6. Cấu trúc nghiên cứu
2.3.3 Những nguyên nhân tồn tại
- Quan điểm và nhận thức tuy đã có những chuyển biến nhưng còn chậm so với yêu cầu đổi mới. Hệ thống văn bản luật pháp chính sách liên quan đến thị trường bất động sản tuy đã được ban hành nhưng chưa tòan diện đồng bộ, các cơ
- 60 -
chế liên quan đến thị trường bất động sản chưa thực sự đáp ứng đòi hỏi của nền kinh tế thị trường.
- Cơ cấu thị trường bất động sản chưa hòan chỉnh: thiếu các tổ chức tư vấn, định giá, bảo hiểm, thông tin
- Các cơ quan quản lý Nhà nước (đặc biệt là cấp Chính quyền địa phương) chưa thấy rõ tầm quan trọng của Nhà nước trong định hướng, quản lý, kiểm sóat, điều tiết… thị trường, bộ máy con người còn yếu kém, vai trò nhạc trưởng của Bộ Xây dựng còn lu mờ.
Kết luận chương 2: Qua phân tích thực trạng thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện nay, có thể thấy rằng thị trường bất động sản TP.HCM tuy mới hình thành và phát triển nhưng nó có những đóng góp nhất định cho sự phát triển chung của nền kinh tế Thành phố. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản ở TP.HCM cũng còn mới mẽ, mang tính tự phát và còn nhiều bất ổn. Nhằm để quản lý và tạo môi trường thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường này. Trong quá trình vận hành nó mang lại một số kết quả khả quan, tuy nhiên, một số chính sách còn bộc lộ nhiều hạn chế cần phải khắc phục. Trong chương 3, tác giả sẽ đưa ra các giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản ở TPHCM đến năm 2015 .
w( v
CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2015
- 61 -
Theo nhận định chung về thị trường bất động sản TPHCM, đa số các chuyên gia, nhà đầu tư , người tiêu dùng đều cho rằng, thị trường bất động sản có các đợt bùng nổ thường cách nhau từ 5 - 6 năm (các đợt 1995 - 2002 - 2007).10 Do vậy, dự báo chu kỳ tăng giá sắp tới của thị trường bất động sản TPHCM có thể sẽ rơi vào năm 2011 hoặc 2012. Đặc biệt, đất nền dự án sẽ khởi sắc và bùng nổ trong ngắn hạn, nhất là đất nền khu vực ven đô sẽ ngày càng được ưa chuộng. Điều này được coi như là một sự dịch chuyển xu hướng này từ TPHCM ra khu vực ngoại thành bởi lẽ nhà đất nội thành vẫn giữ khung giá cao dù đã trải qua nhiều đợt giảm giá. Xu hướng đầu tư ra ngoại thành sẽ còn lan ra những tỉnh giáp ranh TPHCM như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai... vì có điều kiện giao thông thuận lợi, kết nối hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, sức bật của các khu vực này khá chậm, thời gian phát triển dài, trung bình 3 - 5 năm thậm chí có thể kéo dài cả chục năm.
Trong khi đó ở tại TPHCM, thị trường nhà phố, nhà ở cho người có thu nhập thấp có xu hướng phát triển mạnh trong ngắn hạn do có tốc độ di cư dân số từ ngoại thành và các tỉnh lân cận đổ về TPHCM tăng nhanh, chủ đầu tư ngày càng được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà ở xã hội. Người tiêu dùng đang có xu hướng sẽ mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt ở của gia đình, một số ít đầu tư với mục đích kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn và dài hạn .
Thời gian qua, thị trường bất động sản ở TPHCM đã có những bước phát triển tốt đẹp và đạt được nhiều thành quả khích lệ. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản ở TPHCM vẫn còn những mặt hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục. Trong tương lai, TPHCM cần phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, hiện đại mà trọng tâm là phát triển các khu vực đô thị mới, các vùng quy hoạch khu dân cư, vùng ven đô…để hình thành đồng bộ các lọai thị
- 62 -
trường, qua đó có thể thu hút nhiều nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội , phù hợp với tiến trình hội nhập kinh tế thế giới. Chính vì vậy , mục tiêu cho phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM lớn mạnh toàn diện là:
- Sử dụng hiệu quả các nguồn lực của toàn xã hội nhằm thúc đẩy phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt là bất động sản là nhà ở và đất ở.
- Thu hút đầu tư , thu hút sự tham gia rộng rãi của các thành phần kinh tế đầu tư phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cạnh tranh, hạn chế độc quyền đầu cơ nâng giá ảo, giảm tính không hoàn hảo tạo một thị trường lành mạnh, chính thức, minh bạch.
- Tăng cường hiệu lực quản lý của Nhà nước trong định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững, với mục tiêu thị trường bất động sản tăng trưởng đều và liên tục, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và thực hiện tốt chính sách xã hội.
