6. Cấu trúc nghiên cứu
3.2.2 Thách thức
Ngoài những nguyên nhân dẫn đến tình trạng kém phát triển của thị trường bất động sản như đã đề cập trong chương 2, ở thời điểm hiện tại thị trường bất động sản ở TPHCM còn đối mặt với một số thách thức sau:
- Việc ban hành văn bản quy định bắt đầu từ ngày 26/09/2009 11, nhà đầu tư phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn mua bán bất động sản ; hoặc các chính sách về tín dụng ngân hàng; giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng, làm tăng giá thành sản phẩm ... điều này đã làm hạn chế sức mua và gây khó khăn cho đầu ra của sản phẩm bất động sản là nhà ở và đất ở.
- Hệ thống cơ chế, chính sách của nhà nước còn yếu và chưa tốt, tính chuyên nghiệp trong hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản chưa cao. Yếu tố không chuyên nghiệp còn thể hiện ở người dân, vẫn còn mang tính bao cấp và ỷ lại rất lớn. Đầu tư vào bất động sản cũng mang tính chất phong trào và tin đồn. Các nhận định về thị trường bất động sản mang nhiều cảm tính.
11 Theo Thông tư 161/2009/BTC
- 65 -
- Mặc dù theo Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ- CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn trong khi thực tế, chúng ta chưa có một sàn giao dịch nào được công nhận là sàn chuẩn . Chính vì vậy, việc trông chờ sự minh bạch cho thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn chắc chắn còn nhiều trở ngại.
- Phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình đang là nhu cầu thực tế của người dân, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang dần chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường này, tuy nhiên thủ tục và vốn để đầu tư cho lĩnh vực này vẫn còn rườm rà và phức tạp, còn mang tính bao cấp qua cơ chế xin - cho đối với dự án xây dựng nhà giá rẻ. Rồi những vướng mắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng, cơ chế tự thỏa thuận đền bù giữa người dân và doanh nghiệp có mặt trái là đẩy giá đền bù ở các đô thị lớn lên cao. Với chi phí tiền đất cao như hiện nay, để hình thành một chung cư giá rẻ ở các đô thị lớn là một thách thức không dễ vượt qua.
Nhìn chung, thị trường bất động sản hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác động không thuận lợi đến sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Để thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ từ hệ thống chính sách, thuế, tạo môi trường thuận lợi đến việc nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này.
3.3 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở TPHCM đến năm 2015
3.3.1 Cân đối cung - cầu hàng hoá cho thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội
3.3.1.1 Chủ động bình ổn thị trường bất động sản theo quy luật cung cầu
Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhu cầu đối với hàng hóa bất động sản tại TPHCM là rất lớn, do vậy cần chú trọng đa dạng hóa hàng hóa bất động sản
- 66 -
gắn liền từng nhóm nhu cầu của người dân. Ở góc độ quản lý vĩ mô, Nhà nước cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước, Nhà nước chủ động điều tiết tốt thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), đồng thời điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất), bảo đảm đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt.
Việc khảo sát và phân nhóm nhu cầu của người dân nhằm phục vụ cho công tác quy hoạch phù hợp thực tế sẽ đảm bảo nguyên tắc cung đáp ứng cầu, dẫn đến thị trường phát triển bền vững, tránh được tình trạng do khan hiếm đẩy giá tăng cao. Các nhóm nhu cầu nên dựa vào khả năng của người dân : thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở cho người có thu nhập cao, thị trường nhà ở và văn phòng cho thuê, …
Do bởi hàng hoá trên thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào khả năng cung về đất. Hiện tại, hàng hoá là đất trên thị trường chưa được cung cấp đầy đủ, kịp thời vì vậy việc tạo lập các tài sản trên đất cung cấp cho nhu cầu của thị trường gặp nhiều khó khăn .
Vì vậy để tăng cung hàng hóa bất động sản cho thị trường , cần khuyến khích các Công ty xây dựng, các nhà tạo lập dự án cung ứng ra thị trường những sản phẩm nhà ở, căn hộ để bán hoặc cho thuê. Muốn có được các sản phẩm này đòi hỏi phải có quỹ đất để phục vụ cho công tác triển khai các dự án. Hiện nay trên địa bàn TPHCM, diện tích đất chưa sử dụng (đất hoang hoá, đất chưa có mục đích sử dụng) và các loại đất đã có mục đích sử dụng nhưng sử dụng không đúng mục đích, đất trống do sử dụng không hết … cũng cần có giải pháp để đưa vào quỹ đất của các địa phương để có phương án khai thác.
