Hình 3: Tương quan giữa tăng trưởng tiêu dùng cá nhân và thay đổi giá nhà
Một số yếu tố cũng có thể góp phần vào xu hướng này. Việc chuyển sang môi trường lãi suất thấp trong thập kỷ qua cho phép các hộ gia đình có khả năng vay nợ nhiều hơn, dẫn đến tỷ lệ nợ so với thu nhập của các hộ gia đình tăng lên. Ngoài ra, tại hầu hết các nước, nơi mà việc thu hồi vốn chủ sở hữu đã diễn ra, thì đều đã từng trải qua các đợt tăng giá liên quan đến giá nhà, đôi khi giá nhà chiếm số lượng đáng kể trong đó. Giai đoạn thu hồi vốn chủ sở hữu có thể được xem như là một phần của quá trình chuyển đổi từ mức độ nợ tương đối thấp đến cấp độ nợ cao hơn theo thời gian, hoặc là quá trình sắp xếp lại danh mục đầu tư của một hộ gia đình khi họ giàu hơn. Ví dụ, trong bối cảnh của cuộc tấn công 9/11, báo The Economist đã mô tả thị
trường nhà đất Mỹ như một phương tiện mà cứu thế giới khỏi sự suy thoái trong năm 2001 và 2002. Tương tự như vậy, trong một đánh giá nằm trong Báo cáo kinh tế của Tổng thống năm 2005, Martin Feldstein (2006) đã lập luận rằng các khoản chi phí hộ gia đình, thông qua tái tài trợ thế chấp đã giữ cho nền kinh tế Mỹ tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2005. Vì vậy, bằng nhiều cách, khả năng tiếp cận tài chính thế chấp bổ sung thêm tính linh hoạt cho lựa chọn tiêu dùng. Tăng tính linh hoạt (như chúng tôi sẽ thảo luận) có thể được sử dụng hiệu quả hay không là một vấn đề quan trọng.
Tiếp cận tín dụng nhà ở rộng hơn cũng có thể có tác động mạnh đến phát triển đô thị. Tại các nước có hệ thống tín dụng nhà ở kém phát triển, hầu hết các hộ gia đình tự xây dựng ngôi nhà của họ trong thời gian dài hoặc xây dựng nhà theo kiến trúc chất lượng thấp không đúng với quy hoạch và quy định xây dựng. Điều này dẫn đến sự yếu kém trong quy hoạch và dịch vụ khu vực đô thị. Hơn nữa, thiếu tín dụng nhà ở cho thị trường thứ cấp cũng gây khó khăn cho việc thu hồi chi phí đầu tư ban đầu, đặc biệt là trong thị trường nhà ở thu nhập thấp và trung bình, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng của các khu vực lân cận đô thị, do đó cũng ảnh hưởng đến tình hình tài chính của thành phố. Vì vậy việc thiếu tín dụng nhà ở hiệu quả gây trở ngại cho cả chính quyền địa phương và thị trường lao động.
Tài chính nhà ở cũng có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa trên hệ thống tài chính và sự gắn kết xã hội. Sau này, người ta đã được chứng minh rằng quyền sở hữu, tiếp cận dễ hơn bằng thông qua tín dụng nhà ở, có tác động tích cực đối với phát triển khu phố, và giáo dục trẻ em.
Đối với lĩnh vực tài chính, bởi vì nhà ở là bền vững và cung cấp tài sản thế chấp nên nó cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường trái phiếu dài hạn. Và nó cũng đồng thời là cơ sở của sự cải tiến kỹ thuật tài chính khác nhau. Ví dụ, tại Hoa Kỳ, tín dụng nhà ở bắt đầu di chuyển theo hướng chứng khoán hóa và cải thiện hiệu quả của thị trường trái phiếu. Nó là công cụ phát triển một số thị trường tài chính phái sinh. Tuy nhiên đổi mới tài chính không phải lúc nào cũng lợi ích rõ ràng. Khả năng di chuyển tiền vào một quốc gia hoặc khu vực được đánh giá bằng khả năng di chuyển của dòng vốn có nhanh chóng không, do đó, nếu không được thực hiện thận trọng, sự phát triển của thị trường thé chấp có thể không ổn định. Trước khi thảo luận về vai trò có khả năng gây bất ổn của tín dụng nhà ở, chúng tôi lần đầu tiên cung cấp một quan điểm về triển vọng phát triển tài chính nhà ở.
Nhân tố vĩ mô
Điều gì đằng sau sự tăng trưởng đáng kể trong lĩnh vực tín dụng nhà ở trong những năm gần đây? Rõ ràng, sự tăng trưởng trong tổng thu nhập và sự giàu lên của người dân đã là một nhân tố góp phần quan trọng. Điều này không có gì đáng ngạc nhiên rằng các nước như Đức và Nhật Bản, dù có mức tăng trưởng chậm hơn, nhưng cũng đã có kinh nghiệm kiềm chế sự mở rộng tín dụng nhà ở. Một lần nữa, thấp lãi suất và tăng trưởng ổn định là yếu tố quan trọng trong việc mở rộng thị trường cho vay thế chấp.
Hình 4: Tỷ lệ thế chấp tại các nền kinh tế phát triển