- Giám Đốc: Điều hành mọi hoạt động của Công ty theo định hướng
4.2.2Thực trạng bán đấu giá các loại tài sản tại Công ty CP Đấu giá Thành An.
c) Các hoạt động sau phiên đấu giá
4.2.2Thực trạng bán đấu giá các loại tài sản tại Công ty CP Đấu giá Thành An.
Thành An.
Theo thống kê của phòng kế toán, những tài sản được ủy quyền đấu giá tập trung chủ yếu là tài sản bảo đảm của ngân hàng và các tổ chức cho thuê tài chính, tài sản nhà nước của cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có vốn của nhà nước. Ngoài ra có số ít tài sản là tài sản thi hành án của các cơ quan thi hành án. Bán đấu giá tài sản là Quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng do UBND các địa phương ủy quyền bán đấu giá chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Tài sản của các doanh nghiệp tư nhân và cá nhân ủy quyền bán đấu giá là không có. Số liệu cụ thể theo bảng sau:
Bảng 4.3: Số lượng Hợp đồng bán đấu giá các loại tài sản tại Công ty CP Đấu giá Thành An
Đơn vị có tài sản bán đấu giá Số hợp đồng bán đấu giá đã ký
Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Cơ quan NN hoặc Doanh nghiệp
có vốn của NN 18 26 23
Ngân hàng hoặc tổ chức cho thuê
tài chính 18 17 14
Cơ quan thi hành án 1 2 1
UBND các địa phương 0 3 1
Tổng số hợp đồng BĐG tài sản
đã ký 37 48 39
Qua số liệu tại bảng trên ta nhận thấy, đơn vị có tài sản chủ yếu ủy quyền cho công ty bán đấu giá là Cơ quan nhà nước hoặc Doanh nghiệp có vốn của NN và Ngân hàng hoặc tổ chức cho thuê tài chính. Điều này có nghĩa tài sản chủ yếu được công ty bán đấu giá là tài sản nhà nước và tài sản bảo đảm. Số hợp đồng bán đấu giá được ký với UBND hoặc cơ quan thi hành án chiếm tỷ lệ không đáng kể.
4.2.2.1 Thực trạng bán đấu giá tài sản là Quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng do UBND ban hành quyết định và ký kết hợp đồng bán đấu giá.
Bán đấu giá quyền sử dụng đất là bán đấu giá tài sản trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên cơ sở Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Theo bảng 4.3, năm 2011 công ty không ký được hợp đồng với UBND tại các địa phương; năm 2012 công ty ký được 03 hợp đồng với UBND thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc; năm 2013 công ty chỉ ký được 01 hợp đồng với UBND thị trấn Đông Anh, thành
phố Hà Nội. Đây là một thực tế mà không chỉ một Công ty Cổ phần Đấu giá Thành An gặp phải mà còn có nhiều doanh nghiệp khác cũng là trường hợp tương tự. Do trước khi Nghị định 17 được ban hành, UBND các nơi thường ủy quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất cho các Trung tâm bán đấu giá tài sản. Điều này gần như tạo thành một thói quen, khi có tài sản là quyền sử dụng đất cần bán đấu giá, UBND thường thông báo đến các trung tâm, tin tưởng các trung tâm đã làm quen và sẽ thực hiện tốt hơn công tác bán đấu giá so với các doanh nghiệp, các tổ chức bán đấu giá mới thành lập, chưa có kinh nghiệm. Nhưng sau khi nghị dịnh 17 được ban hành và dần dần được thực hiện tốt hơn thì UBND các địa phương đã chủ động gửi yêu cầu bán đấu giá đến các doanh nghiệp, gia hạn nộp hồ sơ năng lực để thẩm định và chọn đơn vị bán đấu giá. Nhờ đó Công ty CP Đấu giá Thành An bước đầu ký được hợp đồng với UBND các địa phương. Cụ thể, với 04 hợp đồng được ký với 02 đơn vị, công ty đã tiến hành bán đấu giá và áp dụng 02 hình thức trả giá: Bán đấu giá quyền sử dụng đất tại UBND thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc áp dụng hình thức trả giá trực tiếp bằng lời nói, trả giá trực tiếp cho từng lô đất khách hàng đã đăng ký tham gia; Bán đấu giá quyền sử dụng đất tại UBND thị trấn Đông Anh, Hà Nội áp dụng hình thức trả giá trực tiếp bằng bỏ phiếu kín một vòng, đấu giá tất cả các ô đất cùng một lúc. Trường hợp có từ hai khách