Hiện cĩ khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và 3 cơng ty thẩm định giá nước ngồi là thành viên của Hội Thẩm định giá Việt Nam, gồm Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier Interational, Cơng ty TNHH Savills Việt Nam. Sự kiện nhà đầu tư xếp hàng từ lúc nửa đêm mua căn hộ tại các dự án như The Vista, Sky Garden, Hồng Anh Gia Lai vơi mức giá liên tục bị đẩy cao hồi giữa năm 2007 cho thấy sự thao túng giá của giới đầu cơ. Rõ ràng những động thái làm giá của các dự án trên các tổ chức thẩm định khơng thể khơng
biết, nhưng dường như khơng cĩ bất cứ cảnh báo cụ thể nào từ các tổ chức này để giúp nhà đầu tư tham vấn trong hồn cảnh đĩ.
Trên thế giới hiện cĩ 5 phương pháp định giá bất động sản được sử dụng phổ biến. Riêng tại Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng chủ yếu. Phương pháp này dựa trên sự phân tích các giao dịch bất động sản, mang tính thuyết phục cao, vì kết quả định giá dựa trên các chứng cứ thị trường cụ thể, trực quan. Tuy nhiên, việc định giá bất động sản theo phương pháp này khi áp dụng tại Việt Nam sẽ khĩ hơn nhiều so với các nước khác vì việc tiếp cận thơng tin sâu về đất đai chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan cơng quyền và những doanh nghiệp lớn. Mặt khác các thơng tin, dữ liệu sử dụng cho việc so sánh vẫn khơng đảm bảo độ chính xác khi phần lớn trong số giao dịch “ngầm” với mức giá cụ thể ra sao lại khơng được tiết lộ.
Việc đào tạo cũng như thẩm định giá bất động sản lâu nay tiến hành một cách tự phát nên khơng nhận được sự tín nhiệm của khách hàng. Các tổ chức đào tạo nghề lại khơng chịu thừa nhận nhau. Trong nhiều trường hợp, chứng chỉ thẩm định giá từ Bộ Tài chính khơng được các cơ quan chức năng chấp nhận làm điều kiện mở sàn cĩ dịch vụ định giá (chứng chỉ do Bộ Xây dựng cấp thì được chấp nhận).
Theo tơi, cần sớm thực hiện một số biện pháp sau để nâng cao vai trị của các tổ chức thẩm định :
- Nhà nước tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch sẽ khiến cơng tác thẩm định phát triển trong tương lai;
- Tổ chức cơng tác đào tạo đội ngũ những chuyên viên định giá chuyên nghiệp cĩ đầy đủ kiến thức, kinh nghiệm trong việc đánh giá giá trị tài sản đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn về pháp lý, đạo đức nghề nghiệp và khả năng bồi thường các rủi ro nghề nghiệp thích đáng với trách nhiệm liên quan. Thống nhất cơ quan đào tạo, cấp bằng cĩ giá trị về mặt pháp lý trên cả nước.
- Sử dụng nhiều phương pháp thẩm định để cĩ sự so sánh về kết quả trong từng phương pháp thẩm định nhằm giúp nhà đầu tư cĩ những quyết định đúng đắn. Hiện
nay, việc sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản ở nước ta chủ yếu vẫn cịn dựa trên kinh nghiệm và mang tính chủ quan.
