CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Đánh giá thực trạng phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội
3.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất tại hai khu đô thị mới
3.3.2.1. Khu đô thị mới Dương Nội, quận Hà Đông
* Căn cứ pháp lý trong triển khai xây dựng khu đô thị:
- Khu đô thị mới Dương Nội đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây (nay là Hà Nội) phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 2568/QĐ-UBND ngày 26/12/2007 và điều chỉnh tại Quyết định số 1955/QĐ-UBND ngày 02/7/2008.
- Công trình khách sạn, văn phòng và nhà ở thuộc hạng mục nhà ở được khởi công xây dựng ngày 09/6/2012 (theo văn bản thông báo khởi công công trình số 138/2012/CV-NCHN ngày 07/6/2012 của Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường, Hà Nội gửi Sở Xây dựng thành phố Hà Nội). Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 2/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Khoản 1 Điều 27 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng và Khoản 2 Điều 77 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng, công trình thuộc đối tượng không yêu cầu cấp giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng trước ngày 01/01/2015 thì được tiếp tục xây dựng.
- Ngày 23/11/2007, UBND tỉnh Hà Tây có quyết định chấp thuận hồ sơ đề xuất đầu tư Dự án đường trục phát triển phía Bắc thành phố Hà Đông (nối liền với đường Lê Văn Lương kéo dài của thành phố Hà Nội) và Dự án phụ trợ khu đô thị mới Dương Nội theo hình thức hợp đồng BT của Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường.
Trong đó, Dự án khu đô thị mới Dương Nội có khái toán tổng mức đầu tư lên tới 7.642 tỷ đồng, với tổng diện tích 197,3 ha. Ngày 26/12/2007, UBND tỉnh Hà Tây có Quyết định 2568/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới Dương Nội.
- Đến ngày 7/1/2008, UBND tỉnh Hà Tây có quyết định cho phép đầu tư xây dựng khu đô thị mới Dương Nội. Tiếp đó, ngày 18/1/2008, tỉnh Hà Tây có quyết định thu hồi 165,4 hađất trên địa bàn các xã Văn Khê, Dương Nội, Yên Nghĩa, TP.
Hà Đông giao cho Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường để xây dựng khu đô thị mới Dương Nội (giai đoạn 1).
- Đồng thời, đến ngày 21/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây ra Quyết định số 1955/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới Dương Nội. Theo đó, quy mô dự án được điều chỉnh từ 197,35ha tăng lên 203,85ha (tăng 6,5ha); dân số dự kiến từ 1,5 - 3 vạn điều chỉnh còn 2,68 vạn người; tiêu chuẩn đất ở (đất nhà vườn) vẫn giữ nguyên từ 200 - 300 m2/hộ.
* Tình hình triển khai các dự án tại khu đô thị:
Qua nghiên cứu, đánh giá tình hình vi phạm pháp luật về đất đai của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án trên địa bàn thành phố nói chung và dự án tại khu đô thị mới Dương Nội nói riêng cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại. Cụ thể, việc lấn chiếm, để hoang hóa, sử dụng sai mục đích, lãng phí, cho thuê lại đất sai quy định vẫn diễn ra ở một số nơi gây bức xúc cho nhân dân. Bảng 3.5 tình hình triển khai dự án tại khu đô thị mới Dương Nội:
Bảng 3.5. Tình hình triển khai dự án tại khu đô thị mới Dương Nội T
T Tên dự án Chủ đầu tƣ Quyết định giao đất
Diện tích (ha)
Tình hình triển khai dự án
1 Dự án Khu đô thị mới Dương Nội
Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà
Nội
126/QĐ- UBND ngày
18/01/2008
197,35 Năm 2014, gia hạn thời gian thực hiện dự án. Vẫn còn vướng mắc công tác GPMB 2,3 ha. Nhiều công trình chưa thực hiện xây dựng
2 Bệnh viện quốc tế 500
giường
Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà
Nội
126/QĐ- UBND ngày
18/01/2008
2,93 Thực hiện tiến độ từ 2014 - 2018, đến nay vẫn đang triển khai công tác đầu tư xây dựng
Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội (2018)
Hình 3.4. Hiện trạng sử dụng đất tại khu đô thị mới Dương Nội
Từ khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết và được giao đất thực hiện dự án, chủ đầu tư đã triển khai dự án xây dựng khu đô thị mới theo các hạng mục. Tuy nhiên trong quá trình quản lý đất đai tại các khu đô thị, cho thấy chủ đầu tư thường thực hiện chưa đúng với quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Cụ thể đối với khu đô thị mới Dương Nội như sau:
Trong bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết điều chỉnh nói rất rõ: Diện tích từng lô đất, số lô, diện tích xây dựng, mật độ xây dựng và số hộ ở/lô đất và trên từng phân khu. Tuy nhiên trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi thiết kế xây dựng so với quy hoạch tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt từ 2.797 căn hộ lên 3.308 căn hộ.
