Tại Hà Nội với mức thu nhập dưới 10 triệu, nhu cầu tín dụng nhà ở của người dân là rất thấp dù có đang làm việc tại bất kỳ khu vực kinh tế nào. Nhưng tại TP. Hồ Chí Minh thì khác, khả năng vay tiền mua nhà của người dân là rất cao. Những người làm việc tại khu vực kinh tế tư nhân và FDI cũng có xác suất vay tiền mua nhà nhiều hơn so với những người làm việc tại khu vực kinh tế nhà nước.
c. Phân tích xác suất nhu cầu tín dụng nhà ở theo quy mô gia đình
Bảng 19. Kết quả hồi quy phân tích xác xuất nhu cầu tín dụng nhà ở theo quy mô gia đình
Dependent Variable: TDNO
Method: ML - Binary Logit (Quadratic hill climbing) Date: 05/01/12 Time: 11:06
Sample: 1 103
Included observations: 90
Convergence achieved after 3 iterations
Covariance matrix computed using second derivatives
Variable Coefficient Std. Error z-Statistic Prob.
TNHAP 0.10368 0.017632 5.880218 0.0135
C -0.91825 0.619967 -1.48112 0.0436 McFadden R-squared 0.005448 Mean dependent var 0.388889 S.D. dependent var 0.490229 S.E. of regression 0.494185 Akaike info criterion 1.395882 Sum squared resid 21.247 Schwarz criterion 1.479209 Log likelihood -59.8147 Hannan-Quinn criter. 1.429485 Restr. log likelihood -60.1424 LR statistic 0.655317 Avg. log likelihood -0.66461 Prob(LR statistic) 0.720609
Obs with Dep=0 55 Total obs 90
Obs with Dep=1 35
Bảng 20. Xác suất nhu cầu tín dụng nhà ở theo quy mô gia đình
Thu nhập (Tr.đồng) 1 2 3 4 5 6 7 0 29.71% 30.92% 32.16% 33.42% 34.70% 36.01% 37.34% 5 41.52% 42.91% 44.32% 45.74% 47.16% 48.59% 50.02% 10 54.38% 55.80% 57.20% 58.60% 59.98% 61.35% 62.69% 15 66.69% 67.95% 69.18% 70.39% 71.57% 72.72% 73.84% 20 77.08% 78.07% 79.03% 79.97% 80.87% 81.74% 82.58% 25 84.95% 85.67% 86.36% 87.02% 87.65% 88.26% 88.84% 30 90.46% 90.94% 91.40% 91.84% 92.26% 92.66% 93.04% 35 94.09% 94.40% 94.70% 94.98% 95.24% 95.49% 95.73% 40 96.40% 96.59% 96.77% 96.95% 97.11% 97.27% 97.42% 45 97.82% 97.94% 98.05% 98.16% 98.26% 98.35% 98.44% 50 98.69% 98.76% 98.83% 98.90% 98.96% 99.01% 99.07% Dựa vào kết quả phân tích, ta có thể thấy trái với Hà Nội khi quy mô gia đình càng tăng thì nhu cầu tín dụng nhà ở của người dân lại càng giảm (Bảng 8), tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu của người dân lại càng tăng. Ví dụ gia đình có tổng thu nhập là 10 triệu đồng/ tháng, số thành viên trong gia đình tỷ lệ thuận với xác suất nhu cầu tín dụng nhà ở, từ 54.38% với gia đình có 1 thành viên lên tới 62.69% với gia đình có 7 thành viên. Điều này phù hợp với những phân tích ở trên khi người dân tại TP. Hồ Chí Minh sẵn sàng vay tiền từ ngân hàng để có thể cải thiện nơi ở hay mua mới khi quy mô gia đình tăng lên.
4. Kết luận
Nhu cầu tín dụng nhà ở của người dân hiện nay thực sự rất lớn. Dù đang trong tình trạng khó khăn, các ngân hàng cũng nên chú ý tới sản phẩm này. Việc phân loại
khách hàng và đưa ra các gói lựa chọn phù hợp sẽ đem lại rất nhiều lợi ích cho ngân hàng. Không chỉ chú ý tới những người có thu nhập cao, những khách hàng có thu nhập trung bình và trẻ tuổi cũng có tiềm năng rất lớn. Họ sẵn sàng vay tiền để mua nhà ổn định nơi ở nhưng do đây không phải là đối tượng ưu thích của ngân hàng nên họ còn gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình vay vốn. Việc nghiên cứu đưa ra những gói sản phẩm phù hợp với nhóm khách hàng này sẽ mang lại những nguồn lợi không nhỏ cho ngân hàng. Ngoài ra ngân hàng cũng cần chú ý tới những đặc điểm khác nhau giữa khách hàng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Họ có những đặc điểm khác nhau cơ bản mà ảnh hưởng rất lớn tới nhu cầu tín dụng nhà ở như quy mô gia đình, ngành nghề làm việc hay thu nhập… Nắm bắt được những đặc điểm này sẽ giúp ngân hàng thu hút và chọn lọc được những khách hàng thực sự có đủ khả năng và nhu cầu.
KẾT LUẬN
Việc phát triển các kênh tài chính nhà ở phù hợp là cột trụ tiên quyết để một thị trường nhà ở đô thị vận hành tốt. Nhà ở là tài sản quan trọng nhất, đồng thời cũng là tài sản đầu tư có giá trị lớn nhất, đối với đa số hộ gia đình tại không chỉ ở Việt Nam. Tùy theo trình độ phát triển của nền kinh tế, giá nhà ở cao gấp 4 lần (ở các nước phát triển) cho tới 8 -12 lần (ở các nước đang phát triển) so với thu nhập trung bình hàng năm của một hộ gia đình. Do vậy, đa số người dân chỉ có thể mua được nhà ở nếu việc thanh toán được chia nhỏ trong khoảng thời gian dài. Nếu không có các kênh tài chính nhà ở đa dạng, hữu hiệu, thị trường nhà ở sẽ hoặc là không phát triển đủ mức, hoặc sẽ có mức giá vượt quá “tầm với” của đa số người dân.
Việc tăng cường phát triển các kênh huy động tài chính nhà ở đô thị là một đòi hỏi rất thiết thực trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc phát triển các kênh tài chính bất động sản phải được kiểm soát và điều tiết chặt chẽ để tránh rủi ro cho hệ thống tài chính và nền kinh tế.
Vì những lý do trên, việc phát triển thị trường cho vay đầu tư mua nhà ở đô thị là một nhu cầu tất yếu ở Việt Nam trong thời gian tới. Tuy nhiên, vấn đề huy động và quản lý các kênh đầu tư bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản phát triển quá mức, với mức giá tăng vọt như ở Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh, là một vấn đề phức hợp, đòi hỏi nghiên cứu chuyên sâu và nghiêm túc.
Bài chuyên đề “Phân tích các yếu tố tác động đến nhu cầu tín dụng nhà ở” cho thấy nhu cầu nhà ở thực sự cũng như các yếu tố tác động đến quyết định lựa
chọn có tiếp tục vay ngân hàng nữa hay không của người dân trên thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng như tìm ra một vài xu hướng phát triển
của thị trường trong thời gian tới để phần nào giúp các nhà đầu tư, các nhà hoạch
định chính sách một cái nhìn tổng quan nhất về thị trường.
TÀI LIỆU THAM KHẢO