VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Trong bất cứ lĩnh vực nào , việc hoàn thiện pháp luật cũng đều liên quan đến lợi ích hoặc nhóm lợi ích khác nhau cầ n được xử lý . Xuất phát từ mục đích cơ bản của việc xây dựng thiết chế xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng là nhằ m bảo vệ quyền lợi của người cho vay , bên có quyền và thông qua đó nhằm bảo đảm sự vận hành ổn định của nền kinh tế . Do vậy, khi hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần quán triệt n hững quan điểm có tính ngun tắc sau :
- Nguyên tắc bảo vệ triệt để quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm là các ngân hàng thương mại .
Trong quan hệ bảo đảm tiền vay , cũng như quan hệ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần phải ưu tiên bảo vệ quyền và lợi ích của các ngân hàng với tư cách là bên nhận bảo đảm . Sở dĩ như vậy là bởi vì , trong bất kỳ nền kinh tế nào , các ngân hàng ln có vị trí , vai trò vơ cùng q uan trọng và sự thành bại trong kinh doanh của các ngân hàng thương mại cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sự vận hành của nền kinh tế . Do đó, việc bảo vệ quyền lợi của chủ thể này cũng là bảo vệ lợi ích quốc gia , bảo đảm an ninh tài chính và sự ổn định của nền kinh tế quốc dân . Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả thu hồi vốn vay cũng như kết quả kinh doanh của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam . Lẽ đương nhiên, việc ưu tiên bảo vệ quyền, lợi ích của các ngân hàng thương mại cần đảm bảo sự dung hòa hợp lý với quyền của các chủ thể tham gia vào giao dịch kể cả bên thứ ba .
- Nguyên tắc vật quyền ở biện pháp thế chấp
Xét từ khía cạnh kỹ thuật lập pháp , việc ưu tiên bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm được thể hiện tập trung nhất ở sự bảo đảm nguyên tắc vật quyền trong biện pháp thế chấp tài sản . Điều đó có nghĩa là , vật quyền mà bên
nhận bảo đảm xác lập trên tài sản bảo đảm trong biện pháp thế chấp cần được bảo vệ tuyệt đối trước bất kỳ hành vi xâm phạm nào . Pháp luật La Mã gọi đó là một trong các dạng quyền đối với tài sản của người khác . Nó mạnh gần như quyền sở hữu (trong pháp ḷt La Mã cở đại , có những thời đểm đã ghi nhận rằng trong các trường hợp bảo đảm vật quyền , bên bảo đảm phải chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm , sau đó nếu nghĩa vụ đã hồn thành thì bên nhận bảo đảm trả lại tài sản cho bên nhận bảo đảm ). Sự bảo vệ tốt nhất cho quyền lợi của bên nhận bảo đảm có lẽ chính là việc thiết lập một vật quyền cho chủ thể này trên những tài sản đem bảo đảm . Với khả năng pháp lý này , bên nhận thế chấp - mặc dù không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng sẽ có đặc điểm ưu tiên , theo đuổi và truy đòi đối với tài sản đó cao hơn các chủ thể khác , thậm chí là cả chủ sở hữu tài sản. Khi đó, chủ sở hữu bị hạn chế quyền của mình đối với tài sản .
- Nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý của các thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm tiền vay để tạo thuận lợi cho quá trình xử lý t ài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản .
Cũng giống như các giao dịch dân sự khác , giao dịch bảo đảm tiền vay chính là sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên mối quan hệ bình đẳng, tự nguyện, tự do thỏa thuận. Các bên có thể tự do đàm phán , bàn bạc với nhau nhưng khi đã có sự đồng thuận và ghi nhận thành các điều khoản của hợp đồng về nghĩa vụ và quyền hạn của các bên thì các thỏa thuận đó phải được tơn trọng . Không thể chấp nhận việ c các chủ thể tại thời điểm ký kết hợp đồng thì đồng thuận tất cả các vấn đề , đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay thì các bên lại không tôn trọng thậm chí còn xâm phạm quyền lợi của nhau .
Vì khơng tn thủ ngun tắc này , pháp luật Việt Nam hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm tiềy vay là bất động sản đang quy định: không xử lý được tài sản bảo đảm theo thỏa thuận thì phải khởi kiện , do đó làm vơ hiệu hóa thỏa thuận trong hợ p đồng trước đó . Bên nhận bảo đảm muốn thực hiện
quyền của mình phải thỏa thuận lại với bên bảo đảm . Khi đã đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay , nhất là tài sản bảo đảm là bất đợng sản thì rất khó có thể đạt được thỏa thuận vì mâu thuẫn đã phát sinh giữa các bên .