2.1.1. Quá trình phát triển của thị trường BĐS tại TP.HCM
Cùng với sự phát triển của cả nước, thị trường bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn 10 năm vừa qua được xem là thị trường sơi động, nhộn nhịp nhất trong nước, là trung tâm giao dịch các loại hình bất động sản như đất nền, căn hộ, cao ốc văn phịng, khu cơng nghiệp, …
Giai đoạn 2000 – 2001, với những thuận lợi như Hiệp định thương mại Việt – Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền cho người sử dụng đất và những chính sách cho người Việt Nam định cư nước ngồi được mua nhà ở, cùng với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước đã cĩ những tác động tích cực lên thị trường bất động sản trong cả nước nĩi chung, tại TP.HCM nĩi riêng. Giá bất động sản tăng cao, cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, cho đến khi Luật Đất đai được thơng qua, cùng với những quy định mới về kiểm sốt cung – cầu đất đai và thị trường BĐS. Kể từ thời điểm Luật Đất đai 2003 cĩ hiệu lực và những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng.
Giai đoạn 2004-2006 thị trường bất động sản trở nên kém sơi động hẳn khi các dự án khơng cĩ nhiều giao dịch, các hoạt động đầu tư trên thị trường này hầu như ngưng lại, giá cả tương đối ổn định. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra. Cung cĩ chiều hướng giảm do ít nhà đầu tư mới tham gia và nhà đầu tư cũ đang gặp những khĩ khăn về tài chính. So với năm 2002 thì khối lượng giao dịch trên thị trường bất động sản năm 2004 giảm
khoảng 50%, đến năm 2006 tiếp tục giảm khoảng 70%. Xem xét giao dịch tại Cơng ty Cổ phần Điạ ốc Sài Gịn (SaigonRES) trong giai đoạn 2003-2006 :
Bảng 1 : Tình hình giao dịch BĐS tại SaigonRES ĐVT : Triệu đồng
Năm Khối lượng giao dịch Giá trị giao dịch
2003 173 132.826
2004 23 32.216
2005 34 25.548
2006 35 22.775
Nguồn : SaigonRES (Ghi chú : số lượng giao dịch tính theo tiêu thức đơn vị bất động sản như 1 nền đất là 01 đơn vị BĐS, 1 căn hộ là 01 đơn vị BĐS, …)
Giao dịch của một cơng ty bất động sản khơng thể đại diện cho tồn bộ thị trường nhưng cũng cho ta cái nhìn tổng thể về thị trường trong giai đoạn này.
Khi những cơn sốt “ảo” của thị trường chứng khốn hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khốn sang thị trường bất động sản, tình hình này diễn ra từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008 khiến cho thị trường bất động sản nhộn nhịp hẳn lên tại TP.HCM. Thêm vào đĩ, chính sách lãi suất ngân hàng cho các hoạt động đầu tư trên thị trường BĐS cũng như cơ chế cho vay thơng thống, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá dẫn đến tình trạng nhiều người lao vào vịng xốy mua bán bất động sản, làm nhu cầu nhà đất tăng đột biến. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong sự tăng đột biến từ quý IV/2007 đến quý đầu quý I/2008, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Đỉnh điểm của sự bùng nổ tín dụng là tháng 12/2007, khoảng 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) được bơm vào nền kinh tế từ các ngân hàng tại TP.HCM. Khi những cơn sốt bất động sản lên đến đỉnh điểm, giá bất động sản tăng chĩng mặt thì cĩ thể nhận thấy một điều nghịch lý là : Việt Nam – quốc gia cĩ thu nhập bình quân đầu người thuộc hàng thấp nhất, lại cĩ giá bất động sản thuộc hàng cao nhất trên thế giới. Theo thống kê, giá căn hộ đầu tháng 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006.
Đầu tư vào bất động sản khơng những hấp dẫn nhà đầu tư trong nước mà cịn hút một lượng vốn lớn của nhà đầu tư nước ngồi trong giai đoạn này.
