MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

* Nguyên tắc chung khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Trước hết pháp luật cần quy định rõ các nguyên tắc chung khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản . Cụ thể là:

Đối với trường hợp có sự đồng thuận giữa bên bảo đảm và ngân hàng tại thời điểm xử lý về các vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản (phương thức xử lý , địa điểm xử lý ...) thì việc xử lý sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đó .

Đối với trường hợp khơng có sự đồng t ḥn tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản như đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì các ngân hàng có thể u cầu bên bảo đảm tự bán tài sản trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng ba m ươi ngày ). Sau thời điểm đó , bên bảo đảm không tự bán , ngân hàng có toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm theo các

phương thức , thời điểm và địa điểm ... mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm tiền vay , không cần có sự đồng ý của bên bảo đảm . Trong trường hợp thế chấp (ngân hàng không giữ tài sản ), nếu bên bảo đảm không giao tài sản cho ngân hàng xử lý thì các ngân hàng có quyền đề nghị cơ quan công an các cấp hỗ trợ . Ngay khi nhận đư ợc đề nghị của các ngân hàng , cơ quan công an phải có nghĩa vụ cử cán bộ trực tiếp hỗ trợ ngân hàng cưỡng chế bên bảo đảm bàn giao tài sản . Ngoài ra, cần quy định rõ rằng các cơ quan liên quan như cơ quan công chứng , chứng thưc, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan sang tên trước bạ ... phải tiến hành các thủ tục để hỗ trợ ngân hàng trong việc bán tài sản . Khi xử lý bán tài sản trong trường hợp này , nhất thiết phải được tiến hành theo t hủ tục bán đấu giá công khai , rộng rãi, do ngân

hàng trực tiếp bán hoặc thuê một tổ chức có chức năng bán đấu giá thực hiện . Ngồi ra, nếu ḿn , các ngân hàng cũng có thể khởi kiện ra tịa án để xử lý tài sản trong trư ờng hợp này . Trong trường hợp các ngân hàng lạm dụng , gây thiệt hại cho bên bảo đảm hoặc người thứ ba , thì các bên đó có thể khởi kiện các ngân hàng ra tòa án yêu cầu bồi thường thiệt hại .

Đối với trường hợp khơng có sự đờng tḥn tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và cũng khơng có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm, nếu muốn xử lý tài sản , các ngân hàng nhất thiết phải khởi kiện ra tòa án theo thủ tục chung.

Dù có sự đồng thuận hay khơng có sự đồng thuận giữa bên bảo đảm và ngân hàng tại thời điểm xử lý về các vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản , các ngân hàng thương mại phải đảm bảo nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng . Để thực hiện nguyên tắc này , có thể cho phép ngân hàng thương mại áp dụng nhiều biện pháp , phương thức xử lý tài sản như trao quyền cho các ngân hàng thương mại được tự xử lý một số tài sản nhất định, thành lập những tổ chức chuyên mua bán nợ và xử lý tài sản bảo đảm, áp dụng các phương thức xử lý linh hoạt bằng các hình thức bán tài sản, bù trừ nghĩa vụ , ủy quyền bán đấu giá ... về thủ tục xử lý , cần quy định thủ tục nhanh gọn , đơn giản, giảm bớt thủ tục hành chính khơng cần thiết .

 Ban hành Luật Giao dịch bảo đảm

Thực tiễn hiện nay , qua nghiên cứu Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và đối chiếu , so sánh với những quy định về bảo đảm tiền vay trước đây , thấy rằng những quy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã thể hiện rõ sự tơn trọng ngun tắc thỏa tḥn , bình đẳng giữa các bên tham gia vào giao dịch bảo đảm c ũng như quyền tự chủ , tự quyết định của các bên . Tuy nhiên , Nghị đ ịnh 163/2006/NĐ-CP là văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung chứ không phải riêng về bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực tín dụng . Do đó, về trước mắt , cần thiế t có một văn bản

hướng dẫn cụ thể về tài sản bảo đảm tiền vay v à xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực ngân hàng để giúp cho các ngân hàng , các tổ chức tín dụng, các cơ quan nhà nước có cơ sở pháp lý và chủ động trong việc áp dụng pháp luật có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất đợ ng sản. Ngồi ra, Ngân hàng N hà nước có thể ban hành thơng tư hướng dẫ n thi hành Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm , có như vậy sự thực thi pháp luật sẽ cụ thể và ứng dụng trong thực tiễn hiệu quả hơn .

