6. Cấu trúc nghiên cứu
3.3.2 Giải pháp phát triển thị trường thứ cấp
Khi thị trường sơ cấp làm tốt vai trò tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản, thì phát triển thị trường thứ cấp nhằm mục đích tạo lập nơi diễn ra các giao dịch mua bán trao đổi hàng hóa bất động sản giữa một bên là người có hàng hóa cần bán và một bên là người có nhu cầu sử dụng thực sự. Thị trường thứ cấp phát triển bền vững sẽ giảm thiểu việc đầu cơ, làm giá bất động sản nóng, lạnh thất thường. Để làm được điều này, Nhà nước cần có một số giải pháp như sau :
3.3.2.1 Phát triển hệ thống sàn giao dịch bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ 1-1-2007, quy định mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm, giao dịch bất động sản ngầm vẫn phổ biến. Người dân muốn mua bán bất động sản vẫn phải nhờ cậy mối quan hệ, hoặc chấp nhận qua trung gian.
Trên thực tế , khi khách hàng có nhu cầu mua một loại bất động sản là đất nền hay căn hộ chung cư , người ta tìm thông tin này thông qua các sàn giao dịch bất động sản, sau khi tham khảo chọn sản phẩm của chủ đầu tư mà mình có ý định mua, các sàn giao dịch này đều có một cách trả lời chung là sản phẩm đã hết hoặc chưa có thông tin gì mà phải đợi thêm một thời gian. Với cách làm như vậy, người dân hay nhà đầu tư khó tiếp cận được với sản phẩm. Tuy nhiên nếu chấp
- 71 -
nhận bỏ ra một khoản chi phí chênh lệch giá thì muốn mua bao nhiêu sản phẩm bất động sản cũng có.
Để có thể phát triển thị trường bất động sản, các sàn giao dịch này cần phải công khai minh bạch hóa thông tin để mọi người có thể tiếp cận sản phẩm, đồng thời giúp cho các Doanh nghiệp xây dựng lập dự án có nơi để bán sản phẩm mà mình tạo ra. Đối với người dân khi tham gia thị trường này thì rõ ràng sàn giao dịch bất động sản mang lại lợi ích rất lớn cho họ do có thể tự do lựa chọn sản phẩm và tiếp cận được các dịch vụ của bên bán. Tuy nhiên, để các sàn giao dịch bất động sản phát triển, các doanh nghiệp phải sớm có mô hình, nâng cao trình độ kinh doanh, đặc biệt là phải minh bạch, công khai sản phẩm của mình khi đưa ra thị trường. Song có thực tế là đến nay không hẳn doanh nghiệp nào cũng làm được điều này. Bởi khi cầu còn lớn hơn cung rất nhiều, thị trường bất động sản vẫn là nơi để giới đầu cơ "làm ăn". Người dân muốn mua bất động sản phải nhờ nhiều mối quen biết. Người có quen biết tốt có thể mua được nhiều sản phẩm, rồi bán kiếm chênh lệch.
Vì vậy, để các sàn giao dịch bất động sản thực sự hoạt động hiệu quả, thị trường bất động sản minh bạch, công khai, bên cạnh việc trông chờ vào ý thức của doanh nghiệp và người dân, cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, giám sát, hiện thực hóa các quy định của pháp luật đã được ban hành.
3.3.2.2 Xây dựng các tổ chức cá nhân định giá bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản là công việc hết sức quan trọng trong các giao dịch mua bán bất động sản. Ở nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá phát triển từ hàng trăm năm nay, còn ở Việt Nam , thẩm định giá mới ra đời khoảng 10 năm nay và cũng chỉ có trên 100 công ty thẩm định giá với gần 200 thẩm định viên nên nhân lực là rất thiếu.
- 72 -
Sự không rõ ràng trong việc thẩm định giá bất động sản còn là một trong những nguyên nhân chủ yếu góp phần bóp méo quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản. Th運i gian qua , có không ít dự án chung cư được xây dựng với chất lượng, tiện nghi trung bình, suất đầu tư thấp, nhưng cũng được rao bán với tên gọi “chung cư cao cấp”. Đây chính là sự lạm dụng tên gọi chung cư cao cấp của các nhà kinh doanh để kiếm lời. Việc lạm dụng này được hỗ trợ bởi sự thiếu hiểu biết của khách hàng mua nhà chung cư. Nhiều người mua nhà trong khi không biết rõ về chất lượng và tiện nghi của ngôi nhà; việc mua bán nhà nhiều khi chỉ thực hiện trên giấy tờ, theo bản vẽ thiết kế, hợp đồng mua bán nhà không thỏa thuận chi tiết, cụ thể về chất lượng tiện nghi hay các dịch vụ liên quan.