Cụ thể, tại phần đất ở thấp tầng thể hiện, diện tích đất ở thấp tầng là 596.608m2 (chia làm 22 phân khu, trong đó 21 phân khu nhà vườn, 1 phân khu thương mại), diện tích xây dựng 382.344 m2, số hộ là 2.797 hộ. Như vậy, trung bình mỗi hộ ở tại đây có diện tích khoảng 213m2/hộ, đúng với tiêu chuẩn đất ở theo tỷ lệ 1/500.
Quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 là như vậy, nhưng trong các Công văn số 317a/CV-NCHN ngày 26/12/2011; 72/CV-NC ngày 27/3/2012 và số 119/CV-NC ngày 18/5/2012 của Tập đoàn Nam Cường gửi Bộ Xây dựng xin ý kiến thiết kế cơ sở công trình nhà ở thấp tầng liền kề phân khu U và biệt thự song lập phân khu A, B, C D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, P, Q, R, S, T, V, X, Y tại KĐT Dương Nội, kèm theo hồ sơ thiết kế cơ sở công trình đã có nhiều thay đổi. Ngày 28/6/2012, Bộ Xây Dựng đã cho ý kiến và cơ bản chấp thuận với thiết kế cơ sở công trình mà Tập đoàn Nam Cường trình.
Tuy nhiên, các văn bản mà Tập đoàn Nam Cường trình Bộ Xây Dựng xin ý kiến, tổng diện tích đất ở thấp tầng vẫn giữ nguyên, số hộ ở vẫn giữ nguyên, tuy nhiên số lượng căn hộ đã tăng hơn 500 căn so với điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Như vậy, Bộ Xây dựng đã chấp thuận cho xây dựng từ 2.797 căn hộ ban đầu lên 3.308 căn hộ như hiện nay. Với diện tích 596.608m2 tương đương cho 3.308 căn hộ, trung bình mỗi hộ ở tại đây có diện tích khoảng 180m2/hộ. Song đây mới chỉ là chấp thuận phương án điều chỉnh mà chưa phải là phê duyệt lại quy hoạch khu đô
thị tỷ lệ 1/500 như đã xây dựng lúc đầu. Điều này làm cho hạ tầng khu vực sẽ bị thay đổi khá lớn khi dân số nhiều hơn, môi trường, chất lượng cuộc sống và giao thông đô thị sẽ phải chịu tải nhiều hơn.
Bảng tổng hợp một số biệt thự song lập phân khu có diện tích trung bình thay đổi như sau:
Bảng 3.6. Tổng hợp tình hình thực hiện một số biệt thự song lập phân khu tại khu đô thị Dương Nội
STT Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc Đơn
vị tính Phê duyệt Thực hiện
1 Tổng Diện t ch khu đất ha 197,3 197,3
2 Diện t ch đất ở, trong đó: ha 60,6 60,6
- Phân khu B m2 28.772 28.772
Số căn hộ hộ 108 148
Diện tích bình quân m2/hộ 23,470 10,0
- Phân khu E m2 47.232 47.232
Số căn hộ hộ 186 233
Diện tích bình quân m2/hộ 253 202
- Phân khu S m2 63.102 63.102
Số căn hộ hộ 252 299
Diện tích bình quân m2/hộ 250 211
- Phân khu U m2 135.088 135.088
Số căn hộ hộ 544 592
Diện tích bình quân m2/hộ 248 228
Tổng số Căn hộ 1.090 1.272
m2/hộ 213 180
Nguồn: Báo cáo Sở Xây dựng Hà Nội (2018) và kết quả điều tra Qua bảng trên cho thấy, các căn hộ diện tích sẽ bị nhỏ hơn so với thiết kế ban đầu để phục vụ lợi ích chủ đầu tư. Cụ thể, tại phân khu B, có diện tích 28.772m2,
với 108 hộ nhưng Bộ Xây dựng chấp thuận cho xây tới 148 căn hộ; Phân khu E, có diện tích 47.232 m2 với 186 hộ, nay đã lên tới 233 căn hộ; Tương tự phân khu S có 252 hộ, được điều chỉnh lên 299 căn hộ và phân khu U có 544 hộ cũng được điều chỉnh lên 592 căn hộ. Vậy là, sau khi được điều chỉnh, diện tích trung bình các căn hộ ở đây đã giảm xuống còn 180m2/213 m2 ban đầu phê duyệt.
Có thể thấy Bộ Xây dựng mới có chủ trương chấp thuận và góp ý tại Công văn số 1047/BXD-HĐXD ngày 28/6/2012, còn việc được điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của KĐT mới Dương Nội đến nay vẫn còn chưa được phê duyệt. Do đó, Bộ Xây dựng cần vào cuộc xác minh, xử lý kịp thời để tránh những sai xót liên quan đến quyền lợi sau này của người dân mua dự án của Tập đoàn Nam Cường tại KĐT mới Dương Nội.
Như vậy, Tập đoàn Nam Cường đã thực hiện việc chia nhỏ diện tích căn hộ để phục vụ mục đích kinh doanh mà chưa thực hiện hết trách nhiệm điều chỉnh quy hoạch tổng thể, khi khu dân cư này tăng thêm 500 căn hộ. Qua đó cho thấy, chủ đầu tư ngoài việc chưa chấp hành nghiêm túc quy định của pháp luật, thiếu sự quản lý, thanh tra, kiểm tra của các cơ quan chức năng mà chất lượng sống của khu dân cư còn bị ảnh hưởng rất nhiều.
* Tình hình chuyển nhƣợng dự án tại khu đô thị
Hiện thực tế việc chuyển nhượng dự án được thực hiện trên nhiều hình thức nhưng trong đó có ba hình thức chuyển nhượng phổ biến hiện nay:
- Chuyển nhượng lại doanh nghiệp thực hiện dự án.
- Chuyển nhượng toàn bộ dự án.
- Chuyển nhượng một phần dự án.
Thực tế có thể có nhiều lựa chọn phù hợp cho từng dự án tuy nhiên trên thực tế có thể thực hiện theo nhiều hình thức như Hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư, … hoặc tách dự án trước rồi chuyển nhượng sau, hoặc thành lập doanh nghiệp riêng để thực hiện dự án và chuyển nhượng dự án đó.
Khu đô thị Dương Nội được coi là dự án lớn hơn cả của tập đoàn Nam Cường cũng được chủ đầu tư chuyển nhượng cho các chủ đầu tư thứ cấp bằng hình thức chuyển nhượng một phần dự án.
Hiện tại, khu đô thị mới Dương Nội được đánh giá là một trong những khu đô thị hoàn thiện nhất của Tập đoàn Nam Cường, tuy nhiên, khu đô thị mới Dương Nội vẫn còn rất nhiều khu đất trống. Theo báo cáo, tỷ lệ đất đã sử dụng chỉ khoảng trên dưới 50%. Con số cư dân chuyển về ở thấp hơn nhiều quy mô thiết kế gần 30.000 người. Khu biệt thự liền kề hầu hết bỏ hoang, có nhiều dấu hiệu xuống cấp.
Một số khu đất đã được chuyển nhượng cho đơn vị khác như 5 tòa cao ốc F, G, H, K, L của khu chung cư cao cấp The Sparks giờ thuộc về CENInvest làm chủ đầu tư. Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai trở thành chủ đầu tư triển khai 3 tòa tháp cao 25 tầng mang tên Xuân Mai Spark Tower…
Cụ thể qua báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội và quá trình điều tra thực tế thì tình hình chuyển nhượng dự án tại Khu đô thị mới Dương Nội được thể hiện trong bảng 3.7 dưới đây.
Bảng 3.7. Tổng hợp tình hình chuyển nhƣợng dự án của chủ đầu tƣ tại khu đô thị mới Dương Nội
TT Tên Dự án Tên Chủ đầu tƣ Tình hình
chuyển nhƣợng
1
Công trình hỗn hợp nhà ở HH01- Dự án khu đô thị mới Dương Nội, Hà
Đông
Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà Nội
Chủ đầu tư khu đô thị
2
05 Tòa nhà cao tầng F, G, H, K, L thuộc Dự án chung cư Xuân Mai Spark Tower thuộc tổ hợp chung cư cao tầng Khu hỗn hợp nhà ở HH02-
Khu đô thị mới Dương Nội
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai
Nhận chuyển nhượng dự án, Chủ đầu tư thứ
cấp
Nguồn: Báo cáo Sở Xây dựng Hà Nội (2018) và kết quả điều tra
* Tình hình thế chấp, xóa thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, huy động vốn của chủ đầu tƣ tại khu đô thị
Theo Văn phòng đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội), Công ty cổ phần tập đoàn Nam Cường Hà Nội đang thế chấp quyền sử dụng đất một số thửa đất tại Khu đô thị mới Dương Nội tại ngân hàng. Ngày 04/06/2018, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã ra văn bản Thông báo danh sách chủ đầu tư đã thế chấp tại Khu đô thị mới Dương Nội. Theo đó, tính đến cuối tháng 05/2018, đơn vị đã thực hiện đang ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất bằng quyền sử dụng đất đối với 05 thửa đất thuộc Khu đô thị mới Dương Nội tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong. Cụ thể, Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) tại các thửa đất số: 192, 186, 200, 156, 178 Khu đô thị mới Dương Nội.
Bên cạnh đó, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội cũng đã thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất để xây dựng công trình khách sạn, văn phòng và nhà ở tại địa chỉ thửa đất số 28, Khu đô thị mới Dương Nội do Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội làm chủ đầu tư tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong.
Được biết, trước đó vào năm 2016, Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội cũng thế chấp quyền sử dụng đất tại một số thửa đất phường Yên Nghĩa và phường Dương Nội, quận Hà Đông.
Bảng 3.8. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của chủ đầu tư khu đô thị mới Dương Nội
TT
Số thửa/số tờ BĐ/Ký
hiệu
Diện
tích (m2) Số GCN Bên thế chấp
Mục đ ch sử
dụng
Tài sản thế chấp
Bên nhận thế chấp 1 Thửa 26/tờ
00/Q-03 3.179,7 AI225830 Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà
Nội
Xây dựng các ô nhà vườn
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Ngân hàng TMCP
Việt Nam Thịnh 2 Thửa 31/tờ
00/Q-03 3.198,8 AI225832 3 Thửa 36/tờ
00/Q-04 3.225,6 AI225836
TT
Số thửa/số tờ BĐ/Ký
hiệu
Diện
tích (m2) Số GCN Bên thế chấp
Mục đ ch sử
dụng
Tài sản thế chấp
Bên nhận thế chấp 4 Thửa 42/tờ
00/Q-04 3.244,4 AI225838 vượng
5 Thửa 48/tờ
00/R-02 3.280,1 AI225842 6 Thửa 192
tờ 00/R-07
Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà
Nội
Xây dựng các ô nhà vườn
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Ngân hàng TMCP
Tiên Phong 7 Thửa 186
tờ 00/R-07 8 Thửa 156
tờ 00/R-06 9 Thửa 200
tờ 00/R-08 10 Thửa 178
tờ 00/R-07
11 Thửa 28 tờ 00/R-03
Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà
Nội
Xây dựng công trình khách sạn, văn
phòng
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Ngân hàng TMCP
Tiên Phong
12 Lô đất HH2
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân
Mai
Đầu tư xây dựng nhà ở
Thế chấp Dự án đầu tư XD nhà
ở hình thành trong tương lai
Ngân hàng TMCP
Việt Nam Thịnh vượng Tổng số: 12 lô đất
Tổng diện tích thế chấp đối với các lô đất xác định đƣợc : 16.128,6m2
Nguồn: Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội (2018)
Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc chủ đầu tư thế chấp vay vốn diễn ra phổ biến. Cơ quan này vẫn đang kiểm soát tốt việc thế chấp của doanh nghiệp để đảm bảo quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà. Chính vì vậy, người mua nhà trước khi quyết định chọn dự án nào thì có thể liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường để tìm hiểu thông tin về tình trạng thế chấp cũng như khả năng cấp sổ cho các căn hộ mình sở hữu.
