Hiện nay, mặc dù sàn giao dịch đã hình thành và cĩ những quy định pháp luật của Nhà nước về việc mua – bán bất động sản thơng qua sàn giao dịch nhưng phần lớn giao dịch nhà đất thường thơng qua nhà đầu cơ và người mơi giới. Những người cĩ nhu cầu nhà ở phải thơng qua mơi giới mua nhà với giá cao hơn so với giá ban đầu.
Chính vì vậy, Nhà nước cần đẩy mạnh sự phát triển của sàn giao dịch bất động sản để gia tăng tính minh bạch cho thị trường. Phát triển sàn giao dịch bất động sản cần phải thực hiện những việc sau :
- Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thơng qua sàn giao dịch, bắt buộc bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đưa lên sàn để giao dịch.
- Chủ đầu tư cĩ thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản khác cĩ uy tín trên thị trường để giới thiệu sản phẩm tới cơng chúng và thực hiện các giao dịch thơng qua đĩ.
- Nhà nước cịn phải bắt buộc các sàn giao dịch phải cơng khai các thơng tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê … tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch.
Thơng qua sàn giao dịch, giá cả bất động sản sẽ được xác định hợp lý. Khi giá cả ở mức độ hợp lý, nhu cầu người sử dụng sẽ tăng cao, doanh nghiệp sẽ dễ bán hàng hĩa của mình cho đối tượng cĩ nhu cầu thực sự với những hình thức thanh tốn cụ thể, hợp lý và an tồn, sẽ hạn chế trường hợp tất cả các sản phẩm đều rơi vào tay các nhà đầu cơ, lướt sĩng; trong trường hợp rủi ro của thị trường khi họ bán khơng kịp thời sẽ dẫn tới tình trạng trì trệ trong việc thanh tốn theo tiến độ cho doanh nghiệp. Tính pháp lý của bất động sản cũng sẽ được thẩm định, kiểm tra, giám sát chặt chẽ hơn thơng qua sàn giao dịch, bảo vệ những rủi ro tiềm ẩn cho khách hàng. Khảo sát trên 105 mẫu với câu hỏi anh/chị quyết định đầu tư theo tư vấn của mơi giới thì chỉ 2% đồng ý ở mức độ vừa phải, 70% khơng ý kiến, 26% khơng đồng ý và 2% hồn tồn khơng đồng ý. Vai trị của nhân viên mơi giới chưa được đánh giá cao. Theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư thì lực lượng này cịn nhiều giới hạn hiểu biết thị trường cũng như tầm nhìn khi đánh giá những cơ hội đầu tư.
3.4.4. Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.
Chương trình xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho những người cĩ thu nhập thấp nhằm thực hiện chính sách “an sinh xã hội” của Đảng và Nhà nước là một chương trình rất quan trọng. Tuy nhiên, chương trình này khơng thể trong thời gian ngắn vài năm mà thực hiện xong được. Vấn đề này sẽ cịn phải làm trong nhiều thập niên và theo sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia. Do đĩ, việc xác định rõ các đối tượng được ưu tiên trước vơ cùng quan trọng và cần thiết vì nếu phân phối khơng hợp lý thì
những căn hộ sẽ lại qua tay các nhà đầu cơ, phân khúc thị trường này sẽ biến động khơn lường, khĩ tới được tay người sử dụng thực sự. Nên chăng thự tự này như sau:
+ Cán bộ cơng nhân viên chức Nhà nước chưa cĩ nhà ở, ưu tiên giải quyết cho những người thâm niên trong cơng vụ; những người cĩ trình độ cao, … mục đích để giữ chân và đãi ngộ người tài trong khu vực cơng chức Nhà nước.
+ Gia đình thương binh, liệt sĩ, những người cĩ cơng với cách mang hiện chưa cĩ nhà ở.
+ Cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang, cơng an … hiện chưa cĩ nhà ở.
+ Giải quyết một số hộ dân cĩ đất trong khu vực đền bù giải tỏa để làm cơng trình.