Bảng 2 : Đầu tư nước ngồi vào bất động sản tại TP.HCM Đvt : ngàn USD
Năm Số dự án Vốn đầu tư
2006 80 469.195
2007 147 542.530
2008 238 662.669
Nguồn : Cục thống kê TP.HCM
Số lượng nhà đầu tư trong nước và nước ngồi ngày càng tăng qua các năm trên thị trường bất động sản chứng tỏ sức hấp dẫn của thị trường tiềm năng này. Bảng 3 : Tình hình biến động doanh nghiệp đầu tư bất động sản
Năm Doanh nghiệp
Nhà nước Doanh nghiệp ngồi Nhà nước Doanh nghiệp cĩ vốn nước ngồi Tổng cộng 2006 69 3.003 15 3.087 2007 73 3.564 30 3.667 2008 64 4.613 64 4.741 Nguồn : Cục thống kê TP.HCM
Theo số liệu của Sở kế hoạch đầu tư TP.HCM đến tháng 8/2010 tổng số DN hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 7.524 DN; trong đĩ cĩ 88 DN Nhà nước, 6.990 DN ngồi Nhà nước và 446 DN cĩ vốn đầu tư nước ngồi.
Tình hình này diễn ra cho đến tháng 3/2008 khi Chính phủ cĩ những biện pháp kiểm sốt tiền tệ, ngân hàng bắt đầu hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản, tỷ lệ lãi suất cho vay tăng cao … nhằm kiềm chế lạm phát và thắt chặt chi tiêu trong giai đoạn khủng hoảng tài chính tồn cầu thì giá cả bất động sản chững lại và giảm xuống. Lãi suất cơ bản tăng từ 8,75% lên 12% vào ngày 19/05/2008 và tiếp tục được điều chỉnh tăng lên 14% vào ngày 11/06/2008, với mức lãi suất cơ bản mới thì lãi
suất trần mà các ngân hàng thương mại cho các tổ chức kinh tế vay tăng đột biến lên thành 21%.
Từ tháng 3 đến tháng 5/2008 sự suy giảm bắt đầu lan rộng. Làn sĩng tháo chạy bắt đầu, kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng. Giá căn hộ chung cư cao cấp giảm đáng kể từ 35% - 60% (tương đương với mặt bằng giá trước khi xảy ra hiện tượng tăng giá năm 2007), mức giá giao dịch đất nền nhà riêng lẻ, nhà biệt thự giảm khoảng 30%. Ngay cả những dự án trong khu vực cĩ tiềm năng phát triển như Nam Sài Gịn – lân cận khu đơ thị mới Thủ Thiêm cũng bị mất giá khoảng 50% nhưng giao dịch vẫn khơng khởi quan.
Từ tháng 7/2008 đến tháng 12/2008, thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít và giá cũng khơng biến đổi nhiều (chỉ giảm khoảng 8%). Tuy nhiên, so với đầu năm 2008 thì tình hình giá bất động sản đã giảm nhiều, trở về tương đương với mặt bằng giá tháng 10/2007.
Với những diễn biến trên thị trường bất động sản tại TP.HCM, ta nhận thấy xuất hiện một số xu hướng đáng chú ý của thị trường này trong thời gian gần đây là : - Các giao dịch trên thị trường bất động sản thứ cấp đang được chính quy hĩa. Việc Nhà nước giảm mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản cĩ tác động tích cực đến những giao dịch mua bán bất động sản. Những giao dịch “ngồi luồng” ngày càng được chỉnh đốn nghiêm ngặt.
- Ngày càng nhiều nhà đầu tư trên thị trường bất động sản từ các tổng cơng ty, tập đồn, các doanh nghiệp lớn thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngồi khiến thị trường này cĩ những thay đổi quan trọng. Nhiều doanh nghiệp lớn chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khốn sang bất động sản, luồng vốn đổ vào thị trường này quá nhiều trong khi quan hệ cung – cầu khơng thay đổi, cung thật chưa tăng mà cầu ảo vẫn là chủ yếu. Nhưng thực tế thì đầu tư bất động sản vẫn là kênh đầu tư quan trọng của các tập đồn lớn như FPT, EVNLand, LILAMALand …
- Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp cịn mang nặng cơ chế bao cấp, thiếu minh bạch làm cho giá cả đất đai khơng phản ánh đúng quy luật cung – cầu của thị trường.
- Nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao trong những năm tới. Hiện nay Việt Nam mới đạt xấp xỉ 18,6m2/người, trong khi đĩ nhà ở của các nước như Trung Quốc trên 20m2/người, Thái Lan là 25m2/người, Philippine là 22m2/người, Singapore là 32m2/người …
2.1.2. Những đặc điểm của thị trường BĐS tại TP.HCM
Mỗi quốc gia cĩ những đặc điểm phát triển thị trường bất động sản khác nhau, nĩ tùy thuộc vào các yếu tố liên quan đến các các hoạt động quản lý của Nhà nước, các yếu tố đặc thù của một quốc gia như sự phát triển kinh tế của một quốc gia, sự gia tăng dân số, tập quán, truyền thống và thị hiếu của mỗi quốc gia… Xem xét quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM trong th運i gian qua, ta cĩ thể rút ra được một số đặc điểm sau :
* Thứ nhất, tồn bộ thị trường bất động sản ở TP.HCM đã trải qua thời gian dài vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đĩ giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20% đến 40% giá thị trường. Cơ chế xin – cho đất đai là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai trong thời gian này. Tình hình này chỉ thực sự xĩa bỏ khi Luật Đất đai năm 2003 cĩ hiệu lực, thị trường bất động sản tại TP.HCM cũng cĩ những dấu hiệu hoạt động theo quy luật cung – cầu. Tuy nhiên, do là một thị trường cịn non trẻ so với thị trường bất động sản các nước trên thế giới nên hệ thống pháp luật liên quan chưa đồng bộ, cịn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật về đất đai
* Thứ hai, quy định cấm chia lơ bán nền khiến cho khu vực bán nền nhà nhộn nhịp trước đây trầm lắng xuống, phân khúc thị trường ở các mảng như nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ cĩ sức mua giảm sút vì giá cung cao hơn nhiều so với khả năng thanh tốn của giá cầu; riêng phân khúc thị trường nhà chung cư giá trung bình và thấp, và các căn hộ nhỏ, riêng lẻ hoạt động nhộn nhịp, sơi động trong thời gian vừa qua.
* Thứ ba, kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh mới ở Việt Nam nên cịn khá nhiều bất cập. Các giao dịch bất động sản thơng qua các sàn giao dịch theo quy định của pháp luật cịn chiếm tỷ lệ thấp, giao dịch ngầm nhiều và khĩ kiểm sốt; cơ cấu hàng hĩa bán trong thị trường bất động sản chưa hợp lý. Tính bất cập cịn thể hiện ở những quy định đền bù, giải phĩng mặt bằng tại các khu đơ thị được qui hoạch để xây dựng nhà ở, thủ tục cấp phép đầu tư cịn rườm rà, thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ cho các chủ sở hữu chưa được giải quyết kịp thời và qui hoạch đơ thị cịn yếu và chậm …
* Thứ tư, Nhà nước cĩ những quyết định thu hồi đất đai đã giao cho các tổ chức sử dụng lãng phí quỹ đất hoặc sử dụng sai mục đích, làm tăng cung đất đai tại TP.HCM;
* Thứ năm, nguồn vốn tài trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM chủ yếu là vốn tự cĩ của chủ đầu tư và nguồn vốn vay ngân hàng. Việc giới hạn các nguồn vốn tài trợ khiến cho thị trường này thường xuyên gặp nhiều khĩ khăn trong bài tốn về vốn.
* Thứ sáu, đối với thị trường xây dựng hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội, các cơng trình cơng cộng và các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp … chủ yếu vẫn do Nhà nước thực hiện, chưa huy động được tốt nguồn lực từ cá nhân, tổ chức kinh tế.
2.1.3. Các loại hình bất động sản chủ yếu tại TP.HCM
2.1.3.1. Dự án đất nền
Kinh doanh đất và giao dịch nhà cửa từng mang lại những khoản lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu trước năm 2002. Nhiều doanh nghiệp và cá nhân chuyển sang kinh doanh đất đai, đổ xơ mua đất phân lơ, quy hoạch để đầu cơ. Vào thời điểm đĩ, hầu hết các cơng ty bất động sản tập trung mua đất, khoanh vùng và phân lơ đem bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) mà khơng cần xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhà đầu tư ở phân khúc thị trường này gồm doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân và cá nhân. Khi Nghị định 181/2004 với một số quy định giới hạn về
giao dịch đất đai được thực hiện thì tình trạng này giảm bớt. Từ năm 2007 đến nay giao dịch đất nền khơng cịn là giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản mà thay vào đĩ là giao dịch căn hộ cao ốc.
