CHƯƠNG 3 NHẬN XÉT CHUNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN
3.1 Nhận xét chung quy định pháp luật về Thuế Thu Nhập Cá Nhân trong hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản
3.1.2 Thực trạng tồn tại
Bên cạnh những ƣu điểm vừa nêu trong chính sách thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS mà người viết vừa trình bày, thì cũng còn những tồn tại vướng mắc trong quy định pháp luật đối với hoạt động này. Qua quá trình nghiên cứu người viết đã rút ra một số hạn chế sau đây:
3.1.2.1 Giá chuyển nhượng BĐS làm căn cứ tính thuế TNCN
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 68 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
Đoạn 1 Điều 5 thông tư số 161/2009/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản quy định “Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng”. Nghĩa là giá chuyển nhƣợng BĐS làm căn cứ tính thuế TNCN sẽ phụ thuộc vào hai cơ sở: (1) Giá ghi trên hợp đồng là giá do hai bên thỏa thuận với nhau thường là theo giá thị trường tại thời điểm hai bên tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng BĐS; (2) Giá do UBND cấp tỉnh quy định (giá Nhà nước) đƣợc xem nhƣ là giá sàn để tính thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân. Tuy nhiên, trên thực tế giá thị trường và giá do Nhà nước quy định có sự chênh lệch khá lớn, mặc dù mỗi năm UBND cấp tỉnh thay đổi giá đất để hạn chế sự chênh lệch này nhưng giá thị trường vẫn cao hơn gấp nhiều lần. Từ quy định giá đất làm căn cứ tính thuế nhƣ trên, kết hợp với hai vấn đề là giá trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là do hai bên thỏa thuận và sự chênh lệch giữa giá Nhà nước với giá thị trường đã tạo một kẽ hở để người nộp thuế có thể lách luật, làm giảm tiền thuế phải nộp.
Cụ thể, các bên chuyển nhƣợng có thể thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhƣợng thấp hơn giá của UBND cấp tỉnh nơi có BĐS đƣợc chuyển nhƣợng quy định để họ chỉ phải nộp thuế với mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, hoặc họ có thể dựa vào mức giá mà UBND cấp tỉnh quy định để ghi giá trên hợp đồng chuyển nhƣợng BĐS cao hơn không nhiều so với mức giá do UBND cấp tỉnh quy định, nhƣ vậy số tiền thuế phải nộp sẽ ít hơn mà vẫn không vi phạm pháp luật về thuế.
Xu hướng thứ hai mà cá nhân chuyển nhượng thường thực hiện đó là khi bán BĐS của mình thông thường họ là người nộp thuế nên khi chuyển nhượng họ cộng thêm số tiền thuế phải nộp vào giá bán khi đó nghĩa vụ đóng thuế sẽ thuộc về người nhận chuyển nhượng. Ví dụ một BĐS có giá trị thực khoản 1 tỷ đồng người bán sẽ bán với giá 1,2 tỷ đồng trong đó đã có luôn tiền thuế mà người chuyển nhượng phải nộp. Dù người này có bán hay không bán thì giá BĐS vẫn không thể sụt giảm mà ngược lại nó càng tăng lên theo giá thị trường. Như vậy, mục đích chính của thuế TNCN là chống đầu cơ và giá BĐS dễ tiếp cận với người có thu nhập thấp sẽ không
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 69 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
còn. Điều này còn tạo ra một hệ quả khác là dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá Nhà nước.
3.1.2.2 Đối tượng chịu thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhượng BĐS
Đối tƣợng chịu thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS là những thu nhập chịu thuế đƣợc quy định trong khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN 2007 bao gồm:
“- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ hoạt động chuyện nhượng BĐS.”
Tuy nhiên trên thực tế việc nộp thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS chủ yếu là đối với các thu nhập của cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, trong khi hoạt động chuyển quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, các hoạt động từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước diễn ra cũng rất phổ biến. Đây là một thực trạng tồn tại ở nhiều địa phương trên cả nước. Đơn cử ở huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng, theo thống kê ở Chi cục thuế huyện Kế Sách trong năm 2010 tổng nguồn thu từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân đạt 1004 triệu đồng (1,004 tỷ đồng) chiếm 20,81% từ tổng nguồn thuế trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, nguồn thu thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS chủ yếu là thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chƣa có nguồn thu phát sinh từ thu nhập chịu thuế đối với tài sản gắn liền với đất nhƣ nhà ở, công trình xây dựng…thực trạng này tồn tại là do những nguyên nhân sau:
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 thì một trong những điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch nhƣ mua bán, tặng cho, thế chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho họ”, nghĩa là những cá nhân đƣợc phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi tạo lập nhà ở hợp pháp và họ có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho họ, vấn đề đặt ra là khi họ tạo lập nhà ở hợp pháp mà không có yêu cầu thì sẽ không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đồng nghĩa với việc họ không đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhƣợng nhà ở nói riêng và các giao dịch khác nói chung theo quy định của pháp luật.
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 70 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
- Nguyên nhân thứ hai là ở nhiều địa phương chưa triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân.
Từ hai nguyên nhân trên dẫn đến một hệ quả là việc chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà ở và sử dụng nhà ở vẫn diễn ra nhƣng chủ yếu với hình thức thỏa thuận bằng lời nói đơn giản hoặc chỉ bằng văn bản viết tay (giấy tay) do các bên trong quan hệ giao dịch tự thỏa thuận, do đó bên bán lẫn bên mua không phải đóng thuế.
Điều này gây khó khăn cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lý về chuyển dịch tài sản, đồng thời làm giảm nguồn thu đối với những giao dịch chuyển nhƣợng về nhà ở.
