NGUYÊN TẮC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỘNG SẢN

Luật pháp ở các nước có nền kinh tế phát triển thường chú trọng nhiều đến việc bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền tại các ngân hàng thương mại . Bởi đây là nguyên nhân đầu tiên ảnh hưởng đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng. Luật pháp quy định rất chi tiết và cụ thể quy ền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ của người gửi tiền , của tổ chức nhận tiền gửi , mức phí nộp bảo hiểm tiền gửi và mức được bồi hoàn khi tổ chức nhận tiền gửi bị đổ vỡ . Song không phải các nước đó khơng quan tâm tới v ấn đề bảo đảm an toàn trong cho vay

của tổ chức cho vay cũng như vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại , nhất là đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản .

Ở Việt Nam, nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 về xử lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được quy định tại các văn bản q uy phạm pháp luật về hoạt động ngân hàng . Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam được thực hiện theo các nguyên tắc : thỏa thuận, công khai, khách quan, kịp thời; tôn trọng v à bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên . Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các ngân hàng thương mại được thực hiện trên cơ sở hợp đồng , theo đó nguyên tắc xử lý tài sản có vai trò hết sức quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.

Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đóng vai trò quan trọng trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản bảo đảm . Nguyên tắc là những chuẩn mực, định hướng cho mọi hoạt động là điều kiện bắt buộc các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay phải tuân theo . Trong các nguyên tắc kể trên thì cần xác định rõ vai trị của từng nguyên tắc trong tồn bộ q trình xử lý tài sản bảo đảm.

Nguyên tắc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản . Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cũng quy định :

Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó do các bên thỏa thuận ; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đ ấu giá theo quy định c ủa pháp luật . Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ , thì việc xử lý tài sản đó do bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm thỏa thuận ; nếu không có thỏa thuận hoặc

không thể thỏa thu ận được tài sản được bán theo quy định của pháp luật [12].

Như vậy, nguyên tắc thỏa thuận và nguyên tắc cơ bản nhất trong giao dịch bảo đảm cũng như xử lý tài sản bảo đảm . Do bản chất của quan hệ bảo đảm tiền vay là gia o dịch trên cơ sở thỏa thuận , hợp đồng nên nguyên tắc thỏa thuận của các ngân hàng thương mại với khách hành vay được coi là nguyên tắc cơ bản nhất , quan trọng nhất . Hơn nữa , thực tế cho th ấy rằng , những trường hợp cụ thể , nếu không tôn trọng thoả thuận của các bên tham gia giao dịch thì pháp luật cũng khơng điều chỉnh hết và điều chỉnh một cách cụ thể các hành vi giao dịch . Nguyên tắc thỏa thuận trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thể hiện trong những trường hợp sau : Thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được thiết lập tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm tiền vay . Thỏa thuận này là cơ sở căn cứ để xử l ý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản , trừ trường hợp các thỏa thuận này trái với các quy định của pháp luật và đạo đức xã hội ; thỏa thuận được thiết lập tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm , các bên có t hể có những thỏa thuận khác với thỏa thuận ban đầu hoặc bổ sung các thỏa thuận mới , thậm chí pháp luật một số nước còn cho phép các bên được thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm. Tôn trọng các thỏa thuận của các bên t ham gia giao dịch là điều tiên quyết quyết định việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản được thuận lợi. Do vậy, nguyên tắc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản .

Hơn nữa, trong quy trình , thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, nguyên tắc bảo đảm quyền , lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch là nguyên tắc cơ bản , quan trọng được pháp luật ghi nhận . Việc bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch thể hiện trên nhiều

phương diện: Trước hết, lợi ích của các ngân hàng thương mại đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản cần được bảo vệ để ngân hàng thương mại xử lý tài sản bù đắp khoản cho vay bị tổn thất . Lợi ích này thể hiện ở việc tra o

quyền cho các ngân hàng thương mại trong việc truy đòi đối với tài sản , quyền quản lý tài s ản, quyền yêu cầu xử lý tài sản , quyền thực hiện phương thức xử lý tài sản , trong phạm vi pháp luật cho phép và các quyền khác đối với tài sản theo cam kết với bên bảo đảm , nếu cam kết này không trái với quy định của p háp luật và đạo đức xã hội . Thứ hai, mặc dù cam kết của các bên được tôn trọng, nhưng cũng cần có điều khoản quy định bảo vệ quyền lợi của các bên bảo đảm khi bên bảo đảm bị dồn vào thế bất lợi , bị cưỡng ép , áp đặt hoặc việc xử lý tài sản không khách quan . Yêu cầu này đòi hỏi việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có một quy trình cụ thể , chặt chẽ thơng qua bên thứ ba . Thứ ba, biện pháp xác định giá trị tài sản bả o đảm khi xử lý