hàng trở lên có mức giá trả bằng nhau và trúng đấu giá thì cho thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì tiến hành rút thăm để xác định người trúng đấu giá hoặc thứ tự nhận lô. Do lần đầu tổ chức bán đấu giá tài sản là giá quyền sử dụng đất là bán đấu giá tài sản trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nên dù chuẩn bị rất kỹ nhưng cũng không thể tránh khỏi lúng túng khi tiến hành. Nhưng qua đó bước đầu tích lũy được kinh nghiệm bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng. Với kinh nghiệm bán đấu giá trong trường hợp này còn chưa nhiều, muốn được các đơn vị có tài sản biết đến và ký hợp đồng bán đấu giá thực sự không phải dễ
dàng. Mặt khác, công ty còn gặp khó khăn khi muốn đăng ký tham gia tổ chức bán đấu giá cho UBND các địa phương do thời gian từ khi công ty nhận được yêu cầu bán đấu giá đến hạn đề nghị nộp hồ sơ để thẩm định điều kiện của tổ chức bán đấu giá quá sát nhau, nên nhiều lần công ty không kịp gửi hồ sơ năng lực đăng ký tham gia. Nói tóm lại, Bán đấu giá quyền sử dụng đất là bán đấu giá tài sản trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa là cơ hội, vừa là thách thức đặt ra đối với Công ty CP đấu giá Thành An, đòi hỏi công ty không ngừng nỗ lực để khẳng định uy tín, thương hiệu của công ty trên thị trường hiện nay và không ngừng phát triển hơn nữa.
4.2.2.2 Thực trạng bán đấu giá tài sản nhà nước.
Việc bán tài sản quy định tại điểm g khoản 1 Điều 4 của Thông tư số 166/2009/TT-BTC được thực hiện bằng phương thức đấu giá công khai theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, trừ các trường hợp được bán chỉ định. Cơ quan nhà nước có tài sản bán có trách nhiệm thuê đơn vị sự nghiệp hoặc doanh nghiệp (gọi chung là tổ chức) có chức năng bán đấu giá tài sản để bán đấu giá tài sản; nếu có nhiều tổ chức có chức năng bán đấu giá thì phải thực hiện đấu thầu. Trường hợp đặc biệt do tài sản có giá trị lớn, phức tạp hoặc không thuê được tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản thì thành lập Hội đồng để bán đấu giá tài sản. Do đó, phần lớn tài sản nhà nước được ủy quyền cho các đơn vị bán đấu giá thực hiện bán tài sản. Công ty Cổ phần Đấu giá Thành An đã chủ động tiếp cận với các đơn vị có tài sản, thực hiện tốt các hợp đồng đấu giá đã ký kết được. Bảng 4.3 ở trên đã thể hiện rõ, tài sản nhà nước chiếm tỷ lệ lớn trong số tài sản được công ty bán đấu giá và cụ thể tình hình bán đấu giá tài sản nhà nước được thể hiện qua bảng sau đây:
Bảng 4.4: Tình hình bán đấu giá tài sản nhà nước tại Công ty CP Đấu giá Thành an
Tiêu chí Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Số hợp đồng BĐG thành công 18 24 23 Số hợp đồng BĐG không thành Bất động sản 0 02 0 Động sản 0 0 0 Tổng số hợp đồng BĐG đã ký 18 26 23
Theo số liệu tổng hợp được, số lượng hợp đồng được ký kết với các cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước trong năm 2012 tăng hơn so với năm 2011 (năm 2012 tăng 8 hợp đồng so với năm 2011 tương đương 144.44%), nhưng trong năm 2012 cũng có 02 hợp đồng bán đấu đấu giá không thành. Năm 2013, số hợp đồng ký kết được với các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước có giảm nhẹ (giảm 01 hợp đồng) nhưng không có hợp đồng nào bán đấu giá không thành. Nhìn chung, so với các nhóm tài sản khác thì tài sản nhà nước công ty có hướng tiếp cận tốt hơn, đem lại lượng hợp đồng được ký kết lớn hơn. Tuy nhiên, không phải thời điểm nào, năm nào các cơ quan doanh nghiệp nhà nước đã hợp tác với công ty đều có tài sản cần bán đấu giá. Do đó, để có lượng hợp đồng ổn định và tăng hơn, ngoài việc thực hiện tốt các hợp đồng đã ký kết nhằm thu hút đơn vị có tài sản tiếp tục hợp tác trong những lần tiếp theo, cần phải có kế hoạch cụ thể để hợp tác với các đơn vị mới.
