6. Cấu trúc nghiên cứu
3.3.5.1 Tạo lập môi trường pháp lý để điều khiển thị trường
Theo Hiệp hội Kinh doanh bất động sản TPHCM, hiện Thành phố đang có 4.000 doanh nghiệp chính thức đăng ký hoạt động, và thêm khoảng 2.000 doanh nghiệp không đăng ký đang tham gia hoạt động thị trường bất động sản. Còn Sở Tư pháp TPHCM cho biết: 2/3 trong số các doanh nghiệp nêu trên không có khả năng tài chính, được thành lập với mục đích "săn nhà" trong các dự án rồi mua đi bán lại vòng vèo để kiếm lời. Thời điểm năm 2002, TPHCM có 1.007 dự án kinh doanh nền nhà với tổng diện tích 6.600ha, có tổng giá trị ước khoảng 8,7 tỉ USD. Nhưng chỉ gần 10% diện tích nêu trên có cơ sở hạ tầng, phần lớn nền nhà được mua bán trên giấy với sự tiếp sức của hệ thống cò nhà đất làm méo mó thị trường bất động sản.
Và gần đây, đầu cơ bất động sản đã khiến cho giá nhà đất tăng, vượt qua tầm với của phần lớn người dân ở TPHCM. Xét về tỉ lệ chuyển giao bất động sản và đất đai, nhiều người đã đầu tư vào bất d9o65ng sản hơn là gửi tiền vào các ngân hàng lãi suất thấp hoặc đầu tư vào thị trường chứng khoán.Theo th嘘ng kê
trong nước cho rằng, chỉ 5% dân số có tài sản đủ để mua bất động sản với giá cả đang bị thổi phồng hiện nay.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản hy vọng rằng việc Vi羽t Nam gia nhập WTO sẽ khiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hơn đến thị trường bất động sản Vi羽t Nam. Nhưng so với tiêu chuẩn quốc tế, giá bất động sản Vi羽t Nam cũng ở mức trên trời, và có thể dẫn tới những méo mó đáng kể trong nền kinh tế.
Những năm qua, Nhà nước đã có cơ chế ưu đãi trung gian thông qua các Doanh Nghi羽p phát triển nhà ở nhằm tăng nguồn cung cho thị trường nhà cho
- 81 -
người thu nhập thấp. Nhiều nhà đầu tư sử dụng chính sách này để được hưởng ưu đãi về đất và vốn vay, nhưng khi hoàn thành công trình, họ rao bán với giá thị trường nên những khoản ưu đãi của Nhà nước đã rơi vào các nhà kinh doanh bất động sản cùng hệ thống giao dịch ngầm.
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại giao dịch "ngầm". Lĩnh vực này không chỉ gây thất thu ngân sách nhà nước, mà đã làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản trở nên thiếu công khai minh bạch. Tuy nhiên, tình trạng đó vẫn tồn tại, bởi nếu công khai minh bạch, các chủ dự án lại mất đặc quyền đặc lợi, tầng lớp môi giới mất việc làm, những người có liên quan đến lĩnh vực nhà đất mất nguồn thu nhập khổng lồ.
Những năm vừa qua Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng để thực hiện tính minh bạch của thị trường bất động sản. Nhưng dường như những hoạt động của thị trường "ngầm" đang "níu kéo" mọi cố gắng của Nhà nước cũng như xã hội. Một nghịch lý khác trong vấn đề thị trường bất động sản là chuyện quy hoạch. Các nước trên thế giới sử dụng các nhà tư vấn để làm quy hoạch, còn ở Việt nam thì trong rất nhiều trường hợp lại để các nhà lãnh đạo "ngồi gật gù" với nhau, nên rất nhiều bất cập xảy ra.
Vì vậy để tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động và minh bạch các chỉ số về thị trường bất động sản cần phải:
- Thông qua được Luật Đăng ký bất động sản, để nhằm xác lập được hệ thống đăng ký thống nhất, đầy đủ, công khai và minh bạch các hoạt động về tình hình sử dụng đất, tình hình đầu tư phát triển trong thị trường bất động sản.
- Nâng cấp chất lượng quy hoạch sử dụng đất, công khai hoá được quy hoạch sử dụng đất nhằm hướng tới việc chuyển đổi quỹ đất trong quá trình phát triển thị trường bất động sản. Đặc biệt phải công khai những tác động của Nhà
- 82 -
nước vào thị trường bất động sản mà vấn đề lớn nhất là công khai quy hoạch sử dụng đất.
- Tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, bao gồm: Mở sàn giao dịch bất động sản, các dịch vụ về tài chính, ngân hàng... đối với thị trường bất động sản, đặc biệt cần quan tâm tới việc chính quy hoá thị trường thế chấp bằng bất động sản để vay vốn phục vụ cho đầu tư thuận lợi. Định hướng dịch vụ về chứng khoán để hướng được luồng đi của tiền tiết kiệm không dồn vào bất động sản như vừa qua... tức là tạo lập được các dịch vụ hỗ trợ một cách công khai cho thị trường chính quy, không để những vấn đề này trở thành công cụ hỗ trợ cho thị trường "ngầm" như vừa qua.
- Tiếp tục rà soát lại hệ thống pháp luật nhằm làm sao luật pháp không còn chỗ đứng cho thị trường bất động sản "ngầm", kiện toàn bộ máy quản lý nhằm xoá bỏ triệt để các kẽ hở cũng như các vấn đề chồng chéo, khuyến khích thực hiện nhanh việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và bất động sản.
3.3.5.2 Chính sách thuế liên quan đến bất động sản.
Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 gần như giải quyết được những hạn chế của Nghị định 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000.
Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, giá đất theo quy định đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh tăng so với trước đây, vì thế tiền sử dụng đất cũng tăng theo. Đối với các dự án xây dựng nhà ở trước đây, các nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích được giao, mặc dù diện tích xây dựng chỉ chiếm một phần trong tổng diện tích (ngoài diện tích xây dựng nhà ở để bán, dự án còn phải xây dựng các khu vực công cộng, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án…), tại một số địa phương lớn như Thành phố Hồ chí Minh các nhà đầu tư còn
- 83 -
chịu điều tiết một tỷ lệ % phần nhà, hoặc đất ở sau khi hoàn chỉnh kỹ thuật vào quỹ nhà, đất của địa phương (tỷ lệ này là 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà đối với khu vực tại thành phố Hồ Chí Minh ), tuy nhiên do trước đây giá đất tính tiền sử dụng đất thấp, các nhà đầu tư này còn có thể chịu đựng được, nhưng trong điều kiện giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thành phố quy định tăng gấp nhiều lần so với trước kia sẽ gây khó khăn rất nhiều về tài chính cho các cá nhân, tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Chính vì vậy, để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia vào quá trình tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản, ngoài các chính sách miễn giảm theo quy định, Nhà nước cần có chính sách cho phép các nhà đầu tư chỉ đóng tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng kinh doanh, các diện tích xây dựng công cộng không tính thu tiền sử dụng đất; đồng thời việc quy định tỷ lệ % điều tiết nhà, đất từ các dự án vào quỹ nhà, đất của địa phương nên được xoá bỏ, thay vào đó, chính quyền địa phương nên lập một quỹ đóng góp tự nguyện của các nhà đầu tư đối với chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Đối với các quy định về thời gian nộp tiền sử dụng đất, trước đây theo Nghị định 38/CP thì các tổ chức kinh doanh nhà ở được phép chậm nộp tiền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp không quá 5 năm, tuy nhiên theo quy định của Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất phải nộp một lần ngay sau khi có quyết định giao đất, đồng thời các dự án xây dựng nhà ở, khu dân cư… phải hoàn thành việc xây dựng mới được chuyển nhượng (Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003), không được sang bán nền đất như trước đây, vấn đề này đang tạo nên gánh nặng về chi phí khác cho các tổ chức kinh doanh bất động sản, họ phải chịu cùng lúc hai gánh nặng về chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất phải nộp.
- 84 -
Để giải quyết vấn đề về vốn này, Chính phủ phải có những biện pháp nhằm lôi kéo thị trường vốn và các công cụ trên thị trường vốn vào cuộc. Đối với tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh doanh bất động sản có thể vay ngân hàng đồng thời thế chấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất tại ngân hàng cho vay; mặt khác các tổ chức này được quyền phát hành trái phiếu thu hút vốn nhàn rỗi trong dân cư, các trái phiếu này được quyền giao dịch trên thị trường chứng khoán, nếu việc phát hành và giao dịch các loại trái phiếu này thành công, thị trường bất động sản sẽ thu hút được lượng lớn vốn nhàn rỗi trong dân, đồng thời thị trường chứng khoán cũng có thêm nhiều hàng hoá giao dịch.
3.3.5.3 Bổ sung điều chỉnh Luật liên quan đến bất động sản.
Trong các Điều Luật liên quan đến bất động sản, nhà nước đã sữa đổi bổ sung nhằm tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sở hữu căn nhà mà cụ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được chủ quyền nhà khi mua nó. Chính vì vậy trong Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 1-9-2009 đã có những nội dung thay đổi hơn so với Điều 121 Luật Đất đai hiện hành. Qua đó Luật sửa đổi, bổ sung này đã mở rộng quyền sở hữu đất gắn liền với nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ bị hạn chế hơn so với công dân Việt Nam ở trong nước ở quyền góp vốn và quyền bảo lãnh bằng tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất 荏.
