3.2.3.1 Trình tự công tác tổ chức đấu giá QSDĐ tại các dự án điều tra a. Điều kiện, thủ tục cần có trước khi thông báo đấu giá QSDĐ: - Quyết định thu hồi khu đất đấu giá QSDĐ;
- Khu đất đấu giá đã được GPMB xong;
- Quyết định phê duyệt giá sàn làm cơ sở để định giá khởi điểm; - Sơ đồ, vị trí của khu đất đấu giá;
- Thuyết minh, mô tả khu đất, lô đất (tỷ lệ 1/500);
- Phương án đấu giá đã được Chủ tịch UBND thành phố hoặc Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt (tùy theo từng dự án);
b. Thông báo tổ chức đấu giá:
- Trước khi tiến hành đấu giá 30 ngày (từ ngày bắt đầu thông báo đến thời điểm đóng hồ sơ), Hội đồng đấu giá thông báo công khai việc tổ chức đấu giá ít nhất là 2 lần trong thời gian 2 tuần trên phương tiện thông tin đại chúng như trên báo, đài phát thanh và niêm yết công khai hồ sơ tại địa điểm tổ chức đấu giá và trụ sở UBND thành phố.
+ Nội dung thông báo gồm: Tên tổ chức tổ chức bán đấu giá QSDĐ; tên dự án đấu giá, thời gian, địa điểm bán và nhận hồ sơ đấu giá. Cơ quan thường trực việc tổ chức bán đấu giá QSDĐ;
+ Trong hồ sơ do Hội đồng bán ra nội dung thông báo các thông tin thể hiện rõ ràng, chi tiết hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
c. Xây dựng và ban hành Quyết định kèm theo Quy chế đấu giá QSD đất nội dung cụ thể như sau:
* Quy định chung
- Người được tham gia đấu giá là:
+ Cá nhân thuộc đối tượng Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của LĐĐ năm 2003 có nhu cầu SDĐ để làm nhà ở đều được tham gia đấu giá QSDĐ.
+ Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá gửi Hội đồng đấu giá QSDĐ TP. Bắc Ninh (theo mẫu qui định). Thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giá thông báo.
- Nộp tiền đặt cọc và phí đấu giá (theo bảng phụ lục đính kèm qui chế). * Người không được tham gia đấu giá:
- Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo qui định của pháp luật. - Người không có hoặc mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo qui định tại Điều 23 đến Điều 25 của Bộ luật dân sự.
- Không chấp hành qui chế đấu giá.
- Những người trực tiếp tham gia trong Hội đồng đấu giá, các thành viên giúp việc Hội đồng, những người tham gia thẩm định, phê duyệt giá đối với các lô đất đấu giá kể cả cha, mẹ, vợ, chồng, con của những người đó.
* Người trúng giá QSDĐ:
Người trúng giá QSDĐ chỉ được phép SDĐ vào việc xây dựng nhà ở theo qui định. Phải thực hiện theo đúng qui định của LĐĐ, trước khi xây dựng phải xin phép xây dựng.
* Nguyên tắc đấu giá:
- Thực hiện theo nguyên tắc trực tiếp, công khai, trung thực bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia đấu giá.
- Người trực tiếp tham gia đấu giá phải có giấy tờ tùy thân hoặc có xác nhận của chính quyền địa phương đúng với họ tên địa chỉ đã ghi trong đơn đề nghị được tham gia đấu giá. Khi đấu giá chỉ có người đứng tên trong đơn xin đấu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
giá, được vào khu vực đấu giá theo hướng dẫn của Hội đồng đấu giá. Nếu vì lý do đặc biệt người đi thay phải có giấy ủy quyền (Có xác nhận của UBND phường, xã nơi cư trú) của người đứng tên trong phiếu đăng ký.
- Trong quá trình đấu giá người tham gia đấu giá không được sử dụng điện thoại di động, không được thảo luận, trao đổi với nhau dưới bất kỳ hình thức nào, không được ra ngoài khi cuộc đấu giá chưa kết thúc.
