Qua tìm hiểu những thị trường phát triển trong khu vực và thế giới, chúng ta rút ra được một số bài học kinh nghiệm về quản lý và phát triển đầu tư trên thị trường này trong tương lai.
Thứ nhất, để hạn chế sự đầu cơ thì các nước trên thế giới (đặc biệt là Mỹ) đã sử dụng chính sách thuế một cách linh hoạt để điều tiết. Tuy nhiên, Chính phủ các nước khơng giới hạn định mức nhà ở và thuế lũy tiến khơng tăng theo diện tích sử dụng mà tăng theo giá trị bất động sản. Đồng thời, giá tính thuế các loại bất động sản được xác định sao cho phù hợp với thị trường và cĩ sự thay đổi mỗi 6 tháng.
Thứ hai, để đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho thị trường bất động sản, trên thế giới đã sử dụng cơng cụ quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Đây là loại hình khơng cĩ gì mới mẻ đối với rất nhiều nước và mỗi nước tùy theo điều kiện của mình đều cĩ những cách riêng để phát triển và quản lý tốt quỹ này. Chúng ta cần học hỏi và áp dụng cơng cụ này để thu hút nhiều hơn nữa nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thứ ba, sự phát triển của thị trường bất động sản địi hỏi phải cĩ đủ nguồn cung về các loại bất động sản, trong đĩ khơng thể thiếu sản phẩm nhà cho người cĩ thu nhập thấp (nhu cầu thực sự cao). Bên cạnh việc mang đến cơ hội cho các cư dân cĩ thu nhập hạn chế sở hữu nhà ở, thì sự sơi động của phân khúc thị trường nhà cho người cĩ thu nhập thấp cịn là động lực đĩng gĩp vào sự sơi động của thị trường bất động sản, gĩp phần ổn định xã hội. Muốn thúc đẩy phân khúc thị trường này, Nhà nước cần quan tâm, khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư và kinh doanh bất động sản chú trọng các dự án nhà giá thấp, giảm bớt thủ tục đầu tư, đồng thời tạo
nhiều cơ hội cho các cư dân hạn chế nguồn tài chính cĩ thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các sản phẩm bất động sản này.
Thứ tư, mối quan tâm lớn nhất cho những người sở hữu nhà ở là các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Nhiều thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cấp cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý khơng rõ ràng, chồng chéo, do đĩ mất nhiều thời gian. Việc cải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương của Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn hồn thiện. Do đĩ, thủ tục hành chính vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường.
Thứ năm, “tâm lý bầy đàn” và sốt giá bất động sản. Cơn sốt bất động sản trong thời gian vừa qua một phần cũng từ tâm lý đầu tư theo đám đơng của các nhà đầu tư. Cĩ những lúc người mua phải xếp hàng, chen lấn suốt đêm để đăng ký mua các căn hộ của các dự án như Vista, Sky Garden III, … Nhiều người đổ xơ vào thị trường bất động sản với mục đích đầu cơ khiến thị trường liên tục tăng giá. Tâm lý bầy đàn thống trị thị trường BĐS và đẩy giá tăng vùn vụt. Khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu đĩng băng, nhiều nhà đầu tư khơng kịp rút khỏi thị trường phải chịu nhiều thiệt hại, bị chơn vốn, nhất là những nhà đầu tư vay tiền ngân hàng để kinh doanh, khơng bán được tài sản, khi nợ đáo hạn phải chấp nhận bán giá rẻ để cĩ tiền trả nợ, nhiều trường hợp phá sản.
Khi được hỏi các nhà đầu tư quyết định đầu tư bất động sản theo số đơng người mua hoặc bán thì chỉ 4% nhà đầu tư khơng đồng ý, 43% cĩ ý kiến trung lập, 43% đồng ý với câu hỏi và 10% hồn tồn đồng ý.
Thứ sáu, khủng hoảng tín dụng Mỹ trong năm 2007 là do việc đầu tư quá mức và những bất ổn trên thị trường bất động sản là bài học kinh nghiệm tốt cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đã đến lúc chúng ta cần đánh giá lại một cách nghiêm túc quá trình chứng khốn hĩa tài sản là bất động sản. Quá trình này cần được sử dụng một cách thận trọng hơn và vì những mục đích thích hợp hơn. Mặt khác, các ngân hàng cần mở rộng vành đai rủi ro của mình bao gồm cả các chi nhánh như SIV, SPV và cả các tổ chức trung gian. Những thể chế bên ngồi bảng
cân đối này cần phải là một phần của báo cáo hợp nhất để tạo nên một bức tranh rị ràng về những rủi ro mà ngân hàng đang đối mặt.
Kết luận chương 1 : Nội dung chương 1 trình bày những vấn đề tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản và các yếu tố chung tác động đến giá bất động sản. Trong đĩ tập trung chủ yếu vào các nội dung :
- Khái niệm bất động sản, phân loại, thuộc tính bất động sản.
- Khái niệm thị trường bất động sản, mối quan hệ của thị trường bất động sản với các thị trường khác như thị trường vốn, tài chính, tiền tệ; vai trị của thị trường bất động sản.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Đây là những lý thuyết chung nhất về thị trường bất động sản để Nhà nước nhìn nhận, đánh giá và đưa ra những chính sách phù hợp, nhất là những chính sách về tài chính, tiền tệ, chính sách cân đối cung – cầu, các chính sách về pháp lý liên quan nhằm điều tiết thị trường này, định hướng thị trường phát triển phù hợp với tình hình phát triển chung của nền kinh tế.
Chương 2 :
NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH