thỏa thuận đó và buộc các ngân hàng phải khởi kiện và theo đuổi một vụ kiện với rất nhiều phiền phức và tớn kém . Có thể thấy rằng, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất , phía ngân hàng thường rất chú trọng thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản bảo đảm , đưa ra các thời điểm, các hình thức xử lý thật cụ thể , cốt làm sao để khi cần thiết thì việc xử lý phải diễn ra thật dễ dàng , thu hồi vốn nhanh , bảo đảm an tồn tín dụng . Bên thế chấp dễ dàng và nhanh chóng đồng ý với những phương thức đó vì họ biết rằng, tại giờ phút quyết định , chỉ cần họ thể hiện ý chí phản đối là tất cả các thỏa thuận trong hợp đồng sẽ trở thành vô nghĩa .
Các ngân hàng thương mại khi ph át sinh nợ quá hạn và phả i xử lý tài sản bảo đảm ít khi khởi kiện ngay mà thường tìm đủ mọi cách để yêu cầu bên bảo đảm bán tài sản để trả nợ . Khởi kiện chỉ là phương sách cuối cùng , khi tất cả các biện pháp khác không đem lại hiệu quả . Nguyên nhân của tình trạng
này là nếu khởi kiện , các ngân hàng sẽ bị kéo vào một q trình tố tụng tiêu tớn nhiều thời gian , công sức và tiền bạc:
Thứ nhất, trong trường hợp tài sản bảo đảm là của bên thứ ba (khơng
phải bên vay ) thì nhiều tịa án không chấp nhận cho các ngân hàng khởi kiện trực tiếp bên bảo đảm để xử lý tài sản thu hồi nợ . Các thẩm phán cho rằng nghĩa vụ của bên bảo đảm trong trường hợp này là nghĩa vụ phụ , do đó, trước hết phải khởi biện bên nghĩa vụ chính là bên vay . Ở đây, các thẩm phán đã hiểu sai quy định của pháp luật . Ngân hàng thương mại kiệ n bên bảo đảm là kiện theo hợp đồng bảo đảm tiền vay , còn nếu kiện bên vay là kiện theo hợp đồng tín dụng . Kiện ai là thuộc quyền lựa chọn của ngân hàng , mục tiêu là giảm thiểu thời gian và chi phí của việc xử lý nợ . Rút kinh nghiệm từ thực tế trên, Ngân hàng A đã linh hoạt hơn trong việc khởi kiện Công ty X khi Công ty này không t hực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Công ty X vay vốn Ngân hàng A và bảo lãnh bằng tài sản bảo đảm là nhà đất của bà Nguyễn Thị H là mẹ ruột giám đốc Công ty. Nợ vay đã quá hạn mà giám đốc đi nước ngồi khơng thấy trở về. Ngân hàng A đã làm đơn khởi kiện Cơng ty X địi hồn trả vốn vay và thanh toán lãi phát sinh , yêu cầu đưa bà Nguyễn Thị H vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Với tư cách nguyên đơn, Ngân hàng A đã nêu rõ yêu cầu: Trong trường hợp Công ty X không trả nợ hoặc khơng có tài sản để trả nợ thì người bảo lãnh có nghĩa vụ trả thay bằng việc phát mại tài sản thế chấp . Như vậy, cách làm việ c máy móc này của một số tòa án đang gây cả n trở cho các ngân hàng thương mại khi khởi kiện yêu cầu xử lý tài sản để thu hồi vốn vay , do đó, các cán bộ ngân hàng cần vận dụng các kỹ năng nghiệp vụ đồng thời phải hiểu biết pháp luật liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm để nhanh chóng thu hồi nợ cho ngâ n hàng.
Thứ hai, sự nghiêm minh của cơ quan tài phán vẫ n còn là vấn đề gây
nhiều tranh luận . Chi phối bởi lợi ích của chính tòa xét xử , sự thiếu nghiêm minh, thậm chí là xuống cấp về đạo đức nghề nghiệp của một số thẩ m phán , sự can thiệp sau lưng của các chủ thể có thế lực… đã khiến cho tính công
minh và trung thực của tòa án bị giảm sút . Hơn nữa, nhiều thẩm phá n và thư ký tịa án khơng nắ m vững các ngun tắc pháp lý cũng như quy đị nh cụ thể liên quan đến bất đợng sản , hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng , do đó xử lý vụ án còn chưa chính xác .