Đối với việc xóa thế chấp các tài sản đảm bảo nói trên, chủ đầu tư vẫn chưa đến hạn phải xóa thế chấp theo hợp đồng thế chấp, trừ trường hợp người mua nhà và đất ở đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà sẽ được giải chấp các tài sản đó của họ.
Bảng 3.9. Tình hình huy động vốn khách hàng của chủ đầu tƣ khu đô thị mới Dương Nội (2016- 2017)
TT Tên Dự án Tên Chủ đầu
tƣ
Số liệu huy động vốn
Văn bản đồng ý của Sở Xây dựng Số lượng
nhà ở (căn)
Diện tích sàn xây dựng nhà ở
(m2)
01
Công trình hỗn hợp nhà ở HH01- Dự án KĐT mới Dương Nội, Hà Đông
Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà Nội
544
căn hộ 60.928
10181/SXD- QLN 17/11/2016
02
05 Tòa nhà cao tầng F, G, H, K, L thuộc Dự án chung cư Xuân Mai Spark Tower thuộc tổ hợp chung cư cao tầng Khu hỗn hợp nhà ở HH02-KĐT mới Dương Nội
Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai
1.704
căn hộ 102.414
11977/SXD- QLN 27/12/2016
Nguồn: Sở Xây dựng Hà Nội (2018)
* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người dân tại khu đô thị
Theo quy định của pháp luật, sau khi người dân mua nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà. Thế nhưng, tiến độ thực thi dự án này khá chậm chạp. Sau hơn 10 năm thi công, siêu dự án này vẫn đang trong tình trạng “nửa phố, nửa quê”, nhiều hạng mục thi công dở dang, thậm chí là bỏ hoang. Trong khi quỹ đất dành để phát triển của Thành phố đang ngày một hạn hẹp, thì những mảnh đất thẳng cánh cò bay trong siêu dự án này vẫn đắp chiếu bỏ hoang hàng năm trời. Vì vậy, tình hình cấp giấy chứng nhận cho người dân mua nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất cũng chậm chạp theo.
Kết quả cấp giấy chứng nhận cho người dân sở hữu các căn hộ được thể hiện trong bảng sau:
Bảng 3.10. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người dân tại khu đô thị mới Dương Nội
TT Tên dự án Chủ đầu tƣ Tên tòa Số tầng
Số căn hộ
Đã cấp GCN
Tỉ lệ (%)
1
Dự án Xuân Mai Sparks
Tower
Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai
Tòa A 25 299 105 35,1
Tòa B 25 276 152 55,1
Tòa C 25 253 109 43,1
2
Tổ hợp chung cư Lê Văn
Lương Residentials
Tập đoàn Nam Cường,
CT7
- 10 blog 25 2.200 320 14,5 CT8
- 4 blog 25 880 208 23,6
Tổng 3.908 894 22,8
Nguồn: Văn Phòng ĐKĐĐ Hà Nội (2018) Kết quả thống kê cho thấy, trong số 17 tòa nhà thuộc 2 dự án đã hoàn thành xây dựng, bàn giao nhà ở với khoảng 3.908 căn hộ. Trong số đó đã cấp được 894 giấy