Chỉ số ảnh hưởng cầu đầu tiên của bất cứ thị trường nào là nền kinh tế của cả nước và địa phương. Dù truyền thơng quốc gia cĩ nĩi gì thì nền kinh tế vẫn luơn bị thúc đẩy bởi sự tăng trưởng việc làm ở địa phương. Tuy nhiên, nhận thức về nền
kinh tế quốc gia đang diễn ra như thế nào cĩ thể giúp hoặc gợi ý về xu hướng phát triển của địa phương. Nhân khẩu học cũng là yếu tố quan trọng để dự đốn nhu cầu thị trường. Sự gia tăng dân nhập cư và sự gia tăng tỷ lệ sinh sản tại TP.HCM làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Dân số trung bình tại TP.HCM tăng hằng năm. Nếu năm 2000 tồn thành dân số trung bình là 5.248.701 người thì năm 2005 là 6.239.938 người, năm 2008 tăng lên tới 6.810.461 người. Mặc dù chính quyền thành phố đã cĩ những hành động kêu gọi kế hoạch hĩa gia đình trên mọi phương tiện truyền thơng nhưng tỷ lệ sinh sản tại thành phố vẫn ở mức cao, tỷ lệ sinh trung bình 15%. Dân nhập cư ngày càng cĩ khuynh hướng đổ về TP.HCM ngày càng tăng. Nếu năm 2006 tỷ lệ dân nhập cư là 19,91% thì năm 2007 là 21,46% và tăng nhẹ vào năm 2008 là 21,71%. Với sự tăng trưởng đĩ, ta thấy rằng nhu cầu về nhà ở sẽ gia tăng và sự cạnh tranh giữa các căn hộ chung cư để cĩ được lực lượng này.
Mặt kia của cầu chính là cung. Cầu tạo ra thị trường, nhưng thiếu cung, hầu hết thị trường sẽ bị đình lại. Khi cầu bắt đầu dịch chuyển và cĩ một lượng dân mới đến nhập cư, cung thường trở nên dư bởi vì việc xây dựng của giai đoạn tăng trưởng trước đĩ đã vượt mức cần thiết. Các yếu tố then chốt cĩ ảnh hưởng đến cung về bất động sản như thay đổi sử dụng đất, sự tạm ngưng hoạt động, sự cũ kỹ và quyền của Chính phủ
2.3.1.2. Tác động của cung- cầu đến đầu tư trên thị trường BĐS tại TP.HCM trong thời gian vừa qua.
Theo thiết kế đơ thị ban đầu của người Pháp năm 1860, thành phố Sài Gịn sẽ là nơi sinh sống cho 500.000 dân. Chính quyền Việt Nam Cộng hịa đã tăng quy mơ lên đến 3 triệu. Tuy nhiên, đến nay theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 TP.HCM cĩ dân số 7.162.864 người (số liệu Tổng cục Thống kê), gồm 1.812.086 hộ dân, bình quân 3,95 người/hộ. Trong 10 năm từ 1999 – 2009 dân số tại thành phố này đã tăng thêm 2.125.709 người, bình quân tăng hơn 212.000 người/năm. Quận Bình Tân cĩ số dân lớn nhất với 572.796 người tương đương với dân số một số tỉnh như Quảng Trị, Ninh Thuận. Theo số liệu thống kê năm 2009, 83,32% dân cư sống
trong khu vực thành thị và TP.HCM cũng cĩ gần một phần năm là dân nhập cư từ các tỉnh khác. Sự phân bố dân cư khơng đồng đều, ngay cả các quận nội ơ trong khi các quận 3, 4, 5 hay 10, 11 cĩ mật độ lên tới 40.000 người/km2 thì các quận 2, 9, 12 chỉ khoảng 2.000 đến 6.000 người/km2. Theo ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày cĩ khoảng 1 triệu khách vãng lai tại TP.HCM. Đến nay, con số này cĩ thể tăng lên 2 triệu người. Rõ ràng với mức tăng cao dân số cả về sinh học lẫn cơ học thì nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM rất lớn, việc hài hịa giữa nhu cầu và quy hoạch tổng thể là bài tốn khĩ cho chính quyền thành phố.
Khảo sát trên 105 mẫu khi được hỏi thì 91% hồn tồn đồng ý khi cho rằng nhân khẩu học là yếu tố quan trọng dự đốn nhu cầu về bất động sản trên thị trường, 6% đồng ý và cịn lại 3% cĩ ý kiến trung lập.