Thứ ba, trường hợp tài sản bảo đảm tḥc sở hữu chung (ví dụ của vợ
chờng, của những người thừa kế nhưng chưa chia ...), khi xét xử phát hiện ra rằng có một trong các đồng chủ sở hữu không tham gia giao kết hợp đồng. Trường hợp này , các tịa án vẫn chưa có sự thớng nhất trong việc tuyên hợp đồng vô hiệu một phần hay vô hiệu toàn bộ . Nếu vô hiệu một phần thì các ngân hàng vẫn được quyền xử lý tài sản của những người có tham gia giao kết. Ngược lại, họ chẳng có quyền gì cả . Pháp luật cần có những hướng d ẫn cụ thể về vấn đề này , tránh sự tùy tiện của các thẩm phán khi xét xử .
Thứ tư, việc tuyên một giao dịch bảo đảm tiền vay vô hiệu do vi phạm
quy định về hình thức . Pháp luật hiện hành của chúng ta trong nhiều trường hợp vẫn coi giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu nếu không tuân thủ quy định về hình thức. Tại Điều 134 Bợ ḷt Dân sự năm 2005 có quy định:
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của mợt hoặc các bên , tịa án , cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn ; quá thời hạn đó mà khơng thực hiện thì giao dịch vơ hiệu [38].
Thứ năm, thủ tục tố tụng kinh tế và dân sự còn phức tạp : thời gian kéo
dài, khó khăn trong việc thu thập chứng cứ và tiệp cận các nguồn thông tin nhạy cảm và quan t rọng, chi phí theo kiện tốn kém .
Thứ sáu, công tác thi hành án còn quá nhiều bất cập . Đội ngũ cán bộ
thi hành án còn thiếu và yếu , chưa có đủ các quyền để thực thi trách nhiệm một cách tương đối độc lập ; quy định về thủ tục thi hành án xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay là bất động sản đặc biệt là thủ tục phát mại còn rất phức tạp : nhiều vụ án đã có quyết định thi hành án nhưng lại không còn tài sản để thi hành, sự trốn tránh gâ y khó khăn của con nợ đã khiến cho công tác thi hành án kinh tế , dân sự khó thực hiện trong thực tế . Vì những khó khăn trên , hiện nay, các quyết định , bản án của tòa án được thi hành trên thực tế chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ so với tởng sớ các qút định , bản án đã có hiệu lực thi hành . Hậu quả là sau một chặng đường dài lao tâm khổ tứ , tốn kém nhiều thời gian , tiền bạc cho hoạt động tố tụng , ngân hàng vẫn đứng trước nguy cơ mất trắng các khoản nợ.
Sự phân tích hai tình huống dưới đây sẽ chứng minh cho những lập luận trên về thực trạng xảy ra trong trường hợp các ngân hàng thương mại lựa chọn phương thức khởi kiện ra tòa án để xử lý tài sản bảo đảm tiền v ay là bất động sản:
Tình huống thứ nhất:
Ngày 28/4/2004, vợ chồng bà L vay 360 triệu đồng của Ngân hàng H để mua nhà, đất số 46, lô A.12, khu dân cư phường An Bình, thành phố Biên Hịa, Đồng Nai, đồng thời ký hợp đồng thế chấp nhà và đất là tài s ản hình thành từ vốn vay trên (do Cơng ty S - có chức năng kinh doanh nhà, đầu tư xây dựng và bán), thời hạn vay 24 tháng. Do thời điểm này quan điểm của cơ quan công chứng địa phương không thực hiện công chứng đối với các giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai nên trong hợp đồng thế chấp, các bên đã thoả thuận: "khi có giấy chủ quyền nhà, đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm". Cùng ngày, Ngân
hàng H phát hành văn bản số 444/NHCT.BH4 thông báo cho Công ty S về khoản vay và đề nghị hỗ trợ quản lý tài sản bảo đảm. Đến ngày 18/8/2006, Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho nhà , đất theo địa chỉ trên và giao cho Công ty S , tháng 12/2006 Công ty S đã giao giấy tờ nhà, đất (đứng tên chủ quyền là vợ chồng
bà L) cho Ngân hàng H quản lý. Tuy nhiên, trước đó, ngày 22/9/2005, mặc dù chưa có giấy tờ chủ quyền và chưa nhận nhà, nhưng vợ chồng bà L đã ký
"Hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà", theo đó, vợ chồng bà L bán nhà số 46,
lô A.12 với giá 720 triệu đồng cho vợ chồng bà Th, trong hợp đồng này, hai bên mua bán tự ghi thỏa thuận: "tuy là tài sản bảo đảm, nhưng ngân hàng H
không có quyền xử lý nhà để thu hồi nợ vay", hợp đồng đã được Ủy ban nhân
dân phường An Bình xác nhận "về chữ ký" vào ngày 07/10/2005.