2.1.3.2. Căn hộ, cao ốc văn phịng
Thị trường căn hộ, cao ốc văn phịng đang phát triển trong những năm vừa qua. Nhu cầu về mua căn hộ để ở ngày càng tăng cao, đồng thời các nhà đầu tư muốn đa dạng hĩa danh mục đầu tư của mình nên cĩ nhu cầu mua những căn hộ cao cấp dùng cho thuê, hay chờ giá cao để bán. Hầu hết các dự án căn hộ bán trong tương lai tập trung tại các khu đơ thị mới, chủ yếu là phía Nam và phía Đơng của thành phố Hồ Chí Minh. Những dự án cĩ các sản phẩm căn hộ với mức giá hợp lý sẽ thành cơng ổn định trong những năm tới. Nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM sẽ vẫn tiếp diễn, khi sự dịch chuyển lối sống, đơ thị hĩa và thu nhập gia tăng sẽ thúc đẩy phát triển thị trường này trong trung và dài hạn.
Hiện nay cao ốc văn phịng hạng A và B tại TP.HCM chiếm khoảng 390.000 m2 tính trên diện tích thuần. Giá thuê văn phịng hạng A hiện nay trung bình khoảng 70 USD/m2/tháng.
Bảng 4 : Tình hình thuê văn phịng tại TP.HCM
Hạng Số cao ốc
Lượng cung (m2)
Cơng suất thuê (%)
Giá thuê trung bình * (USD/m2/tháng) Hạng A 5 74.307 93% $69,81 Hạng B 29 315.782 91% $33,35 Hạng C 78 252.754 84% $23,97 Tổng cộng/Trung bình 112 642.843 88% $33,88
Nguồn : Nghiên cứu và tư vấn của Savills, Q1/2009
* Giá thuê được dựa trên giá niêm yết và tính trên diện tích chuẩn, đã bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa bao gồm thuế VAT(10%).
Thị trường văn phịng khơng nằm ngồi ảnh hưởng của suy thối kinh tế tồn cầu. Mặc dù khơng cĩ nguồn cung hạng A mới nhưng giá thuê trung bình của văn phịng hạng A giảm đáng kể ở mức 19% theo quý và cơng suất thuê trung bình giảm 3% theo quý. Nguồn cung văn phịng hạng B và C tăng khoảng 26% trong quý 1 năm 2009. Giá thuê trung bình của hai hạng này đã giảm từ 15% đến 16% theo quý và cơng suất thuê trung bình giảm khoảng 5% theo quý. Ước tính cĩ đến 968.000 m2 diện tích thuần văn phịng cĩ thể đi vào hoạt động trong những năm tới. Một số cao ốc văn phịng lớn sẽ hồn thành như Crescent Plaza, Kumho Asiana Plaza, Centec Tower và CentrePoint cung cấp khoảng 98.000 m2 văn phịng cho thị trường.
2.1.3.3. Khách sạn, các trung tâm mua sắm
TP.HCM hiện cĩ khoảng 20 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 4 và 5 sao với khoảng 5.263 phịng. Trong năm 2007 và 2008, một số khách sạn đã được nâng cấp lên thành khách sạn 4 và 5 sao. Tổng nguồn cung tại TP.HCM đã khơng tăng đáng kể trong ba năm qua. Các khách sạn 4 sao thơng thường đạt tỷ lệ cơng suất phịng cao hơn. Bảng 5 : Tình hình hoạt động khách sạn Quý 1/2009 Hạng Số khách sạn Số phịng Cơng suất trung bình (%) Giá phịng trung bình * (USD/m2/tháng) Hạng A 12 3.983 51% 147,42 Hạng B 8 1.280 62% 94,00 Tổng cộng/Trung bình 20 5.263 57% 120,71
Nguồn : Nghiên cứu và tư vấn của Savills, Q1/2009
* Giá phịng trung bình bao gồm phí phục vụ và ăn sáng, chưa bao gồm thuế VAT
Dựa trên các dự án tương lai, trong những năm tới sẽ cĩ khoảng 1.500 phịng khách sạn 4 và 5 sao tham gia thị trường. Nguồn cung tương lai tập trung ở Quận 1.