- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
4.3.3.1.Xác định giá bồi thƣờng các tài sản trên đất theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
- Nguyên tắc bồi thƣờng về tài sản trên đất:
+ Bồi thƣờng về tài sản bao gồm nhà, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác là tài sản hợp lệ đang còn đủ điều kiện sử dụng gắn liền với đất hiện có phù hợp với thực tế xây dựng, sản xuất kinh doanh tại địa phƣơng; tài sản không còn giá trị sử dụng thì không bồi thƣờng, chỉ hỗ trợ di dời (việc xác định tài sản thuộc loại này giao cho Hội đồng bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ các cấp báo cáo Sở Xây dựng xác định cụ thể).
+ Tài sản là cây trồng, vật nuôi tại thời điểm thu hồi đất là cây trồng, vật nuôi phục vụ cho sinh hoạt đời sống và sản xuất kinh doanh của chủ sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng 100% mức giá hoặc hỗ trợ chi phí di chuyển (không phụ thuộc vào tính chất hợp pháp của đất). Cây trồng, vật nuôi đã thu hoạch xong thì không bồi thƣờng.
- Bồi thƣờng nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác
+ Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân đƣợc bồi thƣờng bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng theo diện tích xây dựng nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
+ Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác (không thuộc đối tƣợng quy định ở mục 1) gắn liền với đất đƣợc bồi thƣờng theo mức thiệt hại thực tế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Mức bồi thƣờng nhà, công trình =
Giá trị hiện có của nhà, công trình (Tỷ lệ còn lại
theo giá mới)
+
Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình + Công trình kết cấu hạ tầng, mức bồi thƣờng bằng giá trị xây dựng mới của công trình có đủ tiêu chuẩn kỹ thuật tƣơng đƣơng, nếu còn sử dụng.
+ Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ một phần, phần còn lại không thể sử dụng đƣợc hoặc ảnh hƣởng phá vỡ kết cấu chịu lực của công trình bồi thƣờng 100% khối lƣợng công trình (trƣờng hợp này có xác định cụ thể của Hội đồng bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ). Nếu phần còn lại vẫn sử dụng đƣợc thì hỗ trợ phần diện tích tháo dỡ và chi phí sửa chữa hoàn thiện công trình theo thực tế thấp nhất bằng 2 lần tỷ lệ phần trăm diện tích bị tháo dỡ.
+ Đối với nhà, công trình: Có thể tháo dời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì đƣợc hỗ trợ các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt bằng 10% mức giá.
+ Đối với công trình phụ phía sau ngoài chỉ giới thu hồi của khu nhà đƣợc bồi thƣờng giải toả nếu phải di dời do quy hoạch lại khu đất thì Hội đồng bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ các cấp kiểm tra cụ thể, xem xét mức độ ảnh hƣởng để đề xuất UBND các cấp xem xét bồi thƣờng hỗ trợ di dời công trình.
+ Nhà, công trình trên đất sử dụng đất bị thu hồi: Do hành vi cố ý huỷ hoại đất, do thu hồi đất bị lấn chiếm, chủ sử dụng đất chết không có ngƣời thừa kế, đất hết hạn giao, thuê có thời hạn mà không đƣợc gia hạn thì không đƣợc bồi thƣờng.
- Bồi thƣờng các tài sản khác:
+ Đối với mồ mả bồi thƣờng toàn bộ chi phí về đất đai, đào bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí liên quan trực tiếp.
+ Đối với các công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa, miếu mạo … thì tiền bồi tƣờng đƣợc chuyển về ngân sách địa phƣơng để quản lý sử dụng theo quy định, không bồi thƣờng trực tiếp cho các cá nhân tự quản.
+ Đối với cây cối, hoa màu: Căn cứ áp giá bồi thƣờng theo diện tích, năng suất cây cối, hoa màu, đối với cây trồng hàng năm; theo chủng loại, số lƣợng, kích cỡ,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
độ cao, đƣờng kính thân, tán lá, …năng suất đối với cây lâu năm, cây cảnh; mức giá bồi thƣờng theo bảng giá bồi thƣờng của UBND tỉnh ban hành cụ thể. Trƣờng hợp cây cối, hoa màu, vật nuôi đặc thù và đặc sản chƣa có giá. Tổ chức thực hiện bồi thƣờng các cấp xem xét đơn giá thị trƣờng tại khu vực đang thực hiện bồi thƣờng đề xuất giá bồi thƣờng cụ thể, thông qua các ngành chức năng của tỉnh trình UBND tỉnh phê duyệt.
4.3.3.2. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 03 dự án
- Giá bồi thƣờng nhà cửa, vật kiến trúc áp dụng và thực hiện theo Quyết định số 76/2005/QĐ-UBND ngày 16/8/2005 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành đơn giá bồi thƣờng thiệt hại về tài sản (Vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi) gắn liền với đất bị thu hồi khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
- Giá bồi thƣờng nhà cửa, công trình trên đất đƣợc xác định trên cơ sở phân cấp nhà và tính toán theo giá trị xây dựng nhà mới, công trình cùng cấp, cùng hạng. Giá xây dựng mới chủ yếu đƣợc xác định theo giá thị trƣờng thời điểm đó.
Tƣơng tự nhƣ vậy giá bồi thƣờng về cây cối hoa màu cũng đƣợc xây dựng trên cơ sở giá trị cùng thời điểm trên thị trƣờng nên dễ dàng đƣợc ngƣời dân đồng tình ủng hộ. Giá bồi thƣờng về tài sản trên đất, quan điểm của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thƣờng đất và tài sản trên đất tại 02 dự án đƣợc thể hiện ở bảng 4.7, 4.8.
Qua phân tích ở 03 dự án trên cho thấy Hội đồng bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ, Ban quản lý các dự án xây dựng Thành phố đã tính toán áp dụng các đơn giá bồi thƣờng, hỗ trợ về đất và các tài sản trên đất một cách chính xác đúng các quy định đƣợc ban hành theo các quyết định phê duyệt giá chuẩn của UBND tỉnh Tuyên Quang, ngoài ra còn vận dụng linh hoạt các đơn giá không có trong mức giá chuẩn của UBND tỉnh quy định cho phù hợp với giá trị thực tế tại khu vực thực hiện dự án.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 4.7: Tổng hợp đơn giá bồi thƣờng về tài sản tại 3 dự án
STT Tên dự án Loại tài sản ĐVT Giá bồi hƣờng
(đồng) (1) (2) (3) (4) (5) 1 Dự án xây dựng công trình Trƣờng Trung cấp nghề Tuyên Quang Nhà ở móng và tƣờng xây gạch chỉ, mái bê tông cốt thép, nền bê tông gạch vữa
m2 680.500 Nhà ở vách đất cột gỗ, nền
BTGV, mái lợp Pro xi măng m2 340.400
Đào ao thủ công m3 16.900
Hàng rào cây xanh không xén tỉa m 8.000
Hàng rào nứa m 8.000 Giếng nƣớc kè gạch đƣờng kính <1,0 m m 112.300 Cống ao bê tông D=200mm m 30.000 Mộ xây gạch đã cải táng m 1000.000 Mộ cải táng trên đất dắp m 550.000 Ngô đang sinh trƣởng m2 1.200 Keo đƣờng kính thân 8 cm cây 1.500 Keo đƣờng kính thân 10 cm cây 5.900 Chè xanh năng suất 2,5 tấn/ha m2 3.000
Tre già cây 1.000
Lúa đang sinh trƣởng m2 1.200
2 Dự án xây dựng công trình Trƣờng THPT Dân tộc nội trú tỉnh Tuyên Quang Nhà ở móng xây đá hộc, tƣờng gạch chỉ, mái Fibro m2 481.800 Nhà gỗ, vách toocxi, mái ngói
đỏ, móng đá hộc m2 368.500
Trần cót ép m2 49.100
Nền lát gạch hoa Trung Quốc m2
56.100 Bếp gạch xi măng, mái Fibro m2 481.800 Bếp vách đất, móng gạch chỉ,
mái ngói đỏ m2 340.400
Nhà WC vách nứa, mái Fibro m2 110.000 Bể nƣớc sinh hoạt xây m3 314.300 Hàng rào xây gạch chỉ 110 m2 88.300 Lúa trồng 1 tháng tuổi m2 1.500
Gấc có quả khóm 12.000
Rau muống m2 4.000
Vải thiều tán 4 -5 cây 300.000
Tre gai khóm 10.000 3 Dự án xây dựng công trình Đƣờng rạp tháng 8 đi đƣờng Tân Trào, phƣờng Minh Nhà cấp 4B m2 Nhà ở móng xây đá hộc, tƣờng gạch 220+110, mái ngói m2 481.800 Nhà ở tạm cột gỗ tròn lợp ngói m2 614.000 Tƣờng rào xây gạch chỉ m3 88.300
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Xuân, thành phố Tuyên Quang Tuyên Quang
Cống thoát nƣớc xây gạch chỉ m3 346.500 Chuối sắp có buồng cây 10.000 Tre mai D=8-10 cm cây 5.000
Nhãn D3 cây 40.000
Đu đủ D 15 có quả cây 40.000
Na D 10 có quả cây 30.000
(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ, 2010)
Bảng 4.8: Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thƣờng đất và tài sản trên đất tại 3 dự án
Số TT Giá bồi thƣờng đất và các tài sản trên đất Phiếu ĐT phát ra Số phiếu thu về Số hộ đồng ý Số hộ không đồng ý Số Phiếu Tỷ lệ (%) Số hộ Tỷ lệ (%) Số hộ Tỷ lệ (%)
I Dự án xây dựng công trình Trường Trung cấp nghề Tuyên Quang
1 - Đất ở 21 21 100 20 95,24 2 9,52
2 Đất NN, hoa màu 80 80 100 77 96,25 2 2,50
3 Đất công ích 1 1 100 1 100 0 0,00
4 Nhà cửa, vật kiến trúc
và các tài sản khác 80 80 100 80 100 5 6,25 II Dự án xây dựng công trình Trường THPT Dân tộc nội trú tỉnh Tuyên Quang
1 - Đất ở 16 16 100 15 93,75 1 6,25
2 Đất NN, hoa màu 16 16 100 16 100 0 0
3 Đất công ích 2 2 100 2 100 0 0
4 Nhà cửa, vật kiến trúc
và các tài sản khác 16 16 100 15 93,75 1 6,25 III Dự án xây dựng công trình Đường rạp tháng 8 đi đường Tân Trào
1 - Đất ở 24 24 100 21 87,5 3 12,5
2 Đất NN, hoa màu 6 6 100 6 100 0 0
3 Đất công ích 2 2 100 2 100 0 0
4 Nhà cửa, vật kiến trúc
và các tài sản khác 24 24 100 22 91,67 2 8,33
(Nguồn: Tổng hợp từ kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ, 2010)
* Ý kiến của ngƣời có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thƣờng đất và tài sản trên đất tại 3 dự án:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
+ Trên 87,5% ý kiến cho rằng giá bồi thƣờng về đất trong phƣơng án bồi thƣờng của dự án so với giá thị trƣờng tại thời điểm thu hồi là tƣơng đối phù hợp.
+ 14,5% ý kiến cho rằng giá bồi thƣờng tại 03 dự án là phù hợp. + 02% ý kiến cho rằng giá bồi thƣờng tại 03 dự án là chƣa phù hợp.
Theo thực tế điều tra giá đất trong các phƣơng án bồi thƣờng là khá sát với giá thực tế của địa phƣơng tại thời điểm thu hồi. Tuy nhiên không chỉ riêng ở 03 dự án mà hầu hết các dự án trên địa bàn Thành phố vẫn còn một số hộ thắc mắc, khiếu nại về giá bồi thƣờng về đất, nhất là đối với các hộ có vị trí tiếp giáp với khu trung tâm, đô thị, ven trục quốc lộ…. Họ cho rằng giá đất bồi thƣờng chƣa sát với giá thị trƣờng, vì khi Nhà nƣớc xác định giá đất căn cứ vào giá đất trên các hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, giá đất lại ghi thấp để nhằm giảm đóng thuế nhƣng trên thực tế giá đất thị trƣờng cao hơn. Riêng đối với đất vƣờn liền kề với đất ở một số hộ thắc mắc, khiếu nại về giá bồi thƣờng thấp hơn nhiều so với đất ở liền kề, trong khi trên thực tế thì giá thị trƣờng loại đất này cao hơn nhiều.
- Giá bồi thường tài sản trên đất:
+ 90% ý kiến cho rằng giá bồi thƣờng tài sản trên đất tại 3 dự án là hợp lý. Tuy nhiên vẫn có sự chênh lệch so với giá thị trƣờng, đặc biệt là giá xây dựng các công trình kiến trúc chủ yếu là do biến động giá của nguyên vật liệu xây dựng trên thị trƣờng.
Đơn giá bồi thƣờng nhà cửa, vật kiến trúc, công trình phụ ở 03 dự án và hầu hết các dự án trên địa bàn Thành phố cũng luôn bị ngƣời dân thắc mắc là không đủ để xây dựng lại. Ngoài ra, việc xác định cấp nhà để làm cơ sở áp giá cũng nhƣ xác định diện tích giải toả để bồi thƣờng cũng phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Trên thực tế các căn nhà của từng hộ dân thì không căn nào giống căn nào. Nếu so với quy định thì có những căn có một phần kiến trúc, trang trí thuộc cấp nhà này nhƣng phần khác lại thuộc cấp nhà thấp hoặc cao hơn. Mặt khác, có những trƣờng hợp vạch giải toả đi qua một góc nhà hay một phần mặt tiền nhà, diện tích giải toả và giá trị bồi thƣờng rất ít nhƣng khi phá dỡ sẽ làm cho ngôi nhà có hình thể khó coi, khó sử dụng và bất tiện cho ngƣời dân trong sinh hoạt. Do vậy, nếu bồi thƣờng hết căn nhà thì giá trị hỗ trợ sẽ rất lớn hơn nhiều lần so với giá trị bồi thƣờng theo phạm vi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
giải toả thực tế. Nhƣng nếu không bồi thƣờng hết căn nhà thì ngƣời dân liên tục khiếu nại và cho rằng Nhà nƣớc bồi thƣờng không thoả đáng.