Theo chương trình nhà ở cho cán bộ cơng nhân viên, nhân dân lao động và người cĩ thu nhập thấp, mỗi năm cần xây dựng từ 15.000 – 20.000 căn hộ, tương ứng với 850.000 m2 nhà ở với các phương thức bán đứt, bán trả chậm, bán trả gĩp, cho thuê … để tạo điều kiện cho người cĩ thu nhập thấp dễ dàng mua được nhà ở. Theo số liệu thống kê trên tồn địa bàn thành phố cĩ khoảng một phần ba trong tổng số hơn 2 triệu cán bộ cơng nhân viên chưa cĩ chỗ ở ổn định và cĩ 90% cơng nhân phải thuê nhà trọ tồi tàn …, chỉ khoảng 5%-7% số cơng nhân được sinh hoạt trong các nhà trọ do doanh nghiệp tự đứng ra xây dựng.
Hiện nay cĩ khoảng 609 chung cư, trong đĩ cĩ 438 chung cư được xây dựng từ trước 1975, nay đang trong tình trạng xuống cấp trầm trọng. Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, tơi đầu năm 2008 thành phố cịn khoảng gần 18 chung cư cũ nát, hư hỏng nặng cần được tháo dỡ xây dựng mới. Điều này làm tăng nhu cầu nhà ở cho 14.570 hộ dân đang sinh sống tại các chung cư này.
Thêm vào đĩ, chương trình xây dựng mới để di dời các khu nhà lụp sụp, ổ chuột và nhà trên kênh rạch phải giải tỏa cần thêm ít nhất 5.000 căn hộ mỗi năm tương ứng 250.000 m2 nhà ở.
Ngồi ra, chính sách mở cửa cho người nước ngồi thuê nhà ở dài hạn, Việt Kiều được mua nhà tại Việt Nam cũng làm tăng nhu cầu nhà ở tại TP.HCM.
Rõ ràng thấy rằng nhu cầu nhà ở là vơ cùng lớn, đặc biệt là nhà ở cĩ giá vừa phải với cán bộ, cơng nhân và những người cĩ thu nhập thấp. Nhu cầu về nhà ở, cho thuê cao cấp cũng tăng mạnh khi càng cĩ nhiều người nước ngồi tới Việt Nam làm việc và Việt Kiều trở về nước tìm cơ hội làm ăn, định cư tại TP.HCM.
Theo kết quả khảo sát của tác giả thì 59% đồng ý ở mức độ cao khi cho rằng những kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của Chính phủ tác động đến cầu về bất động sản, 35% đồng ý ở mức độ vừa phải và 6% cĩ ý kiến trung lập. Thêm vào đĩ, thì nền kinh tế của cả nước và địa phương cũng tác động lớn đến cầu bất động sản khi cĩ tới 72% nhà đầu tư hồn tồn đồng ý với ý kiến này, 28% đồng ý và khơng cĩ bất kỳ ý kiến nào phân vân hay phản đối.
Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, nhưng quỹ đất tại TP.HCM là cĩ giới hạn. Tổng diện tích TP.HCM là 2.095,01 km2. Mặc dù trong những năm qua thành phố đã nỗ lực xây dựng và sửa chữa nâng cấp khoảng 2 triệu m2 nhà mỗi năm nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu cho người dân. Rõ ràng, quỹ đất trong quy hoạch của Chính phủ là một trong những nguyên nhân chính tăng cung cho nhu cầu của thị trường. Theo khảo sát trên 105 mẫu thì gần như tất cả nhà đầu tư đồng ý với nhận định này, chỉ khơng tới 1% ( chỉ một người) là cĩ ý kiến trung lập.
Nhà nước đang tập trung vào phân khúc thị trường nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp là chủ đầu tư các cơng trình nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp như : miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế TNDN là 0% cho 4 năm đầu và giảm 50% cho 9 năm tiếp theo, thuế VAT cho cơng nhân thuê nhà bằng 0% vẫn khơng đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư vì tỷ suất sinh lời của các dự án này khơng cao. Trong khi đĩ, các tập đồn, cơng ty nước ngồi, các cơng ty cổ phần lớn trong nước tập trung vào việc đầu tư xây dựng các khu nhà cao cấp. Từ đĩ, dẫn đến sự mất cân đối giữa cung – cầu từng phân khúc thị trường.