4.2.2.3 Thực trạng bán đấu giá tài sản thi hành án
Tài sản thi hành án dân sự chiếm phần lớn trong số tài sản bán đấu giá tại các tổ chức dịch vụ đấu giá, là loại tài sản được bán đấu giá đầu tiên từ những ngày dịch vụ bán đấu giá bắt đầu hình thành tại Việt Nam. Nhưng từ số liệu thực tế tổng hợp được, số hợp đồng ký để xử lý tài sản thi hành án của công ty chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng số hợp đồng hàng năm, cụ thể được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 4.5: Tỷ lệ Hợp đồng bán đấu giá tài sản thi hành án tại Công ty CP Đấu giá Thành An.
Chi tiết Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Tổng số hợp đồng đã ký 37 48 39
Số hợp đồng đã ký với cơ quan thi
hành án 01 02 01
Tỷ lệ % của số hợp đồng đã ký với
cơ quan thi hành án 2.70% 4.17% 2.56%
Ta thấy, số hợp đồng bán đấu giá tài sản thi hành án chiếm tỷ lệ rất thấp trong tổng số hợp đồng. Năm 2011 có 01 hợp đồng bán đấu giá tài sản thi hành án chiếm 2.70% trong tổng số hợp đồng; Năm 2012 có 02 hợp đồng bán đấu giá tài sản thi hành an chiếm 4.17% trong tổng số hợp đồng; Năm 2013 có 01 hợp đồng bán đấu giá tài sản thi hành an chiếm 2.56% trong tổng số hợp đồng. Như vậy số lượng hợp đồng bán dấu giá tài sản thi hành án gần như không đáng kể và chỉ tăng nhẹ, sau đó lại giảm trong năm tiếp theo. Hàng năm, số lượng tài sản thi hành án cần bán đấu giá là rất nhiều tạo ra cơ hội cho các tổ chức bán đấu giá.
Do đặc điểm của việc bán đấu giá tài sản thi hành án là một khâu trong quá trình xử lý tài sản để bảo đảm thi hành nghĩa vụ thanh toán tiền của người phải thi hành án nên người sở hữu tài sản (người phải thi hành án) không có quyền ký kết hợp đồng để bán đấu giá tài sản của chính mình. Kể từ thời điểm tài sản bị kê biên, quyền xử lý tài sản thuộc về cơ quan thi hành án, mà người đại diện là Chấp hành viên được giao tổ chức thi hành vụ việc. Vì vậy, trong quá trình tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án thường gặp phải nhiều khó khăn, thường phổ biến trong những hoạt động sau:
+ Trưng bày, hướng dẫn khách hàng xem tài sản bán đấu giá: thực tế quá trình thi hành án, khi chấp hành viên áp dụng biện pháp cưỡng chế thì người phải thi hành án thường có hành vi chống đối, nhiều trường hợp người
phải thi hành án còn dùng hung khí để đe dọa, thậm chí là tấn công Chấp hành viên và những người tham gia cưỡng chế. Do đó, khi tiến hành dẫn khách hàng có nhu cầu mua tài sản đến xem tài sản bán đấu giá, không loại trừ trường hợp người phải thi hành án có hành vi cản trở, gây nguy hiểm. Vì vậy, chấp hành viên và đơn vị bán đấu giá tài sản phải có biện pháp bảo đảm an toàn cho người tham gia đấu giá xem xét tài sản đấu giá.