Luật sữa đổi này đã tạo điều kiện cho những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cơ hội để mua nhà do mình đứng tên quyền chủ sở hữu, một phần nào giải tỏa được những tranh chấp khiếu kiện đã xảy ra những năm về trước do họ phải bỏ tiền ra mua nhà và nhờ người thân đứng tên .
Mặc dù vậy, về tương lai lâu dài Chính phủ cũng cần có chính sách để trao quyền dân chủ cho các thành phần này, đó là họ cũng có quyền góp vốn và
- 85 -
quyền bảo lãnh tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, có như vậy Việt Nam mới thu hút được lượng ngoại hối chảy vào thị trường bất động sản và thị trường sẽ có cơ hội để phát triển mạnh hơn, đồng thời đây cũng là một kênh huy động vốn rất hữu ích trong việc xây dựng đô thị văn minh và hiện đại.
3.3.5.4 Hoàn thiện công cụ quản lýù nhà nước và phát triển kinh tế xã hội.
Thị trường bất động sản ngày càng trở thành một thị trường quan trọng có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế và đời sống của nhân dân. Vì vậy, nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống công cụ quản lý nhà nước để điều tiết hiệu quả thị trường này là một yêu cầu cấp bách.
Thực tế cho thấy, đất đai và các bất động sản khác luôn là nguồn lực quan trọng bậc nhất trong phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta. Sự hình thành, vận động của thị trường bất động sản Việt Nam những năm qua còn cho thấy, nó rất nhạy cảm có ảnh hưởng liên thông, sâu rộng đến các thị trường khác, cũng như các mặt của đời sống kinh tế - xã hội; đồng thời, tự thân nó cũng rất dễ bị tổn thương, méo mó trong quá trình vận động.
Như vậy, thị trường bất động sản rất cần sự can thiệp sâu sát của Nhà nước. Tuy nhiên, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay, Nhà nước không thể chỉ can thiệp bằng những mệnh lệnh, quyết định hành chính cứng nhắc, mà cần có những biện pháp điều tiết được tiến hành thông qua các công cụ quản lý kinh tế mềm mại, linh hoạt và dân chủ.
Hiện nay, Nhà nước quản lý thị trường bất động sản dựa trên những loại công cụ chính sau: các công cụ pháp luật về đất đai, bất động sản; các công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các công cụ tài chính bất động sản; các công cụ quản lý hành chính. Các công cụ này có mục tiêu, đối tượng tác động cụ thể khác nhau, nhưng đều hướng vào mục đích chung lớn hơn cả là tạo ra và duy trì sự ổn định, phát triển lành mạnh, bền vững về mọi mặt kinh tế - chính trị - xã hội - môi
- 86 -
trường cho thị trường bất động sản. Chúng có vai trò hết sức quan trọng không chỉ đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, mà còn đối với toàn bộ các loại thị trường trong nền kinh tế nước ta, vì thị trường đất đai, nhà ở là nền tảng, là môi trường tồn tại cho các hoạt động khác của con người. Nói cách khác, chúng có tác dụng tạo ra môi trường vĩ mô ổn định, thuận lợi và đã giúp thị trường bất động sản phát triển hiệu quả, bền vững.12
- Công cụ luật pháp:
Công cụ luật pháp bao gồm những văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá bất động sản, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản. Nó điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, tạo thành bất động sản giao dịch trên thị trường. Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế… Để các công cụ luật pháp phát huy vai trò của mình, trước hết phải thể chế hóa được những quan điểm và những định hướng trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai . Thứ hai, phải bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai và thị trường hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc do thực tế đặt ra, đồng thời dự báo trúng những vấn đề cần được quản lý trong thời gian tới. Thứ ba, phải thể hiện được tư tưởng trọng dân, quan tâm phát huy dân chủ.
- Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang gây ra rất nhiều bức xúc. Hiện cả nước chưa có một hệ thống quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất. Một số quy hoạch hiện có chưa tạo được sự thống nhất và đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc đô thị trong không gian và thời gian cụ thể để tránh tình trạng “quy
- 87 -
hoạch treo”, “quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng”, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường bất động sản. Quy hoạch chưa có "tầm nhìn" chiến lược phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản.
Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, làm phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Ngoài ra, cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy hoạch một cách công khai, minh bạch để mọi người biết