+ Những hộ gia đình thực sự khĩ khăn, thu nhập thấp, chưa cĩ chỗ ở ổn định, phải thuê mướn ở những khu phịng trọ chật chội, …
Chương trình này ban đầu nên triển khai hạn chế đối tượng được xem xét giải quyết, sau này theo sự tăng trưởng kinh tế của quốc gia hằng năm sẽ xem xét mở rộng đối tượng được duyệt. Đồng thời cần phải thành lập Hội đồng xét duyệt cĩ đủ các thành phần chủ chốt tham gia. Để chương trình xã hội này được thực hiện cĩ hiệu quả tốt đẹp cần phải thực hiện những việc như :
- Giá thành xây dựng chung cư cho cơng trình này phải đảm bảo chất lượng. Xây dựng chung cư căn hộ là rất phức tạp, địi hỏi phải đảm bảo chất lượng. Do đĩ, việc khống chế giá thành của Nhà nước trong thời gian vừa qua khiến nhiều cơng ty xây dựng khơng thể thực hiện được. Giá thành một căn hộ 50-70 m2 là 200-300 triệu/căn khĩ cĩ thể đảm bảo chất lượng chung cư sau này.
- Do tình hình tăng trưởng kinh tế của quốc gia cịn thấp so với thế giới nên chăng Nhà nước chỉ nên xây dựng cho thuê (khơng bán) ít nhất trong thời gian 10 năm tới.Vì nếu bán thì người muốn mua thực sự cũng khĩ cĩ tiền và dẫn đến “mua đi bán lại”, làm mất hết ý nghĩa chương trình an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước.
- Việc xác định giá cho thuê cũng tính thấp trên cơ sở chỉ thu đủ chi phí quản lý cơng trình, tiền điện, nước, bảo vệ an ninh, xử lý rác thải, đậu xe, tiền bảo trì cơng trình, … Hoặc học tập theo chính sách về nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp ở Singapore, trên 90% dân ở nhà của Chính phủ. Do Chính phủ sử dụng quỹ đất của xã hội để xây nhà và bán trả dần trong 10-15 năm, đồng thời quy định trong vịng 20 năm khơng được bán hoặc chuyển nhượng. Cĩ như vậy mới tránh được đầu cơ giải quyết nhu cầu thực của người dân).
Nhu cầu vốn thực hiện cho các chương trình này là rất lớn. Nên chăng Nhà nước thực hiện một số giải pháp sau :
- Nhà nước nên khuyến khích các tập đồn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp - kể cả nước ngồi - cĩ năng lực tài chính và cơng nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này.
- Các cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, cụ thể như : cho vay trả chậm trừ vào thu nhập hàng tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp, phát triển các thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp …
- Nhà nước xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch khơng gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an tồn và hài hịa cảnh quan đơ thị; hồn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hĩa và thị trường hĩa; ban hành và thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi tồn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở; xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người cĩ thu nhập thấp, nhà ở xã hội,…
- Nhà nước cần thành lập Quỹ nhà quốc gia và địa phương chuyên dành cho các đối tượng này thuê và thuê mua. Nguồn tài chính này cĩ thể được thành lập do
ba nguồn sau : thứ nhất, Ngân sách Nhà nước các địa phương hàng năm sẽ dành một khoản đầu tư cho chương trình này. Thứ hai, Nhà nước nên thành lập quỹ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với sự vận động đĩng gĩp của các lực lượng trong và ngồi nước. Thứ ba, đề nghị Quốc hội xét qui định các nhà kinh doanh bất động sản đĩng một khoản lệ phí (hoặc là thuế “đầu tư hạ tầng”). Khoản này là khoản đĩng gĩp bắt buộc, ngồi các khoản thuế quyền sử dụng đất khác, với mục đích tham gia đĩng gĩp một phần kinh phí cùng Nhà nước đầu tư cầu đường mới, đường điện, nước, và các cơng trình cơng cộng …