- Tất cả những người tham gia đấu giá QSDĐ phải chấp hành nghiêm chỉnh qui chế đấu giá của Hội đồng đấu giá, đảm bảo trật tự an toàn nếp sống văn hóa. Mọi hành vi, vi phạm qui chế đấu giá sẽ bị xử lý theo qui định của pháp luật hiện hành.
- Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm qui chế đấu giá như tiết lộ bí mật, thông đồng, móc ngoặc, gian lận và các hành vi vi phạm khác thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo qui định của pháp luật.
* Phương pháp đấu giá:
Trước khi tiến hành đấu giá Hội đồng đấu giá thực hiện việc thông báo công khai nội dung, địa điểm, diện tích... các thông tin có liên quan đến việc đấu giá và mục đích sử dụng các lô đất trên phương tiện thông tin đại chúng của Tỉnh đồng thời niêm yết tại địa điểm tổ chức đấu giá.
Đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín, trực tiếp theo từng vòng liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp. Phiếu đấu giá do Hội đồng đấu giá phát hành, người tham gia đấu giá phải ghi giá trả của mình vào phiếu đấu giá, thời gian ghi phiếu trả giá không quá 10 phút kể từ khi nhận phiếu. Nếu hết 10 phút người nào không nộp lại phiếu cho Hội đồng thì coi như người đó không tham gia trả giá.
* Xác định giá khởi điểm; Bước giá. - Giá khởi điểm:
Trước khi tiến hành mở phiên đấu giá, Hội đồng đấu giá xác định giá khởi điểm. Giá khởi điểm được xác định bằng hoặc cao hơn giá đất do UBND tỉnh Bắc Ninh quy định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bước giá là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Hội đồng đấu giá công bố cho vòng đấu tiếp theo. Mức cụ thể do Hội đồng đấu giá quyết định tùy thuộc vào giá trị QSDĐ của quĩ đất đấu giá và số lượng người tham gia đấu giá.
* Trình tự đấu giá.
- Thủ tục mở phiên đấu giá:
+ Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc Hội đồng đấu giá. Chủ tịch Hội đồng quyết định người điều hành phiên đấu giá.
+ Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá.
+ Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến lô đất, khu đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá. Phát phiếu đấu giá cho từng cá nhân tham gia đấu giá, làm các thủ tục cần thiết khác.
- Các bước thực hiện:
Sau khi Hội đồng đấu giá kiểm diện cá nhân đã đăng ký tham gia đấu giá
(hoặc người được ủy quyền) tham gia đấu giá QSDĐ, phổ biến quy chế và thể lệ trong đấu giá sẽ tiến hành đấu giá công khai. Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng trong thời gian 10 phút kể từ khi người điều hành phiên đấu giá điểm danh, mà không có mặt coi như vắng mặt và không được tham gia đấu giá.
Sau khi kết thúc vòng đấu giá thứ nhất, Hội đồng đấu giá công bố giá khởi điểm và thông báo công khai về giá đã trả của những người tham gia đấu giá. Ngoài những người có mức giá trả từ mức giá khởi điểm trở lên và có yêu cầu đấu giá tiếp, những người trả trên giá sàn theo quyết định của chủ tịch UBND tỉnh nhưng thấp hơn giá khởi điểm của Hội đồng đấu giá đã công bố, nếu có nhu cầu thì được tiếp tục tham gia đấu giá vòng tiếp theo. Giá khởi điểm của vòng đấu tiếp bằng mức giá trả cao nhất của vòng trước đó đã công bố, cộng thêm với bước giá do Hội đồng đấu giá quyết định. Trường hợp sau khi kết thúc vòng đấu thứ nhất, không có ai trả giá bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm. Hội đồng đấu giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
tiến hành xác định lại giá khởi điểm để tổ chức đấu lại, thời gian đấu giá lại do Hội đồng đấu giá quyết định.
Thực hiện đấu từng vòng, liên tục (không giải lao), vòng đấu cuối cùng là vòng đấu mà sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả cao nhất nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp nữa. Người có mức giá trả cao nhất của vòng này là người trúng giá. Trường hợp nếu vòng đấu cuối cùng có hai người trở lên có cùng mức giá trả cao nhất, nhưng không yêu cầu đấu giá tiếp nữa thì sẽ tiến hành bốc thăm. Hội đồng đấu giá tổ chức bốc thăm để xác định người trúng giá.
