Căn cứ vào báo cáo tài chính doanh nghiệp cung cấp, CVTĐ đã tính toán các chỉ tiêu để đánh giá tình hình hoạt động của doanh nghiệp như sau:
STT CHỈ TIÊU 30/06/2013 31/12/20121 Cơ cấu tài sản và cơ cấu nguồn vốn 1 Cơ cấu tài sản và cơ cấu nguồn vốn
1.1 Cơ cấu tài sản
1.1.1 TSCĐ/tổng tài sản 45,90% 48,42%
1.1.2 TSLĐ/tổng tài sản 54,1% 51,58%
1.2 Bố trí cơ cấu nguồn vốn
1.2.1 Nợ phải trả/tổng nguồn vốn 74,29% 80,52%
1.2.2 NV CSH/tổng nguồn vốn 25,71% 19,48%
2 Khả năng thanh toán
2.1 Tài sản lưu động/Nợ ngắn hạn 1,22 1,12
2.2 (TSLĐ - Hàng tồn kho)/Nợ ngắn hạn 0,45 0,43 2.3 Tiền + các khoản ĐTNH/Nợ ngắn hạn 0,25 0,21
3 Tỷ suất sinh lời
3.1 Lợi nhuận trước thuế / doanh thu 61,00% 40,88% 3.2 Lợi nhuận trước thuế / tổng tài sản 9,43% 3,36%
Nhận xét:
Tập đoàn Vingroup – Công ty CP có tình hình tài chínhkhá lành mạnh, doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Ngân sách Nhà nước, hoạt động kinh doanh hiệu quả cao, doanh thu năm sau cao hơn năm trước.
Nhìn chung tất cả các hệ số tài chính của Tập đoàn đến giữa năm 2013 như trên là rất tốt, kinh doanh đang trên đà phát triển. Tỷ lệ sinh lời trên tài sản và tỷ lệ thu nhập trước thuế trên doanh thu là rất cao thể hiện doanh nghiệp đang hoạt động có hiệu quả tốt.
2.4.2.2. Thẩm định dự án vay vốn
2.4.2.2.1. Giới thiệu chung về dự án:
- Địa điểm đầu tư: Khu Cột Đồng hồ, phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Quy mô dự án: Công trình sẽ có 7 tầng với chiều cao 42,65m. Với tổng diện tích sử dụng dự kiến là 49.000m2,Hạ Long Mega Mall được xây dựng đạt chuẩn quốc tế
với nhiều hạng mục như trung tâm mua sắm cao cấp, phòng họp, hội nghị, khu vui chơi, chuỗi tư vấn sức khỏe và giáo dục, khu ẩm thực, công viên nước bốn mùa, nhà hàng, rạp chiếu phim, sân trượt băng…
- Thời gian xây dựng: tdự kiến ừ tháng 11/2013 đến tháng 9/2014
- Tổng mức đầu tư: 1.072.114.823.000 VNĐ
- Cơ cấu nguồn vốn:
• Vốn tự có và coi như tự có: 321.634.446.900 VNĐ
• Huy động từ bán trái phiếu quốc tế: 536.057.411.500 VNĐ
• Vay ngân hàng thương mại Maritime Bank: 214.422.964.600 VNĐ
2.4.2.2.2. Hồ sơ pháp lý
CVTĐ đã căn cứ vào hồ sơ khách hàng cung cấp, tìm hiểu quy hoạch kế hoạch phát triển của tỉnh Quảng Ninh, sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án. Hồ sơ khách hàng cung cấp bao gồm:
- Quyết định thu hồi đất cho Tập đoàn Vingroup thuê để sử dụng vào mục đích xây dựng Trung tâm thương mại Vincom Center Hạ Long ngày 11/03/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 16/04/2013
- Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Vincom Center Hạ Long.
- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư số 88/QĐ ngày 15/03/2013 của Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vingroup.
Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở số 1589/SXD-TĐ ngày 12/01/2013 của Sở xây dựng tỉnh Quảng Ninh.
- Văn bản của Sở tài nguyên môi trường về chỉ giới đường đỏ tại khu Cột Đồng hồ, phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Thỏa thuận cấp điện, cấp nước, thoát nước của dự án đầu tư tại tại Khu Cột Đồng hồ, phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Đơn đề nghị vay vốn của Tập đoàn Vingroup.
- Quy hoạch phát triển giai đoạn 2005-2020 của tỉnh Quảng Ninh.
Nhận xét: Hồ sơ pháp lý của dự án đầy đủ, tuân thủ đúng pháp luật và là cơ sở quan trọng để tiến hành thẩm định dự án.
2.4.2.2.3. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
CVTĐ đã dựa tài liệu hồ sơ dự án mà chủ đầu tư cung cấp sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với quá trình điều tra thị trường mà CVTĐ đã thực hiện, cùng với những thông tin tìm hiểu được tại địa bàn dự án thực hiện điều tra được:
Tỉnh Quảng Ninh là một tỉnh ven biển thuộc địa phận vùng Đông Bắc Việt Nam. Trong quy hoạch phát triển kinh tế, Quảng Ninh vừa thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía bắc vừa thuộc vùng duyên hải Bắc Bộ.
Quảng Ninh là một trọng điểm kinh tế, một đầu tàu của vùng kinh tế trọng điểm phía bắc đồng thời là một trong bốn trung tâm du lịch lớn của Việt Nam với di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long đã hai lần được UNESCO công nhận về giá trị thẩm mĩ và địa chất, địa mạo. Quảng Ninh có nhiều Khu kinh tế, Trung tâm thương mại Móng Cái là đầu mối giao thương giữa hai nước Việt Nam - Trung Quốc và các nước trong khu vực. Năm 2012, tỉnh có chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh đứng thứ 7 ở Việt Nam và xếp thứ 5 cả nước về thu ngân sách nhà nước, GDP đầu người đạt 2317 USD/năm. Cùng với sự phát triển nhanh trong lĩnh vực thương mại dịch vụ và du lịch với hàng loạt các khách sạn, nhà hàng đã khởi công xây dựng, các dự án xây dựng phát triển các khu đô thị, chung cư cũng được tỉnh chú trọng đầu tư tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư.
Thành phố Hạ Long nằm ở trung tâm của tỉnh Quảng Ninh, có diện tích 271,95 km². Thành phố nằm dọc theo bờ Vịnh Hạ Long với chiều dài 50 km, cách Hà Nội 165 km về phía Tây, Hải Phòng 60 km về phía Tây Nam, cửa khẩu Móng Cái 184 km về phía Đông Bắc, phía nam thông ra Biển Đông. Hạ Long có vị trí chiến lược về phát triển kinh tế, an ninh quốc phòng của khu vực và quốc gia. Năm 2012, GDP của thành phố đạt 1700 tỷ đồng chiếm 38% toàn tỉnh, tổng thu ngân sách chiếm 86,3% toàn tỉnh. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân là 12%/năm.
Hạ Long được mệnh danh là thành phố du lịch,trung tâm du lịch lớn của Việt Nam. Năm 2012 số du khách đến Vịnh Hạ Long đạt trên 7 triệu lượt người. Thành phố có khoảng 20 khách sạn lớn nhỏ với nhiều khách sạn 4, 5 sao, trang thiết bị đầy đủ đón khách quốc tế và hơn 300 khách sạn nhỏ. Cụm di tích lịch sử và danh thắng ở trung tâm thành phố bao gồm Núi Bài Thơ, Đền Thờ Đức Ông Đông Hải Đại Vương Trần Quốc Nghiễn, Chùa Long Tiên ở bên núi Bài Thơ. Các địa chỉ lịch sử, các sinh hoạt văn hoá và sinh cảnh, các đồi thông, các công viên thành phố đang được khai thác để đón hơn 1 triệu khách trong những năm tới.
Nhận xét: nhận thấy mức sống của người dân thành phố Hạ Long tương đối cao và nhu cầu đối với việc mua sắm giải trí ở một trung tâm thương mại tích hợp nhiều chức năng như Vincom Center Hạ Long là rất khả quan. Hơn nữa, dự án còn phù hợp với định hướng phát triển của tỉnh Quảng Ninh nên rất được chính quyền địa phương quan tâm và tạo điều kiện hỗ trợ.
CVTĐ căn cứ vào dự án khách hàng cung cấp cùng với những thông tin thu thập được khi trực tiếp khảo sát thực tế địa điểm thực hiện dự án, sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án, từ đó đưa ra các đánh giá sau:
a. Địa điểm xây dựng dự án
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 16/04/2013. Sau khi thoả thuận chấp nhận cho thuê đất 55 năm, tỉnh Quảng Ninh đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tập đoàn Vingroup – Công ty CP. Tổng giá trị hợp đồng là 1,1 tỷ VNĐ.
- Dự án được xây dựng ngay trên mảnh đất có diện tích 16.750m2 tại Khu Cột Đồng hồ, phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Mảnh đất nằm trong giới hạn hành chính của thành phố Hạ Long. Mật độ dân cư tại thành phố tương đối cao: 815 người/km2. Sau khi hoàn thành, Trung tâm thương mại Vincom Center Hạ Long sẽ góp phần hoàn thiện quy hoạch của thành phố, tạo thêm một điểm nhấn kiến trúc trên trục đường bên bờ Vịnh Hạ Long, đồng thời tạo ra hướng phát triển thương mại dịch cụ theo hướng hiện đại.
b. Công nghệ xây dựng:
Công trình được xây dựng trên khu đất rộng 16.750m2, diện tích sử dụng là 8.415m2, dự kiến diện tích sử dụng là 49.000m2, sẽ có 7 tầng (1 tầng hầm và 6 tầng nổi) với chiều cao 42,65m. Cụ thể thiết kế kỹ thuật các tầng như sau:
- Tầng 1: bãi giữ xe
- Tầng 2: Trung tâm mua sắm cao cấp
- Tầng 3: Khu ẩm thực
- Tầng 4 + tầng 5: khu vui chơi giải trí (sân băng, công viên nước, rạp chiếu phim...)
- Tầng 6: khu dịch vụ tư vấn sức khỏe và giáo dục
- Tầng 7: Hệ thống các phòng họp, hội nghị
Sau khi hoàn thành, TTTM sẽ phục vụ cho trung bình 10.000 lượt khách mỗi ngày. Tiến độ thực hiện dự án:
- Chuẩn bị đầu tư: đến quý II/ 2013 - Thực hiện đầu tư: 11/2013
Nhận xét: Sau khi tiến hành thẩm định kỹ càng các nội dung kỹ thuật của dự án, CVTĐ kết luận, dự án xây dựng Trung tâm thương mại Vincom Center Hạ Long đáp ứng tốt các yêu cầu kỹ thuật và thi công công trình.
2.4.2.2.5. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
a. Thẩm định tổng mức đầu tư
Theo báo cáo thẩm định dự án đã được phê duyệt của chủ đầu tư, tổng vốn đầu tư dự án là: 1.072.114.823.000 VNĐ. Căn cứ xác định tổng mức đầu tư của dự án đã được thẩm định bao gồm:
- Kết quả thẩm định thiết kế cơ sở số 1589/SXD-TĐ ngày 12/01/2013 của Sở xây dựng tỉnh Quảng Ninh.
- Theo định mức đơn giá nguyên vật liệu tại tỉnh Quảng Ninh năm 2013.
- Theo thiết kế kĩ thuật của dự án Xây dựng Trung tâm thương mại Vincom Center Hạ Long
Kết quả thẩm định về tổng mức đầu tư như sau:
- Xây lắp: 904. 134.742.210 đồng
- Thiết bị : 13.534.685.197 đồng
- Đền bù GPMB: 1.242.000.000 đồng
- Chi phí quản lí dự án: 40.753.250.000 đồng
- Chi phí tư vấn đầu tư: 52.346.147.000 đồng
- Dự phòng : 60.103.998.593 đồng b. Phương án nguồn vốn
Dự án sẽ có phương án nguồn vốn là vốn tự có là 30%, vốn đi vay là 70% (trong đó vốn từ phát hành trái phiếu quốc tế 50% và vay ngân hàng 20%).
Nhận xét: CVTĐ nhận định các căn cứ xác định tổng mức đầu tư của dự án là hợp lý. Căn cứ vào báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo tài chính của chủ đầu tư, phương án nguồn vốn chủ đầu tư đưa ra là khả thi.
2.4.2.2.6. Thẩm định hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án
Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án là một nội dung rất quan trọng có vai trò quyết định xem Ngân hàng có cho vay vốn hay không. CVTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp dự báo để tiến hành thẩm định và đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án thông qua các nội dung sau: