TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

Theo khảo sát của IFC (Tập đoàn Tài chính quốc tế ) thì bất động sản là tài sản chủ yếu mà các ngân hàng thương mại ở Việt Nam lựa chọn để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ vay (hiện chiếm khoảng 80%). Cụ thể như : "tính đến đầu năm 2008, giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng , dự nợ bất động sản khoảng 135.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ toàn hệ thống , đến hết tháng 06/2008, tỷ lệ này là 9,96%" [23]; Ngồi ra, "tính đến q 2/2010, dư nợ cho vay bất động sản của Việt Nam là 192.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng " [22].

Tuy nhiên , có những quan điểm cho rằng khơng cần thiết phải có một trình tự, thủ tục riêng cho việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng . Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần được quy định và áp dụng thống nhất chung với các quy

định về xử lý tài sản bảo đảm thực hiệ n nghĩa vụ dân sự . Thực tế , ở nhiều quốc gia như : Pháp, Nhật Bản, Đức, Ba Lan,..., cũng khơng có hệ thống pháp luật điều chỉnh việc xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại, mảng quan hệ này chịu sự điều chỉnh của Luật Dân sự . Bên cạnh đó, cũng có những quan điểm cho rằng để đạt được yêu cầu kinh tế, yêu cầu bảo đảm an toàn trong hoạt động của các ngân hàng thương mại thì việc xử lý t ài sản bảo đảm tiền vay cần có những quy định riêng , trao đặc quyền nhất định cho các ngân hàng thương mại trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Quan điểm này đang được thể hiện trong các văn bản pháp luật điều chỉnh việc xử lý tài sản bảo đảm ở Việt Nam hiện nay. Thủ tục thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được pháp luật Việt Nam quy định tại Luật Đất đai năm 2003, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đ ất đai; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm và một số vă n bản khác có liên quan . Căn cứ vào các văn bản này ,

thủ tục cần thiết để thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản bao gồm: Cơ sở để thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là đến hạn trả nợ mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các ngân hàng thương m ại có thể xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trước thời hạ n trong trường hợp khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình , khách hàng là doanh nghiệp bị giải thể trước hạn hoặc chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc bị phát hiện việc cung cấp thông tin sai sự thật , vi phạm điều kiện sử dụng vốn và các cam kết khác tại hợp đồng tín dụng .

Trước tiên, phải thông báo cho bên bảo đảm về việc xử lý bao gồm : lý

do xử lý , phương thức xử lý , giá trị nghĩa vụ , thời hạn và địa điểm chuyển giao tài sản. Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm cũng quy định nghĩa vụ của người xử lý tài sản bảo đảm cũng như thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm (Điều 60, Điều 61).

Thứ hai, thủ tục đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản theo quy định của pháp luật về đăng ký gia o dịch bảo đảm. Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định :

Hồ sơ, thủ tục đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

1. Hồ sơ đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm có:

a) Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm;

b) Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm;

c) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.

2. Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các việc sau:

a) Ghi việc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm vào Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai;

b) Chứng nhận vào Đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm;

c) Thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận thế chấp đã đăng ký trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

d) Lưu giữ một (01) bản Đơn yêu cầu đăng ký và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký theo phương thức quy định tại Điều 19 của Nghị định này [16, Điều 30].

Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp , bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất (đã được sửa đổi , bổ su ng theo Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006), quy định:

Trong trường hợp phải xử lý quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất mà việc thế chấp , bảo lãnh các loại tài sản này đã được đăng ký thì chậm nhất là mười lăm ngày trước khi tiến hành việc xử lý tài sản thế chấp , bảo lãnh, bên nhận thế chấp , bên nhận bảo lãnh phải thực hiện đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh đó [6].

Thứ ba, thủ tục giao tài sản , buộc phải giao tài sản cho các ngân hàng

thương mại trong trường hợp bên giữ tài sản cố tình không giao tài sản để xử lý. Nếu bên giữ tài sản đã nhận được thông báo về xử lý tài sản và hết t hời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì

người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đ ảm để xử lý hoặc yêu cầu tòa án giải quyết .

