6. Cấu trúc nghiên cứu
2.2.1.1 Chính sách tài chính
+ Chính sách bồi thường khi thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư
Ngày 24/04/1998 Nhà nước ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng,…Đến ngày 03/12/2004, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ra đời thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP, trong đó Nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi
- 43 -
đất: Nhà nước chỉ thu hồi đất tại những dự án phục vụ công trình công cộng, an ninh quốc phòng, chỉnh trang đô thị, xây dựng các cụm, khu công nghiệp phục vụ phát triển kinh tế -xã hội. Khi thu hồi, đền bù, tái định cư phải đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất. Còn tại các dự án khác, doanh nghiệp hoặc người có nhu cầu sử dụng đất phải tự thỏa thuận với người dân.
Các nguyên tắc bồi thường được quy định chi tiết và cụ thể tạo điều kiện cho quan hệ tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tự thuê đất,…góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất đã được sửa đổi và bổ sung nhiều lần nhưng vẫn còn những vấn đề chưa phù hợp với diễn biến thực tế của mỗi địa phương. Khó khăn nhất vẫn là vấn đề giá đất bồi thường. Giá đất bồi thường theo quy định là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường ,tuy nhiên trong thời gian qua, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành ở các địa phương chưa đảm bảo được việc này, giá đất thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường. Chính vì thế, chính sách tài chính bồi thường cho người có đất bị thu hồi rất khó thực hiện, tạo ra những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị treo không triển khai được, gây khó khăn cho các nhà đầu tư dự án. Nhà nước vẫn chưa có nhiều biện pháp hỗ trợ cho nhà đầu tư trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Hướng chính hiện nay là khi dự án được duyệt, nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường với người có đất bị thu hồi, nếu vẫn còn một vài trường hợp chưa đồng thuận đền bù thì dự án cũng không được phép triển khai, việc kéo dài tiến độ thực hiện dự án làm giảm đáng kể hiệu quả kinh tế của dự án.
+Chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp
Nhà nước đã đề ra nhiều chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp từ nhiều năm qua, bao gồm cả việc cam kết bao tiêu 30-60% sản phẩm
- 44 -
trong một số dự án. Do nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội khá lớn, nên phải kêu gọi các doanh nghiệp cùng tham gia. Thế nhưng, lại không có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp trong thời gian qua. Nguyên nhân làm chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội chưa đạt được hiệu quả được cho rằng:
Thứ nhất, Nhà nước chưa có các quy định cũng như các chính sách ưu đãi đầu tư hợp lý, thậm chí một số quy định hiện hành không kích thích đầu tư như theo qui định nhà nước, nhà ở xã hội chỉ được xây dựng tối đa sáu tầng. Với quĩ đất khan hiếm, giá đất cao, qui định như vậy sẽ khó có hiệu quả, ngoài việc không tận dụng được quĩ đất đô thị, công trình xây dựng thấp tầng chi phí cao dẫn đến giá thành cao, không phù hợp với đối tượng thu nhập thấp...; Nghị định 90/2006/NĐ-CP do chính phủ ban hành ngày 06/09/2006 về việc hướng dẫn chi tiết Luật nhà ở có quy định các dự án 10 hecta trở lên phải dành một phần đất ở (tối đa là 20% đất tùy địa phương) để chính quyền địa phương phát triển nhà xã hội. Quy định này không khuyến khích đầu tư các dự án lớn vì mức nghĩa vụ nếu lên đến 20% đất dự án là quá cao.
Sau đó Thành phố có mở rộng tiêu chuẩn cho vay, nâng số tiền hỗ trợ từ 200 triệu đồng lên 300 triệu, nâng thời gian cho vay đến 15 năm... Nhưng đến nay, số người được vay vẫn còn ít. Theo số liệu thống kê, Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 109.185 cán bộ công nhân viên chức đang làm việc tại các cơ quan nhà nước. Trong đó, ước tính người có nhu cầu nhà ở gần 22.000 người, chiếm khoảng 20%.4 Do đó, nhà ở cho người có thu nhập thấp đang có nhu cầu rất lớn. Đây được xem là một thị trường đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư.
4 Nguồn : Chi cục thống kê TPHCM
- 45 -
Thứ ba, vấn đề quan trọng hiện nay là quỹ đất dành cho người có thu nhập thấp không đáp ứng đủ nhu cầu người mua. Bên cạnh đó, khó khăn lớn về giá đất