cũng cần được pháp luật quy định nhằm bảo đảm mức giá xử lý tài sản hợp lý theo giá thị trường (có thể bán tài sản theo phương thức đấu giá rộng rãi hoặc thành lập hội đồng định giá , thuê cơ quan chuyên môn kiểm định giá ). Thứ tư, tôn trọng sự tham gia của bên bảo đảm vào quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản như: tôn trọng thỏa thuận của bên bảo đảm, cho phép bên bảo đảm được tham gia trong quá trì nh xử lý tài sản trong trường hợp tự nguyện .

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở các ngân hàng thương mại hiện na y đang gặp nhiều vướng mắc dẫn đến tình trạng tồn đọng nhiều trường hợp vi phạm hợp đồng bảo đảm chưa thể giải quyết được , do các thủ tục xử lý còn rườm rà , các văn bản hướng dẫn chưa có tính đồng nhất . Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng cũng là một nguyên tắc cần thiết trong việc xử lý tài sả n bảo đảm tiền vay là bất động sản nhằm đảm bảo khả năng thanh toán , khả năng chi trả của các ngân hàng thương mại , hạn chế thiệt hại do tài sản bảo đảm xuống cấp , mất giá không luân chuyển được nguồn vốn , khách hàng phả i trả lãi suất cho khoản vay , việc thực hiện các nghiệp vụ của ngân hàng thương mại bị phân tán .

Ngoài ra , để bảo đảm nguồn thu nợ tối đa của các ngân hàng thương mại từ việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản và bảo vệ lợi ích của bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý , đảm bảo sự cân bằng giữa quyền của tổ

chức tín dụng và bên bảo đảm đối với tài sản bảo đảm , các ngân hàng thương mại phải tuân thủ nguyên tắc xử lý tài sả n bảo đảm công khai , khách quan . Việc thực hiện nguyên tắc này đòi hỏi toàn bộ quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần được thực hiện một cách công khai , khách quan theo phương thức bán cơng khai , có thể có sự tham gia của bên thứ ba (Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 05/2/2002 quy định việc bán tài sản có sự chứng kiến của Cơng chứng viên ), hoặc giao cho bên thứ ba xử lý tài sản . Ngoài ra, các bên có thể th ực hiện việc xử lý thơng qua con đường tồ án với các thủ tục tố tụng rút gọn . Pháp luật Việt Nam cũng có nhiều văn bản pháp luật đề cập về vấn đề này : Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm . Nghị định này khơng có những quy định chi tiết và cụ thể khi xử lý tài sản bảo đảm mà chỉ quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan , công khai, minh bạ ch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp củ a các bên tham gia giao dịch (Khoản 3 Điều 58). Nghị định 163/2006/NĐ-CP không can thiệp sâu vào quan hệ bảo đảm vay giữa ngân hàng thương mại và bên bảo đảm, tôn trọng nguyên tắc thoả t huận, bình đẳng của các bên và cũng đã trao cho các bên nhiều quyền hơn khi tham gia giao dịch bảo đảm , nhưng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản , các ngân hàng thương mại cần chủ động xây dựng và ban hành văn bản hướng dẫn về bảo đảm tiền vay để áp dụng trong nợi bợ ngân hàng mình (có kèm theo bộ hợp đồng bảo đảm mẫu ) trên cơ sở cụ thể hóa những quy định của Bộ luậ t Dân sự năm 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Văn bản hướng dẫn nội bộ ngân hàng phải phù hợp với đặc điểm , điều kiện thực tế của mỗi ngân hàng và cần được tổ chức tập huấn sâu rộng đến các cán bộ liên quan của ngân hàng. Để bảo đảm việc thực hiện các nguyên tắc này , thực tế đòi hỏi phải có những quy định pháp điển hóa các nguyên tắc trong việc xử lý tài sản cũng

như trong toàn bộ các vấn đề pháp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay , nhất là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất đợng sản .

Tóm lại , xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn quan trọng của q trình cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản của các ngân hàng thương mại , mang tính tất yếu khách quan . Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản , quan trọng như nguyên tắc thỏa thuận , nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch , nguyên tắc xử lý tài sản nhanh chóng , công khai, khách quan . Hơn nữa , pháp luật cũng cần có những quy định cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp ph áp của các bên khi tham gia xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản .

Chƣơng 2