Bên cạnh đó, lại không có một tổ chức độc lập nào có quyền đứng ra định giá những loại hình bất động sản này. B瓜 Xây dựng đã ban hành Thông tư quy định phân hạng các loại chung cư, nhưng trên thực tế, việc xác định giá trị bất động sản hiện vẫn chủ yếu phụ thuộc vào chủ đầu tư. Hàng loạt mâu thuẫn đã xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án nhà ở thời gian qua, mà phần thua thiệt chủ yếu vẫn là khách hàng. Vì vậy việc xây dựng hệ thống thẩm định giá có vai trò hết sức quan trọng, để phát triển hệ thống này, Bộ Xây dựng nên sử dụng các công cụ thẩm định giá một cách trung thực, khách quan thì mới có thể xác định giá trị thị trường, không nên để cho các chủ đầu tư tự định giá làm thiệt thòi cho người mua.
Tuy nhiên, một điều khá bất cập hiện nay là nhà nước vừa là người mua, đồng thời cũng là người bán lớn nhất trong xã hội, n院u không có thẩm định chính xác giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Sẽ có hiện tượng đẩy giá mua lên, hoặc hạ giá bán tài sản của Nhà nước xuống để kiếm lời. Thực tế hiện nay vẫn có hiện tượng các công ty thẩm định giá làm ăn không đảm bảo, vẫn theo lợi ích cá nhân , không theo phương châm cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ mà hoạt động theo
- 73 -
hướng làm sao kéo được nhiều khách hàng về phía mình là đạt yêu cầu. Chính vì vậy, các Cơ quan chức năng cần phải có biện pháp thanh tra , kiểm tra. Những đơn vị nào làm không đúng, không cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ dứt khoát phải có cam kết để chấp hành tốt.
3.3.2.3 Xây dựng các tổ chức cá nhân môi giới tư vấn về bất động sản.
Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng của nền kinh tế, trong đó các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức cá nhân môi giới bất động sản là những thành tố không thể thiếu trong thị trường. Hoạt động của các doanh nghiệp , tổ chức này nếu chuyên nghiệp, đúng pháp luật sẽ là cơ sở để các hoạt động dịch vụ bất động sản khác noi theo và thị trường bất động sản cũng sẽ phát triển đúng định hướng.
Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là thị trường ra đời muộn so với các thị trường khác của nước ta. Tuy mới hình thành, nhưng những năm gần đây thị trường này đã có những bước phát triển mạnh mẽ, huy động được nhiều nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển; những thành tố mới của thị trường trong đó có các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới bất động sản đang dần được hình thành và đi vào hoạt động.
Mặc dù vậy , các đội ngũ , các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản trong đó có môi giới bất động sản hình thành và từng bước phát triển nhưng tính chuyên nghiệp chưa cao. Có thể nói, các cá nhân hành nghề môi giới ở các cơ sở kinh doanh nhỏ mới chỉ đáp ứng nhu cầu cho chính họ chứ chưa chuyên nghiệp, chưa thực sự hướng đến khách hàng và tạo được lòng tin của khách hàng.
Để hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam trở nên chuyên nghiệp, ngang tầm quốc tế, cần có giải pháp để hổ
- 74 -
trợ cho các tổ chức môi giới này hoạt động tốt hơn. Cụ thể , các doanh nghiệp , tổ chức môi giới bất động sản cần phải am hiểu và tuân thủ pháp luật Việt Nam, am hiểu thông lệ Quốc tế, có kiến thức chuyên môn và thường xuyên học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm thực tế, nâng cao kỹ năng môi giới bất động sản với ý thức trách nhiệm cao; luôn coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam cho mọi hoạt động kinh doanh của mình. Ngoài ra các tổ chức , doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu xây dựng hệ thống quản lý đội ngũ môi giới bất động sản và cũng như mỗi nghề khác, muốn kinh doanh thành công, các doanh nghiệp , cá nhân cần tạo thương hiệu và xây dựng thương hiệu bằng uy tín trong kinh doanh của mình.
3.3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin liên quan.
Từ trước đến nay sự "nóng lạnh" thường được đo bằng số liệu giao dịch của các Công ty môi giới mua bán, sàn giao dịch bất động sản. Số liệu giao dịch dồi dào phản ánh thị trường đang chạy tốt, giá nhà đất chắc chắn sẽ có xu hướng tăng lên. Ngược lại, nếu số liệu giao dịch không đáng kể, điều đó có nghĩa giá nhà đất đang đứng. Để khắc phục vấn đề này, cần thiết phải xây dựng chỉ số giá bất động sản nhằm tránh cho thị trường những bước phát triển loạn nhịp do thiếu thông tin định hướng. Việc xây dựng chỉ số về thị trường bất động sản sẽ dựa trên tình hình giao dịch thực tế giữa dân với dân trên từng địa bàn cụ thể với từng loại hình bất động sản nhất định. Chỉ số này được công bố sẽ là cơ sở để nhà đầu tư và người dân tham khảo trước khi có quyết định mua bán hàng hóa bất động sản.
Song song đó, thông tin liên quan đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không những giúp cho công tác quản lý cũng như quá trình sử dụng đất đạt hiệu quả cao mà còn có tác động tích cực đến hoạt động của thị trường bất động sản.
