Hiến phỏp 1992 ghi “Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý”. Cỏc cỏ nhõn, phỏp nhõn cú quyền sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, cho thuờ và dựng diện tớch đất được giao sử dụng để gúp vốn.
Do vậy, quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam là thị trường trong đú Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu toàn dõn về đất đai thực hiện việc cung đất cho cỏc nhu cầu của cỏc tổ chức, cỏ nhõn trong xó hội sử dụng; cỏc tổ chức và cỏ nhõn sử dụng đất tiến hành cỏc giao dịch dõn sự với cỏc tổ chức và cỏ nhõn khỏc để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ lại, thế chấp, gúp vốn, cho và nhận thừa kế quyền sử dụng đất của mỡnh.
Thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam đó được hỡnh thành, tuy nhiờn cũn ở mức độ sơ khai. Cỏc thể chế cho thị trường này vận hành cũn chưa hoàn thiện, văn bản phỏp luật về đất đai ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ, một số chớnh sỏch của Đảng chưa được thể chế hoỏ. Việc tổ chức thực hiện chớnh sỏch, phỏp luật cũn nhiều yếu kộm, đó xảy ra nhiều vi phạm và tiờu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, nhiều khiếu nại, tố cỏo, tranh chấp về đất đai xảy ra nhưng việc xử lý vi phạm phỏp luật về đất đai khụng hiệu quả. Quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai bị buụng lỏng, nạn đầu cơ đất đai và bất động sản gắn với đất xảy ra nghiờm trọng, đẩy giỏ đất lờn cao và gõy hậu quả xấu về nhiều mặt. Vai trũ đại diện chủ sở hữu toàn dõn về đất đai chưa được làm rừ dẫn đến sử dụng lóng phớ, và nhiều hậu quả tiờu cực khỏc, chưa cú chớnh sỏch và giải phỏp để điều tiết phần giỏ trị tăng thờm trờn đất do những tỏc động của Nhà nước mang lại, tỡnh trạng bao cấp giỏ đất kộo dài gõy thất thu lớn cho ngõn sỏch nhà nước. Cũn nhiều yếu tố cản trở sự phỏt triển của thị trường
như thủ tục đăng ký quyền sử dụng hợp phỏp cũn phức tạp và tốn nhiều thời gian, chi phớ mua bỏn quyền sử dụng đất cao, việc thế chấp đất đai cũn gặp nhiều khú khăn, hệ thống thụng tin hàng húa cho thị trường cũn chưa đầy đủ, thiếu cụng khai, minh bạch…. Vớ dụ, một trong những điều kiện để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú thể được thế chấp vay vốn là đất đú phải cú khả năng chuyển nhượng dễ dàng theo quy định của phỏp luật về đất đai, trong khi đú, điều kiện để chuyển nhượng đất đai được quy định trong cỏc văn bản phỏp luật lại quỏ chặt chẽ. Đối với đất nụng nghiệp và lõm nghiệp, hộ gia đỡnh và cỏc cỏ nhõn chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng trong cỏc điều kiện sau:
(1) Chuyển nơi cứ trỳ để sinh sống hoặc sản xuất kinh doạnh; (2) chuyển sang làm nghề khỏc; (3) khụng cũn hoặc khụng cú khả năng trực tiếp lao động; (4) nếu là chuyển nhượng quyền sử sụng đất trồng lỳa nước thỡ người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp; diện tớch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức phải chuyển sang thuờ đất….
Cú thể đưa ra nhiều vớ dụ khỏc nữa, cho thấy những khiếm khuyết của hệ thống phỏp luật hiện hành đang gõy trở ngại cho lưu thụng đất đai trờn thị trường. Với thực trạng phỏp lý này, thị trường đất đai bị phõn mảng, rào chắn, hay hệ thống thể chế phỏp lý đó khụng tạo ra được những đường ray để cho những đoàn tàu (đất đai, tài sản) cú thể vận chuyển giữa cỏc nhà ga (những người tham gia thị trường). Kết quả là gõy khú khăn, lỳng tỳng, và khụng khuyến khớch cỏc cỏ nhõn, tổ chức tham gia cỏc giao dịch chớnh thức trong cả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoạt động cho thuờ và cho thuờ lại quyền đú. Một khi cỏc giao dịch được chuyển sang thị trường ngầm, thỡ hậu quả của nú khụng chỉ là thất thu ngõn sỏch, tạo ra những nguồn thu nhập bất chớnh, mà hơn thế nữa là khụng nõng cao được hiệu quả vận hành của thị trường tài chớnh và làm tăng hoạt động đầu cơ đất đai, hỡnh thành thị trường bong búng, tiền bạc
được đổ vào đất đai để đầu cơ tăng giỏ…. Và cỏi giỏ chỳng ta phải trả cú thể rất lớn.