1. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam
Trong suốt một thập kỷ qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có những diễn biến phức tạp và đầy thăng trầm. Tính từ năm 2000 đến năm 2010, giá nhà đất đã trải qua các đợt biến động mạnh. Bắt đầu từ năm 2000, giá nhà đất tăng đột biến, mở đầu cho giai đoạn “sốt” 2000-2003. Cuối năm 2003, thị trường bất đầu trầm lắng và giai đoạn “đóng băng” từ 2004 đến 2006. Đến năm 2007, thị trường lại ấm dần và khởi sắc trở lại. Giá cả tăng nhanh và giao dịch sôi động. Từ
năm 2009 đến gần cuối năm 2010, thị trường xuất hiện những “cơn sốt nhẹ”. Theo khảo sát từ nhiều chuyên gia, giá đất đã tăng khoảng 10 lần trong mười năm qua, đồng điệu với tốc độ tăng của dòng tiền đổ vào nền kinh tế nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường BĐS đang đứng trước những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa hiệu quả đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị trường. Tiền vốn vẫn là bài toán trung tâm của thị trường bất động sản. Qua đó, các động thái tăng nguồn cung tiền cho bất động sản sẽ làm cho thị trường “ấm lên” và ngược lại. Khó khăn về vốn là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn trong tình trạng bất ổn. Ngân hàng là kênh huy động vốn chủ yếu hiện nay của các dự án, nhưng lại là dòng vốn ngắn hạn. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS từ ngân hàng chiếm khoảng 1/3 tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào thị trường BĐS.
Việc thu hút dòng chảy vào thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường ở giai đoạn phục hồi và phát triển, dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Dòng chảy này tạo áp lực lớn làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, tạo ra những cơn sốt đất trên thị trường. Song khi thị trường ở giai đoạn suy thoái, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị giảm mạnh sẽ khiến thị trường bị sốc và nhanh chóng chuyển sang giai đoạn đóng băng làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản lẫn tính thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro trên thị trường tài chính.
1.2. Xu hướng bất động sản đô thị
Một số xu hướng chính của thị trường BĐS đô thị tác động tới quá trình phát triển của các kênh tài chính bất động sản bao gồm các xu hướng chính sau.
Thứ nhất, Các giao dịch trên thị trường bất động sản thứ cấp đang được chính quy hóa. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và bất động sản tại các thành phố lớn đã đạt mức từ 70-95%. Đến nay đã có 1 tỉnh cấp giấy chứng nhận đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính 15 tỉnh đạt từ 80% đến 90%; 15 tỉnh đạt từ 70% đến 80%. Tỷ lệ giao dịch bất động sản ngầm không qua sàn giao dịch đang trong xu hướng giảm mạnh ở hầu hết các địa phương do thủ tục hành chính được đơn giản hoá và mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản được cắt giảm. Xu hướng này dẫn tới phí giao dịch bất động sản giảm xuống đáng kể.
Thứ hai, thị trường bất động sản sơ cấp nơi nhà nước là đại diện chủ sở hữu tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư, còn mang nặng tính ‘xin-cho’ rất thiếu minh bạch và quan liêu đã dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh cung cầu thị trường. Luật pháp về đầu tư và bất động sản chưa quy định rõ các tiêu chí và trình tự khi các chính quyền địa phương lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất, điều này đã dẫn đến những tranh chấp về đất đai ngày một gia tăng cả về số lượng lẫn tính chất nghiêm trọng.
Thứ ba, tình hình thị trường bất động sản đô thị những năm gần đây mang nặng tính đầu cơ và thiếu ổn định. Từ năm 1995 tới nay thị trường đã trải qua 4 chu kỳ sốt nóng và đóng băng vào những năm 1995, 2000, 2002, 2007. Tính đầu cơ thể hiện qua các biểu hiện sau đây:
• Từ năm 2006 tới nay ước tính 60% các giao dịch mua bất động sản chung cư không nhằm mục đích tiêu dùng, mà nhằm mục đích đầu cơ. Giá bất động sản thành thị duy trì ở mức cao và rất cao so với thu nhập của người dân.