Về lâu dài, luật về giao dịch bảo đảm trong đ ó có quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường vốn, giúp các tổ chức , cá nhân trong xã hội dễ dàng tiếp cận với nguồn tín dụng. Mặc dù trong những năm qua , pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đã từng bước được hồn thiện . Tuy nhiên để đáp ứng tớt u cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội ở nước ta , cũng như những đòi hỏi của quá trình hội nhập thế giới, thiết nghĩ cần ban hành Luật Giao dịch bảo đảm. Theo cá nhân tôi , Luật Giao dịch bảo đảm nên được hoàn thiện theo những hướng sau :

- Về phạm vi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cần mở rộng hơn , xu hướng cải cách này đã được nhiều nước trên thế giới triển khai thực hiện ; vì những quy định thiếu rõ ràng , cụ thể về điều kiện đối với tài sản bảo đảm , hình thức của hợp đồng bảo đảm ... đã dẫn đến khó khăn trong việc khai thông thị trường vốn , cản trở các chủ thể kinh doanh (đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa ) tiếp cận nguồn vốn ngân hàng để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh , từ đó hạn chế sức cạnh tranh của nền kinh tế. Do vậy, pháp luật về giao dịch bảo đảm cần rà soát , đánh giá toàn diện nhằm tạo thuận lợi cho các tổ chức , cá nhân dùng tài sản hợp pháp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ . Xu hướng này cần được thực hiện kiên trì nhưng phải kiên quyết và mạnh mẽ nhằm bảo đảm tính tương thích với pháp luật về giao dịch bảo đảm trong khu vực và thế giới .

- Ngoài ra , cần thiết phải rà soát để bãi bỏ , sửa đổi những quy định không phù hợp với thự c tiễn, hạn chế các chủ thể thiết lập thực hiện các giao dịch bảo đảm , ví dụ như quy định giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ trong trường hợp thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tại Khoản 1 Điều 717, Khoản 5 Điều 718 Bộ luật Dân sự năm 2005...); bãi bỏ quy định về giao dị ch bảo đảm còn mâu thuẫn , chưa thớng nhất , ví dụ như cách thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2003 quy định trong trường hợp khơng xử lý được theo thỏa thuận thì quyền sử dụng đất được bán đấu giá , trong khi đó Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định bên nhận bảo đảm phải khởi kiện ra t ịa án ); nghiên cứu để bở sung một số quy định đáp ứng yêu cầu thực tiễn , ví dụ như : quy định hạn chế tài sản là nhà ở dùng để thế chấp cho nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng trong Luật N hà ở... Vì chính những mâu thuẫn , thiếu thống nhất của pháp luật về giao dịch bảo đảm dẫn đến những rủi ro pháp lý và cản trở các nhà đầu tư khi tiếp cận với thị trường vốn Việt Nam .

- Về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể có quyền , lợi ích liên quan đến tà i sản bảo đảm phải được quy định cụ thể, vì sự rõ ràng , chính xác và cơng bằng về lợi ích giữa các chủ thể (bao gờm cả Nhà nước ) có ý nghĩa quan trọng, góp phần đảm bảo tính an tồn pháp lý cho các giao dịch . Mặc dù, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm , cụ thể là căn cứ theo thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm (đối với trường hợp giao dịch bảo đảm khơng có đăng ký; những qùn, lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm vẫn chưa được bảo vệ thỏa đáng ). Do đó, việc ban hành Luật Giao dịch bảo đảm là rất cần thiết đối với môi trường kinh doanh hiện nay . Hơn nữa, Luật Giao dịch bảo đảm cần quy định rõ các loại "chi phí" từ việc xử lý tài sản bảo đảm

là bất động sản trong trường hợp các ngân hàng thương mại hoặc bên thứ ba xử lý tài sản. Theo tôi, chi phí này cần được quy định cụ thể bao gờm : chi phí quảng cáo bán tài sản , chi phí quản lý tài sản , chi phí định giá tài sản , chi phí

tổ chức bán đấu giá tài sản , lệ phí công chứng , chứng thực hợp đồng , thuế chuyển nhượng bất động sản , chuyển quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp các ngân hàng thương mại hoặc bên thứ ba xử lý tài sản .