+ Bàn giao tài sản thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá là một công việc rất khó khăn, phức tạp khi thực hiện việc bán đấu giá tài sản thi hành án. Thực tế cho thấy rất ít các trường hợp người phải thi hành án tự nguyện giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá mà Chấp hành viên phụ trách thi hành phải tổ chức cưỡng chế giao tài sản theo điều 103 các điều 114,115,116,117 Luật thi hành án dân sự. Khi tổ chức cưỡng chế giao tài sản, Chấp hành viên phải xây dựng kế hoạch cưỡng chế, họp bàn kế hoạch cưỡng chế với cơ quan Công an, chính quyền địa phương và các cơ quan ban ngành có liên quan. Chính vì vậy, để bàn giao tài sản thi hành án an toàn cho người trúng đấu giá không thể thực hiện ngay trong thời gian ngắn 5 ngày, 15 ngày, hay 20 ngày như việc bàn giao các loại tài sản bán đấu giá khác. Nhiều trường hợp đã ấn định ngày tổ chức cưỡng chế giao tài sản nhưng lại phải hoãn, hoặc tạm dừng vì nhiều lý do khách quan chứ không phải do ý chí chủ quan của Chấp hành viên. Mặt khác, nếu công tác chuẩn bị tổ chức cưỡng chế của Chấp hành viên không kỹ lưỡng, không nhận được sự đồng thuận cao của cơ quan Công an và các cơ quan ban ngành, chính quyền địa phương cũng sẽ dẫn đến việc có tổ chức cưỡng chế mà không bàn giao được tài sản cho người trúng đấu giá. Đặc biệt, trong trường hợp tài sản bàn giao là nhà ở, quyền sử dụng đất là tài sản duy nhất của người phải thi hành án thì việc bàn giao tài sản cho khách hàng trúng đấu giá sẽ phải đối mặt với sự chống đối quyết liệt từ phía người phải thi hành án.
Những khó khăn trên có thể coi là những tình huống đặc thù khi bán tài sản thi hành án, đòi hỏi tổ chức bán đấu giá phải có kinh nghiệm, đấu giá viên phải có kỹ năng xử lý tình huống tốt, hợp đồng bán đấu giá và hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá phải được thương thảo kỹ trước khi ký, nhằm ràng buộc trách nhiệm và quyền lợi của các bên, hạn chế tối đa các vấn đề phát sinh trong quá trình tổ chức bán đấu giá. Do đó, với quá trình thành lập và công tác của mình, công ty Cổ phần Đấu giá Thành An thực sự gặp khó khăn khi muốn ký hợp đồng bán đấu giá vì kinh nghiệm so với trung tâm bán đấu giá (đơn vị đã hoạt động và trải qua thực tế nhiều hơn) còn yếu. Việc tăng số hợp đồng bán đấu giá tài sản thi hành án còn gặp nhiều khó khăn, thách thức.
4.2.2.4 Thực trạng bán đấu giá tài sản bảo đảm
Bán đấu giá tài sản bảo đảm là một trong những hoạt động bán đấu giá tài sản diễn ra khá sôi động trong nền kinh tế thị trường. Có thể nói, bán đấu giá là phương thức phổ biến nhất được các ngân hàng và tổ chức cho thuê tài chính lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm. Về nguyên tắc, người yêu cầu bán đấu giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm tính chính xác, độ tin cậy và chịu trách nhiệm về những giấy tờ tài liệu liên quan tới tài sản. Trong trường hợp tổ chức bán đấu giá đã tiến hành bán đấu giá xong tài sản bảo đảm, nhưng do giấy tờ tài liệu có sai sót (Ví dụ: hợp đồng tín dụng; hợp đồng cầm cố, thế chấp không tuân thủ nội dung cũng như hình thức pháp luật quy định phát sinh tranh chấp phải khởi kiện ra Toà án hoặc vô hiệu dẫn đến kết quả bán đấu giá bị huỷ bỏ), thì người yêu cầu bán đấu giá tài sản bảo đảm phải chịu trách nhiệm đối với toàn bộ thiệt hại xảy ra. Tuy nhiên, khi xảy ra những tình huống như vậy, thì việc khắc phục hậu quả sẽ rất khó khăn và làm ảnh hưởng đến uy tín cũng như hiệu quả hoạt động của tổ chức bán đấu giá tài sản. Do đó, khi nhận được yêu cầu bán đấu giá tài sản bảo đảm từ các đơn vị có tài sản, đấu giá viên và luật sư của công ty luôn kiểm tra kỹ càng mọi thủ tục, giấy tờ ban đầu, hướng dẫn các đơn vị có tài sản hoàn thiện các giấy tờ văn
bản cần thiết. Nhờ vậy, những đơn vị đã từng hợp tác với công ty luôn tin