Những thông tin liên quan đến hoạt động của thị trường bất động sản là tiền đề để cho các nhà đầu tư, người dân biết được giá trị sản phẩm mà mình đầu
- 75 -
tư. Vì vậy việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt cần được phổ biến và công khai tại trụ sở làm việc của các cơ quan tài nguyên, UBND Quận huyện, phường xã và trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Ngoài ra khi đã có kế hoạch , thông tin liên quan đến quy hoạch ( Kế hoạch sử dụng đất , thiết kế đô thị..) thì các cơ quan , các ngành liên quan cũng cần có phương án , thời gian rà soát cụ thể và thường xuyên hơn, có các biện pháp kiểm tra, theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thiết kế đô thị kịp thời và kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, đồng thời có biện pháp khắc phục có hiệu quả tình trạng quy hoạch treo.
Những vấn đề tồn tại thời gian qua là các cơ quan lập quy hoạch thực hiện các kế hoạch sử dụng đất , thiết kế đô thị không lấy ý kiến người dân, điều này đã nảy sinh nhiều khiếu kiện về lĩnh vực đất đai, nhà cửa ảnh hưởng đến vấn đề an sinh xã hội. Vì vậy , giải pháp về xây dựng thông tin quy hoạch cần tham khảo với các cơ quan chuyên ngành . Từng địa phương khi lập các thông tin quy hoạch này cũng cần lấy ý kiến đóng góp của người dân để việc triển khai dự án thực thi hơn.
Điều 9, Luật Đất đai 2003 cũng đã quy định việc đăng ký và theo dõi những biến động về sử dụng đất tại các địa phương (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên-Môi trường). Có thể nhận thấy mức độ quan trọng của hệ thống thông tin về bất động sản trên thị trường đối với việc vận hành hiệu quả các chính sách tài chính về bất động sản và quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này. Như vậy, cơ sở pháp lý đã được hình thành, vấn đề là thực tế phải nhanh chóng thành lập và đưa vào hoạt động Văn phòng này nhằm tạo nguồn thông tin bổ trợ cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng như đã nêu
- 76 -
ở phần trên. Ngoài ra, trong tình trạng thị trường bất động sản hiện chưa ổn định, hệ thống thông tin được thành lập và hoàn thiện nhanh chóng còn giúp các nhà quản lý theo dõi được những chuyển biến trên thị trường để có những chính sách bình ổn hoặc kích thích kịp thời.
Trước khi quy định về tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất (Điều 11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) ra đời, do nhu cầu của thị trường, các hoạt động cung cấp thông tin về bất động sản, tư vấn về giá đất… đã được hình thành một cách tự phát và nhanh chóng phát triển về số lượng. Các hoạt động này không có sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước nên đã dần hoạt động không đúng với chức năng vốn có của nó và chuyển thành hoạt động môi giới nhà đất (“cò” nhà, đất) là chủ yếu. Trong khoảng thời gian dài (từ khoảng 1993 trở lại đây), các hoạt động này được coi là một trong những nhân tố gây nên sự biến động trên thị trường bất động sản.
Với những quy định cụ thể về hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất của Luật Đất đai 2003, các cơ quan chức năng cần sắp xếp lại hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản, đưa các hoạt động này trở về đúng chức năng của nó, đồng thời đẩy mạnh các hoạt động tư vấn giá đất, định giá đất, các sàn giao dịch bất động sản hợp pháp …, nhanh chóng phát triển về chất lượng và số lượng để cùng các nhân tố khác thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động và phát triển theo hướng tích cực.
3.3.3 Giải pháp chống đầu cơ bình ổn thị trường.
Có thể nhận thấy, trên tất cả các thị trường đều tồn tại hoạt động đầu cơ, tuy nhiên, do đặc tính cố định về số lượng đất đai, hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản tạo ra những tác động xấu ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các thị trường khác có liên quan, đặc biệt là thị trường vốn. Hoạt động đầu cơ làm giá đất đai và tài sản bị định giá quá cao so với giá trị
- 77 -
thật, giá đất gia tăng vượt quá nhiều lần giá trị sản xuất của nó tạo nên thị trường bất động sản và thị trường tài chính “bong bóng”, trong khi đó, các nhà đầu cơ thường để đất (hơn là tài sản trên đất) “trống”, không đưa vào sử dụng, sản xuất nhằm chờ giá đất tăng, tạo nên tình trạng “chết” của đất; một bộ phận khác của nền kinh tế không được đáp ứng đủ cầu về đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đã phải bỏ ra nhiều hơn chi phí cần thiết để có đất sản xuất, giá trị gia tăng của nền kinh tế vì thế bị sói mòn.
Tình trạng đầu cơ , khi mà giá đất bị sụt giảm , có khi thấp hơn so với giá trị thật của nó sẽ dẫn đến những ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế, đặc biệt các thể chế tài chính cho vay tiền đến các đối tượng đầu cơ đất và tài sản trên đất sẽ không có khả năng thu hồi được các khoản vay này, tạo ngòi nổ cho sự sụp đổ của thị trường tài chính (Minh chứng cho cuộc khủng hoảng tài chính ở Đông Nam Á , đó được cho là do những người đầu cơ đất đai và tài sản gây ra), chính từ đây khủng hoảng lan toả ra khắp nền kinh tế.