Nếu một lô đất đến thời điểm trả giá mà chỉ có một cá nhân tham gia đấu giá thì giá trúng đấu giá là mức mà người đó trả giá bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm do Hội đồng qui định.
- Các cá nhân đã đặt cọc tham gia đấu giá, nếu trúng đấu giá sẽ được trừ tiền đặt cọc vào tiền SDĐ phải nộp, nếu không trúng làm các thủ tục theo quy định nhận lại tiền đặt cọc sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Trường hợp cá nhân đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá, mà không có lý do chính đáng; hoặc trúng giá nhưng từ chối không nhận lô đất đã trúng giá hoặc mắc các lỗi vi phạm qui chế đấu giá thì số tiền đặt cọc sẽ được Hội đồng đấu giá quyết định sung vào công quỹ nhà nước. Hội đồng tiến hành đấu giá lại lô đất mà người trúng giá không nhận. Thời gian đấu giá lại do Hội đồng quyết định.
Cá nhân trúng giá ký Biên bản đấu giá, đồng thời làm các thủ tục cần thiết do Ban tổ chức hướng dẫn, nhận Giấy chứng nhận trúng giá QSDĐ.
* Kết quả đấu giá:
- Căn cứ kết quả cuộc đấu giá, sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các hộ nộp 01 lần đủ 100% số tiền trúng đấu giá theo thông báo của cơ quan thuế. Nếu quá thời hạn theo Thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá QSDĐ không đến nộp tiền hoặc nộp không đủ số tiền thì ngoài việc phải nộp đủ số tiền theo Thông báo còn bị xử phạt đối với hành vi chậm nộp theo quy định tại Luật quản lý thuế. Sau 60 ngày kể từ ngày theo thời hạn thông báo nộp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
tiền của cơ quan thuế mà người trúng đấu giá không nộp tiền coi như người đó bỏ lô đất đã trúng giá. Hội đồng đấu giá đề nghị huỷ bỏ kết quả đấu giá, số tiền đặt cọc được sung vào ngân sách Nhà nước.
- Chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày các đối tượng trúng giá nộp đủ số tiền theo qui định, các ngành chức năng tiến hành các thủ tục bàn giao mặt bằng và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các đối tượng trúng giá QSDĐ.
d. Chuẩn bị các thủ tục cần thiết khác (bộ phận giúp việc Hội đồng thực hiện)
* Thủ tục cần thiết cho công tác quản lý, bán Hồ sơ và thu tiền phí - Chuẩn bị in ấn hồ sơ;
- Giao Hồ sơ cho từng cán bộ được phân công bán hồ sơ;
- Giao Biên lai thu phí cho từng cán bộ được phân công bán hồ sơ;
- Cán bộ bán Hồ sơ, thu tiền Hồ sơ. Cuối ngày cán bộ bán Hồ sơ tổng hợp số lượng Hồ sơ bán ra, số tiền thu về và nộp tiền cho Thủ quỹ. Kế toán đơn vị thường trực làm thủ tục nộp tiền thu phí vào NSNN;
- Cuối đợt bán Hồ sơ cán bộ được phân công nhiệm vụ bán hồ sơ thực hiện tổng hợp Biên lai thu phí, nộp Biên lai đã viết và chưa viết về cho cán bộ quản lý Biên lai;
- Cán bộ tổng hợp có nhiệm vụ tổng hợp chi tiết từng quyển Biên lai, từng loại mệnh giá, số lượng hồ sơ bán ra, số tiền thu về...
* Thủ tục cần thiết cho công tác thu Hồ sơ tham gia đấu giá và tiền đặt cọc. - Giao Phiếu thu cho từng cán bộ nhận nhiệm vụ thu hồ sơ và thu tiền đặt cọc. Mỗi bàn thu đơn và tiền đặt cọc được bố trí một cán bộ KBNN cùng phối hợp thực hiện;
- Cán bộ được bố trí thu đơn và thu tiền đặt cọc khi thực hiện đối chiếu các nội dung cần thiết như đơn đăng ký loại đất nào trong dự án; mua hồ sơ tham gia đấu giá loại đất nào; tên trong Biên lai thu phí có phù hợp với tên người trong đơn đăng ký, điền đầy đủ các thông tin trong đơn...