Đầu năm 2007, do khách hàng không trả nợ vay, không thực hiện nghĩa vụ công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm, phát hiện khách hàng đã tự ý bán tài sản thế chấp nên Ngân hàng H đã khởi kiện. Vụ việc đến nay đã trải qua hai cấp xét xử .
Tình huống thứ hai:
Ngày 28/6/2004, Ngân hàng H ký hợp đồng tín dụng cho vợ chồng ông T vay 300 triệu đồng để mua nhà, đất số 44, lô A.12, khu dân cư phường An Bình, TP. Biên Hịa (do Cơng ty S đầu tư xây dựng và bán), thời hạn 24 tháng. Cùng ngày các bên ký hợp đồng thế chấp chính nhà , đất là tài sản hình thành từ vốn vay trên để bảo đảm cho khoản vay (nội dung như hợp đồng thế chấp nhà tại tình huống thứ nhất ), ngày 29/6/2004, Ngân hàng H phát hành Văn bản số 688/NHCT.BH4 thông báo cho Công ty S về khoản vay và đề nghị hỗ trợ quản lý tài sản bảo đảm .
Cũng trong ngày 29/6/2004, vợ chồng ông T ký bản thỏa thuận bán nhà trên cho bà L và được Uỷ ban nhân dân phường An Bình xác nhận "chữ
ký". Đến ngày 04/10/2005, vợ chồng ông T một lần nữa ký "Hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà số 44" với bà N với giá 550 triệu đồng, trên hợp đồng các
bên tự ghi: "tuy là tài sản bảo đảm nhưng ngân hàng không có quyền xử lý
nhà để thu hồi nợ vay, người phải trả tiền vay là bà L" và vẫn được Ủy ban
nhân dân phường An Bình tiếp tục xác nhận "về chữ ký" của các bên trong hợp đồng.
Ngày 27/7/2006, Ủy ban nhân dân thành phớ Biên Hịa ký G iấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông T, và giao cho Công ty S. Tháng 12/2006, Công ty S đã giao giấy tờ nhà, đất cho Ngân hàng H quản lý, sau nhiều lần ngân hàng yêu cầu, đến ngày 23/5/2007, vợ chồng ông T mới thực hiện nghĩa vụ công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm , nhưng vẫn không thực hiện trả nợ tiền vay nên bị Ngân hàng H khởi kiện.
Cả hai tình huống trên đều đã qua xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa và xét xử phúc thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai. Các bản án của tòa án các c ấp đều cùng chung một nhận định như sau : Trong hai tình huống trên, ngồi sự khác biệt là việc ở tình huống thứ hai, Ngân hàng H đã thực hiện công chứng và đăng ký giao dịch bản đảm đối với hợp đồng thế chấp , cịn các nội dung, tình tiết khác là hồn tồn tương đồng. Khi xét xử hai tình huống này, tồ án hai cấp đều tuyên hợp đồng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của Ngân hàng H là vô hiệu (ngay từ khi xác lập ) để công nhận hiệu lực các hợp đồng mua bán nhà của các đương sự . Vì:
Tình huống thứ nhất : Hợp đồng thế chấp gi ữa Ngân hàng H với vợ chồng bà L là vơ hiệu vì hợp đờng khơng được c ông chứng. Sau khi đã được cấp giấy sở hữu nhà , các bên khơng đăng ký giao dịch bảo đảm , có nghĩa hợp đờng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay là chưa có hiệu lực pháp luật nên khơng có giá trị để thực hiện;
Tình huống thứ hai: Hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng H với vợ chồng ông T là vơ hiệu vì sau khi đã được cấp giấy sở hữu nhà các bên không đăng ký giao dịch bảo đảm . Sau khi ngân hàng khởi kiện , ngày 23/5/2007, hai bên lại lập hợp đồng thế chấp mới để công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm nên hợp đồng này cũng khơng có giá trị;
Các hợp đồng bán nhà đều có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường , dù thủ tục chưa hoàn tất nhưng là sự tự nguyện của các bên trong khi các Hợp đồng thế chấp ngày 28/4/2004 và Hợp đờng thế chấp ngày 28/6/2004 chưa có
hiệu lực, nay bên bán đã có giấy tờ sở hữu, nên các hợp đồng ấy khơng vi phạm gì về nội dung và hình thức, được tiếp tục thực hiện.
Hai tình huống trên cho ngân hàng nhiều bài học kinh nghiệm, song chính cách xử lý của tồ án lại đã để lại nhiều vấn đề phải luận bàn:
Tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm thì nhà , đất số 44 và 46 đang hình thành , người bảo đảm vay tiền để mua nhà , chưa được giao nhà và chưa
