6. Cấu trúc nghiên cứu
2.2.1.2 Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực
người có nhu cầu trong xã hội.
2.2.1.2 Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản: sản:
+Chính sách huy động vốn
Hầu hết các nguồn vốn ngân hàng lại là nguồn vốn ngắn hạn trong khi lĩnh vực có tính chất lâu dài và dễ bị nóng sốt bất thường như bất động sản, sẽ đe dọa đến nguồn vốn của các nhà kinh doanh tiền tệ như ngân hàng. Theo cơ chế và điều kiện thị trường, các tổ chức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức huy động vốn, đặc biệt là huy động vốn trung và dài hạn phục vụ thị trường bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước cũng đã tích cực phát triển các mối quan hệ với các tổ chức tài chính quốc tế như quỹ IMF, Ngân hàng thế giới, ngân hàng phát triển Châu Á,…nhằm tranh thủ tiềm lực tài chính của các tổ chức này.
Trước khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới, thì chưa có nhiều tổ chức tài chính trung gian của nước ngoài tham gia vào thị trường vốn ở nước ta. Khả năng về nguồn vốn của các tổ chức tín dụng trong nước không đáp ứng nhu cầu vay dài hạn để đầu tư và kinh doanh bất động sản. Hiện nay, số lượng các tổ chức tài chính nước ngoài ngày càng tăng, cung cấp nguồn vốn đáng kể cho nền kinh tế nói chung và cho thị trường bất động sản nói riêng.
+Chính sách cho vay
Thời gian qua, hoạt động cho vay bất động sản còn nhiều hạn chế do vướng mắc khó khăn về chính sách, cơ chế, rủi ro phát sinh từ thị trường bất động sản. Các tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn để cho vay kinh
- 46 -
doanh bất động sản, nhưng lấy vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn là điều bất ổn. Không thể dùng vốn ngắn hạn cho những dự án dài hạn, mặc dù cho vay bất động sản là hoạt động bình thường của ngân hàng song điều bất thường là các khoản vay này lại xuất phát từ vốn ngắn hạn. Do đó, để giảm thiểu rủi ro và nhanh thu hồi vốn, đặc biệt khi thị trường bất động sản có dấu hiệu bất ổn, đa số tổ chức tín dụng dùng chính sách cho vay có chọn lọc dựa theo tiềm năng của dự án đầu tư và dựa theo tiếng tăm và uy tín của chủ đầu tư. Chính vì thế mà hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản gặp rất nhiều trở ngại về vốn. Trong giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng”, hầu như các ngân hàng đều có xu hướng “khóa van” đối với thị trường bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản vốn đã khó khăn càng khó khăn hơn.
Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, thực tế cho thấy dư nợ cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản tăng mạnh đến cuối 2004, hoạt động cho vay đối với bất động sản của tổ chức tín dụng tăng cả về số vốn và dự án cho vay, đặc biệt là ở những thành phố lớn. Dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ cho vay trung và dài hạn của tổ chức tín dụng. Dư nợ cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản bắt đầu giảm dần từ 2005 đến 2006, nhiều ngân hàng báo cáo đã hạn chế cho vay, đầu tư vào lĩnh vực này, nhất là những khoản vay có nguồn trả nợ từ kinh doanh bất động sản vì thị trường nhà đất không ổn định, giao dịch bất động sản ở thời kỳ trầm lắng, trong khi tài sản bảo đảm chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất với tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó nắm bắt được xu hướng thay đổi của thị trường.5 Điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hoạt động tín dụng. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng xem xét và thẩm định kỹ lưỡng dự án bất động sản,
- 47 -
chỉ cho vay những dự án có tính khả thi cao và chủ đầu tư có khả năng hoàn trả nợ đúng thời hạn. Ngân hàng Nhà nước còn yêu cầu các ngân hàng phải ban hành qui chế về nghiệp vụ cho vay bất động sản nhằm giám sát và tạo hành lang an toàn cho việc cấp tín dụng dự án bất động sản. Không những thế, Ngân hàng Nhà nước còn chỉ đạo các ngân hàng chi nhánh ở những tỉnh thành lớn thường xuyên báo cáo tình hình cho vay bất động sản trên địa bàn để có phản ứng kịp thời và biện pháp hạn chế khi sự cố bất lợi xảy ra.
Ở nước ta, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng Nhà nước chưa có các quy định phù hợp với thực tế nên đã gây không ít khó khăn trong hoạt động cho vay. Thủ tục quy định về cho vay còn rườm rà, phức tạp. Năng lực thẩm định các khoản vay còn hạn chế. Thời hạn quy định tín dụng ngắn dưới 10 năm không phù hợp với thực tế hiện nay vì người có thu nhập thấp muốn mua nhà phải cần từ 20 đến 30 năm mới có khả năng trả hết nợ mua nhà.