Trong năm 2007, thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã cĩ sự trở lại ngoạn mục, chủ yếu là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung – cầu và mơi trường đầu tư được cải thiện được coi là nguyên nhân của sự sơi động này. Khởi đầu bằng việc tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007, cĩ những thời kỳ khách hàng phải thức trắng đêm xếp hàng để đăng ký mua được 1 căn hộ dự án như The Vista và Sky Garden III. Khu The Vista tăng giá từ gần 1.400 USD/m2 thời điểm đầu năm lên đến 2.800 – 3000 USD/m2 vào tháng 8/2007. Những căn hộ trong dự án Sài Gịn Pearl cuối năm 2006 cĩ giá 1.600 USD/m2 nhưng sang năm 2007 đã tăng lên 2.900 – 3.000 USD/m2. Trong giai đoạn này hàng loạt các dự án căn hộ cao cấp được xây dựng thậm chí mới chỉ là dự án trên giấy được cấp phép nhưng cung vẫn khơng đủ đáp ứng nhu cầu các nhà đầu tư.
Theo thống kê, giá các căn hộ chung cư cao cấp tại TP.HCM tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006. Tình hình này kéo dài đến cuối năm 2007.
Trong những tháng đầu năm 2008, trước diễn biến của cuộc khủng hoảng kinh tế tồn cầu ngày càng lan tỏa sâu rộng hơn, cộng thêm những yếu tố tác động khác như thơng tin về việc đánh thuế lũy tiến, biến động giá nguyên vật liệu xây dựng … làm cho tâm lý của các nhà đầu tư hoang mang. Nhu cầu đầu tư giảm sút, làn sĩng tháo chạy khỏi thị trường bắt đầu, kéo theo giá nhà đất liên tục sụt giảm với tốc độ ngày càng gia tăng. Tỷ lệ mất giá trung bình tại thời điểm này khoảng 20 – 50%. Tâm lý hoang mang cộng thêm những dự báo ảm đạm về sự đi xuống của thị trường bất động sản, của nền kinh tế tồn cầu … khiến cho các nhà đầu tư quan tâm luơn đặt câu hỏi đâu là đáy của nhà đất. Một số dự án căn hộ cao cấp thời điểm sốt giá lên đến 4.000 USD/m2 đã giảm xuống 3.000 USD/m2. Giá biệt thự dự án biệt thự Thảo Nguyên tại quận 9 thời điểm tháng 10/2007 cĩ khi lên đến 600.000 – 700.000 USD/căn cũng đã rớt thảm hại cịn 450.000 – 500.000 USD/căn nhưng vẫn khĩ tìm được người mua.
Sang năm 2009, để điều chỉnh quan hệ cung – cầu trong giao dịch mua bán bất động sản, kích thích tăng nhu cầu của thị trường, nhiều chủ đầu tư tiếp tục điều
chỉnh giảm giá bán để thu hút khách hàng. Hồng Anh Gia Lai giảm tới gần 40% cho mỗi m2 của hai dự án Hồng Anh River View (quận 3) và Phú Hồng Anh (huyện Nhà Bè). Nối tiếp là hàng loạt các doanh nghiệp khác cũng giảm giá theo, chẳng hạn như Cơng ty Đất Xanh hạ giá bán căn hộ Sunview Apartment (quận Thủ Đức) từ 1.300 USD/m2 xuống cịn 764 USD/m2; ThuDuc House quảng cáo giảm 10% dự án TDH Trường Thọ; Cơng ty Hồng Hà hạ giá bán dự án The Morning Start (quận Bình Thạnh) từ 2.000 USD/m2 xuống cịn 1.200 – 1.500 USD/m2 …
Trong khi đĩ, trước xu hướng nguồn cung căn hộ dự án tăng mạnh, đặc biệt là các loại căn hộ trung cấp và bình dân; các căn hộ phân khúc cao cấp tiếp tục điều chỉnh giá nhẹ xuống nhưng vẫn khĩ thu hút khách mua.
Nhiều dự án căn hộ trung bình và bình dân được tung ra thị trường, chủ yếu là các quận Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gị Vấp, Thủ Đức, … với giá chủ yếu từ 12 – 15 triệu đồng/m2. Theo đúng quy luật cung cầu, mức giá trên khá phù hợp với tầng lớp dân cư trung bình, đáp ứng nhu cầu mua nhà để ở.
Quý 3/2009 hầu hết giá rao bán trung bình thứ cấp trong các quận đều tăng lên, tuy nhiên số lượng giao dịch dường như vẫn cịn thấp. Tổng số căn hộ bán trên thị trường sơ cấp quý 3 vừa qua là 5.620 căn tăng khoảng 55% so với lượng căn hộ trên thị trường sơ cấp quý 2/2009. Căn hộ hạng C chiếm khoảng 75% trong tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ hạng C, phân khúc thị trường nhà ở cho những người cĩ nhu cầu thực sự và xu hướng này cĩ thể tiếp tục duy trì trong những năm sau.
Trong tương lai, với những ưu thế về vị trí và là những khu đơ thị mới thì quận 7, quận 2, quận 9 sẽ đĩng gĩp đáng kể cho nguồn cung của thị trường căn hộ tại TP.HCM.
Bảng 9 : Thị trường căn hộ tại TP.HCM
Năm 2008 2009 Dự kiến 2010
Số lượng căn hộ chào bán
Cao cấp 4.005 2.781 12.737 Trung cấp 3.818 4.726 10.380 Bình dân 1.630 3.619 5.130 Tổng cộng 9.453 10.676 28.247 Số lượng căn hộ đã bán Tổng cộng 3.127 5.957
Nguồn : CB Richard Ellis
Thị trường căn hộ bình dân vẫn là phân khúc hấp dẫn và thu hút khách hàng nhất. Tuy nhiên, mức độ tăng phân khúc thị trường này khơng bằng cả về số lượng lẫn tốc độ so với các phân khúc thị trường khác. Và vì vậy, dù cung tăng nhưng vẫn khơng đáp ứng nhu cầu thực tế nhà ở cho những người cĩ thu nhập thấp trong xã hội. Cung khơng đáp ứng đủ nhu cầu khiến phân khúc thị trường ngày càng sơi động.
Trong khi những tín hiệu ấm lên của thị trường sơ cấp thì thị trường thứ cấp vẫn trầm lắng và chưa cĩ tín hiệu tích cực, đặc biệt với căn hộ cao cấp và đất nền dự án. Theo VietRees, phân khúc được xem là ổn định nhất trong khoảng thời gian này chủ yếu tập trung vào những sản phẩm cĩ giá trung bình khoảng 1 tỷ đồng trở xuống, nguyên nhân vì đây là nhĩm sản phẩm dành cho các đối tượng cĩ nhu cầu thực về nhà ở.
Tuy nhiên, nhìn vào mức giá phân khúc thị trường nhà ở bình dân thì những người cĩ thu nhập thấp và dân lao động nhập cư vẫn khĩ cĩ khả năng sắm cho bản thân và gia đình một nơi ăn chốn ở.
Từ tháng 4/2009 (thời điểm Thủ tướng ban hành quyết định về nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp) đến nay, tại TP.HCM cĩ trên 35 đơn vị đăng ký dự án xây
dựng nhà cho chương trình này, trong đĩ cĩ bảy dự án được UBND TP chấp thuận chủ trương, nhưng mới chỉ cĩ một dự án khởi cơng rồi để đĩ. Các dự án nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp nhưng nhìn vào bảng chiết tính giá của các chủ đầu tư thì khơng hề thấp. Điển hình theo ước tính của Cơng ty cổ phần Chương Dương, giá bán căn hộ tại phường Trường Thọ (Quận Thủ Đức) khoảng 9 triệu đồng/m2. Như vậy một căn hộ 60 m2 cĩ giá khoảng 540 triệu đồng thì người cĩ thu nhập thấp khĩ cĩ thể với tới.
Khi được hỏi, cung về bất động sản bị tác động bởi chính sách và pháp luật của Nhà nước thì trong 105 mẫu khảo sát cĩ 11% hồn tồn đồng ý, 55% đồng ý ở mức độ vừa phải và 34% cĩ ý kiến trung lập. Ngồi ra, với câu hỏi sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng tác động đến cung về bất động sản thì cĩ 11% ý kiến trung lập, 52% đồng ý với mức độ vừa phải và 37% đồng ý với mức độ cao.
Tác động của yếu tố cung – cầu cũng thể hiện rõ nét qua biến động giá đất tại TP.HCM. Giá đất năm 2008 thấp nhất là 1,2 triệu đồng/m2, cao nhất là 67,5 triệu đồng/m2, cĩ những tuyến đường giá đã tăng gấp 50% so với năm 2007 như một số tuyến đường thuộc quận 1, 3, 5. Mức giá này do UBND TP.HCM ban hành, thực tế giá giao dịch cao hơn rất nhiều lần. Theo quyết định 89/2008/QĐ-UBND ngày 20/12/2008 của UBND TP.HCM về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ 01/01/2009, giá đất tăng thấp nhất 10% và cao nhất là 100% so với năm 2008. Đặc biệt các tuyến đường tại Quận 2 gần như tăng 100% so với năm 2008. Giá cao nhất là 81 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ (Quận 1) tăng 20% so với năm 2008. Giá đất ở thấp nhất tại TP.HCM năm 2009 thuộc tuyến đường ở khu dân cư Thiềng Liềng (Huyện Cần Giờ) là 110.000 đồng/m2. Năm 2010 bảng giá đất do UBND TP.HCM cơng bố khơng thay đổi lớn so với năm 2009 dù thị trường bất động sản bị tác động bởi nhiều yếu tố