- Cuối cùng, cần có các quy định tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nợ có bảo đảm được thực thi tốt nhất quyền năng của mình trên thực tế. Nói cách khác, trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất đợng sản trong thời gian nhanh nhấ t, ít tốn kém nhất những vẫn phải khách quan, trung thực. Ngoài ra, cần phải có sự thay đổi về quan điểm lập pháp khi điều chỉnh hành vi của các bên ký kết hợp đồng bảo đảm , đó là: áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn đố i với những tranh chấp liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ; tăng cường cơ chế , biện pháp để bên nhận bảo đảm dễ dàng tiếp cận và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.

* Quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Trước khi có Bộ luật Dân sự năm 2005, thực tiễn áp dụng cho thấy, chủ nợ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận tài sản bảo đảm tiền vay để thu hời nợ có bảo đảm do quy trình phức tạp, không có cơ chế hợp lý trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế. Khắc phục bất cập đó, pháp luật về giao dịch bảo đảm Việt Nam với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã thể hiện quan điểm tăng cường khả năng thu hồi nợ cho bên nhận bảo đảm . Ví dụ như : bán trực tiếp không cần qua đấu giá, quyền được tiếp cận hợp pháp để thu giữ tài sản bảo đảm .

Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần loại bỏ các quy định can thiệp quá sâu vào việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng các thủ tục hành chính và sự tham gia của các cơ quan hành chính vào q trình xử lý tài sả n của các ngân hàng thương mại . Đặc biệt là quy định về thủ tục giao tài sản và buộc bên giữ tài sản phải giao tài sản với sự tham gia của các cơ quan nhà nước, quy định về sự hỗ trợ của cơ quan nhà nước trong quá trìn h ngân hàng

thương mại xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . Sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước đối với việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là cần thiết , song cần có quy định rõ thủ tục hỗ trợ dưới hình thức:

+ Giao chức năng , nhiệm vụ cho một cơ quan tư pháp thực hiện việc cưỡng chế buộc giao tài sản bảo đảm để xử lý (có thể là cơ quan thi hành án );

+ Thành lập cơ quan gửi giữ tài sản để thực hiện nhiệm vụ bổ trợ cho hoạt động tư pháp;

+ Trong các trường hợp có tranh chấp về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản , việc giao tài sản , tranh chấp về định giá khi xử lý hoặc ngân hàng thương mại gặp khó khăn không xử lý được tài sả n bảo đảm thì cần phải giải quyết theo con đường tịa án , khơng phải bằng thủ tục hành chính hoặc trao quyền cho ngân hàng thương mại tự quyết định thực hiện các quy định hiện hành . Để đáp ứng được thực tiễn của việc gi ải quyết các tranh chấp này, cần xây dựng quy trình , thủ tục đơn giản , nhanh chóng .

Như vậy, để việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có hiệu quả cần có một cơ chế linh hoạt , chủ động cho các chủ thể khá c. Đó là sự tham gia hỗ trợ của các cơ quan có thẩm qùn như : tịa án, cơ quan cơng an, cơ quan công chứng , chứng thực… để việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản vừa bảo đảm tính khách quan , vừa bảo đảm hiệu lực thi hành.

* Về đăng ký giao dịch bảo đảm

Hiện nay, Nghị định 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm đã khắc phục được sự không đồng bộ giữa các văn bản pháp luật về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Nghị định 08/2000/NĐ-CP, Nghị định này đã quy định cụ thể trình tự thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất .

Tuy nhiên, quan điểm cá nhân tôi cho rằng hiện tại pháp luật chỉ nên quy định về ý nghĩa cũng như giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo

đảm. Cịn việc có đăng ký giao dịch bảo đảm hay không nên để các bên tự thỏa thuận. Nếu các bên thấy rằng giao dịch cần phải được đăng ký để bảo vệ quyền lợi cho mình , thì tại thời điểm xác lập hợp đồng sẽ thỏa thuận việc đăng ký . Nếu họ thấy rằng việc đăng ký không cần thiết , bởi họ có thể tự mình quản lý, kiểm soát được tài sản bảo đảm thì có thể không đăng ký và tự gánh chịu những rủi ro vì sự lựa chọn của mình .

Ngồi ra, chúng ta nên tập trung việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tất cả các loại tài sản về một cơ quan duy nhất , tránh tình trạng phân tán như hiện nay theo quy định tại Nghị đinh 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm :

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và thẩm quyền đăng

ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm:

1. Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay.

2. Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển.

3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường và Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch