Đây là hoạt động mang lại hiệu quả cao, giúp các nhà quản lý, các nhà lãnh đạo có thể thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhằm góp phần quản lý, sử dụng có hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách các cấp, tạo nguồn vốn xây dựng hạ tầng khu đô thị, hạ tầng khu dân cư theo hướng văn minh, hiện đại.
4.1.3 Mục tiêu
Tạo nguồn thu NSNN từ công tác đấu giá QSDĐ là chủ yếu để thực hiện cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội. Đạt mục tiêu đến năm 2015 thành phố Bắc Ninh cơ bản trở thành thành phố đô thị loại 1.
4.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP.Bắc Ninh địa bàn TP.Bắc Ninh
4.2.1 Giải pháp chung về chính sách của Nhà nước trong công tác đấu giá QSDĐ QSDĐ
Một là: Hoàn thiện hệ thống chính sách:
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển. Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân và chế tài xử lý trong cả quy trình của dự án. Kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, các dự án của các chủ đầu tư không đủ năng lực theo quy định của pháp luật.
- Do khung giá đất của Chính phủ quy định đã lạc hậu. Chính phủ cần có chủ trương xây dựng lại khung giá đất cho phù hợp với tốc độ phát triển đô thị hóa hiện nay.
- Đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở để cho các đối tượng là cán bộ công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, người có thu nhập thấp thuê và mua.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Tập trung thực hiện các biện pháp để đảm bảo tính công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên thị trường BĐS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại, thu lời bất chính. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ BĐS.
Hai là: Bổ sung, đổi mới cách xác định giá khởi điểm:
Tổng hợp thông tin hiện có trên thị trường là một trong những yếu tố không thể thiếu khi xác định giá khởi điểm.
Để có được tính khách quan, thực tế cho một khu đất chuẩn bị đưa ra đấu giá thành phố cần thành lập Hội đồng thẩm định giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất do Chủ tịch UBND thành phố quyết định thành lập. Trưởng phòng Tài chính - Kế hoạch làm Chủ tịch Hội đồng; Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường làm phó Chủ tịch Hội đồng; các thành viên Hội đồng gồm: Giám đốc Ban Quản lý dự án xây dựng, Chi cục trưởng chi cục Thuế, Chủ tịch UBND xã, phường (địa bàn thực hiện dự án đấu giá) và lãnh đạo văn phòng UBND thành phố. Thành phần mời tham gia thành viên Hội đồng gồm: Trưởng Ban Kinh tế Ngân sách Hội đồng nhân dân thành phố, Chủ tịch Mặt trận Tổ quốc thành phố.
Hội đồng có nhiệm vụ thẩm định giá tính thu tiền SDĐ làm giá khởi điểm để phục vụ đấu giá, trình UBND tỉnh quyết định.
* Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng
- Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Các phiên họp của Hội đồng do Chủ tịch Hội đồng triệu tập; các thành viên Hội đồng phải tham dự đầy đủ (trường hợp vắng mặt thì uỷ quyền cho cấp phó tham dự và coi ý kiến của người được uỷ quyền là ý kiến của mình). Trường hợp cần thiết, Chủ tịch Hội đồng mời các thành phần khác có liên quan tham dự phiên họp của Hội đồng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Mỗi thành viên của Hội đồng phát biểu ý kiến của mình về phương án giá đất được đưa ra xem xét tại cuộc họp. Phiên họp Hội đồng phải lập thành biên bản. Biên bản gồm các nội dung chính sau: Họ, tên Chủ tịch Hội đồng và các thành viên của Hội đồng; họ, tên những người tham dự phiên họp; thời gian, địa điểm tiến hành; ý kiến kết luận, ý kiến bảo lưu (nếu có) của các thành viên của Hội đồng; chữ ký của các thành viên của Hội đồng.
- Chủ tịch Hội đồng quyết định thành lập Tổ chuyên viên do Phó Trưởng phòng Tài chính - Kế hoạch làm tổ trưởng; Phó Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường làm tổ phó, cán bộ chi Cục Thuế, cán bộ địa chính và kế toán xã, phường (địa bàn thực hiện dự án đấu giá) là thành viên; hoặc thuê tổ chức tư vấn có chức năng thẩm định giá theo quy định của pháp luật để giúp việc Hội đồng thực hiện thẩm định giá đất của các dự án theo quy định.
Tổ chuyên viên có nhiệm vụ khảo sát giá thị trường; thẩm định phương án giá của cơ quan tư vấn, của UBND thành phố đề nghị; lập phương án giá đất của dự án trình Hội đồng xem xét.
* Trình tự xác định giá tính thu tiền SDĐ đối với dự án được Nhà nước cho phép đấu giá có thu tiền SDĐ.
a. Trước khi xác định giá khởi điểm khu đất cần đấu giá, chủ dự án chuẩn bị hồ sơ xác định giá đất của dự án (sau đây gọi chung là hồ sơ), gồm:
- Công văn đề nghị xác định giá đất; - Quyết định thu hồi đất;
- Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết kèm theo Bản đồ quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500);
- Quyết định phê duyệt quỹ đất đấu giá; - Hồ sơ, tài liệu liên quan cần thiết khác;
Hồ sơ được nộp cho các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất và Tổ chuyên viên giúp việc Hội đồng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
b. Trong vòng khoảng 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất triển khai các công việc:
- Chỉ đạo phòng Tài chính - Kế hoạch chủ trì, phối hợp với phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế, UBND xã, phường (địa bàn thực hiện dự án đấu giá).
+ Tổ chức khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường (khu vực thực hiện dự án đấu giá);
- Căn cứ kết quả khảo sát; căn cứ quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất (so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và phương pháp thặng dư) để xây dựng phương án giá đất của dự án, trình UBND thành phố xem xét. Trường hợp việc xác định giá đất của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thuê tổ chức có chức năng tư vấn dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo hợp đồng thì căn cứ các quy định của pháp luật có liên quan, tiến hành thẩm định Chứng thư thẩm định giá do tổ chức tư vấn cung cấp để xác định tính phù hợp của Chứng thư thẩm định giá với kết quả khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa bàn; báo cáo kết quả thẩm định để UBND thành phố xem xét.
c. Tổ chức hội nghị với các cơ quan liên quan thành phố xem xét phương án xác định giá đất của dự án bảo đảm sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, lập Tờ trình đề nghị Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh xem xét, thẩm định.
d. Trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của UBND thành phố, Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh triển khai các công việc:
- Chỉ đạo Tổ chuyên viên thẩm định hồ sơ và giá đất của dự án theo đề nghị của UBND thành phố;
Tổ chuyên viên triển khai các công việc:
+ Tiến hành khảo sát lại giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, đồng thời căn cứ kết quả khảo sát của các cơ quan: Phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế, UBND xã, phường và các quy định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất để thẩm định phương án giá đất của dự án theo đề nghị của UBND thành phố;
+ Lập báo cáo phương án giá đất của dự án, trình Hội đồng xem xét. - Tổ chức họp Hội đồng để thẩm định phương án giá đất của dự án.
e. Nguyên tắc xác định giá khởi điểm: Giá khởi điểm QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ được xác định sát giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá QSDĐ theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Pháp luật.
- Căn cứ kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng, Chủ tịch Hội đồng trình phương án giá đất của dự án để Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá theo quy định.
* Khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường.
a. Đối tượng khảo sát giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là những thửa đất, khu đất thuộc địa bàn thực hiện dự án đã được chuyển nhượng thành công, trong điều kiện bình thường diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất trong năm khảo sát (bao gồm cả giá đất giao dịch trên sàn BĐS, đấu giá QSDĐ) có đặc điểm tương đồng có thể so sánh được với thửa đất, khu đất cần xác định giá. Trong quá trình khảo sát, thu thập, cán bộ khảo sát phải đối chiếu giữa hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ với hiện trạng SDĐ.
b. UBND xã, phường có trách nhiệm chỉ đạo các bộ phận chuyên môn liên quan, các tổ chức, đoàn thể trong khu dân cư trên địa bàn giúp đỡ, cung cấp thông tin giá đất chuyển nhượng sát thực tế để các cơ quan chức năng làm cơ sở so sánh, xác định giá đất theo quy định.
c. Nội dung khảo sát, thu thập thông tin, gồm: - Thông tin về tên, địa chỉ người SDĐ;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Thông tin về giá chuyển nhượng, thời điểm chuyển nhượng thửa đất;
- Thông tin về địa chỉ, số, tờ bản đồ, diện tích, kích thước, hình thể, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất;
Nội dung khảo sát, thu thập thông tin nêu trên được lập thành phiếu
(như mẫu phiếu số 01) và tiến hành ít nhất đối với từ 03 trường hợp thửa đất có chuyển nhượng trở lên.
Căn cứ vào các phiếu đã có đầy đủ thông tin về các giao dịch chuyển nhượng Hội đồng mới xem xét và đưa ra giá khởi điểm chính thức cho khu đất chuẩn bị đấu giá. Lập Biên bản và Tờ trình đề nghị UBND tỉnh phê duyệt.
Ba là: Quy chế đấu giá QSDĐ cần điều chỉnh một số chi tiết như:
- Tỷ lệ nộp tiền đặt cọc trước khi đấu giá điều chỉnh tăng tối đa 15% giá trị khu đất đưa ra đấu giá. Như vậy sẽ tìm ra người có nhu cầu mua đất thực tế và các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Đưa ra như vậy để tạo ra một môi trường đấu giá minh bạch, công bằng đối với những người có nhu cầu đấu giá thực sự.
- Trường hợp nếu đến đúng thời điểm đóng hồ sơ mà có một người tham gia vào một lô đất thì không tổ chức đấu giá lô đất đó. Đã đấu giá phải có sự cạnh tranh.
- Quy định nộp tiền SDĐ sau khi trúng đấu giá cần phân ra theo đợt. Tỷ lệ phù hợp với tình hình kinh tế tại thời điểm đấu giá, để tạo điều kiện cho người trúng giá có thời gian bố trí kinh phí nộp tiền SDĐ đúng thời hạn quy định.