Thẩm định thị trường dự án là một công đoạn rất quan trọng để có thể xác định tính khả thi và hiệu quả của dự án. Bởi lẽ, thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là vấn đề quyết định cho thành công hay thất bại của dự án nghiên cứu. Thị trường dự án là căn cứ để chủ đầu tư xác định mục tiêu, quy mô của dự án, thị phần mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh trong tương lai và cách thức chiếm lĩnh thị trường đó. Ta có các nội dung chính của thẩm định thị trường dự án bao gồm:
- Thẩm định về cầu sản phẩm của dự án:
• Cán bộ thẩm định xem xét, đánh giá, phân tích cầu với sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án.
• Những đặc tính sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là gì? Có đáp ứng được nhu cầu thị trường không?
• Nghiên cứu xem xét thị hiếu của khách hàng tại khu vực có dự án hàng xem sản phẩm đầu ra của dự án có phù hợp với tập quán, nhu cầu, thu nhập của khách hàng hay không. Từ đó xác định tổng nhu cầu hiện tại và sử dụng phương pháp dự báo để xác định nhu cầu trong tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức gia tăng hàng năm của thị trường nội địa.
Kết thúc công việc cán bộ thẩm định đưa ra nhận xét đánh giá về thị trường tiêu thụ sản phẩm dự án.
- Thẩm định về cung sản phẩm của dự án:
• Tương tự với việc thẩm định về cầu sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định sẽ xem xét đánh giá thị trường cung sản phẩm trong những năm gần đây của toàn bộ thị trường.
• Năng lực sản xuất và khả năng cung cấp đáp ứng nhu cầu hiện tại và trong những năm tới như thế nào (từ các đối thủ cạnh tranh). Các dự án đầu tư đã có đã thoả mãn bao nhiêu % về cung của sản phẩm mà dự án đang triển khai trên thị trường.
- Thẩm định thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án :
Khi thẩm định vấn đề này, các cán bộ thẩm định sẽ xem xét thị trường mục tiêu mà dự án xác định có hợp lí không. Xem xét về khả năng đáp ứng của sản phẩm dự án đối với: thu nhập, thị hiếu, tập quán… của khách hàng mục tiêu.
Khả năng cạnh tranh của dự án sẽ được các cán bộ thẩm định xem xét trên các vấn đề sau: Chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường như thế nào, có ưu điểm gì vượt trội không. Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường ra sao, có rẻ hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập và tiêu dùng của khách hàng hay không. Sản phẩm của dự án sẽ cạnh trạnh bằng giá cả hay chất lượng…
Ví dụ minh họa
Đối với ”Dự án Trung tâm thương mại Lotte Mart Đống Đa” của Công ty TNHH Lotte Việt Nam
Đây là dự án trung tâm thương mại gồm siêu thị và một số dịch vụ giải trí, nên CVTĐ chú trọng việc xem xét nhu cầu sản phẩm thị trường dự án và các nguồn cung sản phẩm tương tự tại địa bàn. Qua tìm hiểu các thông tin về nhu cầu người dân, cũng như thông tin các dự án trung tâm thương mại tại địa bàn, CVTĐ đã sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp dự báo để đưa ra các nhận định sau:
Nhu cầu sản phẩm dự án
Trong giai đoạn 2009-2013, mặc dù còn bị ảnh hưởng bởi xu thế chung của kinh tế Việt Nam cũng như thế giới, kinh tế thành phố Hà Nội vẫn tăng trưởng cao, đạt trên 9% mỗi năm, tiêu dùng của dân cư cũng tăng trưởng ở tốc độ tương tự với khoảng 8%/năm.
Trong tổng thể thành phố Hà Nội, khu vực nội thành là trung tâm kinh tế, chính trị của thành phố cũng như của cả nước. Hiện nay, khu vực nội thành có dân số trên 1.500.000 người. Không chỉ thế, hàng năm, Hà Nội còn tiếp nhận hàng nghìn sinh viên tạm trú, người lao động di cư từ các tỉnh lẻ và với tốc độ gia tăng dân số cơ học như hiện nay thì trong tương lai con số này sẽ còn tăng lên nữa. Đi kèm với hiện tượng này là nhu cầu mua sắm tiêu dùng, vui chơi giải trí của người dân nội đô tăng cao. Vì vậy, việc xuất hiện thêm các trung tâm thương mại tại khu vực này là điều tất yếu.
Nguồn cung các dự án tương tự
Trong thời gian qua, Hà Nội đã có rất nhiều trung tâm thương mại đặc biệt là các siêu thị bán lẻ như: hệ thống các trung tâm thương mại Big C, hệ thống các siêu thị bán lẻ Firimart, Intimex, các trung tâm thương mại của Tập đoàn Vingroup như Royal City, Time City... Tuy nhiên, riêng về siêu thị bán lẻ thì số lượng các siêu thị vẫn chưa nhiều, vào những ngày nghỉ nhiều siêu thị còn bị quá tải, đa phần các mặt hàng giá vẫn còn cao hơn khá nhiều so với ngoài thị trường.
Khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Do lượng cung nhà các siêu thị bán lẻ còn chưa đủ so với cầu nên sản phẩm của dự án sẽ có khả năng cạnh tranh cao và được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Ngoài ra, khu vực các quận nội thành cũng là nơi tập trung của bộ phận lớn những người có thu nhập cao. Thực tế cho thấy người dân đặc biệt là bộ phận dân cư có thu nhập cao ngày càng thích mua các sản phẩm có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng tại các siêu thị. Hơn nữa, sản phẩm tại các siêu thị phong phú đa dạng về mẫu mã, chủng loại, nguồn gốc, cho người tiêu dùng có được nhiều sự lựa chọn hơn. Do vậy, khi dự án hoàn thành sẽ thu hút được một lượng lớn khách hàng.
Nhận xét: Qua nghiên cứu về tình hình cung và cầu tiêu dùng trên đại bàn nội thành Hà Nội, việc đầu tư vào một dự án trung tâm thương mại mà trọng tâm là siêu thị bán lẻ như Lotte Mart sẽ đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm cao.