3.1.2.3 Thuế suất
Việc áp dụng hai mức thuế suất 2% và 25% đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú và cá nhân tự mình xác định mức thuế suất áp dụng khi kê khai, nộp thuế xem là ƣu điểm trong quy định pháp luật về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Tuy nhiên quy định này cũng là một hạn chế mà các cá nhân có thể lách luật. Khi cá nhân chuyển nhƣợng BĐS có phát sinh thu nhập thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25% khi xác định đƣợc giá vốn và chi phí có liên quan, ngƣợc lại sẽ áp dụng mức thuế suất 2%. Nhƣ vậy khi cá nhân chuyển nhƣợng thỏa điều kiện áp dụng mức thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế thì họ cũng đƣợc quyền “lựa chọn” mức thuế suất 2% cho thu nhập chịu thuế của mình bằng cách không xuất trình những giấy tờ có liên quan để xác nhận giá vốn và chi phí có liên quan đến thu nhập chịu thuế với mục đích miễn sao số tiền nộp thuế là ít nhất (có thể xem lại ví dụ tại mục 2.3). Tồn tại này dẫn đến tình trạng thiếu công bằng trong việc nộp thuế giữa những cá nhân nộp thuế với nhau và ảnh hưởng đến tính khách quan trong việc quản lý của các cán bộ ngành thuế đối với hoạt động kê khai của người nộp thuế.
3.1.2.4 Vai trò của cơ quan quản lý thuế
Trong năm 2010, nguồn thu từ thuế TNCN là 24.000 tỷ đồng, trong số này khoảng 60% là từ Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt, đóng góp không nhỏ cho số tiền trên, theo Bộ Tài Chính là nguồn thu từ người nước ngoài làm việc tại Việt Nam79. 40% còn lại thu từ hơn sáu mươi tỉnh, thành trong cả nước, có thể thấy rằng nguồn thu trên là không tương xứng. Từ số liệu trên có thể suy ra nguồn thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên cả nước còn rất hạn chế, đặc biệt là ở những vùng nông thôn.
79 http://tintuconline.vietnamnet.vn/vn/kinhte/481750/index.html[ Truy cập ngày 4/3/2011].
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 71 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
Hiện nay, tổng số dân ở nông thôn chiếm gần khoảng 70%, còn lại 30% ở các thành thị. Theo thống kê của người viết về sự hiểu biết của cá nhân ở nông thôn trong khu vực một số tỉnh Đồng Bằng Sông Cửu Long thuộc đối tƣợng chịu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS thì có đến 60% cá nhân đƣợc khảo sát không biết về loại thuế này, nghĩa là khi chuyển nhƣợng đất với nhau họ không biết phải đóng thuế TNCN với khoản thu nhập phát sinh đó, một số người cho rằng phải đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất mặc dù loại thuế này đã đƣợc thay thế bằng thuế TNCN hơn hai năm (kể từ ngày 01/01/2009). 28% số người được khảo sát có nghe đến thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nhƣng không rõ về mức thuế suất, thu nhập chịu thuế, cách tính thuế…đa số biết rất ít về quy định này do chỉ được nghe trên tivi và các phương tiện khác. Chỉ có 12% là biết rõ về chính sách thuế này do họ đã từng chuyển nhƣợng và có thực hiện nghĩa vụ đóng thuế TNCN trên phần thu nhập phát sinh, số còn lại là cán bộ công chức Nhà nước (xem danh sách thống kê trong phụ lục 4).
Nhƣ vậy, sự hiểu biết của cá nhân nông thôn thuộc nhóm đối tƣợng chịu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản còn rất hạn chế, chính sự hạn chế này làm ảnh hưởng rất nhiều đến nghĩa vụ nộp thuế của cá nhân khi luật quy định cá nhân tự kê khai nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhƣợng BĐS của chính cá nhân đó, việc nhiều cá nhân thuộc nhóm đối tƣợng chịu thuế TNCN không biết hoặc biết rất hạn chế quy định về thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS sẽ dễ dẫn họ đến việc không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nhƣ luật định, từ đó vô tình họ sẽ trở thành đối tƣợng vi phạm pháp luật về thuế.
Thực trạng này cho thấy rằng công tác quản lý, tuyên truyền chính sách thuế nói chung, lĩnh vực thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhƣợng BĐS nói riêng ở địa phương còn rất hạn chế. Từ sự hạn chế này có thể dẫn đến thất thu cho ngân sách Nhà nước vì ở nông thôn hoạt động mua bán đất diễn ra rất phổ biến do nhu cầu, giá, diện tích chuyển nhƣợng không quá lớn nên không nhất thiết phải có nhiều tiền mới mua đƣợc. Bên cạnh đó, khi chuyển nhƣợng đa phần các bên không thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng vì họ không hiểu đƣợc tầm quan trọng của hợp đồng, mà chỉ thông qua việc làm giấy tay, hoặc chỉ thỏa thuận bằng lời nói (hợp đồng miệng), nhƣ thế là đã thực hiện xong việc mua bán. Do đó, rất khó quản lý việc nộp thuế của người chuyển nhượng BĐS.
Nguyên nhân thực trạng này một phần là do sự hiểu biết của cá nhân về quy định pháp luật còn kém, một phần là do việc tuyên truyền thông tin pháp luật về
GVHD: TS. LÊ THỊ NGUYỆT CHÂU Trang 72 SVTH: HUỲNH QUỐC THÁI
thuế nói chung đến người dân còn hạn chế, nên nguồn thu từ hoạt động này ở nông thôn còn thấp hơn nhiều so với thực tế.