Ví dụ: Khách hàng Nguyễn Thị K đang có nợ quá hạn tại Ngân hàng X, do không có khả năng trả nợ nên đã đồng ý bàn giao tài sản bảo đảm là nhà đất cho Ngân hàng X để phát mại thu hồi nợ . Tuy nhiên, khi cán bộ ngân hàng đến tiến hành các thủ tục nhận bàn giao tài sản bảo đảm thì thấy nhà đất nói trên hiện do mẹ và người em trai của bà Nguyễn Thị K sử dụng và những

người này không đồng ý giao nhà đất với lý do họ không còn chỗ ở nào khác . Theo quy định của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khách hàng phải có trách nhiệm phối hợp với ngân hàng thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm (Điều 63). Khách hàng và gia đình phải chịu các chi phí hợp lý, cần thiết cho việc thu giữ tài sản; nếu họ khơng bàn giao tài sản để xử lý hoặc có hành vi cản trở việc thu giữ hợp pháp tài sản mà gây thiệt hại cho ngân hàng thì phải bồi thường.

Ngân hàng đã yêu cầu bà Nguyễn Thị K v ề việc thu xếp chỗ ở khác cho gia đình và t ự nguyện bàn giao nhà đất cho ngân hàng xử lý thu hồi nợ. Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị K và gia đình khơng có thiện chí hợp tác trả nợ , và có hành vi c ản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng nên ngân hàng đã đề nghị Ủy ban nhân dân phường, cơ quan Công an nơi có tài sản bảo đảm tiến hành thu giữ tài sản, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho ngân hàng thực hiện quyền thu giữ tài sản.

Thứ tư, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được thực hiện trong thời hạn do các bên thỏa thuận ; nếu không có thỏa thuận thì người xử lý tài sản có quyền quyết định thời hạn xử lý nhưng đối với tài sản bảo đảm tiền v ay là bất động sản thì không quá mười lăm ngày , kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm , trừ trường hợp đối với bất đợng sản có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì người xử lý tài sản có quyề n

xử lý ngay , đờng thời phải thông báo cho các bên nhận bảo đảm về việc xử lý tài sản bảo đảm đó.

Ngồi ra , pháp luật còn quy định về việc khai thác tài sản trong thời gian chưa xử lý tài sản của doanh nghiệp tổ chức lại, xử lý tài sản trong trường hợp bên bảo đảm chết , vắng mặt tại nơi cư trú . Hoa lợi, lợi tức từ thu được từ việc khai thác tài sản này phải được hạnh toán riêng nếu không có thỏa thuận nào khác giữa các bên . Sau khi trừ các chi phí cần thiết cho việc khai thác , sử dụng tài sản , số tiền còn lại được dùng để thanh toán cho bên nhận bảo đảm.

Trong tất cả các trường hợp như: xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của doanh nghiệp tổ chức lại, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong trường hợp bên bảo đảm chết , vắng mặt tại nơi cư trú , các ngân hàng thương mại đề u được chủ động thực hiện quyền yêu cầu giao tài sản và chủ động thực hiện việc xử lý t ài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản . Sau khi thực hiện việc xử lý tài sản và chuyển nhượng quyền sở hữu cho bên mua , các ngân hàng thương mại tiến hành thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm và xóa đăng ký xử lý tài sản, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm. Ví dụ như trường hợp của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A đang có nợ quá hạn tại Ngân hàng Z. Tài sản bảo đảm là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của h ai vợ chồ ng ông Nguyễn Văn B (đồng thời là Giám đốc Công ty trên) và của hộ gia đình nhà bà Đỗ Thị C (bên thứ ba ). Sau khi phát sinh nợ quá hạn , ông Nguyễn Văn B đã tự tử chết, vợ của ông Nguyễn Văn B bỏ trốn . Hộ gia đình bà Đỗ Thị C cũng bỏ trốn, nhà đất là tài sản đảm bảo của hộ gia đình bà Đỗ Thị C đã bị hộ gia đình bà Trần Thị D đến ở với lý do bà Đỗ Thị C đang nợ bà Trần Thị D nên bà Trần Thị D đã bắt nợ nhà đất này , nay gia đình bà Trần Thị D khô ng giao tài sản của bà Đỗ Thị C cho ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay .

Vì các Bên bảo lãnh đều cố tình trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A, nên Ngân hàng Z đã xử lý như sau: Đối với tài sản bảo đảm của vợ chồng ông Nguyễn Văn B , do ông B đã

chết nên phải xác định những người được thừa kế tài sản này. Thủ tục xác định hàng thừa kế phải được phường sở tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của ông Nguyễn Văn B niêm yết thông báo về việc nhận thừ a kế trong thời hạn ba mươi ngày. Sau đó những người được xác nhận là hàng thừa kế sẽ tiến hành việc khai nhận thừa kế. Sau khi đã xác định được những người hưởng thừa kế, Ngân hàng Z sẽ yêu cầu họ thực hiện nghĩa vụ do ông Nguyễn Văn B để lại: trả nợ thay hoặc yêu cầu bàn giao tài sản bảo đảm để Ngân hàng Z xử lý thu hồi nợ; Đối với tài sản bảo đảm của hộ gia đình bà Đỗ Thị C, Ngân hàng Z cần làm việc với gia đình bà Trần Thị D để giải thích việc hộ gia đình bà Đỗ Thị C đã dùng nhà đất để thế chấp, bảo đảm cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A vay vốn tại ngân hàng , có đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó, ngân hàng được quyền ưu tiên trong việc thanh toán nợ và việc gia đình bà Trần Thị D chiếm giữ nhà đất của hộ gia đình bà Đỗ Thị C là bất hợp pháp. Ngân hàng có quyền yêu cầu các cơ quan chức năng cùng phối hợp trong việc yêu cầu gia đình bà Trần Thị D bàn giao tài sản bảo đảm cho ngân hàng quản lý đồng thời cũng áp dụng các biện pháp cần thiết để tìm hộ gia đình bà Đỗ Thị C về cùng ngân hàng giải quyết.

Nếu sau khi đã áp dụng mọi biện pháp để tìm kiếm vợ ơng Nguyễn Văn B thuyết phục những người được hưởng thừa kế của ông Nguyễn Văn B và hộ gia đình bà Đỗ Thị C mà khơng có kết quả, ngân hàng phải khởi kiện tại Tịa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết vụ việc.

Trường hợp của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A đã thể hiện sự chủ động của các ngân hàng thương mại trong việc thực hiện xử lý tài sản bảo đảm tiền v ay là bất đợng sản , q trình xử lý tài sản bảo đảm địi hỏi các cán bộ tín dụng, các chuyên viên thu hồi nợ phải linh hoạt , nắm chắc các quy định của pháp luật liên quan về thừa kế, xử tài sản bảo đảm,...

Như vậy , thủ tục x ử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản hiện nay được quy định tương đối cụ thể, rõ ràng. Một số quy định chưa được đề cập tại các văn bản trước thì nay đã được chỉnh sửa tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP

cho phù hợp hơn như : Điều 62 của Nghị định đã quy định cụ thể thời hạn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay , tránh tình trạng việc xử lý tài sản kéo dào gây khó khăn cho bên bảo đảm.

Thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và xóa đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản :

Pháp luật hiện hành quy định các ngân hàng thương mại khi nhận bảo đảm bằng các tài sản có đăng ký quyền sở hữu , quyền sử dụng phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm , đăng ký xử lý bảo đảm và xóa đăng ký giao dịch bảo đảm khi xử lý xong tài sản bảo đảm . Trong trường hợp này nếu khơng thực hi ện đăng ký thì có thể bị t ịa án tun bố hợp đồng g iao kết giao dịch bảo đảm vô hiệu .

Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho các ngân hàng thương mại và giải quyết tranh chấp đối với tài sản bảo đảm dùng để thực hiện nhiều nghĩa vụ . Tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm : Thế chấp quyền sử dụng đất , thế chấp quyền sử dụng rừng , quyền sở hữu rừng sản xuất và rừng trồng ,... thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhi ều nghĩa vụ , các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định (Điều 12). Hồ sơ và trình tự thủ tục về đăng ký giao dịch bảo đảm trong đó bao gồm cả thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và xó a đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đều được quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm.