CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
2.2 Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản
2.2.2 Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập là một giá trị vất chất mà người nào đó nhận được61. Thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là những giá trị vật chất (có thể bằng tiền, vàng, ngoại tệ hoặc những tài sản có giá trị khác) mà người chuyển nhượng nhận được từ người nhận chuyển nhượng sau khi có sự thống nhất chung ý chí của hai bên về giá cũng nhƣ giá trị phần BĐS đƣợc sử dụng mà hai bên tiến hành giao dịch.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN 2007, điểm 5 khoản 2 Điều 3 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8 tháng 9 năm 2008 quy định chi tiết một số điều của luật thuế TNCN, khoản 5 mục II Phần A Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 hướng dẫn chi tiết một số điều của luật thuế TNCN và
61 TS. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình luật tài chính 2 (thuế), Khoa Luật- Trường Đại Học Cần Thơ 2009, tr24.
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 41 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8 tháng 9 năm 2008 quy định chi tiết một số điều của luật thuế TNCN thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS bao gồm:
2.2.2.1 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là việc một bên (gọi là bên chuyển nhƣợng) chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và giao đất cho một bên (gọi là bên nhận chuyển nhƣợng) theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, chuyển quyền sử dụng đất, còn bên nhận chuyển nhƣợng phải trả một khoản tiền hoặc tài sản khác do các bên thỏa thuận và phù hợp với quy định pháp luật cho bên chuyển nhƣợng. Giá trị vật chất mà bên chuyển nhƣợng nhận đƣợc từ bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc xem là thu nhập và khi khoản thu nhập này phát sinh nếu không có thỏa thuận khác thì nghĩa vụ nộp thuế sẽ thuộc về bên chuyển nhƣợng.
2.2.2.2 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, kết cấu hạ tầng và những công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật nuôi…). Tương tự trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp này nếu người chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tài sản gắn liền với đất hoặc chỉ chuyển nhƣợng những tài sản gắn liền với đất có phát sinh thu nhập thì phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế (nếu không có thỏa thuận) theo quy định của pháp luật về thuế TNCN.
2.2.2.3 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở
Người tạo lập hợp pháp nhà ở có quyền sở hữu đối với nhà ở đó, Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu62. Tuy nhiên không phải đối tƣợng nào cũng có thể trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở tại Việt Nam mà phải tuân thủ theo quy định điều kiện về đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở tại khoản 2 Điều 9 Luật nhà ở 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009. Cụ thể:
“Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà bao gồm: người có quốc tịch Việt Nam, người có gốc Việt Nam thuộc diện về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư, người có công
62 Xem Điều 4, khoản 1 Điều 5 Luật Nhà Ở 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009.
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 42 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
đóng góp cho Đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước hoặc những người Việt Nam không thuộc những trường hợp kể trên như được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.
- Tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà để cho thuê tại Việt Nam được cơ qua Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà đó, thời hạn sở hữu nhà là thời hạn được ghi trong giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Về cơ bản quy đ ị nh này cũng giống như quy đ ị nh của Luật nhà ở 2005 nhưng có phần mở rộng đ ối tượng đ ược sở hữu nhà ở hơn như người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước thì cũng đ ược sở hữu nhà, người có kỹ năng đ ặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam và đ ối với những đ ối tượng người Việt Nam đ ị nh cư ở nước ngoài không thuộc những trường hợp đ ược ưu tiên thì thời hạn cư trú tại Việt Nam tối thiểu đ ể họ đ ủ điều kiện đ ể mua nhà là ba tháng thay vì sáu tháng như trước. Trước đây, Luật nhà ở 2005 và Nghị đ ị nh số 90/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy đ ị nh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 quy đ ị nh về đ ối tượng là người Việt Nam đ ị nh cư ở nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải thuộc những trường hợp sau: người Việt Nam đ ị nh cư ở nước ngoài về đ ầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đ ất nước, nhà hoạt đ ộng văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt đ ộng thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đ ất nước, người đ ược phép về sống ổn đ ị nh tại Việt Nam và các đ ối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy đ ị nh đ ược sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam đ ị nh cư ở nước ngoài không thuộc những trường hợp trên nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 43 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
đ ược phép từ sáu tháng trở lên đ ược sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ63
.
Khi trở thành chủ sở hữu đối với nhà ở thì mặc nhiên họ sẽ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với nhà của mình, họ có thể thực hiện một số giao dịch như chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc chuyển quyền sử dụng cho người khác (thông qua hình thức cho thuê, mướn nhà ở). Tuy nhiên, khi tiến hành các giao dịch về nhà ở cần lưu ý các điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch64 như sau:
“- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Sau khi thỏa mãn những điều kiện về chủ thể cũng nhƣ đối tƣợng chuyển nhƣợng là nhà ở theo quy định pháp luật thì cá nhân chuyển nhƣợng sẽ đƣợc phép thực hiện các giao dịch chuyển nhƣợng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở và nhận được từ những giao dịch đó một khoản giá trị vật chất tương ứng hay nói cách khác là phát sinh thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhƣợng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
2.2.2.4 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước
Thuê quyền sử dụng đất, thuê mặt nước là việc một bên có nhu cầu (gọi là bên thuê) thuê một diện tích đất hoặc một diện tích mặt nước từ một bên (gọi là bên cho thuê) để sử dụng trong một khoản thời hạn nhất định và bên thuê phải trả một số tiền tương ứng theo thỏa thuận khi phát sinh thu nhập thì nếu không có thỏa thuận khác bên cho thuê sẽ thực hiện đóng thuế TNCN trên phần giá trị tài sản phát sinh đó, hết thời hạn bên thuê phải trả lại đất hoặc diện tích mặt nước đó cho bên cho thuê. Khi còn trong thời hạn thuê đất, thuê mặt nước bên thuê có thể chuyển nhượng quyền thuê đối với diện tích đất hoặc mặt nước mà mình đã thuê trước đó cho một người thứ ba, thì thu nhập phát sinh từ hoạt động này cũng thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS.
2.2.2.5 Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS
63 Xem Điều 126 Luật nhà ở 2005 và Điều 65 Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005.
64 Xem khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005.
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 44 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
Đây là một quy định mở mà các nhà làm luật dự trù những khoản thu nhập phát sinh khác từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS ngoài bốn hoạt động mà luật đã liệt kê nhƣ trên, việc quy định nhƣ thế nhằm tránh bỏ sót những thu nhập phát sinh khác từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.