• Mức giá cao này phần lớn do nguyên nhân đầu cơ. Các tỷ lệ cơ bản như tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hoặc tỷ lệ giá nhà trên tiền thuê ở mức quá cao không bền vững trong một thời gian dài.
• Giao dịch và sự tăng giá tập trung ở phân khúc thị trường bất động sản cao cấp tại các thành phố lớn, trong khi hầu hết các phân mảng thị trường bất động khác như chung cư; nhà ở trung bình có biến động giá cả và giao dịch thấp.
• Cơn sốt giá bất động sản thường gắn liền với sự mở rộng tín dụng quá nhanh và quá mạo hiểm của các ngân hàng thương mại. Bản thân các luồng tài chính cấp vốn cho thị trường bất động sản cũng mang tính đầu cơ ngắn hạn và phụ thuộc vào diễn biến nóng, lạnh của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên nếu cách đây 3-5 năm khi thị trường chung cư cao cấp đang ‘sốt’, hầu hết các chủ đầu tư đều nhìn thấy đây là một phân khúc rất tiềm năng vì dù đưa ra mức giá cao đến mấy thì vẫn có nhiều người tranh nhau đặt chỗ. Nay thì thị trường trầm lắng thì phân khúc chung cư cao cấp gần như đóng băng hoàn toàn. Khi những khách hàng của phân khúc này-những đối tượng có thu nhập cao mua để ở hoặc đầu cơ-quay lưng thì thị trường lập tức gặp khó khăn và các chủ đầu tư lâm vào thế buộc phải giảm giá bán. Dù nhiều chuyên gia nhận định rằng những mức giảm giá như vậy trong thời gian qua chưa thể làm các chủ đầu tư thua lỗ (giá bán dưới giá
thành) nhưng áp lực từ việc giảm giá mà vẫn không bán được hàng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của nhiều nhà đầu tư bất động sản.
Thị trường chung cư năm tới sẽ phải chuyển hướng từ cao cấp sang cấp trung hoặc bình dân để hướng đến đối tượng khách hàng là những người lao động có thu nhập trung bình. Xu hướng này đã được thể hiện rõ từ cuối năm 2011 khi chung cư các loại đua nhau giảm giá dù mức độ giảm có khác nhau với các phân khúc khác nhau.
Đối với nhóm cao cấp các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra còn chiếm tỷ lệ nhỏ thì giá sẽ giảm mạnh. Các dự án đã bán được trên 70% sẽ khó giảm giá nhiều do áp lực của những khách hàng đã mua trước và cũng do chủ đầu tư đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính.
Thứ tư, vai trò quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng là thiếu và không rõ ràng. Trước các cơn giá bất động sản các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động; sự việc được đặt vào tình cảnh đã rồi; một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế. Điều này thể hiện ở các khía cạnh sau.
•Chưa theo dõi một cách có hệ thống các biến động của thị trường bất động sản do không có hệ thống thông tin dữ liệu về biến động giá cả và giao dịch bất động sản.
•Chưa có định hướng rõ ràng trong việc điều tiết giá cả và giao dịch trên thị trường bất động sản. Việc định giá sai lệch quá nhiều so với giá thị trường đã dẫn đến tình trạng khiếu kiện và tranh chấp xảy ra triền miên.
•Chính quyền địa phương và các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh bất động sản cũng bị cuốn vào vòng xoáy của đầu cơ bất động sản. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các khu đô thị mới do các công ty kinh đoanh bất động sản cũng tăng với tốc độ không kém giá cả bất động sản trên thị trường tự do cho dù được hưởng nhiều ưu đãi.
Nhiều nghiên cứu cũng chỉ ra rằng việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đã đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác khó so sánh được. Chính vì vậy một lượng vốn không nhỏ đã được rót vào thị trường này, dẫn đến thiếu vốn dành cho sản xuất kinh doanh. Do đó cần tránh tạo ra quan niệm rằng bất động sản là con đường dễ dàng để làm giàu do các lợi ích ngắn hạn của một thiểu số người sẽ đưa đến những hậu quả tai hại cho nền kinh tế trong dài hạn.
Tài nguyên và nhân lực của đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng kỹ thuật công nghệ nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.
Đối với Việt Nam do đặc điểm cụ thể về phân bố dân số, quy hoạch đô thị…, thị trường BĐS dường như chỉ phát triển mạnh ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (gần đây thị trường BĐS tại Đà Nẵng cũng có dấu hiệu nóng lên). Do đó việc nghiên cứu thị trường BĐS ở các thị trường này có thể rút ra nhiều ý nghĩa về mặt khoa học và chính sách cho thị trường BĐS ở Việt Nam.
2. Tín dụng nhà ở 1.1. Nhu cầu nhà ở
Năm 2012, bất động sản sẽ khởi sắc bởi đón nhận nhiều tín hiệu vui từ nguồn vốn và chính sách. Bản thân thị trường cũng đang nảy sinh nhiều cơ hội tốt cho nhà đầu tư.
Nhu cầu nhà ở đô thị còn cao
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2009 diện tích bình quân về nhà ở nước ta đạt 17,5m2 sàn / người, so với các nước trong khu vực con số này vẫn còn rất thấp. Trong khi đó tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân sẽ phải đạt 25m2 sàn / người. Tương ứng dân số đô thị năm này xấp xỉ 45% tổng dân số (vào khoảng 43 triệu người), chứng tỏ nhu cầu về nhà ở đô thị vẫn còn rất lớn. Theo tính toán của Bộ xây dựng, từ nay đến 2020 phải đảm bảo xây mới khoảng 50 triệu m2 sàn nhà ở tại các đô thị mỗi năm.
Thực tế thị trường bất động sản đang có nhiều cơ hội phục hồi. Bên cạnh các yếu tố vĩ mô như chỉ số giá tiêu dùng được kiểm soát tốt; Ngân hang Nhà Nước có những chỉ đạo hướng tới giảm lãi suất cho vay thông qua khống chế trần lãi suất huy động; khuyến khích các ngân hàng hạ lãi suất cho vay… hiện nay bản thân thị trường đã nảy sinh nhiều nhu cầu mới. Theo thống kê về thị trường căn hộ ở Hà Nội và TPHCM từ năm 2006 đến nay cơ cấu nhà ở đang có sự mất cân đối. Đó là việc các doanh nghiệp quá tập trung đầu tư phát triển các căn hộ cao cấp có diện tích lớn. Vì vậy thị trường thiếu vắng rất nhiều căn hộ có diện tích nhỏ từ 30-50m2 dành cho những người có thu nhập trung bình - những người đang chiếm một tỷ lệ lớn ở các đô thị.
Những nhân tố lạc quan cho thị trường
Hiện nay nhiều dòng vốn mới đổ vào thị trường bất động sản đang được hình thành và phát triển theo thời gian như dòng vốn thị trường chứng khoán đối với các bất động sản niêm yết; qua trái phiếu doanh nghiệp; thế chấp tiền từ bất động sản;
từ các quỹ đầu tư nước ngoài hay từ dòng vốn đầu tư trực tiếp FDI… Đây được coi là những yếu tố tác động đáng kể cho thị trường trong thời gian tới.
