6. Cấu trúc nghiên cứu
3.3.3 Giải pháp chống đầu cơ bình ổn thị trường
Có thể nhận thấy, trên tất cả các thị trường đều tồn tại hoạt động đầu cơ, tuy nhiên, do đặc tính cố định về số lượng đất đai, hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản tạo ra những tác động xấu ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các thị trường khác có liên quan, đặc biệt là thị trường vốn. Hoạt động đầu cơ làm giá đất đai và tài sản bị định giá quá cao so với giá trị
- 77 -
thật, giá đất gia tăng vượt quá nhiều lần giá trị sản xuất của nó tạo nên thị trường bất động sản và thị trường tài chính “bong bóng”, trong khi đó, các nhà đầu cơ thường để đất (hơn là tài sản trên đất) “trống”, không đưa vào sử dụng, sản xuất nhằm chờ giá đất tăng, tạo nên tình trạng “chết” của đất; một bộ phận khác của nền kinh tế không được đáp ứng đủ cầu về đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, đã phải bỏ ra nhiều hơn chi phí cần thiết để có đất sản xuất, giá trị gia tăng của nền kinh tế vì thế bị sói mòn.
Tình trạng đầu cơ , khi mà giá đất bị sụt giảm , có khi thấp hơn so với giá trị thật của nó sẽ dẫn đến những ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế, đặc biệt các thể chế tài chính cho vay tiền đến các đối tượng đầu cơ đất và tài sản trên đất sẽ không có khả năng thu hồi được các khoản vay này, tạo ngòi nổ cho sự sụp đổ của thị trường tài chính (Minh chứng cho cuộc khủng hoảng tài chính ở Đông Nam Á , đó được cho là do những người đầu cơ đất đai và tài sản gây ra), chính từ đây khủng hoảng lan toả ra khắp nền kinh tế.
Hiện có nhiều quan điểm cho rằng cần có một hay một vài loại thuế đánh vào các hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản nhằm hạn chế hoạt động này và đưa đất đai về đúng giá trị và giá trị sử dụng của nó.
Vậy để chống đầu cơ đất, cần ban hành sắc thuế đánh vào hành vi giữ đất trống. Tuy nhiên, thực tế không phải hành vi nào giữ đất trống cũng bị quy kết vào hành vi “đầu cơ”, bởi có những trường hợp người mua quyền sử dụng đất để sinh sống hoặc kinh doanh, sản xuất nhưng vì là nhà đầu tư nhỏ, thiếu vốn, họ không thể tiến hành tiếp được, họ cần thời gian để tích luỹ,hoặc cũng có trường hợp mua đất để dành tài sản cho con sau này. Như vậy, để đánh giá đúng vào hành vi đầu cơ đất , cần có giải pháp tạo ý thức cho người dân hiểu được tác động này ảnh hưởng không tích cực đến sự phát triển xã hội , làm lũng đoạn thị trường.
- 78 -
Ngoài ra , các cơ quan ban ngành địa phương cũng cần ban hành quy định cụ thể xử phạt hành vi đầu cơ. Có thể đưa ra giải pháp thực hiện như sau:
- Quy định một khoảng thời gian tối thiểu người dân có thể giữ đất, thấp hơn mức tối thiểu quy định này, hành vi chuyển nhượng sẽ bị đánh thuế giữ đất trống.
- Cần xác định hạn mức đất trống tối đa người dân được quyền giữ, vượt quá hạn mức này người giữ đất sẽ bị đánh thuế chống đầu cơ.
Với giải pháp như trên , một mệnh đề được thông tin đến người dân như sau:
“Mọi người dân đều có quyền giữ đất trống trong hạn mức nhưng tất cả các hành vi chuyển nhượng bất động sản, mà thời gian giữ bất động sản nhỏ hơn thời gian quy định đều phải chịu thuế chống đầu cơ”.
Về nguyên tắc tính thuế và thuế suất: thuế chống đầu cơ được tính trên tổng giá trị tài sản chịu thuế, việc xác định giá trị tài sản chịu thuế (đất và tài sản trên đất) theo các quy định hiện hành của Chính phủ; thuế suất thuế chống đầu cơ phải đủ lớn để có thể răng đe và hạn chế hành vi đang phổ biến này trên thị trường bất động sản.
3.3.4 Hệ thống ngân hàng trong vai trò phát triển thị trường bất động sản.
Đặc điểm của nền kinh tế Việt Nam với tiềm năng về vốn trong dân cư còn rất lớn nên sự tham gia của các NHTM vào thị trường bất động sản là hết sức cần thiết, nhất là trong giai đoạn thị trường bất động sản chưa ổn định. Có thể nói, sự phát triển của thị trường bất động sản cần đến sự đóng góp không nhỏ của hệ thống ngân hàng trong vai trò các tổ chức trung gian trên thị trường. Ngân hàng có thể thực hiện các nghiệp vụ tư vấn, bảo lãnh tính thanh khoản và pháp lý của các dự án phát triển nhà ở, các khu quy hoạch đô thị. Ngân hàng có thể sử dụng các kỷ năng chuyên môn nghiệp vụ vốn có để thực hiện thu thập những
- 79 -
thông tin riêng về các đối tượng khách hàng có nhu cầu về hàng hóa bất động sản, phân tích tình hình kinh doanh cũng như tình hình tài chính rồi xây dựng và đề xuất kế hoạch xây dựng lập dự án phù hợp. Bên cạnh những lợi thế về chuyên môn, ngân hàng còn có thế mạnh về vốn, có cơ sở vật chất, trang thiết bị đầy đủ, hệ thống khách hàng rộng khắp, điều này hỗ trợ rất nhiều cho các nghiệp vụ dịch vụ kinh doanh bất động sản , trong đó có nghiệp vụ bảo lãnh tính pháp lý của sản phẩm .
Thực tế hiện nay, hầu hết các công ty kinh doanh bất động sản đều có sự tham gia bảo lãnh của các NHTM, trong xu thế tự do cạnh tranh, các công ty hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng có nhiều dịch vụ tư vấn khá tốt cho các doanh nghiệp muốn đưa sản phẩm ra thị trường và cho các nhà đầu tư muốn tham gia thị trường bất động sản. Do vậy, để thị trường bất động sản phát triển, cần thực hiện một số vấn đề sau:
- Xác định hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản có mối quan hệ nhất định, chúng cần hỗ trợ nhau để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư, người dân.
- Trong giai đoạn hiện nay, khuyến khích các NHTM tham gia thị trường bất động sản với vai trò trung gian, cầu nối giữa các doanh nghiệp, nhà đầu tư với thị trường bất động sản. Các NHTM, cần tư vấn và phân phối sản phẩm bất động sản là nhà ở, căn hộ cho doanh nghiệp tạo lập xây dựng cho ra sản phẩm hàng hóa bất động sản. Tư vấn cho nhà đầu tư về chủng loại hàng hóa bất động sản với tính pháp lý và giá trị đích thực.
- Về lâu dài, nên định hướng xây dựng hệ thống ngân hàng trở thành chủ thể chủ yếu cung cấp các công cụ nợ trung dài hạn cho các công ty bất động sản và nhà đầu tư. Muốn vậy, cần có một quá trình tạo lập và hoàn thiện đủ điều kiện cũng như khung pháp lý cần thiết cho sự phát triển của hệ thống ngân hàng và thị
- 80 -
trường bất động sản trong mối quan hệ hỗ trợ vì sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và của nền kinh tế quốc gia.
3.3.5 Kiến nghị
3.3.5.1 Tạo lập môi trường pháp lý để điều khiển thị trường
Theo Hiệp hội Kinh doanh bất động sản TPHCM, hiện Thành phố đang có 4.000 doanh nghiệp chính thức đăng ký hoạt động, và thêm khoảng 2.000 doanh nghiệp không đăng ký đang tham gia hoạt động thị trường bất động sản. Còn Sở Tư pháp TPHCM cho biết: 2/3 trong số các doanh nghiệp nêu trên không có khả năng tài chính, được thành lập với mục đích "săn nhà" trong các dự án rồi mua đi bán lại vòng vèo để kiếm lời. Thời điểm năm 2002, TPHCM có 1.007 dự án kinh doanh nền nhà với tổng diện tích 6.600ha, có tổng giá trị ước khoảng 8,7 tỉ USD. Nhưng chỉ gần 10% diện tích nêu trên có cơ sở hạ tầng, phần lớn nền nhà được mua bán trên giấy với sự tiếp sức của hệ thống cò nhà đất làm méo mó thị trường bất động sản.
Và gần đây, đầu cơ bất động sản đã khiến cho giá nhà đất tăng, vượt qua tầm với của phần lớn người dân ở TPHCM. Xét về tỉ lệ chuyển giao bất động sản và đất đai, nhiều người đã đầu tư vào bất d9o65ng sản hơn là gửi tiền vào các ngân hàng lãi suất thấp hoặc đầu tư vào thị trường chứng khoán.Theo th嘘ng kê
trong nước cho rằng, chỉ 5% dân số có tài sản đủ để mua bất động sản với giá cả đang bị thổi phồng hiện nay.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản hy vọng rằng việc Vi羽t Nam gia nhập WTO sẽ khiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hơn đến thị trường bất động sản Vi羽t Nam. Nhưng so với tiêu chuẩn quốc tế, giá bất động sản Vi羽t Nam cũng ở mức trên trời, và có thể dẫn tới những méo mó đáng kể trong nền kinh tế.
Những năm qua, Nhà nước đã có cơ chế ưu đãi trung gian thông qua các Doanh Nghi羽p phát triển nhà ở nhằm tăng nguồn cung cho thị trường nhà cho
- 81 -
người thu nhập thấp. Nhiều nhà đầu tư sử dụng chính sách này để được hưởng ưu đãi về đất và vốn vay, nhưng khi hoàn thành công trình, họ rao bán với giá thị trường nên những khoản ưu đãi của Nhà nước đã rơi vào các nhà kinh doanh bất động sản cùng hệ thống giao dịch ngầm.
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại giao dịch "ngầm". Lĩnh vực này không chỉ gây thất thu ngân sách nhà nước, mà đã làm cho hoạt động kinh doanh bất động sản trở nên thiếu công khai minh bạch. Tuy nhiên, tình trạng đó vẫn tồn tại, bởi nếu công khai minh bạch, các chủ dự án lại mất đặc quyền đặc lợi, tầng lớp môi giới mất việc làm, những người có liên quan đến lĩnh vực nhà đất mất nguồn thu nhập khổng lồ.
Những năm vừa qua Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng để thực hiện tính minh bạch của thị trường bất động sản. Nhưng dường như những hoạt động của thị trường "ngầm" đang "níu kéo" mọi cố gắng của Nhà nước cũng như xã hội. Một nghịch lý khác trong vấn đề thị trường bất động sản là chuyện quy hoạch. Các nước trên thế giới sử dụng các nhà tư vấn để làm quy hoạch, còn ở Việt nam thì trong rất nhiều trường hợp lại để các nhà lãnh đạo "ngồi gật gù" với nhau, nên rất nhiều bất cập xảy ra.
Vì vậy để tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động và minh bạch các chỉ số về thị trường bất động sản cần phải:
- Thông qua được Luật Đăng ký bất động sản, để nhằm xác lập được hệ thống đăng ký thống nhất, đầy đủ, công khai và minh bạch các hoạt động về tình hình sử dụng đất, tình hình đầu tư phát triển trong thị trường bất động sản.
- Nâng cấp chất lượng quy hoạch sử dụng đất, công khai hoá được quy hoạch sử dụng đất nhằm hướng tới việc chuyển đổi quỹ đất trong quá trình phát triển thị trường bất động sản. Đặc biệt phải công khai những tác động của Nhà
- 82 -
nước vào thị trường bất động sản mà vấn đề lớn nhất là công khai quy hoạch sử dụng đất.
- Tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, bao gồm: Mở sàn giao dịch bất động sản, các dịch vụ về tài chính, ngân hàng... đối với thị trường bất động sản, đặc biệt cần quan tâm tới việc chính quy hoá thị trường thế chấp bằng bất động sản để vay vốn phục vụ cho đầu tư thuận lợi. Định hướng dịch vụ về chứng khoán để hướng được luồng đi của tiền tiết kiệm không dồn vào bất động sản như vừa qua... tức là tạo lập được các dịch vụ hỗ trợ một cách công khai cho thị trường chính quy, không để những vấn đề này trở thành công cụ hỗ trợ cho thị trường "ngầm" như vừa qua.
- Tiếp tục rà soát lại hệ thống pháp luật nhằm làm sao luật pháp không còn chỗ đứng cho thị trường bất động sản "ngầm", kiện toàn bộ máy quản lý nhằm xoá bỏ triệt để các kẽ hở cũng như các vấn đề chồng chéo, khuyến khích thực hiện nhanh việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và bất động sản.
3.3.5.2 Chính sách thuế liên quan đến bất động sản.
Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 gần như giải quyết được những hạn chế của Nghị định 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000.
Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, giá đất theo quy định đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh tăng so với trước đây, vì thế tiền sử dụng đất cũng tăng theo. Đối với các dự án xây dựng nhà ở trước đây, các nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích được giao, mặc dù diện tích xây dựng chỉ chiếm một phần trong tổng diện tích (ngoài diện tích xây dựng nhà ở để bán, dự án còn phải xây dựng các khu vực công cộng, hạ tầng kỹ thuật xung quanh dự án…), tại một số địa phương lớn như Thành phố Hồ chí Minh các nhà đầu tư còn
- 83 -
chịu điều tiết một tỷ lệ % phần nhà, hoặc đất ở sau khi hoàn chỉnh kỹ thuật vào quỹ nhà, đất của địa phương (tỷ lệ này là 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà đối với khu vực tại thành phố Hồ Chí Minh ), tuy nhiên do trước đây giá đất tính tiền sử dụng đất thấp, các nhà đầu tư này còn có thể chịu đựng được, nhưng trong điều kiện giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thành phố quy định tăng gấp nhiều lần so với trước kia sẽ gây khó khăn rất nhiều về tài chính cho các cá nhân, tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Chính vì vậy, để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia vào quá trình tăng cung hàng hoá trên thị trường bất động sản, ngoài các chính sách miễn giảm theo quy định, Nhà nước cần có chính sách cho phép các nhà đầu tư chỉ đóng tiền sử dụng đất cho phần diện tích xây dựng kinh doanh, các diện tích xây dựng công cộng không tính thu tiền sử dụng đất; đồng thời việc quy định tỷ lệ % điều tiết nhà, đất từ các dự án vào quỹ nhà, đất của địa phương nên được xoá bỏ, thay vào đó, chính quyền địa phương nên lập một quỹ đóng góp tự nguyện của các nhà đầu tư đối với chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Đối với các quy định về thời gian nộp tiền sử dụng đất, trước đây theo Nghị định 38/CP thì các tổ chức kinh doanh nhà ở được phép chậm nộp tiền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp không quá 5 năm, tuy nhiên theo quy định của Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất phải nộp một lần ngay sau khi có quyết định giao đất, đồng thời các dự án xây dựng nhà ở, khu dân cư… phải hoàn thành việc xây dựng mới được chuyển nhượng (Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003), không được sang bán nền đất như trước đây, vấn đề này đang tạo nên gánh nặng về chi phí khác cho các tổ chức kinh doanh bất động sản, họ phải chịu cùng lúc hai gánh nặng về chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất phải nộp.
- 84 -
Để giải quyết vấn đề về vốn này, Chính phủ phải có những biện pháp nhằm lôi kéo thị trường vốn và các công cụ trên thị trường vốn vào cuộc. Đối với tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh doanh bất động sản có thể vay ngân hàng đồng thời thế chấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất tại ngân hàng cho vay;