Kết luận chương 3 : Việc phân tích các yếu tố tác động đến đầu tư bất động sản trong thời gian vừa qua ở chương 2 cho ta thấy được những khĩ khăn trong bài tốn cân đối cung – cầu, cũng như bài tốn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản tại TP.HCM, từ đĩ đặt ra những yêu cầu khách quan là cần phải cĩ những giải pháp nhằm phát triển và vận hành thị trường này một cách ổn định, lành mạnh. Chính vì vậy, chương 3 là tập hợp một số các giải pháp tài chính nhằm tạo nguồn vốn, cũng như những giải pháp nhằm tăng cung hàng hĩa cho thị trường trong giai đoạn khĩ khăn hiện nay. Thêm vào đĩ, tác giả cũng nêu lên một số giải pháp liên quan đến tính pháp lý của bất động sản, cũng như một số giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường. Đây là những giải pháp thiết thực, cĩ chọn lọc cho phù hợp với tình hình thực tế tại TP.HCM, đã được các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới thực hiện và mang lại hiệu quả cao. Những giải pháp này sẽ mang lại những thay đổi cho khĩ khăn hiện nay trên thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy việc đầu tư trên thị trường tránh được những cơn sốc trên thị trường như trong thời gian vừa qua.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển tại thành phố Hồ Chí Minh cịn khá non trẻ so với thị trường trong khu vực và trên thế giới, do đĩ nĩ vẫn đang trong giai đoạn từng bước chuyển mình phát triển. Bản thân thị trường này cũng chịu nhiều tác động các yếu tố vĩ mơ và chính sách của Nhà nước. Vì vậy, những biến động trên thị trường là điều khơng thể tránh khỏi. Tuy đã cĩ những chính sách điều tiết thị trường nhưng những chính sách này khơng tránh khỏi những hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục. Hơn thế nữa, trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM cịn chịu nhiều tác động khách quan bên ngồi mang nhiều yếu tố bất lợi. Vì lẽ đĩ, sự sơi động của thị trường đã chuyển sang thời kỳ khĩ khăn hơn, địi hỏi cần phải cĩ những điều chỉnh phù hợp trong thời gian sắp tới.
Trước tình hình đĩ, luận văn này đi vào phân tích các nhân tố tác động đến đầu tư trên thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua để từ đĩ đưa ra các nhĩm giải pháp để Nhà nước cĩ được cái nhìn và quan tâm đến những nhân tố này, kiểm sốt nĩ bằng những chính sách, thể chế phù hợp để từ đĩ nâng tầm thị trường này lên một mức cao hơn. Nhĩm giải pháp trong luận văn gồm : nhĩm giải pháp về điều tiết mối quan hệ cung – cầu; nhĩm giải pháp hồn thiện chính sách thuế, chính sách tài chính – tiền tệ, pháp lý liên quan đến bất động sản; nhĩm giải pháp cho các nhà đầu tư; nhĩm các giải pháp hỗ trợ khác. Trên cơ sở các nhĩm giải pháp đã đề ra, luận văn đưa ra hướng giải quyết những khĩ khăn hiện thời, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững tránh những rủi ro khơng lường trước được.
TAØI LIỆU THAM KHẢO
1. Đầu tư tài chính – PGS.TS. Phan Thị Bích Nguyệt
2. Đầu tư kinh doanh bất động sản – PGS.TS. Phan Thị Cúc, PGS.TS. Nguyễn Văn Xa.
3. Kinh doanh bất động sản thời khủng hoảng – Đặng Đức Thành
4. Luật đất đai năm 1993 của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 5. Luật đất đai năm 2003 của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
6. Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
7. Luật nhà ở năm 2005 của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. 8. Luật dân sự của Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
9. Nhà xuất bản chính trị quốc gia (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội.
10. Nghị định 94/CP của Chính phủ Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam về Quy định chi tiết Pháp lệnh thuế nhà đất.
11. Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ Nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
12. Thực trạng bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp – Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương.
13. Thơng cáo báo chí Thị trường bất động sản Việt Nam – Tổng quan 2008, 2009 dự báo 2010 – CB Richard Ellis.
14. Tình hình kinh tế xã hội (2005, 2006, 2007, 2008, 2009) – Cục Thống kê TP.HCM.
15. Thơng tư 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện các quy định về luật thuế thu nhập cá nhân.
16. Tài chính doanh nghiệp hiện đại – Chủ biên GS.TS. Trần Ngọc Thơ.
17. Thơng tin về bất động sản trên các báo điện tử, sàn giao dịch bất động sản, các website liên quan.