Nhiều chuyên gia đầy lạc quan đưa ra nhận định có nhiều lý do để năm 2012 thị trường bất động sản sẽ khởi sắc và sau đó thị trường sẽ phát triển mạnh và đạt đỉnh điểm vào năm 2013. Cụ thể là kế hoạch tăng trưởng tín dụng bất động sản năm nay ở mức 15 - 17% (cao hơn năm 2011); tỷ trọng kiều hối dành cho khu vực bất động sản giữ ở mức ổn định và cam kết ODA tăng so với các năm trước… Bên cạnh đó là tính thanh khoản tăng ở phân khúc nhà giá rẻ. Nhà ở xã hội và nhà cho thuê phục vụ nhu cầu của người dân đô thị được Nhà nước đặc biệt quan tâm đẩy mạnh thực hiện. Bộ Xây dựng đang tích cực hoàn thiện Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở và Quỹ tiết kiệm nhà ở cho người có thu nhập trung bình.
Có thể thấy câu chuyện đầu tiên và cuối cùng của các doanh nghiệp bất động sản suốt thời gian qua vẫn là những khó khăn về vốn. Để hoạt động hiệu quả, tăng tính thanh khoản trên thị trường thì yếu tố tiên quyết là bản thân các doanh nghiệp phải có sự thay đổi. Thời gian qua tại thị trường miền Nam xu hướng mua bán sáp nhập của các doanh nghiệp bất động sản diễn ra khá sôi động do đặc điểm của thị trường này chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ với nguồn tài chính ít. Việc sáp nhập và hợp tác giữa các doanh nghiệp này chính là giải pháp hiệu quả giúp nguồn vốn của doanh nghiệp ổn định hơn để họ tiếp tục tồn tại được trên thị trường. Trước băn khoăn về nguy cơ đổ vỡ của doanh nghiệp bất động sản do làm ăn thua lỗ, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương khẳng định quá trình này diễn ra là hoàn toàn bình thường và sẽ giúp thị trường thanh lọc những công ty hoạt động kém hiệu quả; tạo cơ hội cho những công ty tốt phát triển mạnh hơn nữa.
Đối với doanh nghiệp bất động sản phải cấu trúc danh mục đầu tư cho phù hợp với quy mô và năng lực của mình. Còn đối với nhà đầu tư tiềm năng, cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, chọn những dự án hiệu quả để đầu tư và cắt lỗ những dự án không hoàn thành, tập trung nguồn lực để chuẩn bị cho chu kỳ mới. Thực tế bên cạnh việc tái cơ cấu lại bộ máy tổ chức thì một vấn đề không nhỏ để tăng tính thanh khoản trên thị trường đối với các doanh nghiệp bất động sản là việc phải tìm đúng phân khúc nhu cầu thật của thị trường với sản phẩm phù hợp và phải đáp ứng được yêu cầu quy hoạch của Nhà nước. Bởi sự thật là cơ hội trong thị trường luôn tồn tại; lượng tiền trong dân vẫn rất lớn; nhu cầu nhà ở của người dân ở đô thị ở mức cao. Ví dụ, bất chấp tình trạng đóng băng nhà đất phủ kín thị trường từ Bắc vào Nam trong năm qua, ở Hà Nội nếu có một căn hộ có vị trí tốt với giá vừa phải và giao
nhà ngay thì vẫn được bán khá nhanh. Đặc biệt là một số chung cư đầu tư từ năm 2002-2003 ở các khu đô thị mới với giá bán lại cho người tiêu dùng vẫn ở mức cao từ 27 đến hơn 30 triệu đồng / m2. Qua đó ta có thể thấy việc nắm bắt được nhu cầu của người mua , hạn chế khó khăn trong thủ tục giao nhà và hạ giá bất động sản về giá trị thực… có vai trò quan trọng như thế nào trong việc phục hồi thị trường vốn ảm đạm bấy lâu.
1.2. Tín dụng của thị trường nhà ở
Các ngân hàng như HSBC, ACB, ANZ, ABBANK… đang tích cực tìm kiếm khách hàng vay mua nhà với nhiều gói tín dụng ưu đãi với mặt bằng lãi suất đã giảm so với thời điểm trước. Giới chuyên gia tài chính cho rằng thị trường này chỉ thật sự sôi động khi mặt bằng lãi suất giảm sâu hơn về mức 15%-17% / năm.