Công ty đang có các dự án góp vốn liên doanh liên kết khai thác mặt bằng như dự án số 3 Lê Trọng Tấn, số 2 Lê Văn Lương, dự án cải tạo môi trường X78, dự án 146 Công Hòa, các dự án khai thác mặt bằng tại khu vực Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Thành phố Hồ Chí Minh... Hiện tại, công ty đã triển khai dự án góp vốn đầu tư tài chính dài hạn với Lữ 26 trong đầu tư xây dựng chung cư ở Hoàng Văn Thái.
Sau đây là chi tiết dự án góp vốn đầu tư “chung cư 26/QC”: Năm 2009, Công ty ACC góp vốn đầu tư cùng với công ty Hà Đô để cùng triển khai xây dựng dự án xây nhà chung cư 26 của Bộ Quốc Phòng với tỷ lệ góp vốn 60/40. Mục đích là xây nhà chung cư để bán cho cán bộ. Dự án dự kiến hoàn thành trong 3 năm. Hồ sơ của dự án bao gồm:
- Báo cáo đầu tư xây dựng công trình
+ Chủ đầu tư và các văn bản pháp lý thực hiện dự án đầu tư. + Sự cần thiết phải đầu tư, mục đích đầu tư, quy mô đầu tư. + Nghiên cứu thị trường.
+ Địa điểm xây dựng, hiện trạng kỹ thuật.
+ Phương thức đầu tư (hình thức tổ chức quản lý và thực hiện dự án).
+ Giải pháp thiết kế (phù hợp với quy hoạch xây dựng, đã được phê duyệt). + Phân tích, lựa chọn công nghệ, kỹ thuật.
+ Hiệu quả kinh tế, xã hội. - Lập dự án đầu tư
70
+ Bản vẽ thiết kế cơ sở (thuyết minh và bản vẽ) là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và thực hiện các bước tiếp theo.
+ Thuyết minh dự án (sự cần thiết và mục tiêu dự án, đánh giá nhu cầu thị trường tiêu thụ sản phẩm, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nguyên nhiên liệu và các yếu tố đầu vào; quy mô diện tích xây dựng, phân tích và lựa chọn công nghệ, kỹ thuật; giải pháp thực hiện; đánh giá tác động môi trường).
+ Dự toán thực hiện công trình theo từng giai đoạn thi công (đơn giá bán căn hộ, đơn giá xây dựng công trình, các chi phí của dự án đều căn cứ theo các quy định hiện hành của nhà nước), tiến độ thực hiện, tổng mức đầu tư của dự án, nguồn vốn, khả năng huy động vốn.
+ Phân tích hiệu quả tài chính dự án
+ Báo cáo thẩm định giá lô đất (trị giá 90 tỷ VNĐ với lô đất rộng 8192m2 tại ngõ 183 Hoàng Văn Thái, Khương Trung, Thanh Xuân, Hà Nội).
- Các loại giấy tờ pháp lý và quyết định khác liên quan đến dự án.
Trong phạm vi của luận văn, tác giả chỉ xem xét đến việc đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư nên tác giả tập trung xem xét tài chính dự án mà Công ty ACC đã lập cho dự án trên.
Phần hiệu quả tài chính cho dự án chung cư 26 mà công ty đã lập bao gồm: các thông số về diện tích xây dựng (theo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở xây dựng), dự toán doanh thu, dự toán chi phí, dự toán lợi nhuận, dự toán lãi vay). Số liệu chi tiết như sau:
Bảng 2.5: Tổng hợp diện tích xây dựng
DIỆN TÍCH KHAI THÁC
STT Sản phẩm Diện tích Đơn vị
1 Căn hộ 31.735 m2
71 TỔNG HỢP DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
STT Tên tầng Diện tích xây dựng (m2
) Diện tích sử dụng (m2 ) (%) 1 Tầng hầm 2.600 2.522 97,0% 2 Tầng 1 --> tầng 20 37.668 33.711 89,5% 3 Khu kỹ thuật 646 524 81,1% 4 Tầng áp mái + mái 1.820 1.641 90,2% TỔNG 42.734 38.399 89,9%
DIỄN GIẢI DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
A. TẦNG HẦM, KỸ THUẬT, TẦNG CÔNG CỘNG STT Tên tầng Diện tích (m2 ) Tỷ lệ (%) 1 Tầng hầm 2.600 100% Nhà xe 2.522 97% Cầu thang 78 3% 2 Tầng 1 2.470 100% Khu sinh hoạt chung 1.976 80%
Khu bảo vệ, cầu thang,
ban quản lý chung cư 494 20%
3 Khu kỹ thuật 646 100% Khu kỹ thuật 524 81% Cầu thang 122 19% Tổng diện tích sàn xây dựng 5.716 B. TẦNG 2-20 ( TẦNG CĂN HỘ ) STT Tên tầng Diện tích (m2 ) Tỷ lệ (%) 1 Tầng 2-20 35.198 100% Diện tích căn hộ 31.735 90,2%
Cầu thang, hành lang 3.463 9,8%
2 Tầng áp mái + Mái 1.820 100% Cầu thang, hành lang 179 10%
Sân 1.641 90%
Tổng diện tích sàn xây dựng 37.018
72
Bảng 2.6: Tổng hợp chi phí đầu tư (đơn vị tính: đồng)
BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ ĐẦU TƢ
1 Hạ tầng kỹ thuật 4.294.321.870
2 Chi phí xây lắp 183.695.753.795
3 Chi phí sử dụng đất 90.000.000.000
4 Chi phí quản lý dự án và chi phí khác 8.709.071.099
5 Chi phí kiểm định 2.824.048.249
Tổng chi phí 289.523.195.013
6 Dự phòng phí 28.952.319.501
Tổng chi phí đầu tƣ 318.475.514.514
(Nguồn: Hồ sơ dự án chung cư 26 của Công ty ACC)
73
Bảng 2.7: Tiến độ đầu tư vốn
(đơn vị tính: đồng)
NỘI DUNG NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011 TỔNG
Chi phí sử dụng đất 90.000.000.000 90.000.000.000
Chi phí kiểm định 2.824.048.249 2.824.048.249
Chi phí xây dựng, chi phí khác 76.961.929.958 63.493.592.215 51.949.302.721 192.404.824.894
Hạ tầng 2.576.593.122 1.717.728.748 4.294.321.870
Tổng 169.538.523.080 65.211.320.963 54.773.350.970 289.523.195.013
Dự phòng phí (10%) 16.953.852.308 6.521.132.096 5.477.335.097 28.952.319.501
Tổng chi phí 186.492.375.388 71.732.453.059 60.250.686.067 318.475.514.514
Lãi vay 17.197.677.784 28.662.796.306 4.777.132.718 50.637.606.808
Tổng chi phí (cả lãi vay) 203.690.053.171 100.395.249.366 65.027.818.785 369.113.121.322
(Nguồn: Hồ sơ dự án chung cư 26 của Công ty ACC)
Từ bảng tiến độ đầu tư vốn qua các năm trên, có bảng nhu cầu vốn theo từng năm (bảng 2.8), đây là cơ sở quan trọng để huy động vốn đảm bảo cho dự án. Sau khi vay vốn thì tỷ trọng trong tổng vốn tính cả lãi vay: vốn chủ sở hữu chiếm 25%, vốn từ khách hàng 19%, vốn vay tính cả lãi vay chiếm 57%. Căn cứ vào bảng nhu cầu vay vốn, tính toán lãi vay và kế hoạch trả nợ vay (bảng 2.9).
74
Bảng 2.8: Nhu cầu vốn (đơn vị tính: đồng)
NỘI DUNG NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011 TỔNG
Vốn chủ sở hữu 90.949.721.034 90.949.721.034 Vốn từ khách hàng 8.037.350.156 60.250.686.067 68.288.036.224 Vốn vay 95.542.654.354 63.695.102.903 159.237.757.257 Tổng 186.492.375.388 71.732.453.059 60.250.686.067 318.475.514.514 Lãi vay 17.197.677.784 28.662.796.306 4.777.132.718 50.637.606.808 Tổng vốn (cả lãi vay) 203.690.053.171 100.395.249.366 65.027.818.785 369.113.121.322
(Nguồn: Hồ sơ dự án chung cư 26 của Công ty ACC)
Bảng 2.9: Vay ngân hàng và kế hoạch trả nợ (đơn vị tính: đồng)
NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011 TỔNG
Nợ đầu kỳ 95.542.654.354 159.237.757.257
Vay trong kỳ 95.542.654.354 63.695.102.903
Trả trong kỳ - 159.237.757.257
Nợ cuối kỳ 95.542.654.354 159.237.757.257 -
Lãi vay trong kỳ (18%) 17.197.677.784 28.662.796.306 4.777.132.718 50.637.606.808
75
Căn cứ vào bảng thông số về diện tích bán, đơn giá bán đã được phê duyệt, tỷ lệ bán, công ty lập bảng dự toán doanh thu như sau:
Bảng 2.10: Dự toán doanh thu
NĂM 2010 NĂM 2011 TỔNG CỘNG Đơn giá bán (đồng) 15.000.000 16.500.000 Tỷ lệ bán 50% 50% 100% Diện tích bán (m2 ) 15.868 15.868 31.735 Doanh thu (đồng) 238.012.500.000 261.813.750.000 499.826.250.000
(Nguồn: Hồ sơ dự án chung cư 26 của Công ty ACC)
Căn cứ vào bảng tổng chi phí đầu tư, công ty lập bảng dự toán lợi nhuận:
Bảng 2.11 : Dự toán lợi nhuận (đơn vị tính: đồng)
Số tiền
Tổng chi phí đầu tư (chưa tính lãi vay) trực tiếp 318.475.514.514 Lợi nhuận ước tính 14% (= 14% x 318.475.514.514) 44.586.572.032
(Nguồn: Hồ sơ dự án chung cư 26 của Công ty ACC)
Tại Công ty ACC, lợi nhuận được ước tính bằng 14% tổng chi phí đầu tư trực tiếp (không bao gồm lãi vay). Như vậy, số lợi nhuận dự tính là 44.586.572.032 đồng. Đây là con số tính toán không có cơ sở khoa học song cách tính này đã tồn tại rất lâu tại Công ty ACC. Ngoài những con số trên, công ty chỉ chú trọng lập dự toán chi phí là chi tiết nhất, còn lại những phần liên quan đến hiệu quả tài chính thì không được coi trọng.
Trên đây là tất cả những con số liên quan đến hiệu quả tài chính dự án, công ty không tiến hành tính toán NPV, IRR, MIRR, thời gian hoàn vốn, thời gian hoàn vốn có chiết khấu. Vì không tính toán những chỉ tiêu đó nên công ty không đánh giá được hiệu quả tài chính dự án. Chỉ thông qua lợi nhuận ước tính được trên chi phí đầu tư như trên là công ty ra quyết định có đầu tư hay không đầu tư dự án đầu tư.
76