- Sử dụng hiệu quả tài nguyên đất gắn liền với bảo vệ tài nguyên và môi trường, điều tiết và phân bổ hợp lý các lợi ích cho các thành phần kinh tế trong xã hội để thúc đẩy thị trường phát triển .
Để đạt được những mục tiêu trên, trước hết cần phải khắc phục những hạn chế của các chính sách và định hướng xây dựng các chính sách liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản đứng trên quan điểm :
- Chế độ sở hữu về đất đai.
- Hoạt động giao dịch bất động sản phát triển theo cơ chế thi trường.
- Mọi thành phần trong xã hội đều bình đẳng trong khi tham gia thị trường bất động sản.
- Phát triển phải mang tính đồng bộ .
Qua phân tích đánh giá thực trạng về tình hình thị trường bất động sản ở TPHCM hiện nay ở chương 2 cho thấy, để phát triển tốt thị trường bất động sản
- 63 -
đòi hỏi phải có sự nổ lực rất cao của tất cả các ban, ngành trong việc hoàn thiện môi trường pháp lý, phối hợp, kết hợp đồng bộ các chính sách kinh tế vĩ mô; nâng cấp cơ sở hạ tầng , kinh tế xã hội và hệ thống thông tin nhằm hỗ trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản ở TPHCM .
3.2 Cơ hội , thách thức để phát triển thị trường bất động sản ở TPHCM
3.2.1 Cơ hội
Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là ở tại TPHCM, trong tương lai sẽ có nhiều triển vọng. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản có mối liên kết mật thiết với thị trường chứng khoán và thị trường vàng, trong khi đó, hai thị trường này đang tăng trưởng khá mạnh , nguồn vốn của thị trường này sẽ chuyển dịch vào thị trường bất động sản.
Những cơ hội mà TPHCM có thể phát triển tốt thị trường bất động sản được thể hiện như sau:
- Tốc độ đô thị hóa đang làm tăng nhanh mật độ dân số tại các đô thị lớn, trong đó tầng lớp trung lưu đang lên thuộc thành phần dân số trẻ tuổi và có trình độ cao (70% dân số Việt Nam dưới 35 tuổi) đang tạo ra những nét văn hóa mới. Đó là ngày càng nhiều người trẻ tuổi thích sở hữu căn hộ riêng và có điều kiện để sở hữu do thu nhập ngày càng tăng .
- Cùng với đó là những chính sách cởi mở hơn trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nhà nước đã cho phép nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài có thể thuê bất động sản dài hạn (ít nhất 50 năm) và Luật Nhà ở cũng cho phép doanh nghiệp bất động sản được huy động vốn ứng trước của khách hàng với mức tối đa không quá 70% giá trị hợp đồng mua hoặc thuê nhà khi thiết kế đã được phê duyệt và thi công xong phần móng. Đồng thời, Việt kiều cũng có thể đứng tên sở hữu bất động sản và một số đối tượng người nước ngoài cũng được sở hữu
- 64 -
nhà ở Việt Nam… Những điều kiện này chính là cú hích cho thị trường bất động sản TPHCM trong thời gian tới.
- Phân khúc nhà ở là một trong những động lực chính thúc đẩy sức cầu trên thị trường bất động sản hiện nay. Tỷ trọng người mua có nhu cầu thực sự về nhà ở đang áp đảo lượng đầu cơ, vì những tháng đầu năm 2009, nhu cầu mua căn hộ tăng lên nhờ lãi suất cho vay trở nên hấp dẫn. , nhu cầu sở hữu nhà cá nhân tăng cũng kéo theo thị trường cho vay thế chấp của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng với các dịch vụ thế chấp đa dạng của các hệ thống NHTM …, cho phép hàng triệu người dân có thể vay tiền mua nhà.
3.2.2 Thách thức
Ngoài những nguyên nhân dẫn đến tình trạng kém phát triển của thị trường bất động sản như đã đề cập trong chương 2, ở thời điểm hiện tại thị trường bất động sản ở TPHCM còn đối mặt với một số thách thức sau:
- Việc ban hành văn bản quy định bắt đầu từ ngày 26/09/2009 11, nhà đầu tư phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn mua bán bất động sản ; hoặc các chính sách về tín dụng ngân hàng; giá vật liệu xây dựng có xu hướng tăng, làm tăng giá thành sản phẩm ... điều này đã làm hạn chế sức mua và gây khó khăn cho đầu ra của sản phẩm bất động sản là nhà ở và đất ở.
- Hệ thống cơ chế, chính sách của nhà nước còn yếu và chưa tốt, tính chuyên nghiệp trong hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản chưa cao. Yếu tố không chuyên nghiệp còn thể hiện ở người dân, vẫn còn mang tính bao cấp và ỷ lại rất lớn. Đầu tư vào bất động sản cũng mang tính chất phong trào và tin đồn. Các nhận định về thị trường bất động sản mang nhiều cảm tính.
