CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
2.4 Thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản
2.4.1 Kê khai thuế
Theo thông tư số 02/TT-BTC ngày 11 tháng 1 năm 2010 hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành một số điều của luật thuế TNCN và hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8 tháng 9 năm 2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế TNCN thì cá nhân chuyển nhƣợng BĐS tự kê khai, tự xác định mức thuế suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai. Đối với từng mức thuế suất cũng như trong một số trường hợp cụ thể thì luật cũng quy định những cách kê khai tương ứng.
* Trường hợp cá nhân kê khai đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS với mức thuế suất 25% thì phải tiến hành hồ sơ kê khai như sau:
Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản không phân biệt thuộc đối tƣợng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN (Xem thêm trong phần phụ lục 2).
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất.
- Hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản (Xem trong phần phụ lục 3).
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 54 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
- Trường hợp cá nhân đề nghị được áp dụng tính thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản thì phải xuất trình thêm các chứng từ hợp lệ làm căn cứ chứng minh các loại chi phí sau:
+ Giá vốn của bất động sản.
+ Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất.
+ Các loại phí và lệ phí đã nộp.
+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng bất động sản.
- Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân phải kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tƣợng đƣợc miễn thuế tương ứng với từng trường hợp.
* Trường hợp cá nhân kê khai đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS với mức thuế suất 2% thì phải tiến hành hồ sơ kê khai như sau:
Trường hợp này người nộp thuế cũng phải kê khai giống như trường hợp kê khai nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân với mức thuế suất 25% nhƣng vì khi áp dụng mức thuế suất 2% là do cá nhân đó không xác định đƣợc giá vốn và chi phí có liên quan nên trong hồ sơ khai thuế có thể thiếu một trong các loại giấy tờ, các chứng từ chứng minh về giá vốn của BĐS, cũng nhƣ các chứng từ về chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất, các loại phí và lệ phí đã nộp, các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng bất động sản.
* Thủ tục kê khai thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau69:
Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc tại tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế. Hồ sơ khai thuế gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã đƣợc công chứng. Nếu chuyển nhƣợng từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình hợp đồng chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lần trước.
69 Khoản 4 Điều 2 thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 của Bộ Tài Chính sử a đổ i thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 củ a Bộ Tài Chính hư ớ ng dẫ n thi hành mộ t số điề u củ a
luậ t thuế thu nhậ p cá nhân và sử a đổ i thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 củ a Bộ Tài Chính hư ớ ng dẫ n bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 củ a Bộ Tài Chính.
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 55 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.
- Tờ khai thuế TNCN mẫu số 11/KK-TNCN (Ban hành kèm theo Thông tƣ số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính). Khi kê khai chỉ tiêu (04) trên mẫu tờ khai thì phản ánh Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thay cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và trong Tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhƣợng.
Thu nhập tính thuế đối với việc chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định bằng (=) Tổng giá chuyển nhượng tính theo giá sàn giao dịch trừ (-) Tổng giá mua ghi trên Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thuế suất áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai là 25%.
Trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2%
trên tổng giá mua ghi trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài các loại giấy tờ trong hồ sơ khai thuế đã được hướng dẫn tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính, Thông tƣ số 161/2009/TT- BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính và tại Thông tƣ này; cơ quan thuế không đƣợc yêu cầu hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản nộp thêm bất kỳ loại giấy tờ nào khác.
2.4.2 Nộp thuế
Nơi nộp hồ sơ khai thuế: cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản. Trường hợp ở địa phương chƣa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhƣợng.
Căn cứ hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản, cơ quan thuế kiểm tra, xác định số thuế phải nộp và thông báo số thuế phải nộp cho người nộp thuế biết trong thời hạn ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Thông báo thuế được gửi trực tiếp cho người nộp thuế hoặc gửi theo hồ sơ qua cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản.
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 56 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
Thời hạn nộp thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là ngày ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế nhưng không vượt quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày nhận đƣợc thông báo nộp thuế.
Trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế, cơ quan thuế sẽ xác nhận vào tờ khai và chuyển cho cơ quan quản lý BĐS.
Người nộp chỉ được cơ quan quản lý BĐS làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS khi người nộp đã nộp thuế hoặc cơ quan thuế đã xác nhận người nộp được miễn thuế.
Đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai kê khai, nộp thuế, Cục thuế căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quyết định việc ủy nhiệm cho tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà (chủ đầu tƣ dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới cấp I, cấp II và sàn giao dịch bất động sản) thu thuế thu nhập cá nhân. Trình tự, thủ tục ủy nhiệm thu, kinh phí ủy nhiệm thu đƣợc thực hiện theo quy định của Luật Quản lý thuế.