- 67 -
Việc cung ứng loại hàng hoá bất động sản trên thị trường hiện tại chỉ chú trọng các loại hàng hoá cho người có thu nhập cao, chưa chú trọng đến đại bộ phận người có thu nhập thấp , trong khi đó nhu cầu về nhà ở cho đại đa số người dân nghèo chiếm tỷ trọng rất lớn trong xã hội. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, cần xây dựng các cụm khu dân cư trong đó một phần quỹ đất dùng xây nhà, phần còn lại xây dựng các cụm chung cư cao tầng để cung ứng số lượng lớn về nhà ở cho người dân có nhu cầu.
Bên cạnh đó, các nhà tạo lập dự án, các tổ chức cần tập trung xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê, có như vậy các nhà đầu tư trong và ngoài nước mới tập trung nguồn lực để thực hiện sản xuất kinh doanh mà không phải mất nhiều thời gian cho việc triển khai bồi thường để có đất, vừa không mất thời gian cho công tác tiền dự án đồng thời có thể tiến hành dự án ngay, giảm thiểu chi phí cơ hội và rủi ro do sự biến động của thị trường.
3.3.1.2 Hình thành và phát triển quy õđầu tư tín thác bất động sản
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT) – một mô hình đầu tư phổ biến ở nước ngoài – có thể được áp dụng tại Việt Nam , vì quỹ này lại cần thiết cho sự phát triển của thị trường địa ốc nói chung và thị trường bất động sản TPHCM nói riêng.
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản với sự góp vốn của các tổ chức , cá nhân. Khi cần gọi vốn cho một dự án nào đó, quỹ này sẽ huy động vốn bằng cách phát hành cổ phiếu ra thị trường, vì vậy việc thực hiện các dự án để cung ứng hàng hóa bất động sản sẽ được triển khai nhanh hơn đáp ứng với nhu cầu thiếu hụt nhà ở hiện nay .
Ước tính hiện nay có gần 20 quỹ đầu tư nước ngoài đang muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường này, đây là cơ hội lớn có thêm nguồn vốn cho việc củng
- 68 -
cố và phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ REIT, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, thuế.. Điều quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như ưu đãi về thuế.
Với đặc điểm của thị trường bất động sản ở TPHCM, quỹ REIT sẽ có được thế mạnh bởi cổ phiếu của quỹ này luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hằng năm của quỹ rất ổn định. Chính vì vậy TPHCM cần phát triển quỹ REIT này để thu hút vốn đầu tư vào các khu đô thị mới như Thủ Thiêm, cảng Hiệp Phước, các vùng lân cận khác như Nhơn trạch, Đồng Nai, Bình dương…
3.3.1.3 Thu hút trực tiếp vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Việt Nam có 3 yếu tố mà các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá tốt , là cơ sở để thúc đẩy thị trường đầu tư bất động sản phát triển , các yếu tố bao gồm : sự ổn định về chính trị; Sự tăng trưởng mạnh của kinh tế vĩ mô; Tỷ lệ dân số trẻ rất cao, với khoảng 60% dân có độ tuổi dưới 30.
Theo thống kê hàng năm ở Việt Nam , cũng có khoảng 700.000 người đổ về các thành phố lớn như TPHCM để làm ăn, học tập,… việc này đồng nghĩa trong vòng vài năm tới sẽ cần khoảng 200.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng này. Chính vì điều này đã thôi thúc các tập đoàn đầu tư bất động sản lớn ở nước ngoài đang muốn mở rộng hoạt động của mình vào Việt Nam , trong đó nhiều Tập đoàn đã thăm dò và ký hợp đồng với Công ty Việt Nam mà đặc biệt là ở TPHCM trong các dự án căn hộ, văn phòng cho thuê, khu vui chơi giải trí và hội nghị .
Với tiềm năng phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa nhanh ở TP.HCM, việc huy động và thu hút vốn từ các tập đoàn kinh tế nước ngoài là rất thuận lợi và cần thiết khi mà có rất nhiều dự án đang cần vốn để triển khai . Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, từng địa phương cần ban hành
- 69 -
những quy chế thu hút đầu tư, trong đó cần chú trọng đến việc hổ trợ khâu giải phóng mặt bằng, mở ra chính sách một giá đối với dịch vụ, thành lập những công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản, đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán và trách nhiệm xã hội..
3.3.1.4 Hình thành quỹ phát triển nhà ơû
Phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TPHCM cần được coi trọng và có bước đi phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân , trong đó chú trọng đến các đối tượng là người có thu nhập thấp, các đối tượng diện chính sách. Để thực hiện điều này, quỹ phát triển nhà ở xã hội cần được mở ra và tạo điều kiện cho các công ty tham gia chương trình này, họ được hưởng chính sách về tài chính. Nguồn quỹ này được đóng góp từ các doanh nghiệp có nhiều công nhân chưa có chỗ ở , huy động từ nguồn này để xây nhà lưu trú cho công nhân thuê hoặc bán ưu đãi cho các đối tượng chính sách, xem xét và chọn lọc các đối tượng thụ hưởng loại hình nhà cho thuê hoặc thuê - mua theo tiến độ thời gian. Ưu tiên cho những người làm việc lâu năm với thành tích tốt, có tiền để thuê nhà hoặc có thể tham gia chương trình thuê – mua.