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
lượng đơn và số tiền thu được nộp tiền về KBNN thành phố . Lập Biên bản chốt số lượng đơn đăng ký tham gia cho từng bàn thu đơn. Tổng hợp chi tiết số lượng đơn tham gia theo lô từng đất;
* Thủ tục cần thiết cho phiên đấu giá và chi trả tiền đặt cọc - Niêm yết sơ đồ tại địa điểm tổ chức đấu giá trước 7 ngày;
- Phát bảng tổng hợp số lượng người tham gia đấu giá cho thành phần Hội đồng đấu giá QSD đất;
- Chuẩn bị Phiếu trả giá cho khách hàng tham gia đấu giá;
- Giao Phiếu chi cho từng bàn chi trả tiền đặt cọc cho các hộ không trúng đấu giá;
- Bố trí người phát Phiếu trả giá, viết Biên bản đấu giá, Công an giữ an ninh trật tự, cán bộ ghi Phiếu chi trả tiền đặt cọc, cán bộ KBNN trả tiền... và các thủ tục cần thiết khác phục vụ ngày tổ chức đấu giá;
3.2.3.2 Đánh giá việc thực hiện trình tự, thủ tục tổ chức công tác đấu giá QSDĐ tại các dự án nghiên cứu
a. Công tác công bố thông tin đấu giá QSDĐ
Theo quy định đấu giá, trước khi tiến hành đấu giá Hội đồng đấu giá thực hiện việc thông báo công khai nội dung, địa điểm, diện tích … các thông tin có liên quan đến việc đấu giá và mục đích sử dụng các lô đất trên phương tiện thông tin đại chúng của tỉnh và thành phố đồng thời niêm yết tại điểm tổ chức đấu giá.
Qua nghiên cứu công tác công bố thông tin tại các dự án điều tra cho thấy: Về hình thức công bố thông tin: Các dự án tổ chức tại các năm 2008-2009 (trong đó có dự án Hồ Ngọc Lân 3 và dự án Hòa Long - Kinh Bắc) hình thức công bố thông tin chỉ qua đăng báo Bắc Ninh, niêm yết thông tin tại trụ sở UBND thành phố, UBND xã, phường có đất nông nghiệp bị thu hồi, cơ quan bán hồ sơ, không thực hiện qua các kênh khác như đài phát thành phố, đài truyển hình tỉnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Bảng 3.5: Bảng tổng hợp các thủ tục đấu giá TT Nội dung Hồ Ngọc Lân 3 Hòa Long- Kinh Bắc Tiên Xá- Hạp Lĩnh
1 Ngày công bố thông tin 20/02/2008 15/5/2009 20/9/2009
2 Hình thức công bố thông tin
Báo; Niêm yết TT tại trụ sở UBND thành phố và xã, phường bị thu hồi đất đấu giá Báo; Niêm yết TT tại trụ sở UBND thành phố và xã, phường bị thu hồi đất đấu giá
Báo; Đài truyền hình tỉnh; Đài truyền thanh TP; Niêm yết TT tại trụ sở UBND thành phố và trụ sở xã, phường bị thu hồi đất đấu giá.
3 Số lần công bố thông tin cho
mỗi hình thức (lần) 2 2 3
4 Quy hoạch về tổng thể dự án 2 2 3
5 Bản đồ quy hoạch chi tiết
(1/500) 2 2 3
6 Mục đích SDĐ của các lô
đất đưa ra đấu giá 2 2 3
7 Diện tích từng lô đất
2 2 3
8 Hồ sơ tham gia đấu giá 2 2 3
9 Thời gian và địa điểm đấu
giá 2 2 3
10 Giá sàn của tỉnh quy định 2 2 3
11 Thời gian công bố thông tin
(ngày) 18 18 30