11 Theo Thông tư 161/2009/BTC
- 65 -
- Mặc dù theo Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ- CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn trong khi thực tế, chúng ta chưa có một sàn giao dịch nào được công nhận là sàn chuẩn . Chính vì vậy, việc trông chờ sự minh bạch cho thị trường bất động sản khi giao dịch qua sàn chắc chắn còn nhiều trở ngại.
- Phân khúc nhà ở giá rẻ và trung bình đang là nhu cầu thực tế của người dân, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang dần chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường này, tuy nhiên thủ tục và vốn để đầu tư cho lĩnh vực này vẫn còn rườm rà và phức tạp, còn mang tính bao cấp qua cơ chế xin - cho đối với dự án xây dựng nhà giá rẻ. Rồi những vướng mắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng, cơ chế tự thỏa thuận đền bù giữa người dân và doanh nghiệp có mặt trái là đẩy giá đền bù ở các đô thị lớn lên cao. Với chi phí tiền đất cao như hiện nay, để hình thành một chung cư giá rẻ ở các đô thị lớn là một thách thức không dễ vượt qua.
Nhìn chung, thị trường bất động sản hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và có những tác động không thuận lợi đến sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Để thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ từ hệ thống chính sách, thuế, tạo môi trường thuận lợi đến việc nâng cao năng lực quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này.
3.3 Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở TPHCM đến năm 2015
3.3.1 Cân đối cung - cầu hàng hoá cho thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội
3.3.1.1 Chủ động bình ổn thị trường bất động sản theo quy luật cung cầu
Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhu cầu đối với hàng hóa bất động sản tại TPHCM là rất lớn, do vậy cần chú trọng đa dạng hóa hàng hóa bất động sản
- 66 -
gắn liền từng nhóm nhu cầu của người dân. Ở góc độ quản lý vĩ mô, Nhà nước cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước, Nhà nước chủ động điều tiết tốt thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), đồng thời điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất), bảo đảm đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt.
Việc khảo sát và phân nhóm nhu cầu của người dân nhằm phục vụ cho công tác quy hoạch phù hợp thực tế sẽ đảm bảo nguyên tắc cung đáp ứng cầu, dẫn đến thị trường phát triển bền vững, tránh được tình trạng do khan hiếm đẩy giá tăng cao. Các nhóm nhu cầu nên dựa vào khả năng của người dân : thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, thị trường nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở cho người có thu nhập cao, thị trường nhà ở và văn phòng cho thuê, …
Do bởi hàng hoá trên thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào khả năng cung về đất. Hiện tại, hàng hoá là đất trên thị trường chưa được cung cấp đầy đủ, kịp thời vì vậy việc tạo lập các tài sản trên đất cung cấp cho nhu cầu của thị trường gặp nhiều khó khăn .
Vì vậy để tăng cung hàng hóa bất động sản cho thị trường , cần khuyến khích các Công ty xây dựng, các nhà tạo lập dự án cung ứng ra thị trường những sản phẩm nhà ở, căn hộ để bán hoặc cho thuê. Muốn có được các sản phẩm này đòi hỏi phải có quỹ đất để phục vụ cho công tác triển khai các dự án. Hiện nay trên địa bàn TPHCM, diện tích đất chưa sử dụng (đất hoang hoá, đất chưa có mục đích sử dụng) và các loại đất đã có mục đích sử dụng nhưng sử dụng không đúng mục đích, đất trống do sử dụng không hết … cũng cần có giải pháp để đưa vào quỹ đất của các địa phương để có phương án khai thác.
- 67 -
Việc cung ứng loại hàng hoá bất động sản trên thị trường hiện tại chỉ chú trọng các loại hàng hoá cho người có thu nhập cao, chưa chú trọng đến đại bộ phận người có thu nhập thấp , trong khi đó nhu cầu về nhà ở cho đại đa số người dân nghèo chiếm tỷ trọng rất lớn trong xã hội. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, cần xây dựng các cụm khu dân cư trong đó một phần quỹ đất dùng xây nhà, phần còn lại xây dựng các cụm chung cư cao tầng để cung ứng số lượng lớn về nhà ở cho người dân có nhu cầu.
Bên cạnh đó, các nhà tạo lập dự án, các tổ chức cần tập trung xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê, có như vậy các nhà đầu tư trong và ngoài nước mới tập trung nguồn lực để thực hiện sản xuất kinh doanh mà không phải mất nhiều thời gian cho việc triển khai bồi thường để có đất, vừa không mất thời gian cho công tác tiền dự án đồng thời có thể tiến hành dự án ngay, giảm thiểu chi phí cơ hội và rủi ro do sự biến động của thị trường.
3.3.1.2 Hình thành và phát triển quy õđầu tư tín thác bất động sản
Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT) – một mô hình đầu tư phổ biến ở nước ngoài – có thể được áp dụng tại Việt Nam ,