Các công ty hay tổ chức xây dựng nhà ở xã hội cần được hưởng chính sách về thuế và được Nhà nước giao cho quỹ đất công ,xây dựng nhà cung cấp nhà ở với mục đích phi lợi nhuận, không được sử dụng lợi nhuận từ việc thực hiện các dự án này để phát triển nhà ở thương mại, các khu vui chơi giải trí, văn phòng, khách sạn… Chỉ được phép sử dụng lợi nhuận kiếm được vào việc tái đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở xã hội khác.
- 70 -
Việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm giúp người dân có điều kiện cải thiện chỗ ở. Quỹ tiết kiệm nhà ở được xây dựng như hình thức bảo hiểm xã hội, mức đóng góp có thể được xây dựng từ 3% - 5% lương/người/tháng.
Quỹ này sẽ cho người dân vay tiền mua nhà ở với lãi suất thấp (đối tượng được vay sẽ có quy định rõ ràng), đồng thời ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở vay vốn triển khai dự án. Như vậy sẽ đảm bảo được cả “cung” lẫn “cầu”
3.3.2 Giải pháp phát triển thị trường thứ cấp.
Khi thị trường sơ cấp làm tốt vai trò tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản, thì phát triển thị trường thứ cấp nhằm mục đích tạo lập nơi diễn ra các giao dịch mua bán trao đổi hàng hóa bất động sản giữa một bên là người có hàng hóa cần bán và một bên là người có nhu cầu sử dụng thực sự. Thị trường thứ cấp phát triển bền vững sẽ giảm thiểu việc đầu cơ, làm giá bất động sản nóng, lạnh thất thường. Để làm được điều này, Nhà nước cần có một số giải pháp như sau :
3.3.2.1 Phát triển hệ thống sàn giao dịch bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ 1-1-2007, quy định mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm, giao dịch bất động sản ngầm vẫn phổ biến. Người dân muốn mua bán bất động sản vẫn phải nhờ cậy mối quan hệ, hoặc chấp nhận qua trung gian.
Trên thực tế , khi khách hàng có nhu cầu mua một loại bất động sản là đất nền hay căn hộ chung cư , người ta tìm thông tin này thông qua các sàn giao dịch bất động sản, sau khi tham khảo chọn sản phẩm của chủ đầu tư mà mình có ý định mua, các sàn giao dịch này đều có một cách trả lời chung là sản phẩm đã hết hoặc chưa có thông tin gì mà phải đợi thêm một thời gian. Với cách làm như vậy, người dân hay nhà đầu tư khó tiếp cận được với sản phẩm. Tuy nhiên nếu chấp
- 71 -
nhận bỏ ra một khoản chi phí chênh lệch giá thì muốn mua bao nhiêu sản phẩm bất động sản cũng có.
Để có thể phát triển thị trường bất động sản, các sàn giao dịch này cần phải công khai minh bạch hóa thông tin để mọi người có thể tiếp cận sản phẩm, đồng thời giúp cho các Doanh nghiệp xây dựng lập dự án có nơi để bán sản phẩm mà mình tạo ra. Đối với người dân khi tham gia thị trường này thì rõ ràng sàn giao dịch bất động sản mang lại lợi ích rất lớn cho họ do có thể tự do lựa chọn sản phẩm và tiếp cận được các dịch vụ của bên bán. Tuy nhiên, để các sàn giao dịch bất động sản phát triển, các doanh nghiệp phải sớm có mô hình, nâng cao trình độ kinh doanh, đặc biệt là phải minh bạch, công khai sản phẩm của mình khi đưa ra thị trường. Song có thực tế là đến nay không hẳn doanh nghiệp nào cũng làm được điều này. Bởi khi cầu còn lớn hơn cung rất nhiều, thị trường bất động sản vẫn là nơi để giới đầu cơ "làm ăn". Người dân muốn mua bất động sản phải nhờ nhiều mối quen biết. Người có quen biết tốt có thể mua được nhiều sản phẩm, rồi bán kiếm chênh lệch.
Vì vậy, để các sàn giao dịch bất động sản thực sự hoạt động hiệu quả, thị trường bất động sản minh bạch, công khai, bên cạnh việc trông chờ vào ý thức của doanh nghiệp và người dân, cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, giám sát, hiện thực hóa các quy định của pháp luật đã được ban hành.